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はじめての不動産オーナー

転勤や入居者を募集したいといった、住宅を貸し出したい場合、不動産会社に依頼します。その際の注意点やポイントを、わかりやすくご説明しています。

第一章 賃貸住宅経営について

賃貸住宅を経営するメリットとデメリットについて

第二章 賃貸を始めるには

既存物件の場合や、賃貸住宅を建設する場合

第三章 入居者の募集について

条件設定(家賃など)について

第四章 不動産会社との関わり

管理委託契約の内容や、不動産会社の役割について

第五章 入居者を選ぶには

入居者審査について

第六章 契約について

契約を結ぶ時の留意点など

第七章 クレームや更新、退去について

様々な手続きについて

賃貸住宅経営とは?

住宅を貸す場合

急な転勤等や、売却より賃貸したほうが良い、と判断した場合、住宅を貸すことになります。その場合、借家権が発生します。賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約の場合は、貸主に正当事由がない限り、更新を拒絶することができません。一時的な賃貸では、定期借家契約にしておいて方が良いです。また、建物を賃貸すると賃料収入が発生し、その収入に所得税や住民税がかかります。しかも、ある一定規模の賃貸事業になると、事業税もかかってきます。

賃貸住宅経営にかかる税金

賃貸住宅経営による個人の所得は不動産所得となり、他の給与所得や事業所得などと合算して確定申告することで課税(所得税・住民税・事業税)されます。この不動産所得は、賃貸住宅経営による総収入金額から必要経費を差し引くことによって算出します。つまり、必要経費(固定資産税・都市計画税などの公租公課、火災保険料、修繕費、管理費、建物の減価償却費、ローンの金利など)を多く計上すれば、節税になるということです。

賃貸住宅経営を始めるには

物件概要を確認する

既存物件について、空室や入居者に不安がある場合は、不動産会社に管理を委託し、所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取りタイプ、駐車場、希望賃料、希望入居者層などを調査してもらいましょう。また、管理委託をする不動産会社を選ぶ時は、国土交通省告示による任意の賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けている業者であるか、国土交通省のホームページで事前に確認してみましょう。

現地・登記記録を確認する

不動産会社は現地へ赴き、物件の内・外部、付属施設、周辺の公共施設、交通機関、周辺の類似物件の賃料などを調査し、その結果から間取りや設備、外装等のリフォーム提案、賃料改定のアドバイスなどを行います。また、登記事項証明書等で所有権以外の権利関係の有無を確認します。

空地・農地・駐車場等を活用し賃貸住宅を建設する

空地や農地、駐車場など、資産の有効活用として賃貸住宅を建設したほうが良い場合があります。この場合、不動産会社にコンサルティングを依頼します。不動産会社は、所有者の意向を確認し、法制面や経済環境という観点から調査、具体的な事業計画案を作成します。これについて合意が得られれば「基本協定」を締結します。

入居者を募集するには?

適正家賃を算出する

適正家賃の算出方法は、次の2つの方法が用いられます。  土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法「精算」と、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査、それを立地、築年経過年数、間取りタイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。

入居者募集要項を設定

入居者の条件について、「女性限定」「学生限定」などと条件を絞ってしまうと、メリットも多い分、入居者を限定してしまう、というデメリットもあります。

契約条件(普通借家か定期借家か)を設定する

賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
以下に表にまとめましたので、両者の特徴をつかみ、条件に合う方を選びましょう。

普通借家契約 定期借家契約
更新 あり なし
立退きの問題 あり なし
礼金等の一時金 慣行により取れる 取るのが難しいものも
契約満了の通知義務 なし あり(契約期間1年以上の場合)
入居者からの中途解約 特約による 特約によるがケースにより強制解約が可能
入居者募集広告の費用負担について

不動産会社によっては、広告の費用負担をして欲しい旨を提案してくることがあります。このような場合は、納得した上で費用負担しましょう。また事前に広告内容について会社側と協議し、その後広告についての明細を会社から取るようにしましょう。

不動産会社にどこまで依頼するのか?

媒介契約の種類

依頼を受けた不動産会社は、入居者募集・斡旋、賃貸借契約、建物のメンテナンスやクレーム処理、退去や更新業務など、媒介・仲介業務と管理業務を行います。不動産会社は媒介・仲介手数料の他に、管理料が報酬として発生します。  賃貸借媒介契約は、入居者の募集・斡旋業務を不動産会社に依頼するものです。  賃貸借代理契約は、特定の不動産会社に代理権を与え、入居者の募集・斡旋業務から契約の締結に至るすべての業務を貸主の代理人として行ってもらうものです。  賃貸借代理および管理委託契約は、入居者の募集・斡旋・契約業務のほか、清掃・メンテナンスなどの管理業務全般を特定の不動産会社に依頼するものです。  また、入居者募集・斡旋業務と契約更新・解約などの管理業務の一部を不動産会社に依頼する一部委託型もあります。

管理業務の内容

入居者の募集・斡旋業務、管理業務、契約更新・解除・退去などの業務など、賃貸住宅経営に関する必要なすべての仕事が「管理業務」です。


サブリース契約とは

不動産会社が建物を転貸を目的として賃借し、自らが転貸人となって一般消費者に賃貸するのがサブリース事業です。不動産会社との間でサブリース原賃貸借契約を交わし、満室・空室にかかわらず、契約した条件の賃料を不動産会社から受け取ることができます。

入居者を選ぶには?

物件ごとに入居者基準を設ける

物件のグレード、立地、環境、入居者の特徴などにより、どのような層に適した物件なのか、入居者募集の基準が生じてきます。

入居者の資格要件の確認

「転居の理由」「身元及び人柄などの確認」「収入面の確認」の3点を重点的に、入居希望者が共同住宅で暮らしていけるかどうか、賃料を滞納せずに払っていけるかどうか、不動産会社が調査し、物件所有者に報告されることになります。

入居可否の通知

入居の可否について決定したら、早急に結果を通知します。入居可能な場合は、不動産会社と相談し、契約締結日、契約の時間・場所、必要書類などについて入居希望者に通知、連帯保証人の了承を事前に得ておくように依頼します。

契約を結ぶには

入居者に用意してもらう書類

契約にあたって、住民票、収入証明書、源泉徴収票、本人確認書類(運転免許証、学生証のコピー)、保証人の承諾書、保証人の印鑑証明、場合によっては保証人の収入証明書が必要になります。

契約上のポイント

 賃貸借契約の締結にあたって、知っておかなければならないポイントがいくつかあります。
契約当事者が、契約の権限を制限される未成年者であるかどうか。保護者などの同意や連帯保証を得ているかどうか。同居人の有無。家賃、修繕費用についてなど、こうした契約書の内容は、管理を委託している不動産会社と相談して決めたほうが良いでしょう。

附属設備のマニュアル等を用意する

ガスキッチンや風呂、エアコンなどの仕様マニュアルを入居者に用意することで、トラブルを防ぐこともできます。不動産会社によっては、こうした入居中の注意事項を「入居のしおり」としてまとめているところもあります。

クレームや更新、退去に当たっては?

滞納家賃を督促する。

家賃滞納では迅速な対処が肝心です。最初は、電話や書面で支払いを促します。その後は、訪問し直接あって支払いを求めます。こうした督促を行っても支払われない場合は、法的措置を取ることになります。

少額訴訟制度を活用する

滞納家賃が60万円以下なら、少額訴訟の申し立ても良い手立てと言えます。少額訴訟制度の特徴として、以下のものがあります。

  • 対象事件が60万円以下の金銭の支払い請求を目的とした訴訟に限定。
  • 同一簡易裁判所への訴えが同一年に10回以下の利用。
  • 原則として即日結審または即日和解。
  • 審理にあたっての証拠調べは即日取り調べられるものに限定。
  • 被告が行方不明のため公示送達で呼びださなければならない場合は利用不可。

少額訴訟制度を活用する場合、審理期日までに家賃滞納に関する証拠(賃貸借契約書、重要事項説明書、家賃の増減がある場合その通知書、これまでの入金状況を示す書類、振込指定金融機関の通帳、督促状の写し、支払い確約書、支払いを求めた内容証明郵便など)を集め、整理しておかなければなりません。

クレーム・トラブルに対処する

ゴミの出し方、騒音などのトラブルは、近隣住民や行政からのクレームになります。他の入居者まで退去してしまう事態にもなりかねません。このようなトラブルの際、不動産会社に管理委託を頼んでおくと、会社側が責任をもってトラブルを対処してくれます。

更新手続きを行う

契約期間が満了になると、更新手続きを行います。手続きを行わなくとも契約を継続できる自動更新もありますが、その場合は機関の定めのない契約になり、無断転貸や連帯保証人が亡くなっていたというトラブルが起こりやすいので注意が必要です。入居者、連帯保証人双方との合意に基づき、更新の手続きを行っておいたほうが良いでしょう。
また、更新時に家賃を値上げする時には、明確な根拠が必要です。これを十分に調査、説明するため、なるべく管理委託をしている不動産会社にお願いしましょう。

退去手続きを行う

入居者から解約の連絡を受けたら、退去の手続きを行います。予告期間と解約に伴う日割家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な解約の申し入れを文書で行うよう伝えます。
移転先は郵便物が配達可能な住所かどうか確認し、電話番号も確定次第知らせてくれるよう依頼します。入居者が設置したエアコンの取り外しや、引越しの際のゴミ処理方法、各種公共料金の精算なども説明します。

最後に、預かっている敷金の額を確認し、未払い家賃、原状回復費用との相殺を検討します。退去時の原状回復はトラブルとなることの多い問題なので、不動産会社に依頼し入居者との立会いを行ってもらうことが良いでしょう。

新しい入居者を募集する

新たな入居者を募集するため、希望条件や空室修繕工事の内容を検討します。新たにリフォームしたり、設備を増やしたりして、他物件との差をつけることも考えてみましょう。

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