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用益権

私法上の概念で、他人の土地を一定の目的のために使用収益する権利をいい、用益物権ともいわれる。

用益権とされるのは、民法で定める地上権、永小作権、地役権、入会権のほか、特別法による鉱業権、漁業権などである。
なお、用益権は、担保物権とともに制限物権を構成する。

要役地

地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができるという権利のことである(民法第280条)。
この地役権が設定されている場合において、利便性を高めようとする土地(すなわち自分の土地)のことを要役地という。

例えばA氏が、自分の所有地から公道に出るために、B氏の所有する土地を通行しようとして、B氏の所有地の一部について通行地役権を取得し、通行路を作ったとする。
このときA氏の所有地は、通行路の開設によって利便性を高めているので、A氏の所有地は「要役地」である。

洋小屋

小屋組に斜材を組み入れて、水平方向の力に対して強い構造としたもの。

ツーバイフォー工法(2×4工法)の木造建築物などで用いられる。

養護老人ホーム

心身の状態、家庭環境、経済的な理由から、自宅での生活が困難な人を対象に自立した日常生活を営み、社会活動参加に向けた訓練や援助を目的として設けられている福祉施設。
市町村が審査して必要度の高い人を優先的に入所させる措置施設のため、各自治体の福祉事務所が窓口となる。

2006年の老人福祉法改正により、特定施設入居者生活介護の指定を受けることが可能となった。
あくまでも生活困窮者のための一時的な施設という扱いで、入所の判断を市町村長が行なう「措置施設」であり、入所に当たっては各自治体の福祉課などへ申し込みが必要。

養生

コンクリートやモルタルを硬化させて性能を安定させ維持できるよう保護すること、また、左官や塗装の仕上がり面を防護することをいう。

cureには療養、治療という意味があるように、水分を補給したり、温度条件を保つなどの対応が必要で、こうした行為を含めて養生という。

容積率

延べ面積を敷地面積で割った値のこと。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の延べ面積が90平方メートルならば、この住宅の容積率は90%ということになる。

建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。
さらに、前面道路の幅が狭い等の場合には、指定された容積率を使い切ることができないケースもあるので、注意が必要である。

容積率移転

未利用の容積率を隣接・近接する土地に移転して活用することをいう。土地の高度利用手法のひとつである。

容積率移転の方法には、都市計画で特例容積率適用地区、特定街区、容積移転型地区計画等を決定する方法、建築基準法による総合設計、連担建築物設計等の制度を適用する方法がある。

たとえば東京駅上空の容積率は、近接する高層ビルに移転されている。

要措置区域(土壌汚染対策における~)

土壌の汚染状態が基準に適合しておらず、汚染によって健康被害を生じる恐れがある区域をいう。「土壌汚染対策法」に基づき都道府県知事が指定し、公示される。

要措置区域においては、土地の形質変更が原則として禁止され、この制限は、宅地建物取引の営業における重要事項説明の対象とされている。また、要措置区域を指定したときには、都道府県知事は、土地所有者等に対して、その区域内において汚染の除去等の措置を指示することとされている。

要素の錯誤

法律行為の重要な部分のことを「要素」という。

この「要素」に関して錯誤がある場合には、民法第95条により意思表示をした本人を保護し、法律行為を原則的に無効としている(詳しくは「錯誤」へ)。

用地補償

公共事業に必要な土地等を取得・使用する場合に、それに伴い生じる損失に対して補償することをいう。公共用地を取得・使用する方法には、土地収用法を適用する場合(収用裁決)と、用地交渉によって取得・使用する場合(買収契約等)とがあるが、どちらの場合であっても用地補償の考え方や算定方法に大きな違いはない。

用地補償は、公共の利益ために私有財産を用いる場合の補償であり、私的に用地を買収する場合と違って「正当な補償」(憲法第29条第3項)でなければならないとされ、そのための基準として補償基準(用地補償における~)が定められている。

用地補償による土地取得価格等は、不動産取引などにおいても参考となるが、公共用地の取得と一般の土地取引との違いに注意する必要がある。例えば取得する土地の範囲は、公共用地は事業に必要な区域に限定し必要に応じて残地補償を行なうが、一般の土地取引では、通常、一筆単位である。また、土地の引渡しについては、公共用地の場合は更地引渡しが原則であるが(別途、移転料等が補償される)、一般の土地取引では、通常、現状有姿(現在あるがままの状態)で引き渡すことになる。

用途地域

建築できる建物の種類を定めた地域のこと。都市計画法第8条第1項第1号に規定されている。

用途地域には、建築できる建物の種類に基づいて、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類が存在する。

また用途地域では、その用途地域において建築できる建物の種類に応じて、容積率、建ぺい率などの建築規制がきめ細かく定められている。

市区町村が作成する都市計画図は、用途地域ごとに異なった色を用いて、用途地域の区分が一目で分かるものとなっている。

擁壁

崖を覆う人工の壁のこと。

主に、敷地と道路に高低差がある場合や、敷地の背後に崖がある場合に設置される。

単に崖を補強するものではなく、土砂の崩壊を防止することがその役割であり、大きな荷重を支えることができるような性能を持つ必要がある。

なお建築基準法88条・施行令138条により、高さが2mを超える擁壁(ようへき)を造る場合には、建築主事の建築確認を受ける必要がある。

予告広告

不動産の販売に当たって、価格等が未定のままでする広告をいう。

実際の販売広告であると誤解を与える恐れがあることから、

1.広告の対象は、分譲宅地、建売住宅、分譲マンション、新築賃貸マンション(アパート)に限ること

2.広告において、予告広告であること、価格が未定または予定であること、販売の予定時期、販売開始まで契約や申込みができないこと

などを明記することとされている(不動産の表示に関する公正競争規約)。

なお、工事の完成前の広告は、開発許可、建築確認等の後でなければしてはならないとされており、予告広告もこの要件を満たさなければならない。

寄棟屋根

屋根形式の一つで、四方に勾配があるかたちのもの。大棟に四方から隅棟が集まり、屋根が四面に分かれている。

予想分配金

不動産投資信託において投資法人が投資主に支払うことを予想した分配金のこと。確定額ではなく、投資法人の業績により変動することが多い。

投資法人はその会計期間(通常6ヵ月)の終了後2ヵ月以内に決算を発表することとされており、このとき、終了した会計期間における投資口1口当たりの分配金が発表される。
それと同時に、次の会計期間の終了後に支払うと予想される投資口1口当たりの分配金も発表されることになっており、これを「予想分配金」と呼んでいる。

例えば、ある投資法人の第3期目の会計期間が「2003年1月1日~同年6月30日まで」で、2003年8月25日にその第3期分の決算発表があったとする。
この決算発表では第3期の分配金が公表される。それと同時に、第4期(2003年7月1日~同年12月31日まで)の予想分配金も公表される。ここで仮に、第3期の分配金が「2万円」、第4期の予想分配金が「2万1,000円」であったものとする。

予想分配金は、会計期間が開始してから2ヵ月程度の早い時期に公表されるものなので、あくまで不確実な予想に過ぎない。賃貸不動産の稼働率が予想より上昇すれば、利益が増えるので、予想分配金は増える。また、金利が予想より上昇すれば利益が減少する結果、予想分配金は減少するという具合である。

このため上記の例でいえば、第4期の予想分配金が「2万1,000円」というのは、あくまで2003年8月25日の時点での予想に過ぎない。第4期の終了時(2003年12月31日)までの4ヵ月における稼働率や金利動向により、大きく変化する可能性がある。

このような予想分配金の変動については、投資法人が随時公表する賃貸不動産の稼働率を、投資法人のホームページで確認することによりある程度は推測することができる。

正式な情報の開示としては、会計期間終了時に、投資法人が予想分配金の修正を公表する。上の設例でいえば、第4期の会計期間の終了時(2003年12月31日)の直後に、第4期の予想分配金の額が例えば「2万4,000円」へと修正されて一般に公表されることになる。

こうして修正された予想分配金は、その後2ヵ月以内に行なわれる決算発表において、完全に確定した額として公表される。修正された予想分配金とこの確定値とは、本来は一致するはずだが、実際には決算処理を行なう過程で僅かにズレが生じることが多い。

予防原則(事前警戒原則)

環境問題に対応するための基本原則の一つであり、被害発生前に措置を講じるべきであるとする考え方をいう。

英語表記はprecautionary principleであり、「事前警戒原則」と訳すほうが正確であるという意見も強い。

このような考え方は、環境問題に限らず、種々の技術的社会的な問題への対応において適用できる。

事前警戒原則は、より普遍的には、次のように定義される。

深刻な、あるいは不可逆的な被害の恐れがある場合には、 具体的な被害が発生しておらず、また、科学的な不確実性がある段階で、 予防的な措置を取って影響や被害の発生を未然に防止すべきである。

しかし、この原則を具体的に適用するには、不確実性をはらむ問題に対応するためのリスク管理手法などを取り入れる必要があり、種々の困難を伴う。

予約

予約とは、将来において契約を締結するということを、事前に当事者同士で合意することを指す。予約においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。

例えば、将来において売買契約を締結するという予約(売買予約という)において、買主が予約完結権を持ったものとする。
そうすると将来、買主が売主に対して「この物を購入するという予約完結権を行使する」という意思を表示すれば、売主の承諾を待つまでもなく、売買契約が自動的に成立することになる。
このように予約という仕組みを使えば、予約完結権を持っている者が任意に売買契約を締結する権利を持つことになるので、予約完結権者に強い権利があるということができる。

なお、予約完結権を持つ者を「予約完結権者」または「予約権者」と呼び、その反対に予約完結権の行使を受ける者を「予約義務者」と呼ぶことがある。

上記では、当事者の一方が予約完結権を持つ場合を述べたが、このような予約は「一方の予約」と呼ばれる。このほかに、当事者の両方が予約完結権を持つ場合も考えることができる(当事者のどちらでも意思を表示すれば自動的に契約が成立するという予約)。このような予約は「双方の予約」である。

また、将来において締結される契約のことを「本契約」と呼ぶことが多い。

予約完結権

予約とは、将来において契約を締結するということを事前に当事者同士で合意することを指す。このような予約においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。

予約完結権を持つ者が契約を行なう旨の意思を表示をすれば、相手方の承諾を待つまでもなく、契約が自動的に成立する。つまり予約完結権とは、予約を本契約へと強制的に移行させる権利であるということができる。

なお、売買一方の予約における予約完結権、再売買の予約における予約完結権は、仮登記によって保全することができる。

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