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売買物件・賃貸物件の違い

せっかく住宅を購入したのに、急な転勤などで手放さなくてはならなくなってしまった時、あなたなら住宅を売りますか?貸しますか?
所有者や物件の状況によって変わってくるこの問題。どのように決断していけばいいのか、少し考えてみましょう。

売るか貸すか

それぞれのメリット・デメリット

売却する場合と賃貸にする場合、どのような違いがあるのでしょうか。

【売却した場合】

■ 得られる収入
・ 売却代金
かかる支出
・ 仲介手数料(売買代金の3%+6万円が上限)
・ 抵当権抹消等登記費用
・ 所得税(※譲渡益が出た場合)
・ 収入印紙
・ 修繕・クリーニング費用(必要に応じて)
・ 住宅ローン(残債のある場合)
○ メリット
・ 売却代金を得られる
・ 売却額を確定できるため、将来下落するリスクを回避できる
・ 不動産の維持管理などにかかる手間とお金が不要になる
× デメリット
・ 資産を失う
・ 住宅ローンの残債務が多ければ、自己資金での充当が必要な場合がある
・ 地価上昇局面なら、売却代金を損する場合がある

【賃貸した場合】

■ 得られる収入
・ 賃料
・ 敷金・礼金
・ 更新料
■ かかる支出
・ 入居前の修繕・クリーニング費用(必要に応じて)
・ 故障トラブル対応、退去時修繕費
・ 仲介手数料(1カ月分)
・ 管理委託費(賃料の5%から10%程度)
・ 管理費・修繕費立金(※マンションの場合)
・ 固定資産税・都市計画税
・ 住宅ローン(残債のある場合)
○ メリット
・ 資産を持ち続けられる
・ 継続して家賃収入が得られる
・ ローン完済の場合には所有する不動産を担保に融資を受けることも可能
× デメリット
・ 維持管理の手間とコストが発生する
・ 住宅ローンの借り換えが必要な場合がある
・ 空室が発生した場合、収入を得ることができない
・ 家賃収入に対して、確定申告をする義務が発生する

立地で見極める

住宅を売却するか賃貸するか迷った時、「売ったほうがトクな立地」「貸したほうがトクな立地」がある、ということを知っておくと、見極めのヒントになります。 外部からの流入が多く、利便性も高い地域などは、賃貸に対するニーズが高い傾向があり、比較的安定した収入が見込めます。一方、人の出入りの少ない地域などは、賃貸をするにはリスクの高い場所ということになります。 行政区ごとに公示されているデータを参考にすると、各立地の傾向が見え、判断がつきやすくなるでしょう。

物件価格の回収年数で見極める

「マンションPER」とは、不動産の物件価格が何年分の賃料に相当するかを計算したものです。数字が小さい方が、短い年数でもモトが取れる、つまり賃貸にしたほうがトクになる可能性が高い、ということになります。 マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

利回りで見極める

賃貸にする場合、「購入費用(投資した額)に対して1年間でどのくらいの収入を得ることができるのか」という「利回り」を考えるとよいでしょう。 年間賃貸収入÷購入費用×100

物件価格の回収年数で見極める

「マンションPER」とは、不動産の物件価格が何年分の賃料に相当するかを計算したものです。数字が小さい方が、短い年数でもモトが取れる、つまり賃貸にしたほうがトクになる可能性が高い、ということになります。 マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

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