日記 2022年4月 | 仙台市周辺の不動産をお探しなら不動産のホットハウスにお任せ下さい。

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日記

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最近、農地を売りたいとお考えの方が多くいらっしゃいます。
農地を売却する際には、2つの方法があります。
しかし、これらについてよく知らない方は少なくないはずです。
そこで今回は、農地を売る方法と売却にかかる税金と費用についてご紹介します。

 

□農地を売るにはどうしたらよい?

ここでは農地を売るための2つの方法についてご紹介します。

 

*農地をそのまま売却する方法

農地をそのまま売却するためには、さまざまな条件があります。
前提として、売却先が農家、もしくは農業生産法人でなければいけません。

他にも、農地を50アール以上保有し、すべての農地で農業を営んでいることや継続的に農業を行う見通しがあり、農業に適した人材や機材がそろっていることなど、買い手に対して厳しい条件がたくさんあります。

 

*農地を転用して売却する方法

この方法では、田や畑の地目を不動産登記で宅地に変更します。

これを行うための条件は、立地基準と一般基準の審査を通過する必要があります。
立地基準とは、周辺の市街地化の状況や、農地転用の申請を予定している土地の営農状況の程度をもとに区分し、その区分ごとに許可要件を定めたものです。
市街地に近いほど、許可が下りやすい傾向にあります。

また、一般基準は土地転用の確実性、周辺農地への影響を加味したうえでクリアしているかが判断されます。
何が目的で、何を建てるのかをはっきりさせる必要があるので、注意しておきましょう。

 

□農地売却にかかる税金と費用は?

ここでは農地売却にかかる税金と費用について解説します。

 

*農地売却にかかる税金

1つ目は、譲渡所得税です。
譲渡所得税は土地を売却した際の利益に対してかかる税金です。
これは所得税と住民税に分けられます。

それぞれの税率は、所有期間が5年を超えている場合には所得税が約15パーセント、住民税が5パーセントかかり、所有期間が5年以下の場合には所得税が約31パーセント、住民税が9パーセントかかります。

2つ目は、印紙税です。
印紙税とは、農地の売買契約を結んだ際に、契約書に貼る印紙にかかる税金のことです。
印紙税は売却価格に対応して支払う価格が変動します。
事前にどのくらいの印紙税がかかるのかを、確かめておくと良いでしょう。

 

*農地売却にかかる費用

1つ目は、不動産会社への仲介手数料です。
これは、不動産会社に仲介の形で売却する場合に必要になります。

2つ目は、行政書士の依頼費用です。
これは、各許可申請を行政書士に依頼する場合に必要になります。

 

□まとめ

今回は、農地を売却する2つの方法と農地売却にかかる税金と費用についてご紹介しました。
農地を売却する際にはさまざまな条件があるので、事前に確かめておくことが大切です。
今回の記事を参考に、農地の売却でお困りの方はぜひ当社までご連絡ください。

投稿日:2022/04/28投稿者:-

「リースバックのメリットとデメリットについて知りたい」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、そもそもリースバックとは何かについてと、リースバックのメリット・デメリットについてご紹介します。

 

□リースバックとは?

ここではリースバックとはどういう仕組みのものなのかについて、詳しく解説します。
リースバックとは自宅を売却した後に、家賃を支払って住み続ける仕組みです。

リースバックでは、まず不動産会社などに住んでいる住宅を売却し、その売却代金を受け取ります。
住宅ローンが残っていれば、この代金で住宅ローンを完済します。
その後、その住宅について不動産会社と賃貸借契約を交わして、毎月の家賃を支払って住み続けることになります。

一般的には2から3年の定期借家契約を結ぶことが多いです。
この契約では、決められた期間が過ぎれば、原則として契約の更新はされません。
つまり、2、3年後には退去しなければならないことがあるのです。

リースバックでの住宅の売却価格は、相場の70から80パーセント程度で、1カ月当たりの家賃は買取価格の7から13パーセント程度です。

 

□リースバックのメリット・デメリット

ここではリースバックにどのようなメリット・デメリットがあるのかを解説します。

 

*リースバックのメリット

リースバックのメリットは3つあります。

1つ目は、売却後も住めることです。
住宅を売却する際の大きな悩みのタネが引っ越しです。
リースバックであれば、売却した後も住み慣れた住宅で暮らせるので、安心できます。

2つ目は、固定資産税の支払いがいらないことです。
リースバックで売却すれば、賃貸物件に住むことと同じになるため、固定資産税を払う必要がありません。

3つ目は、まとまったお金が手に入ることです。
リースバックで住宅を売却すると、まとまったお金が手に入ります。
事業資金や老後のための資金などを用意したいときに、リースバックは有効といえますね。

 

*リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは2つあります。

1つ目は、毎月の家賃が発生してしまうことです。
売却価格が高いと、その分家賃が高くなってしまうので、月々の家賃が想像以上になってしまうケースがあります。

2つ目は、所有者がリースバック業者などになることです。
リースバックでは住宅を売却するので、自分の資産でなくなります。
そのため、子供への相続はできません。

 

□まとめ

今回はリースバックの概要とリースバックのメリット・デメリットを解説しました。
今回の記事を参考にリースバックについてご検討ください。

投稿日:2022/04/24投稿者:-

「所有者と連絡がつかない土地は取得できるのかについて知りたい」
このようにお考えの方はいらっしゃいますか。
そのような土地は所有者不明土地とされています。
そこで今回は、所有者不明土地の概要と所有者不明土地の取得は可能なのかについてご紹介します。

 

□所有者不明土地について

所有者不明土地は、「不動産登記簿などの所有者台帳によって、所有者が直ちに判明しない、もしくは判明しても所有者に連絡がつかない土地」と定義されています。

このような土地が発生してしまう原因としては、相続登記がされないケースが多いことが挙げられます。
現在は、相続登記の義務はありません。
そのため、登記費用がかかったり、遺産分割協議を行うのが面倒であったりして、登記を放置してしまうケースがよくあります。

所有者がだれか分からないため、国や自治体だけでなく、民間も、国土、不動産の有効利用を妨げられているのです。

登記簿に所有者の情報を正確に反映させて、連絡がつくようにするため、民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案によって、相続登記の義務化、住所変更登記の義務化、所有者情報など連絡先の把握の3点が決定されました。

 

□所有者不明土地を取得するのは可能?

ここでは所有者不明土地を取得できるのか、さまざまなケースを解説します。

 

*登記簿謄本を確認する

土地の所有者が誰なのかを知りたい場合には、法務局で登記簿謄本を取得する必要があります。
登記簿謄本はだれでも入手できます。

登記簿謄本に示されている所有者情報をもとに、所得者と連絡が取れれば、それはもはや所有者不明土地ではありません。
その土地を取得するためには、相手に購入したいと申し出て、交渉を行う必要があります。

連絡がつかなかった場合は所有者不明土地として扱われます。
この場合は、登記簿謄本をさらに調査したり、住民票や戸籍の情報を取得したりして、所有者や相続を受けた人に連絡する必要があります。

ただし、一般の人が他人の住民票や戸籍を取得するのは難しいので、弁護士や司法書士などが対応できるケースを事前にチェックしておくと良いです。

 

*所有者不明土地を時効取得する

時効取得とは、他人の土地を長期間にわたって占有していた場合に、その所有権を認める制度です。
土地の占有は平穏かつ公然と行われている必要があるので、脅して占有している場合や他人の目で明らかになっていない形で占有されている場合には、適用されません。

 

□まとめ

今回は、所有者不明土地の概要と所有者不明土地の取得は可能なのかについて解説しました。
所有者と連絡がつかない土地の取得をお考えの際は、ぜひ今回の記事を参考にしてくださいね。

投稿日:2022/04/20投稿者:-

抵当権抹消登記にかかる費用が譲渡費用に含まれるのか、分からない方も多いと思います。
また、抵当権抹消登記を放置してしまう方もいらっしゃいます。
そこで今回は、抵当権抹消登記にかかる費用が譲渡費用に含まれるのかと抵当権抹消登記を放置することのデメリットについてご紹介します。

 

□抵当権抹消登記にかかる費用は譲渡費用に含まれるのか?

不動産を売却した際には、売却金額のすべてが得られるのではなく、譲渡所得に対する税金が引かれます。
譲渡で利益が出た場合には確定申告が必要になります。
譲渡所得は、「収入を得るために直接かかった費用」を収入から差し引いた額のことです。
ここでいう、「収入を得るために直接かかった費用」としては、建物や土地を直接譲渡する際に支払う費用である「譲渡費用」や不動産を購入した際の費用である「取得費」などが挙げられます。

それでは、本題の抵当権抹消登記にかかる費用は譲渡費用に含まれるのかについて解説します。

抵当権とは、銀行が住宅ローンを貸した際に、建物や土地を担保にする権利です。
不動産を売却する時には、買い主が払う売買代金によって住宅ローンを完済してから、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記には費用がかかるので、譲渡するために要した費用として扱われるように思われがちですが、譲渡するために直接要した費用ではないと判断され、譲渡費用にはなりません。

これは、不動産所有者が不動産売却をしなくても行う登記であるからです。
つまり、不動産売却のために必要な登記ではなく、不動産の所有者が事前に登記をしていなかったために、たまたま売却時に必要になった登記というように捉えられるのです。

 

□抵当権抹消登記を放置してはいけない理由とは?

ここでは抵当権抹消登記を放置する2つのデメリットについて解説します。

 

*提出書類の有効期限が切れる

銀行から受け取る代表者事項証明書の有効期限は3カ月以内です。
有効期限が切れると、再度銀行に発行を依頼する必要があるので、早めに手続きを済ませるのがおすすめです。

 

*売却できない

住宅ローンが完済していれば、権利としての抵当権は消滅します。
しかし、登記簿に抵当権が残っている場合、住宅ローンを完済しても、第三者である買い主には抵当権が残っているように見えてしまいます。
一般的に抵当権がついている不動産を購入する人はいないので、抵当権の登記が残っている状態では実質的に売却できません。

 

□まとめ

今回は、抵当権抹消登記にかかる費用は譲渡費用に含まれるのかと抵当権抹消登記を放置するデメリットについてご紹介しました。
抵当権抹消登記は早めに行っておきましょう。
不動産の売却をお考えの方は、ぜひ当社にご相談ください。

投稿日:2022/04/16投稿者:-

「更地渡しとは何かについて知りたい」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
不動産の売却を検討中であれば、聞いたことがある方も少なくないでしょう。
そこで今回は、更地渡しの概要と更地渡しを行う際の注意点についてご紹介します。

 

□更地渡しとは?

ここでは不動産の更地渡しとは何かについて解説します。
不動産の更地渡しとは、一般的には、建物を売り主負担で取り壊し、その土地を更地の状態で買い主に引き渡すことです。

しかし、更地渡しには明確な定義はありません。
そのため、売り主と買い主の間で認識が違ってしまうと、後からトラブルが引き起ってしまう可能性があるので、注意が必要です。

また、更地渡しに対して現状渡しというものもあります。
これは、売り主が解体を行わずに、現在の状態のまま物件を引き渡すことです。
現状渡しでは、買い主が住居を必要としない場合は、買い主が自己負担で取り壊しを行う必要があります。

 

□更地渡しの注意点とは?

ここでは、更地渡しを行う際の5つの注意点についてご紹介します。

1つ目は、契約内容の確認をしっかりと行うことです。
更地渡しを行う際には、一般的に契約内容が追加されるケースが多いです。
売買契約書には「売主の責任と負担のもとで解体すること」「解体する建物の抹消登記に関する取り決め」「土地の瑕疵担保責任」の3点が追加されるため、しっかりと確認しておきましょう。

2つ目は、ローン特約の解除期限を決めることです。
ローン特約の解除期限を設定しておかないと、後からトラブルになるケースがあるので、注意が必要です。

3つ目は、着工は買い手の融資を確認してから行うことです。
更地渡しを行う際には、買い主側が金融機関の融資の承認を得たことを確認してから、取り壊しを行うと安心できます。
解体工事を先に行ってしまうと、契約が成立しなかった際に、損失が生まれてしまうので注意しましょう。

4つ目は、事前に挨拶を行っておくことです。
取り壊しの工事には、騒音や振動が伴います。
そのため、苦情が来ないように事前に近隣住民に対して挨拶を済ませておくと良いです。

5つ目は、引き渡しの日にちを計画的に定めておくことです。
解体工事が遅れて、引き渡し日に間に合わないと、法的トラブルになる可能性があるので、計画的に引き渡しの日にちを設定しましょう。

 

□まとめ

今回は更地渡しとは何かと更地渡しを行う際の注意点についてご紹介しました。
更地渡しを行う際には、計画的に進めることが大切です。
更地渡しをご検討されている方は、ぜひ当社までご連絡ください。

投稿日:2022/04/12投稿者:-