不動産売買契約書の項目について
不動産売買の契約は高額な資産を扱う取引ですので、契約書を締結させる必要があります。しかし、契約書の項目の中には不動産の専門用語が多数出てくる項目などもあり、契約に不安を抱く方も多いのではないでしょうか。事前に内容を理解しておくことでスムーズに契約を行うことができます。
不動産の売買契約書の主な項目
不動産の売買契約書は不動産会社によって若干異なりますが、その中でも特に重要な9つの項目についてご説明致します。
売買対象になる物件の表示
この項目には売買予定の物件の情報が記載されています。登記記録を基に記載されているので、基本的に誤りはないはずですが、面積などの細かい数字に注目してしっかりご確認ください。
売買代金・手付金・支払日
この項目では売買予定の物件の代金や、手付金などの金額と支払日が記載されています。手付金には解約手付・証約手付・違約手付のどの手付金なのかが記載されています。解約手付金の場合はいつまで解約できるかもご確認ください。
所有権の移転と引き渡し時期
所有権の移転と物件の引渡し時期について記載されている項目で、引越しの予定などを踏まえて確認する必要があります。所有権の移転と引渡しは、一般的に代金の引き換えと同時に行われます。ご自身の引越し時期を考えてご判断ください。
公租公課の精算
不動産売買契約では固定資産税や都市計画税、マンション管理費、修繕積立金などの公租公課の精算を、買主と売主の間でするのが一般的です。売買代金とは別に精算することが多いです。
ローンの特約
不動産の購入時には多くの方が、金融機関などで住宅ローンを組むと思います。この住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件で契約解除ができるのがローン特約です。しかし、買主が手続きを怠った場合などの、買主の落ち度で資金調達ができなかった場合は適用できないので注意が必要です。
付帯設備などの引渡し
不動産売買では照明やエアコンなど、庭の木などの設備の引継ぎについて明確にしなければなりません。トラブルを避けるためにも何が引き継がれて、何が撤去されるかをご確認ください。また、引き継がれる設備に不具合がないかも確認しておくことが重要です。
手付解除
何らかの事情で契約締結後に契約を解除せざるを得ない時には、手付け解除する場合も考えられます。この項目でしっかりと手付解除になった場合の取り決めを確認しておきましょう。手付金の金額は売買代金の20%の範囲で設定されることが多いです。また、当事者の同意があれば｢手付け解除を認めない｣ことと｢手付け解除の期間｣を設けることも可能です。
契約違反の解除
契約違反（法的には債務不履行と言います）による解除時の取り決めが記載されています。買主・売主のどちらかが債務不履行になった場合、相手側に違約金を支払うのが一般的で、売買価格の20%の範囲の金額を支払うことが多いです。万が一に備えてしっかりご確認ください。
瑕疵担保責任
売買予定の物件に欠陥が発覚した場合、売主は物件の補修や損害賠償の義務があります。この欠陥が重大で住むことができない場合などは、契約を解除することが可能です。この項目では、物件の引渡しからどのくらいの期間で責任を負うかの取り決めが記載されます。また、売主の中には物件が古いなどの理由により瑕疵担保責任を負わない取り決めをする方もいらっしゃいます。
土地活用の際に知っておきたい「定期借地権」について
一昔前までは、一度土地を貸すと二度と戻ってこないといわれてきました。旧借地法では、借地権が借地人に対して強い保護を与えていたためです。しかし、それでは気軽に土地を貸すこともできません。
そこで、新借地借家法によって新たに設けられたのが「定期借地権」です。定期借地権でも借地権は存在しますが、期間が定められるようになりました。
期間は、「10年以上30年未満」「30年以上50年未満」「50年以上」の3タイプに区分されます。これにより、「土地を貸すと二度と戻ってこない…」という心配をせずに、安心して土地を貸すことができるようになったのです。
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