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TMK

「特定目的会社」の略称。

特定の資産を裏付けとした有価証券を発行するためだけに設立された法人で、「資産の流動化に関する法律」にもとづいて設立される特別な社団をいう。

通常SPC(Special Purpose Company)といわれる。不動産の証券化などのために活用される一種のペーパーカンパニーであり、資産処分とともに解散される。

その重要な機能は、証券化の対象になる資産を独立させ、責任を資産価値の範囲内に限定すること(倒産隔離機能)、および、投資家への二重課税を回避するための器となること(導管体機能)である。資産の管理運用などの具体的業務は、一定の要件を備えた会社等に委託される。

なお、資産の流動化に関する法律では、資産流動化の方法として、特定目的会社を用いる場合のほか、特定目的信託を用いる場合を規定している。

DCF法

不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法(収益還元法)の一つ。
対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を資産価格とする方法のことである。

DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。日本語では、「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。

DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

定款

一般社団法人、一般財団法人、株式会社等の基本的な規則またはそれを記した記録をいう。

それぞれの法人の設立の際に定められるのが通例である。

定款で定められる事項は、法人の種類等によって異なるが、目的、事務所所在地、組織、会計などが規定されている。

定期借地権

平成4年8月1日に施行された新借地借家法では、借地権を普通借地権と定期借地権に区分した。

普通借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側に土地の返還を請求するだけの正当事由が存在しなければ、借地人が更新を望む限り自動的に借地契約が更新されるというものである。

これに対して定期借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側の正当事由の有無にかかわらず、借地人は借地を地主に返還しなければならないというものである。

定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3種類がある。

定期借家制度

新借地借家法(平成4年8月1日施行)の一部が改正されたことにより、平成12年3月1日に創設された制度。

従来の新借地借家法では、一部の例外(期限付き建物賃貸借)を除いて、貸主側に建物の返還を求めるだけの正当事由がない限り、貸主は借家契約の更新を拒否することができないとされていた。
しかし、平成12年3月1日の改正法施行により、借家契約時に貸主が「期間の満了により契約が終了する」ことを借家人に対して、公正証書などの書面を交付して説明する場合には、期間満了に伴い借家契約を終了させることができることとなった。
従って、平成12年3月1日以降の借家契約では「従来の借家契約」と「定期借家契約」のいずれかを当事者が選択できることとなった。

定期建物賃貸借

契約の更新がないことを特約した建物の賃貸借をいう。 「定期借家」ともいう。

通常の建物賃貸借契約は、その更新拒絶や解約に際して正当事由が必要とされ、賃貸借関係が長期化しやすい。そこで、借家の供給を容易にするなどのため、平成12(2000)年3月から、賃貸借期間を定めその後期間の更新をしない旨の特約をすることが認められた。この契約による賃貸借が、定期建物賃貸借(定期借家)である。

定期建物賃貸借契約を締結するには、貸主はあらかじめその旨を書面で借主に説明しなければならず、契約は公正証書による等書面でしなければならない。また、契約期間の終了に当たっては、期間満了の1年前から6月前までの間に賃借人に対し契約が終了する旨の通知をしなければならないとされている(その後の通知については、通知後6月の経過で契約を終了できる)。

定期モニタリング調査

水質汚濁防止法により、汚染井戸周辺地区調査によって水質汚染が確認された井戸に関して、水質汚染を継続的に監視するために行なう水質の調査をいう。

この調査は、都道府県知事が毎年度実施している地下水モニタリングの一つである。

停止条件

法律行為の効果の発生が、将来の不確実な事実にかかっているときの、当該事実をいう。

例えば、「宅建試験に合格したら給料を3割上げる」と約束した場合の「合格」が停止条件である。

逆に、法律効果が将来の不確実な事実によって消滅するとき、その事実を「解除条件」という。

ディスクシリンダー錠

シリンダーの内部にディスクを並べて、それらの組み合わせを制御する鍵によって解錠できるようにした錠をいう。

鍵穴から錠を作動するシリンダーに比較的容易に接触できるため、ピッキング(鍵穴に器具を差し込んで解錠すること)に弱いとされているが、改良が進んでいる。

ディスポーザー

生ゴミを細断・破砕する装置。流しの排水口下部に取り付け、流れ落ちてくる生ゴミをカッターで破砕、水とともに下水道に流す。ガーベジ・クラッシャー(gabage crusher)ともいう。

低炭素化(都市の~)

都市活動に伴う温室効果ガス(主として二酸化炭素)の排出を抑制する取り組みをいう。

住宅の環境性能向上などの単体対策のみでなく、都市に関する諸施策を総合的に推進することに特徴がある。

国土交通省は、平成22(2010)年8月に都市の低炭素化を進めるための手引きとして、「低炭素都市づくりガイドライン」を策定・公表している。そこでは次のような方針が示されている。

1.コンパクトな都市構造の実現と交通対策
・集約型都市構造の実現(集約拠点への公共施設・サービス施設等の立地および居住の誘導など)
・交通流対策の推進(交通需要マネジメントなど)
・公共交通機関の利用促進(公共交通機関の整備およびサービスの改善)

2.エネルギーの効率的な利用と未利用・再生可能エネルギーの活用
・低炭素に寄与する省エネルギー建物への更新(集約化による建物更新の機会を捉えたエネルギー利用の効率化など)
・エネルギーの面的活用(一体的な土地利用更新の契機等を捉えた面的エネルギーシステムの導入)
・未利用・再生可能エネルギーの活用(未利用エネルギーの賦存量と需要の調整など)

3.緑地の保全と都市緑化の推進
・吸収源の確保(緑地の保全・創出など)
・木質バイオマス利用の推進(緑地の保全・管理+市街地での木質バイオマス利用)
・ヒートアイランド対策による熱環境改善(多様なスケールに応じたヒートアイランド対策の連携)

低炭素社会

温室効果ガスの排出量を自然が吸収できる範囲にとどめること(カーボンニュートラル)のできる社会をいう。

ただしこれは究極的な目標であり、低炭素社会という言葉は、それに向けて取り組むことに重点を置いて使われることが多い。

低炭素社会を実現するためには、
1.社会のあらゆるセクターが温室効果ガスの排出を最小化すること(カーボンミニマムの実現)
2.生活の豊かさの志向を大量消費から生活の質の向上に変革すること(消費者選択の変革)
3.自然環境を保全・再生して地球生態系の安定を確保すること(自然との共生)が必要であると考えられている。

スマートシティ・スマートコミュニティの整備や低炭素まちづくり計画の策定などは、いずれも低炭素社会に向けた取り組みの一環である。

低炭素まちづくり計画

都市における温室効果ガスの排出を抑制するための計画をいい、「都市の低炭素化の促進に関する法律」に基づき市町村が作成する。

計画は、
1.都市機能の集約化
都市サービス施設等の集約事業、集約駐車場の整備など
2.公共交通機関の利用促進
LRT等の整備、共同輸配送の実施など
3.建築物の低炭素化
低炭素建築物・住宅の整備など
によって構成される。

この計画に沿って実施される事業については、費用負担等に関して一定の優遇措置が講じられている。

定着物

定着物とは、土地の上に定着した物をいう。

具体的には、建物、樹木、未分離の果実、移動困難な庭石などが定着物である。なお土砂は土地そのものであり、定着物ではない。

定着物は、土地から分離することができないので、原則として定着物は土地の所有権に吸収され、土地の取引とともに取引され、土地と法律的運命をともにすることに最大の特徴がある。
ただし、この例外として次のような定着物がある

1.建物
定着物のうち、建物は常に土地から独立した定着物であり、独立して取引の対象となる。
ただし建築中の建物は、土地から独立した定着物ではない(詳しくは建物へ)。

2.立木(りゅうぼく)法により登記された立木
定着物のうち、立木法により登記された立木(注:立木とは樹木の集団のこと)は、建物と同様に、土地から独立した定着物となる。

3.果実、桑葉、立木法により登記されていない立木など
これらはすべて定着物であるが、明認方法を施すことにより、土地から分離して取引することができる。

抵当権

債権を保全するために、債務者(または物上保証人)が、その所有する不動産に設定する担保権のこと。債務者(または物上保証人)がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質と異なっている。

債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

抵当権者

ある人(A)が他の人(B)に対して債権を有している場合に、Aが債権を保全する目的のために、Bの所有する財産に対してAが抵当権を設定したとき、Aのことを「抵当権者」という。

また、Bは「抵当権設定者」と呼ばれる。

Aが債権を保全する目的のために、第三者(C)の財産に対してAが抵当権を設定することがあるが、このときもAは「抵当権者」と呼ばれる。また、このとき第三者Cは「物上保証人」と呼ばれる。

抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度

抵当権設定登記以後に設定された賃借権について、抵当権者の同意のもとに、賃借権が抵当権に対抗できるものとする制度のこと。
この制度は、改正後の民法387条に規定されており、平成16年4月1日よりスタートした。

1.制度の趣旨
ある不動産に抵当権が設定された場合、抵当権設定登記がなされた後に設定された賃貸借は本来ならばすべて抵当権に劣後するのが原則である。
従って本来は、融資返済不能などの事情によって抵当権が実行された(すなわち抵当不動産が競売された)場合には、抵当不動産の賃借権者はその賃借権を抵当権者に主張することができないはずであり、抵当不動産の競落後には賃借権者は当該不動産を直ちに明け渡さなければならないのが原則である。
こうした競売に伴う賃借人の不利益を緩和するための措置として、建物賃貸借に関しては、6ヵ月間の建物明渡猶予制度が置かれているが、やはり猶予期間経過後には必ず立ち退かなければならないという不都合がある。
そこで、一定の条件を満たした賃借人については、競売にかかわらず立退きをしなくてよいとする本制度が創設されたものである。

2.制度の内容
次の条件をすべて満たした賃借権については、賃借人は常に抵当権者に対抗できる(つまり、競売がなされても従前のとおり賃貸借を継続できる)とするものである。
1)その賃借権が正式に登記されていること
2)抵当権者全員の同意があること(ただし当該賃借権に劣後する抵当権者の同意は不要)
3)上記2)の同意が登記されたこと

3.制度における敷金の継承
この制度により、上記1)・2)・3)の条件をすべて満たした賃借人は、競売にかかわらず従前のとおり賃貸借を継続することができる。そのため、競売における買受人は、従前の賃貸人(=すなわち旧不動産所有者)の賃貸借に関する義務をそのまま継承することとなる。 従ってこの制度の適用下では、賃借人は競売後において将来的に自発的に退去しようとする際には、敷金の返還を買受人に対して主張することが可能となる。
こうした事態が予想されるので、上記ア)の賃借権の登記においては、敷金が登記すべき事項に加えられており、買受人の便宜を図っている(改正後の不動産登記法第132条第1項)。

抵当権消滅請求

抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者(第三取得者という)は、いつ債権者の意向により任意競売(抵当権の実行)にかけられるかわからないという不安定な状態に置かれてしまう。
そこで民法第379条では、第三取得者からの請求により抵当権を消滅させることができるという仕組みを設けており、この仕組みを「抵当権消滅請求」と呼んでいる(民法改正により2004年4月1日以降は「抵当権消滅請求」という名称になった。旧名称は「滌除(てきじょ)」)。

なお、この反対に、債権者からの請求により抵当権が消滅する仕組みとして民法第378条の代価弁済が設けられている(詳しくは代価弁済へ)。

民法第379条の抵当権消滅請求の仕組みは次のとおり。
まず、抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者(第三取得者)は、自分が適当と認める金額を債権者に呈示して、抵当権の消滅を要求することができる(改正後の民法第379条)。債権者が、この要求から2ヵ月以内に任意競売の手続き(すなわち競売の申立て)を行なわない場合には、第三取得者が呈示した金額の支払いで抵当権が消滅することを債権者が承諾したことになる(改正後の民法第384条)。

例えば、債権者Aが債務者Bに3,000万円を融資し、不動産Pに3,000万円の抵当権を設定したとする。その後Bがこの不動産Pを500万円で第三者Cへ売却したとする。本来、この不動産Pの時価評価は3,500万円だが、3,000万円の抵当権が付着している分だけ売却価格が下げられているとする。
このとき第三取得者Cは、債権者Aに対して「Cが2,500万円をAに支払うので、これにより抵当権を消滅させる」旨を請求することができる(2,500万円という金額は例えとして挙げたもので、事情により幾らにするかは第三取得者が決めてよい)。

このCの請求を拒否するためには、Aは請求から2ヵ月以内に任意競売の申立てをしなければならない。Aが任意競売の申立てをしないときは、Cが2,500万円を支払うことで抵当権が消滅する。このような仕組みが、改正後の民法379条に規定する抵当権消滅請求である。

(補足)「滌除」と「抵当権消滅請求」の違いについて
現在の「抵当権消滅請求」では、抵当不動産の所有者からの要求により抵当権が消滅するが、民法改正前の「滌除」では、抵当不動産の所有者のほかに、抵当不動産の地上権の取得者も抵当権の消滅を要求することができた。
また、現在の「抵当権消滅請求」では、債権者は単純に2ヵ月以内に任意競売を申し立てればよいが、民法改正前の「滌除」では、増価競売をする必要があった。また、増価競売をして買受人が現れなかった場合には、債権者自らが抵当不動産を増価競売の価額で買い取ることが必要とされていた(詳しくは増価競売へ)。

抵当権設定者

ある人(A)が他の人(B)に対して債権を有している場合に、Aが債権を保全する目的のために、Bの所有する財産に対してAが抵当権を設定したとき、Bを「抵当権設定者」という。

また、Aは「抵当権者」と呼ばれる。

Aがその債権を保全する目的のために、第三者(C)の財産に対してAが抵当権を設定することがあるが、このとき第三者Cは「物上保証人」と呼ばれる。

抵当権等がある場合における売主の担保責任

私法上の概念で、売買契約における売主が負うべき無過失責任の一つである。

1.売主の担保責任
民法では、売主が責任を果たさない場合には、買主は売主の債務不履行責任を追及できると定めている。しかし、このような債務不履行責任を買主が追及できるのは、売主に帰責事由(故意または過失)がある場合だけである。
しかしながら、これだけでは買主の保護に欠け、売買契約への信頼性を損なうことになりかねない。そこでわが国の民法では、売主に帰責事由がない場合(売主が無過失である場合)であっても、一定の場合には売主が買主に対して責任を負うと定めている。
このような売主の無過失責任が「売主の担保責任」である。

2.抵当権等がある場合における売主の担保責任
売主の担保責任の一つとして、抵当権等がある場合における売主の担保責任がある。
これは、売買の対象となった不動産に抵当権または先取特権が付いていて、債権者がその抵当権または先取特権を行使することによって買主が不利を被ったときに適用される規定である。
具体的には、次のとおりである。
1)買主は、抵当権または先取特権の行使によって買った不動産の所有権を失ったときは(通常、競売による)、売主に対して契約解除および損害賠償を請求することができる(売主はたとえ無過失であったとしても契約の解除・損害賠償請求を拒絶することはできない)。
2)買主は、所有権を保存するために費用を支出したときには(つまり、代価弁済または権利消滅請求に伴う費用を負担したとき)、売主に対してその費用の償還および損害賠償を請求することができる。
なお、この規定は、買主が抵当権等があることを知っていた場合にも適用される。

抵当権の及ぶ範囲

抵当権は担保に取った不動産に及ぶだけでなく、その不動産に付属している物や権利にも及ぶ(民法第370条)。

従って、抵当権にもとづいて不動産を競売する場合には、付属している物や権利も一緒に競売されることとなる。

抵当権の実行

ある不動産に抵当権が設定されているとき、債権が弁済されない場合には、債権者はその抵当権にもとづいて、担保である不動産を競売し、その代金を自己の債権の弁済に充てることができる。このように債権者によって抵当不動産が競売されることを「抵当権の実行」という。

ディンプルキー

シリンダーの作動によって制御される錠(シリンダー錠)の一つで、シリンダー内に並べられたピンの制御を、表面に多数の小さなくぼみ(ディンプル)が付いている鍵によって行なうものをいう。

鍵のパターンが非常に多く、鍵の複製が難しいのでピッキング(鍵穴に器具を差し込んで解錠すること)対策に優れているとされる。

適格消費者団体

不特定多数の消費者の利益のために、事業者に対して不当な行為の停止や予防を請求すること(差止請求権)が認められている団体をいう。一定の要件を満たした上で内閣総理大臣の認定を受ける必要がある(消費者契約法)。

消費者契約等において不当な行為を理由に契約を取り消すことができるのは原則としてその当事者であるが、適格消費者団体は、そのような不当な行為に対する差止請求権を付与され、その行使等によって消費者被害の防止や消費者救済を図る役割を果たす。

なお、適格消費者団体による差止請求の対象となる不当な行為は、(1)消費者契約法に規定されている不実告知、不利益事実の非告知など、(2)不当景品類および不当表示防止法に規定されている不当な表示、(3)特定商取引に関する法律に規定されている訪問販売、通信販売、電話勧誘販売等に係る不実告知、威迫行為など、である。

適合高齢者専用賃貸住宅

高齢者専用賃貸住宅のうち、介護保険法で定める一定の居住水準等(各戸の床面積が25平方メートル以上、各戸に台所、水洗便所、浴室等を備えている、介護等のサービスが提供されるなど)を満たすものとして、都道府県知事に届出がなされたものをいう。

適合高齢者専用賃貸住宅として届出すると、

1.介護保険法に基づく特定施設入居者生活介護の指定を受けて、事業所として入居者に対し介護保険サービスを提供することができる

2.介護保険法上の住所地特例の対象となる

3.有料老人ホームの届出が不要となる

という取り扱いがなされる。

滌除

第三取得者からの請求により抵当権を消滅させることができるという制度のこと(改正前の民法第378条)。滌とは洗うという意であり、滌除とは抵当権を洗い流すという意味合いである。

滌除の制度は、2004年4月1日施行の民法改正により大幅に改正され、名称も「抵当権消滅請求」へと変更されている(詳しくは抵当権消滅請求へ)。

出口戦略

投資において、投資の区切りにおける対応方針をいう。

いったん損益を確定し、その結果を受けてどのようにするかということであるが、投資商品の開発の際にそれを明確にしておくこともある。

例えば、不動産の証券化においてSPCの存続期間が終了したとき、対象不動産を売却してしまうか、改めて資金を集めて証券化を継続するかは、いずれも出口戦略である。

TES(Thin and Economical System)

東京ガスが開発したガス温水システムのこと。熱源機を中心に床暖房、給湯、浴室暖房乾燥機、風呂、食器洗い乾燥機など、暮らしに合わせて自由にプランニングできる温水を利用したトータルシステム。

手数料

法令上は、公的組織が特定の者に役務を提供するとき、その費用を賄うなどのために徴集する料金をいう。

例えば、許認可、試験、検定などに関する手数料で、法令によって定められている。

一方、私人間でも、役務の提供に対する報酬を手数料と呼ぶことがある。宅地建物の取引を媒介したときの報酬も手数料と呼ばれることが多い。

鉄筋コンクリート構造

鉄筋とコンクリートによって、柱・小梁・大梁・スラブ・壁を造り、すべての部分を一体化した構造のこと。

鉄筋コンクリートの部材は、引っ張る力にも、圧縮する力にも強いので、地震に対する安全性が高い構造となる。
また、すべての部材がコンクリートで一体化され、部材同士の接合部は剛であるので、建築学上の「ラーメン構造」となっている。

この鉄筋コンクリート構造のデメリットは、自重が大きいため、原則的には大空間建築や高層建築に向かないということである。

手付

売買契約・請負契約・賃貸借契約などの有償契約において、契約締結の際に、当事者の一方から他方に対して交付する金銭などの有償物のこと(民法第557条・第559条)。

手付には交付される目的により、解約手付、証約手付、違約手付の3種類がある。民法で手付とは、原則的に解約手付であるとしている。また一般に取引において交付される手付の大半は解約手付であると考えてよい。

宅地建物取引業法では、消費者保護の観点から、売主が宅地建物取引業者である場合にはその売買契約で交付される手付は解約手付とみなすという強行規定を設けている(宅地建物取引業法第39条第2項)。これを解約手付性の付与という。

なお、契約に従って当事者が義務を履行したとき、手付は代金の一部に充当される。

手付金等

売買契約の締結から宅地建物の引渡し前の間に支払われる手付金などの金銭で、最終的に代金の一部になる金銭のこと(宅地建物取引業法第41条第1項)。

宅地建物取引業法(第41条・第41条の2)では、この手付金等を、第三者が保管するなどの方法で保全するように定めている。これは、売主が物件を引き渡せないなどの不測の事態が生じた場合に、手付金等が確実に買主に返還されるようにする目的で創設された制度である(詳しくは「手付金等の保全」へ)。

実際の不動産取引では、次の金銭が「手付金等」に含まれるかどうかが問題になる。

1.手付金:手付金は契約締結時に交付され、通常は物件引渡し時点までに(例えば残金支払いと同時に)手付金は売買代金の一部になる。従って、手付金は「手付金等」に該当する。

2.内金:内金は通常は物件引渡し前に交付される「代金の一部」のことであるので、「手付金等」に該当する。なお、内金という名称で実際は「手付金」の場合もまれにあるが、これは上記1.の理由によりやはり「手付金等」である。

3.中間金:中間金は物件引渡し前に交付される「代金の一部」のことであるので、「手付金等」に該当する。

4.残金:売買代金から、手付金、内金、中間金を差し引いた残りのことである。残金は、通常は宅地建物の登記名義の移転手続き(このとき物件の鍵も交付する)と同時に支払われる。従って、残金支払いの時点で物件が引き渡されるのが通常であるから、残金は「手付金等」に含まれないということができる。

5.申込証拠金:申込み証拠金は契約より前に買主が売主に交付する少額の金銭(通常は10万円以下)で、その目的は申込み意思の確認や、申込みの順番を確保するものである。申込み証拠金は直接的に代金の一部になるものではない。従って、申込み証拠金は「手付金等」に含まれないということができる(ただし、申込証拠金は契約と同時に「手付金」の一部になることが多い。すると、契約時点以降は上記1.の手付金に含まれることになる)。

手付金等の保全

物件の引渡し前に買主が支払う金銭(手付金・内金・中間金)について、第三者に保管させる等の方法で保全することを「手付金等の保全」という(宅地建物取引業法第41条・第41条の2)。

手付金・内金・中間金を合わせて「手付金等」と呼ぶ。この手付金等は、物件がまだ買主に引き渡されない時点で買主が売主に交付する金銭である。 従って、売主が物件を引き渡せない等の不測の事態が生じた場合に、手付金等は、確実に買主に返還される必要がある。そこで、宅地建物取引業法(第41条・第41条の2)では、手付金等の保全について必要な措置を規定している。

1.手付金等の金額の要件
手付金等は一定の金額に達した場合にだけ、保全措置を講じる義務が生じる。その金額の要件は次のとおり。

1)工事完了前の宅地または建物の売買の場合 「手付金等の合計が代金の額の百分の五を超えるとき」または「手付金等の合計が1,000万円を超えるとき」には、保全措置を講じなければならない。 例えば2億2,000万円の一戸建て(未完成)の売買契約に際して買主が1,050万円の手付金を交付したとする。このとき2億2,000万円の5%は「1,100万円」なので、手付金は「5%以下」であり、この点では保全措置は不要に見える。しかし、手付金は「1,000万円超」であるので、やはり保全措置が必要になる。 また、例えば3,000万円のマンション(未完成)の売買契約に際して買主が300万円の手付金を交付したとする。このとき3,000万円の5%は「150万円」なので、手付金は「5%超」であり、保全措置を講じなければならない。 2)工事完了後の宅地または建物の売買の場合 「手付金等の合計が代金の額の百分の十を超えるとき」または「手付金等の合計が1,000万円を超えるとき」には、保全措置を講じなければならない。この考え方は上記1)と同じである。

2.保全措置の内容
上記の金額の要件を満たしたとき、講じるべき保全措置は次のとおり。

1)工事完了前の宅地または建物の売買の場合
手付金等の保全措置としては「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」の2種類の措置のうち、どちらか一つを講じればよい。
2)工事完了後の宅地または建物の売買の場合
手付金等の保全措置としては「銀行等による保証」と「保険事業者による保証保険」と「指定保管機関による保管」の3種類の措置のうち、どれか一つを講じればよい。

3.保全措置が不要とされる場合
次の4とおりの場合には。保全措置を講じる義務がない。
1)金額の要件を満たさない場合:
上記1.の金額の要件に到達しないならば、保全措置は不要である。
2)売主が宅地建物取引業者でない場合:
保全措置を講じる義務を負うのは宅地建物取引業者だけである
3)業者間取引である場合:
売主・買主ともに宅地建物取引業者である場合には、両者とも不動産取引に精通しているので、保全措置は不要とされる(宅地建物取引業法第78条第2項)。
4)買主がその宅地建物について登記を取得した場合:
保全措置は物件の引渡し前の措置であるので、買主が登記(所有権移転登記または所有権保存登記)を取得した場合には、もはや保全措置を講じる必要はないとされる。

4.「工事完了」の意味について
上記1.および2.では、工事完了前と工事完了後で扱いが異なる。この「工事完了」の意味については、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方で次のように説明されている。
工事完了は「売買契約時において判断すべき」である。また、工事の完了とは「単に外観上の工事のみならず内装等の工事が完了しており、居住が可能である状態を指すものとする」。

手付貸与の禁止

宅地建物取引業に対する業務規制の一つで、契約の誘引に際して、手付金の貸付けなど信用の供与をしてはならないという規制をいう。

これに反すると(契約に至らなくとも)監督処分の対象となる。

手付流し

売買契約成立時に買主が売主に解約手付を交付している場合において、買主が手付を放棄することにより、契約を解除することを「手付流し」という。

この手付流しによる契約解除では、買主は手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいとされている(民法第557条第2項)。

手付の額の制限

売主が宅地建物取引業者である宅地建物の売買契約を締結するとき、手付は、代金の額の10分の2を超えてはならないという制限のこと(宅地建物取引業法第39条第1項)。

手付とは、売買契約・賃貸借契約・請負契約などが締結されるに際して、当事者の一方が相手方に交付する金銭等のことである。

この手付が高額であると、買主としては手付を放棄して売買契約を解除することが難しくなり、売買契約の拘束力が不当に高くなってしまう。そこで、宅地建物取引業法では、売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者以外の者である場合には、手付は代金の2割を超えてはならないという制限を設けている(宅地建物取引業法第39条第1項)。ただし、この第39条は一般消費者保護の規定であるので、この制限は売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者以外の者である場合にのみ適用される。

仮に、代金の「3割」の手付を買主が支払った場合には、2割を超えた部分(つまり1割)は手付ではなくて、代金の前払い(内金または中間金)であると考えることになる。

なお、この手付の額の制限は、強行規定であるので、これに反する特約で、買主に不利なものは無効となる(宅地建物取引業法第39条第3項)。

手付倍返し

売買契約成立時に買主が売主に解約手付を交付している場合において、売主が手付の倍額を買主に償還することにより、契約を解除することを「手付倍返し」という。

この手付倍返しによる契約解除では、売主は手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいとされている(民法第557条第2項)。

手付保証

「手付金等の保全」を参照。

鉄骨構造

鉄骨造、S造とも。

柱と梁を「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」など使用した構造のこと。

主要な構造を形成する鉄骨の種類により「軽量鉄骨構造」と「重量鉄骨構造」に分けることができる。

鉄骨鉄筋コンクリート構造

鉄筋コンクリートに、鉄骨を内臓させた建築構造。

比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、粘り強さもあるため、高層建築に多用されている。

デットとエクイティ(Debt・Equity)

資本調達の区分をいい、デットは、社債発行や銀行借入などにより調達する他人資本、エクイティは、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達する株主資本という違いがある。
デットによる資金調達は、返済期間や金利が定められているのに対して、エクイティは、返済期限が定められていない資金の供与であり、通常、投資先の支配権を伴う(議決権なしの株式など、その例外もある)。

不動産の証券化に当っては、デットとエクイティの組合せによって資金を調達するのが一般的で、収益の配分に当ってはデット部分が優先される。一方、エクイティ部分に対する収益の配分は、ハイリスク・ハイリターンになりやすい。

テトラクロロエチレン

揮発性有機化合物の一つで、不燃性があり、脱脂洗浄力が高いため、ドライクリーニング用の溶剤としてクリーニング店でよく使用されている。比重が1.6と水より重いため、土壌中に漏れ出した場合は、長く土壌中に残留する傾向がある。
土壌汚染対策法では、このテトラクロロエチレンを特定有害物質に指定し、テトラクロロエチレンによる土壌汚染を規制している。

テナント

事務所ビルや商業スペースの賃借人をいう。大型商業ビルにおいて、集客の中心となるのが「キーテナント」である。  

テナントの業種構成や配置、賃料の設定などは、ビルの性格を決め、その収益性を左右する。

出窓

外壁から外部に突き出した窓のこと。

建築基準法では、外壁から外側に突き出した長さが50cm未満であれば、この突き出し部分は床面積から除外することとしている。このため、出窓の突き出しは50cm以下であることが多い。

デュー・デリジェンス

「適正評価手続」または「物件精査」のこと。デュー(due)は「適正な」、デリジェンス(diligence)は「努力」という意味なので、直訳すれば「適正な努力」ということである。

米国においては、不動産の売買取引を行なう際に、売主は、物件情報の詳細な開示(ディスクロージャー)を行なう義務を負う。それと同時に、買主は、買主の費用負担において物件を独自に調査する権利が与えられるのが一般的である。
買主はこのような物件調査権を十分に活用し、「建物および設備の劣化状況」、「建物および設備の機能」、「健康被害(鉛を含む塗料、地下水汚染など)」、「(賃貸不動産・商業不動産の)借主の信用力や周囲のマーケット環境」等々を詳細に調査することが多い。 そしてこれらの詳細な調査の結果、物件が買主の希望に沿わないと判明した場合には、買主は売買契約手続を打ち切り、もしくは希望に沿うような是正措置を講じるように売主に要求することが可能である。 このような米国の不動産売買契約手続において、買主が物件内容を詳細に調査することを「デュー・デリジェンス」と呼んでいる。

また、不動産証券化においても「デュー・デリジェンス」という用語が使用されている。不動産投資信託などの不動産証券を発行する場合には、発行主体は、不動産の内容に関する詳細な情報開示(ディスクロージャー)を行なう義務を負う。

この物件情報の開示が適正かつ十分なものであるか否かについては、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の各分野の専門家が、第三者の中立の立場から審査を行なうのが一般的であり、この審査手続が「デュー・デリジェンス」と呼ばれている。

またわが国では、特にオフィスビルの建物診断を指して「デュー・デリジェンス」と呼ぶことがある。近年、わが国の大手・中堅ゼネコンでは、建物診断を重要な新規事業と位置付けており、これをデュー・デリジェンスと呼んでいる。具体的には、建物の劣化診断、機能診断、耐震性診断、省エネルギー診断などであり、建設会社の技術力を生かした詳細な建物診断を事業化している。

テラス

庭の一部にコンクリートやレンガ等を敷き詰め、住宅から自由に出入できるようにした場所滌除のこと。

テラスハウス

2階建ての連棟式住宅のこと。各住戸の敷地は、各住戸が単独で所有している。

テラゾ

白セメントに大理石の粒を入れて練り、板状にし、表面を研磨することにより、大理石に似た模様を作り出したものを「テラゾ」という。

大理石に似せた人造石である。

大理石以外の石の粒(花崗岩など)を入れたものも「テラゾ」と呼ぶ場合がある。

DEN

一般的には書斎のこと。趣味を楽しむための部屋としても使用され、要するに動物の巣のようなプライバシーの高い室。

広さ・形の基準はなく、間取り図にDENと表示されることが多い。

電気温水器

割安な深夜電力を利用して夜間に高温の温水を沸かし、貯湯タンクに蓄えておいて、台所・洗面台・風呂・シャワーなどへの給湯を賄う電気機器のこと。

深夜電力は通常の電灯料金の約3分の1と割安であり、また電気ヒーターで加熱するので二酸化炭素が発生せず、燃焼音がなく静かに湯を沸かすことができるというメリットがある。

近年では、湯を使用すると同時に必要な量の湯を自動的に追加して沸かすタイプや、給湯圧を高めて2階でも湯の出る勢いを高めたタイプなどさまざまな製品が普及している。また配管を電気温水器本体部に内蔵し、配管工事の手間を軽減した製品が主流となっている。標準的な貯湯タンクの容量は3人家族で300L程度が目安とされている。

浴槽への給湯については、給湯のみを行なうタイプ、自動的に風呂釜への湯はりを行なうタイプ(オートタイプ)、自動湯はりだけでなく自動追いだき・自動足し湯も行なうタイプ(フルオートタイプ)という3種類がある。

} なお、電気温水器の「風呂追いだき機能」については昼間電力を使用するためコストが高いなどの課題があったが、近年は深夜電力の蓄熱を利用して熱交換方式で追いだきをすることにより、低コストかつスピーディな追いだきができる製品が平成12年に開発されており、ガス給湯器に劣らない性能となっている。

電気自動車

電気モーターを動力源とする自動車。電池を車載する方式(電池式)と走行中に電力を外部から供給する方式(架線式)に二分できる。
また、車載する電池への充電は外部から行なうのが一般的であるが、発電装置(太陽電池、燃料電池など)を車載する方式もある。 ハイブリッドカーは、電気モーターと内燃機関を組み合わせて動力源とする自動車である。

電気自動車は、内燃機関を動力源とする自動車に比べて、エネルギー効率が高い、アイドリングなどの無駄なエネルギー消費がない、一般家庭で充電が可能でガスステーションなどが不要、などの特徴がある。
一方、充電に時間が掛かる、航続距離が短い(特に重量が大きい場合に)などの短所がある。

なお、電気自動車を利用する場合には、住宅で発電した電気を家庭用蓄電池に蓄電した上で充電するなど、自動車を住宅のエネルギー管理の一環に組み込むことができる。

電子商取引

インターネット上で行なわれる商取引をいう。 取引の内容は、商品購入、広告宣伝、契約締結、資金決済など幅広いものがあり、取引の当事者についても、企業間(B to B、Buisiness to Buisiness)、企業対消費者(B to C、Buisiness to Cosumer)、消費者間(C to C、Consumer to Consumer)の各タイプがある。

電子商取引を活用すれば広範囲の相手と低コストで取引することができるが、ネットという媒体の特性に即して取引の安全や消費者の保護を確保するための注意や工夫が必要である。

特にB to Cの取引については注意が必要であり、消費者保護のための原則(OECD「電子商取引に関する消費者保護ガイドライン」)が明らかにされている。それによると、一般の取引を下回ることのない透明かつ有効な水準の消費者保護を実現するため、

1.営業・広告・販促行為における公正さの確保、2.事業者、商品/サービス、取引条件に関する詳細な情報の提供、3.明確な意思確認プロセスの確保、4.安全な支払いの手段の提供、5.紛争解決・救済手段へのアクセスの確保、6.個人情報(プライバシー)の保護

が必要であるとされる。

不動産取引における電子商取引は、不動産の特性から広告・宣伝の手段としての活用にとどまっている。また、本格的な活用のためには、重要事項説明等不動産取引のための仕組みのあり方について検討する必要がある。

電子署名

電磁的な記録(電子文書)について、その作成者および作成された記録が改竄されていないことを保障する仕組みをいう。 電子署名がなされた電子文書は、署名押印された文書と同様に、真正に成立したものとみなされる(電子署名及び認証業務に関する法律)。 電子署名の方式はいくつかある。いずれも暗号化技術の応用であるが、一般には公開鍵暗号方式を基本とした仕組みが利用されている(詳しくは、「暗号化」を参照)。 なお、電子署名において公開鍵を公開する場合に、その信頼性を確保するため、公開鍵がその持ち主のものであることを第三者が証明すること(認証業務)が有効であると考えられており、一定の要件を満たす認証業務(特定認証業務)を行なう者を認定する制度が整備されている。

転貸借

所有者(A)から目的物を借りた賃借人(B)が、それを第三者(転借人、(C))に使用収益させることをいう。

いわゆる「また貸し」であり、賃借権の譲渡は転貸借とはいわない。

転貸借されてもAB間の賃貸借関係は残る。CはAとの契約関係はないが、Aに対して直接に賃料の支払い等の義務を負う。転貸借には、Aの承諾が必要で、これに反して転貸借がなされた場合には、AはAB間の契約を解除できるし、Cに対して目的物の引渡しを請求できる。

ただし、目的物が宅地建物である場合には、転貸借に関して特別の取扱いがされている。つまり、
1.承諾がない場合であっても当事者間の信頼関係が壊されない限りAの契約解除を許さない(判例による)

2.借地の転貸借について、裁判所がAの承諾に代わって許可を与えることができる

3.Aが承諾しない場合、Bに対して建物買取請求権、造作買取請求権を与える という特例である。

なお、賃借権を第三者に譲渡する場合も、転貸借と同様に目的物の所有者の承諾が必要で、宅地建物についての承諾に関して特例があるのも同じである 。

天地返し

汚染土壌について、土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。

土壌汚染の除去等の措置として土壌入れ換えを行なう場合に、指定区域内において汚染されている深さまでの汚染土壌をすべて掘削し、その下の汚染されていない土壌と上下をすべて入れ換えることである(環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした)。

伝統工法

第二次大戦以前から行なわれてきた日本古来の工法のこと。現代では、この伝統工法による木造住宅は極めて少なくなりつつある。

伝統工法は、布基礎を用いないこと、筋かいではなく貫で壁の強度をつくること、柱をあらわにする「真壁(しんかべ)」を採用することなど、現代の一般的な木造住宅とは大きく異なる特徴を有している。

伝統的建造物群

周囲の環境と一体をなして歴史的風致を形成している建造物群で、価値の高いものを「伝統的建造物群」という(文化財保護法第2条)。

伝統的建造物群とは、具体的には城下町・宿場町・門前町などの全国各地に残る歴史的な建造物群を指している。

伝統的建造物群については、市町村が伝統的建造物群保存地区を定め、その

保存を図っている(文化財保護法第143条)。 また、国はその中から価値の高いものを重要伝統的建造物群保存地区として選定している(同法第44条)。

伝統的建造物群保存地区

伝統的建造物群とこれと一体をなしてその価値を形成している環境を保存するために、市町村が定める地区をいう。

例えば、城下町・宿場町・門前町などに残る歴史的な集落やまち並みが指定の対象となる。

伝統的建造物群保存地区は、都市計画区域内または準都市計画区域内においては都市計画法の地域地区として、それ以外の区域は条例によって定められる。

市町村は、条例により、伝統的建造物群保存地区の現状変更の規制等について定めることとなるが、その基準は政令の定めに従わなければならない。

規制等の基準を定める政令は、許可の対象となる行為を、「建築物その他の工作物の新築、増築、改築、移転又は除却」「建築物その他の工作物の修繕、模様替え又は色彩の変更でその外観を変更することとなるもの」「宅地の造成その他の土地の形質の変更」「木竹の伐採・土石の類の採取」「そのほか現状を変更する行為で条例で定めるもの」としている。

また、許可を与える基準については、許可対象となる行為をした後の伝統的建造物等の位置・形態等が伝統的建造物群の特性を維持していること、伝統的建造物以外の建築物等については、その位置・形態等が当該保存地区の歴史的風致を著しく損なうものでないこと、などとしている。

なお、伝統的建造物群保存地区のうち価値の高いものは、国が重要伝統的建造物群保存地区として選定している。

天板

カウンターや机、棚(箱物家具)等の最上面の板。「甲板(こういた)」ともいう。

天袋

2つの意味がある。

1.天井面に接して、もしくは近い位置に造られる戸棚のこと。押入上部や天井から吊り下げて設置されることが多い。 2.押入の上部にある、小さいふすまの付けられた収納部分のこと。

転付命令

債務者の預金などを債権者へ直接的に移すのと同じ効果を生じる手続きのこと。債務者の財産に対する強制執行の一つである。

実際に預金から債権を取り立てる一般的な手続きとしては債権差押がある。 仮に、債務者Aが債権者Bから金銭を借りており、債権者Bが債務者AのC銀行の預金口座を差し押さえるものとしよう。債権者Bは、まず債務者Aの住所地を管轄する地方裁判所に、債権差押債権者Bが地方裁判所に債権差押命令の申立てを行ない、裁判所がC銀行に対して、債権差押命令を郵送し、差押命令の送達から1週間が経過すると、債権者Bは、C銀行に対して預金を自己(B)に支払うように請求することが可能となる。このような手続きが債権差押である。

しかしこの債権差押では、C銀行は一定の事情(例えば、ほかにも同じ預金を差し押さえた別の債権者Dがいるなどの事情)があるときは、C銀行は債権者Bに対して預金を支払うことができない。このように債権差押では、目的とする預金から必ず満足を得られるとは限らないという不都合がある。

そこで、債権者Bは、債務者Aの預金を直接的に自己(B)に移すように求めることができる。この手続きを転付命令という。上記例では、債権者Bが裁判所に債権差押命令の申立てを行なうと同時に、転付命令の申立てを行なうことができる。この転付命令がC銀行に送達されると、その時点から、預金そのものが債権者Bに移されたのと同じ効果が生じ、債権者Bは他の債権者に優先して、預金から返済を受けることができるようになる。

このように転付命令には、債権者が他の債権者に優先して満足を得ることができるというメリットがあるので、預金のように存在が確実な財産から債権を取り立てる場合には、転付命令を取得することが望ましいとされている。 -

天窓

トップライトともいう。 屋根に設けられる窓のこと。天井からの採光のために作られる。

壁面の窓に比べて、3倍の採光効果があるとされている。 また、天井近くの高い位置に設ける窓も「天窓」と呼ばれることがある。

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