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タームシート

契約の大まかな枠組みを項目別にまとめた表をいう。

契約対象、契約方式、契約期間などが簡潔に記述されており、契約交渉にあたっての資料として利用されることが多い。特に、ライセンス契約などにおいてよく用いられる用語である。

不動産の証券化などにあたっては、個別の案件ごとに、資産の概要、証券化等の仕組み、発行証券の内容、関係者(オリジネーター、SPC等の組成責任者、資産の管理運営者等)などをまとめて記載した条件書が作成されるが、それもタームシートである。

第一種住居地域

都市計画法(9条)で「住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として50%、60%または80%である。
また容積率の限度は100%から500%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム 3.店舗(3,000平方メートル以下のものに限る)
4.事務所(3,000平方メートル以下のものに限る)
5.危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6.ホテル・旅館(3,000平方メートル以下のものに限る)、
7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場等(3,000平方メートル以下のものに限る)
8.自動車教習所(3,000平方メートル以下のものに限る)

(建築できないもの)
1.上記に挙げたもの以外の店舗
2.上記に挙げたもの以外の事務所
3.上記に挙げたもの以外の工場
4.上記に挙げたもの以外のホテル・旅館
5.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設
6.上記に挙げたもの以外の自動車教習所
7.倉庫業の倉庫

第一種中高層住居専用地域

都市計画法(9条)で「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30%から60%の範囲内(10%きざみ)で用途地域で指定され、容積率の限度は100%から500%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。

この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3.店舗(日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、物品販売店舗、飲食店、銀行など)
4.2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

(建築できないもの)
1.上記に挙げたもの以外の店舗
2.事務所
3.上記に挙げたもの以外の工場
4.ホテル・旅館
5.遊戯施設・風俗施設
6.自動車教習所 7.倉庫業の倉庫

第一種低層住居専用地域

都市計画法(9条)で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。

この用途地域では、建ぺい率の限度は30%から60%の範囲内(10%きざみ)で都市計画で指定され、容積率の限度は50%から200%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。

また良好な住環境を確保するため、建築物の高さが10m(または12m)以下に制限されていることがこの用途地域の大きな特徴である。これを「絶対高さの制限」と言う。なお制限が10m・12mのいずれになるかは都市計画で定められている。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム

(建築できないもの)
1.大学、専修学校、病院
2.店舗
3.事務所
4.工場
5.ホテル・旅館
6.遊戯施設・風俗施設
7.自動車教習所
8.倉庫業の倉庫

第一種特定有害物質

土壌汚染対策法において、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された25種類の特定有害物質のうち、揮発性有機化合物に該当する11種類の物質のこと。

この第一種特定有害物質については、土壌汚染状況調査を実施するに当たっては、土壌ガス調査を実施することとされている(土壌汚染対策法施行規則第5条)。

この第一種特定有害物質は具体的には次の11種類である。

1.四塩化炭素
2.ジクロロメタン
3.1・2-ジクロロエタン
4.1・1-ジクロロエチレン
5.シス-1・2-ジクロロエチレン
6.1・1・1-トリクロロエタン
7.1・1・2-トリクロロエタン
8.トリクロロエチレン
9.テトラクロロエチレン
10.1・3-ジクロロプロペン
11.ベンゼン

代位弁済

債務を債務者以外の者が弁済し、その弁済者が債務者に対して求償権を取得する場合の弁済をいう。

債権者からみれば債務者に代わる者(代位する者)から弁済を受けることになり、債権者の求償権は弁済者に移るのである。

代位弁済には大きく2つ場合がある。
一つは、保証人、連帯債務者、抵当不動産の第三取得者など、弁済について正当な利益を持つ者による弁済で、この場合は弁済によって当然に求償権が移転する(法定代位)。

もう一つは、利害関係のない第三者が弁済する場合で、この場合にはその代位について債権者の承諾が必要である(任意代位)。

ダイオキシン類

ダイオキシン類とは、ポリ塩化ジベンゾフラン、ポリ塩化ジベンゾ-パラ-ジオキシンおよびコプラナーPCBをいう(ダイオキシン類対策特別措置法第2条)。

ダイオキシン類は化学物質の製造や廃棄物の燃焼などに伴って副次的に生産される物質であり、極めて毒性が強い。わが国では平成11年にダイオキシン類の規制が先進諸国に比較して非常に遅れていることが指摘され、議員立法によりダイオキシン類対策特別措置法が制定されたという経緯がある。

なお、土壌汚染対策法ではダイオキシン類を特定有害物質から除外しており、ダイオキシン類の土壌汚染に関する規制はダイオキシン類対策特別措置法に委ねられている。

ダイオキシン類対策特別措置法

ダイオキシン類による大気汚染・水質汚染・土壌汚染に対する国民の不安の高まりに対処するため、平成11年7月に議員立法により制定された法律。平成13年1月6日から施行されている。

この法律では、ダイオキシン類の排出ガス・排出水における濃度基準(排出基準)を設定したほか、ダイオキシン類を排出する施設を特定施設と定義して、その特定施設の設置にあたって排出基準を遵守することを定め、また排出基準を超える排出に対して知事の改善命令等が定められている。

また知事によるダイオキシン類排出の常時監視と、排出者自身による年1回以上の測定を義務付けている(同法第26条から第28条)。
さらにダイオキシン類の土壌汚染を排除するため、知事がダイオキシン類土壌汚染対策地域を指定できるという制度を創設し、知事がその対策地域に関するダイオキシン類土壌汚染対策計画を策定することにより、迅速にダイオキシン類の除去事業を実行する仕組みが設けられている(同法第29条から第32条)。

ダイオキシン類土壌汚染対策計画

ダイオキシン類対策特別措置法にもとづき、知事がダイオキシン類土壌汚染対策地域を指定した場合には、知事は遅滞なく、ダイオキシン類土壌汚染対策地域を定め、土壌汚染の除去事業等を迅速に実施しなければならない(同法31条)。

この対策計画においては、土壌の汚染の除去に関する事業、健康被害の防止のために必要な事業などが定められる。
また、この対策計画を策定するに当たっては、知事は関係市町村長の意見を聴くとともに、公聴会を開き、対策地域の住民の意見を聴かなければならないという住民参加制度が設けられている(同法31条)。

ダイオキシン類土壌汚染対策地域

ダイオキシン類対策特別措置法第29条にもとづき、知事が定める地域。

知事は、ダイオキシン類により汚染された具体的な地域について、土壌からダイオキシン類を除去する必要がある地域を「ダイオキシン類土壌汚染対策地域」として指定することができる。

ただし、この対策地域に指定することができる地域は、次の要件をすべて満たす地域に限られている。

1.人が立ち入ることができる地域であること
2.工場または事業場の敷地である場合には、その敷地内に従事者以外の者が立ち入ることができる地域であること

従って、工場または事業場の敷地であって、その事業の従事者だけが立ち入る敷地については、この対策地域に含めることができない。このため、工場・事業所は通常、対策地域から除外されることとなる(同法施行令第5条)。

なお、この対策地域を指定した時は、知事は遅滞なく、ダイオキシン類土壌汚染対策計画を定め、土壌汚染の除去事業を迅速に実施しなければならない(同法31条)。

耐火建築物

建築基準において、その主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根、階段)が耐火性能を満たし、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など火災を遮る設備を有する建築物をいう。

この場合に、耐火性能を満たすというのは、

1.主要構造部が耐火構造であること

2.屋内で発生する火災、および周囲で発生する火災による火熱に、当該火熱が終了するまで耐えることができるとする技術基準で定める性能(構造耐力、上昇温度などに関する一定の要件)に適合すること

である。

一定の特殊建築物や、都市計画で定められた防火地域内の一定の建築物は、耐火建築物としなければならない。

耐火構造

建築基準において、壁、柱、床その他の建築物の部分の構造が、耐火性能に適合する建築物の構造をいう。

この場合の耐火性能とは、通常の火災が終了するまでの間、当該火災による建築物の倒壊、および延焼を防止するために当該建築物の部分に必要とされる性能のことである。その技術的な基準としては、各構造部分の種類や建物の階数に応じて定められる一定時間(おおむね1~3時間)の間、火熱を加えても、各構造部分が構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊その他の損傷を生じないものであることなどの要件が定められている。

例えば、鉄筋コンクリート構造やれんが造は、原則として耐火構造である。

代価弁済

抵当権が付着している不動産(抵当不動産)が第三者に譲渡された場合に、債権者が自らの意思により、抵当不動産の所有者から債権の一部の弁済を受け取ることで、抵当権が消滅するという仕組みのこと。民法第378条に規定されている。

例えば、債権者Aが債務者Bに3,000万円を融資し、不動産Pに3,000万円の抵当権を設定したとする。その後Bがこの不動産Pを500万円で第三者Cへ売却したとする。本来、この不動産Pの時価評価は3,500万円だが、3,000万円の抵当権が付着している分だけ売却価格が下げられているとする。
このとき債権者Aは、第三取得者Cに対して「Cは抵当権の代価として2,800万円をAに支払え」と請求することができる(2,800万円という金額は例えとして挙げたもので、事情により幾らにするかは債権者が決めてよい)。このAの請求に対してCがその金額を支払った場合には、抵当権が消滅し、Cは抵当権の付いていない不動産の所有者となる。このような仕組みが、民法378条に規定する代価弁済である。

また、これによく似たものとして、民法第474条では「第三者弁済」という仕組みも設けられている。これは、第三者が他人の債務を肩代わりして弁済できるというものである。先程の例でいえば、第三取得者Cは債権の全額である3,000万円を、債権者の意思に関係なくいつでも債権者Aに支払うことができ(民法第474条第2項)、その結果として、Aの抵当権は原則として消滅するということである。

なお、債権者と第三取得者との利害を調整する仕組みとしては、代価弁済のほかに、抵当権消滅請求(民法第379条~381条)がある(詳しくは抵当権消滅請求へ)。

大規模建築物

建築基準法6条1項2号と3号に定める一定の大規模な建築物のことを「大規模建築物」と呼んでいる。

具体的には次の2種類がある。

1.木造の建築物で次の要件のどれか一つを満たすもの
1)高さが13mを超える
2)軒高が9mを超える
3)階数が3以上
4)延べ面積が500平方メートルを超える

2.木造以外の建築物で次の要件のどれか一つを満たすもの
1)階数が2以上
2)延べ面積が200平方メートルを超える

例えば鉄骨造の2階建ての建築物であっても、建築基準法の上では「大規模建築物」となるので、注意が必要である。

大規模修繕

分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、計画的に行なわれる修繕であって、多額の費用を要する修繕のことである(これに対して多額の費用を要しない計画的な修繕は「小規模修繕」という)。

具体的には、鉄部塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの各種の修繕工事を指している。

これらの修繕工事を適切に行なうためには、分譲マンションの管理組合が「長期修繕計画」を作成し、修繕積立金を積み立て、大規模修繕を実施することが不可欠である(修繕工事の実施時期・費用等について詳しくは長期修繕計画へ)。

なお、大規模修繕を実施するためには、管理組合の集会で大規模修繕の実施を可決しなければならない。一般に、大規模修繕はマンションの形状や効用の著しい変化を伴わないため、区分所有者数の過半数かつ議決権の過半数の賛成で可決される。

大規模の修繕

「建築物の主要構造部の一種以上について行なう過半の修繕」と定義されている(建築基準法2条14号)。

大規模の模様替

「建築物の主要構造部の一種以上について行なう過半の模様替え」と定義されている(建築基準法2条15号)。

大規模滅失

区分所有建物において、建物の価格の2分の1を超える部分が、地震・火災等により滅失することを「大規模滅失」という。

詳しくは「復旧」へ。

大規模盛土造成地

谷や沢を大規模(3,000㎡以上)に埋めて造成した土地や、盛土前の傾斜が大きな地盤(20度以上)の上に高く(5m以上)盛土して造成した土地をいう。大規模な地震などの際に、地滑り、崖崩れ、土砂流出などが起きる恐れがあるため、監視や変動予測が必要とされる。

なお、災害発生の恐れの大きい大規模盛土造成地などについては、都道府県知事が造成宅地防災区域に指定し、擁壁等の設置又は改造その他必要な措置を講じることとされている。また、大規模盛土造成地の位置や規模を表示した地図(大規模盛土造成地マップ)を公表している地方公共団体もある。

代金減額請求

給付を受けた目的物に瑕疵がある場合に、それに応じた代金の減額を請求することをいう。目的物に瑕疵があるなど債務が完全に履行されていないときに完全履行を求める私法上の方法の一つであると考えることができる。

民法は、売買において目的物の数量不足や一部滅失がある場合の代金減額請求を規定している。この場合に、不動産売買において契約表示面積と実測面積のあいだに過不足があったときの扱いが問題となるが、契約において実測面積を基礎に代金額を定めるとの合意がある場合には、不足についてのみこの規定が適用される。

なお、代金減額請求は追完請求(債務履行を完全なものとするための請求)のための方法の一つであると考えることができるが、代金減額請求、代物請求、修補請求など追完請求に関しては、どのような不完全さに対してどのように請求すべきか等の基本的なルールを明文化することについて議論がある。

対抗要件

私法上の概念で、当事者間で効力のある法律関係が、第三者に対して効力を有するための要件をいう。

これに対して、当事者間で効力を有するための条件は「成立要件」といわれる。

対抗要件は、権利によって異なる。例えば、動産に関する物権譲渡の対抗要件は「引渡し」であるが、不動産に関する物権譲渡の対抗要件は「登記」である。あるいは、不動産の賃貸借権の対抗要件をみれば、原則は賃貸借契約後にその物権を取得した者に対して「登記」とされるが、借地権の場合は「借地権者が土地の上に登記された建物を所有すること」、建物の賃貸借権の場合に、その後建物の物権を取得した者に対して「建物の引渡し」という特例がある(借地借家契約については、権利の登記がなくても第三者に対抗できるということである)。

また、「債権譲渡」の際の対抗要件については、その解説を参照。

第三者詐欺

詐欺により動機の錯誤に陥れられた者が、その錯誤にもとづいて意思表示を行なった場合には、その意思表示は取り消すことができる(民法第96条第1項)。例えば、AがBの詐欺によりBに対して土地の売却を行なった場合には、AはAB間の土地売買を、詐欺を理由として取り消すことが可能である。

しかしながら、詐欺を行なうのは取引の相手方とは限らず、相手方以外の第三者が詐欺を行ない、本人を錯誤に陥れる場合がある。このような詐欺は第三者詐欺と呼ばれ、民法第96条第2項が適用される。

例えば、AがCの詐欺によりBに対して土地の売却を行なった場合には、AはCの詐欺(第三者詐欺)のせいで錯誤に陥っているのであるから、本来ならば被害者であるAを保護し、AB間の土地売買を第三者詐欺を理由としてAが取り消すことを可能にすべきであるとも考えられる。しかし、もしAの取消しを常に可能とするならば、詐欺に関与していないBの取引の安全を著しく害する結果となり不当である。

そこで、民法第96条第2項では「相手方がその事実を知っていた場合に限り、本人は取り消すことができる」と規定し、本人保護と相手方保護の調和を図っている。つまり、上記の例で、Cの詐欺によりAが錯誤に陥っていることをBが知っていたのならば、そのようなBを保護する必要はないので、Aの取消しを可能にするという趣旨である。

なお、このようにAの取消しが可能な場合であっても、善意の第三者(例えば事情を知らないで上記のBから土地を購入してしまったD)が存在する場合には、AはDに対しては取消しの効果を主張することができないことに注意したい。
(詳しくは詐欺における第三者保護へ)

第三者のためにする契約

当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約をいう。

第三者の権利は、その者が受益の意思表示をしたときに生じることとなる。

第三者のためにする契約は、中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとして利用されている。この場合には、

1.第三者のためにする売買契約(A→B、所有権は直接Cに移転する特約付き)

2.他人物売買契約(B→C、Aの所有権をCに移転)

という2つの契約を締結する。これにより、A→B→Cという譲渡をA→Cと登記することができるとされる。

なお、宅地建物取引業者は、原則として他人物売買契約の締結が禁止されているが、第三者のためにする売買契約が締結されている場合などは例外とされる。

第三取得者

抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者のこと。

第三者取得者は、抵当権が付着している不動産(抵当不動産)の所有権を一応有してはいるが、債務の返済ができなくなった場合等では、債権者はいつでも抵当不動産を任意競売にかけることができる(抵当権の実行)。そのため、第三取得者は、所有権を喪失し、損害を受ける危険に常にさらされている。
そこで民法では、債権者(抵当権者)と第三取得者との利害の調和を図るために、「代価弁済」と「抵当権消滅請求」という2種類の仕組みを用意している(詳しくは「代価弁済」「抵当権消滅請求」へ)。

第三種特定有害物質

土壌汚染対策法において、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された25種類の特定有害物質のうち、農薬等に該当する5種類の物質のこと。

この第三種特定有害物質については、土壌汚染状況調査を実施するに当たっては、土壌溶出量調査を実施することとされている(土壌汚染対策法施行規則第5条)。

第三種特定有害物質は具体的には次の5種類である。

1.有機リン化合物(パラチオン、メチルパラチオン、メチルジメトン、EPN)
2.シマジン
3.チウラム
4.チオベンカルブ
5.ポリ塩化ビフェニル(PCB)

貸借対照表

企業の一定時点での財務状態を明らかにする書類をいう。

英語でBalance Sheetといわれることから、BS(またはB/S)と略されることもある。

貸借対照表は、ある時点における、企業または企業グループの資産、負債、純資産の状態を表示している。
資産には、現金、設備、不動産など企業が保有する経済的な価値が、負債と純資産は資産を保有するための資金調達の状態が計上される。
他者から借入した資金(買掛金、借入金等)が負債であり、企業所有者の出資金(資本金)および企業に帰属する利益剰余金等が純資産である。そして、資産と、負債および純資産の合計とは常に一致する。

貸借対照表からは、当該企業の企業価値、負債負担能力、資金活用状況など、企業財政の状態等を分析するための基礎的なデータを得ることができる。

耐震改修促進税制(住宅の~)

住宅の耐震改修工事に対して税制上優遇する制度をいう。
優遇措置は、所得税の控除と固定資産税の軽減の2種類がある。
いずれの制度も、優遇の対象となるのは、旧耐震基準(昭和56(1981)年5月31日以前の耐震基準)により建設された住宅を、新耐震基準に適合させるために行なった工事である。

所得税の優遇は、耐震改修に要した改修工事費の一部(10%相当額)をその年度の所得税額から控除するというもので、適用期間は、平成18(2006)年4月から平成29(2017)年12月31日までとされている。(工事完了年に応じて工事額及び控除額に限度がある)。

また、固定資産税の優遇は、改修した住宅に対する固定資産税を、工事(工事費が30万円以上のもの)の実施時期に応じて定められる一定の期間、120平方メートル相当部分までについて2分の1に減額するというもので、適用期間は、平成18(2006)年から平成27(2015)年までとされている。

耐震構造

地震などによる水平方向の力に対して、十分に耐えることのできるよう設計された建築物の構造をいう。

その技術的な基準は建築基準法に基づいて定められているが、建築物の用途、規模、構造の種別、土地の状況に応じて異なる。

基本的には、

1.柱、梁、床、壁等を有効に配置して、建築物全体がこれに作用するに対して一様に構造耐力上安全であること

2.構造耐力上主要な部分は、建築物に作用する水平力に耐えるように釣り合いよく配置すること

3.構造耐力上主要な部分には使用上の支障となる変形または振動が生じないような剛性および瞬間的破壊が生じないような靱性を持たせること

とされている。

また、一定の建築物については、その安全性を定められた構造計算によって確かめなければならない(平成17(2005)年に発覚した構造計算書偽装問題は、この構造計算書が偽造されたことをきっかけに社会問題化したである)。

具体的な耐震設計基準については、大地震などを契機に強化されてきていて、現在は、昭和56(1981)年6月1日に定められた基準(新耐震基準)が適用されている。

なお、地震に対する安全確保の方法には、主要な部材の構造耐力を確保する方法(耐震構造)の他、振動の伝播を遮断・柔軟化する方法(免震構造)、振動を吸収する方法(制震構造)がある。

大臣免許

宅地建物取引業者が国土交通大臣から免許を受けていること。

宅地建物取引業を営もうとする者が、2以上の都道府県において事務所を設ける場合には、国土交通大臣から免許を受けることが必要とされている(宅地建物取引業法第3条第1項)。この規定にもとづき、国土交通大臣から免許を受けることを、一般に「大臣免許」または「国土交通大臣免許」と呼んでいる。

なお、平成13年1月6日より前は、国土交通省ではなく建設省が所管していたため、平成13年1月6日より前にこうした免許を受けた場合は「建設大臣免許」である。

第二種住居地域

都市計画法(9条)で「主として住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として50%、60%または80%である。
また容積率の限度は100%から500%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3.店舗(面積の制限なし)
4.事務所(面積の制限なし)
5.危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6.ホテル・旅館(面積の制限なし)
7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(面積の制限なし)
8.自動車教習所(面積の制限なし)

(建築できないもの)
1.上記に挙げたもの以外の工場
2.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設
3.倉庫業の倉庫

第二種中高層住居専用地域

都市計画法(9条)で「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30%から60%の範囲内(10%きざみ)で都市計画で指定され、容積率の限度は100%から500%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3.店舗(2階以下かつ1,500平方メートル以下のものに限る。すべての業種が可能)
4.事務所(1,500平方メートル以下のものに限る)
5.2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

(建築できないもの)
1.上記に挙げたもの以外の店舗
2.上記に挙げたもの以外の事務所
3.上記に挙げたもの以外の工場
4.ホテル・旅館
5.遊戯施設・風俗施設
6.自動車教習所
7.倉庫業の倉庫

第二種低層住居専用地域

都市計画法(9条)で「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30%から60%の範囲内(10%きざみ)で都市計画で指定され、容積率の限度は50%から200%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。

また良好な住環境を確保するため、建築物の高さが10m(または12m)以下に制限されていることがこの用途地域の大きな特徴である。これを「絶対高さの制限」という。なお制限が10m・12mのいずれになるかは都市計画で定められている。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム
3.店舗(日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ)
4.2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

(建築できないもの)
1.大学、専修学校、病院
2.上記に挙げたもの以外の店舗
3.事務所
4.上記に挙げたもの以外の工場
5.ホテル・旅館
6.遊戯施設・風俗施設
7.自動車教習所
8.倉庫業の倉庫

第二種特定有害物質

土壌汚染対策法において、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された25種類の特定有害物質のうち、重金属等に該当する9種類の物質のこと。

この第二種特定有害物質については、土壌汚染状況調査を実施するに当たっては、土壌溶出量調査と土壌含有量調査を実施することとされている(土壌汚染対策法施行規則第5条)。

第二種特定有害物質は具体的には次の9種類である。

1.カドミウムおよびその化合物
2.六価クロム化合物
3.水銀およびその化合物
4.鉛およびその化合物
5.砒素およびその化合物
6.シアン化合物
7.セレンおよびその化合物
8.フッ素およびその化合物
9.ホウ素およびその化合物

DK

ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」であり、ダイニング・キッチンは「食事室兼台所」という意味である。

不動産広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」では、広告中に「DK」と表示する場合には、「食事室兼台所」として使用できるだけの広さと機能を備えていることが必要であるとしている(不動産の表示に関する公正競争規約第15条第25号)。

この場合に、最低必要なDKの広さの目安は、居室(寝室)数が1部屋のときには4.5畳、2部屋以上のときには6畳以上とされている。」

代表者印

会社の代表取締役の印鑑であって、登記所に対して印鑑届けを行なった印鑑のこと。
印影が円形であることが一般的なので、「丸印」とも呼ぶ。

代物請求

給付を受けた目的物が不完全な場合に、それに代わるものの給付を請求することをいう。私法上、目的物に瑕疵があるなど債務が完全に履行されていないときにはそれを完全なものにするための請求(追完請求)をすることができると考えられているが、その方法の一つである。

代物請求は追完請求であって、本来債務の代わりに他の給付をして債務を消滅させる「代物弁済」の請求とは意味が異なる。金銭債務不履行の場合には不動産を引き渡して代物弁済することが多いが、代物請求はこれとは違い、たとえば引き渡した不動産に瑕疵があるときに他の不動産の引渡によって債務の完全履行を求めることである。従って、不動産売買は種類売買(目的物を特定しないで種類のみを定める売買)ではないから、代物請求の余地はないという考え方もある。

追完請求の方法には、代物請求のほか、修補請求、代金減額請求などがあるが、これに関してどのような不完全さに対してどのように追完請求すべきか等の基本的なルールを明文化することについて議論がある。

代物弁済予約

代物弁済とは、金銭債権を返済できないときに、物をもって弁済に代えるということである。

この代物弁済をあらかじめ予約しておくことで、その物を担保に入れたのと同じ状態に置くという方法が、代物弁済予約である。このような代物弁済予約に対しては、仮登記担保法が適用される。
(詳しくは仮登記担保へ)

太陽光発電(システム)

太陽電池によって太陽光のエネルギーを直接に電力に変換する発電方式をいう。

太陽電池は、一定の物質に光が照射されると伝導電子が増加する現象(光電効果)を利用して電力を得る装置で、光エネルギーを電力に変換する過程で熱や運動エネルギーの媒介を必要としない。
そのため、太陽光発電は、発電時に廃棄物、CO2等の発生がない他、小規模に分散的に運用可能、設置条件の制約が少ない、などの特徴がある。

一方、他の発電方式に比べて高コスト、発電量の変動が大きい(夜間や雨天時は発電できない)、スケールメリットが効かないなどの短所がある。
そこで、太陽光発電と他の発電とを組み合わせて、発電、消費、売電、買電を適切に制御するシステム(太陽光発電システム)が開発・運用されている。

代理(宅地建物取引業法における~)

不動産取引における宅地建物取引業者の立場(取引態様)の一つ。

宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主の代理人や買主の代理人となって(または貸主の代理人や、借主の代理人となって)、取引成立に向けて活動するという意味である。

代理(民法における)

代理とは、本人と一定の関係にある他人が意思表示を行ない、その意思表示の効果が本人に帰属するという法制度である。

代理の本質は、代理権を持つ者(代理人)が存在し、その代理人が行なった行為の効果が本人に帰属することであると解釈されており、このことを「他人効」と呼ぶ。この他人効がなぜ発生するのかという理論的根拠については、「顕名説」と「代理権説」が対立している。(詳しくは他人効へ)。

代理が成立するためには、本人と他人との間に一定の関係が存在することが必要であり、このとき他人は「代理権」を持つものとされており、このような他人を「代理人」と呼ぶ。
また代理において、行為の主体が本人であるのか、それとも代理人であるのかについて学説が分かれており、通説は代理人が行為主体であると考えている(代理人行為説)。

また、代理はさまざまに分類されるが、主な分類としては任意代理と法定代理がある。任意代理は本人と代理人との合意にもとづく代理権であり、任意代理が成立するには代理権授与行為が必要であるとされている。
なお、代理人が代理行為を行なうには、本人のためにすることを示すこと(=顕名)が必要とされている。

代理契約(宅地建物取引業法における~)

宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主の代理人や買主の代理人となって(または貸主の代理人や、借主の代理人となって)、取引成立に向けて活動するという意味である。
宅地建物取引業者がこうした活動を行なう際に、依頼者(売主・買主・貸主・借主)と宅地建物取引業者との間に締結される契約を「代理契約」と呼ぶ。

代理契約の方法や内容については、宅地建物取引業法第34条の2(および第34条の3)によって厳しい規制が加えられている。
代理契約に関する規制は、媒介契約に関する規制と同一であるが、報酬額の最高限度が異なっている。

代理権授与行為

任意代理において、代理権が発生する根拠となる本人と代理人との合意のこと。
実際上は、委任契約・請負契約・雇用契約などを締結する際に、その契約と同時に、代理権授与行為がなされるのが一般的である。

代理権授与表示による表見代理

表見代理とは、本人に何らかの落ち度(帰責要因)があることを基礎として、その帰責要因をもとに無権代理人が真実の代理人であるかのような外観が作出され、その外観を信頼して取引に入った相手方を保護するという制度である。
表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理という3種類がある。

代理権授与表示による表見代理(民法第109条)とは、あたかも有効な代理権が存在するかのような表示(=代理権授与表示)が本人によってなされた場合に、その外観を信頼した善意無過失の相手方(=代理権が不存在であることを知らず、かつ過失がない相手方)を保護し、代理人と相手方との取引の効果を本人に帰属させるという制度である。

しかし、この代理権授与表示による表見代理の具体例を挙げるのはなかなか難しい。例えば、代理権を与えるつもりがないのに、他人に委任状を交付したという事例を考えると、その委任状の交付自体が代理権を有効に成立させていると理解することも可能だからである(つまり、代理権が存在するかのような表示があれば、通常は代理権が有効に成立しているともいえる)。

例えばある判例では、Aが土地に担保権を設定する代理権をBに与え、Bに白紙委任状を交付したが、Bは当初予定されたCではなく、Dとの間で担保権を設定したという事例について、Bには「Dとの間で担保権を設定する権限がない」との理由で有効な代理権が存在せず、白紙委任状の空欄が代理権授与表示に該当するとされている。

この事例はむしろ、権限踰越の表見代理(民法第110条)と考えることも可能であるが、判例・通説は「白紙委任状の空欄はあたかもどのように補充してもよいという代理権を与えたかのような表示である」という理由で、代理権授与表示による表見代理の成立を認めている。

代理権消滅後の表見代理

表見代理とは、本人に何らかの落ち度(帰責要因)があることを基礎として、その帰責要因をもとに無権代理人が真実の代理人であるかのような外観が作出され、その外観を信頼して取引に入った相手方を保護するという制度である。
表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理という3種類がある。

代理権消滅後の表見代理(民法第112条)とは、代理権がすでに消滅したにもかかわらず、代理権授与の外観が残っている場合に、その外観を信頼した善意無過失の相手方(=代理権が不存在であることを知らず、かつ過失がない相手方)を保護し、代理人と相手方との取引の効果を本人に帰属させるという制度である。この制度では、代理権授与の外観を速やかに除去しなかった点に、本人の帰責要因が認められている。

例えば、委任契約を解除した後も元代理人が委任状を保管して利用した場合、本人が使用人の解雇を取引先に通知しなかった場合などである。

代理行為の瑕疵

代理行為に関して意思の欠缺、瑕疵ある意思表示などの欠陥が存在することをいう。

瑕疵とは「きず」という意味である。

例えば、代理人が冗談で取引をすると意思表示をした場合には、この代理人の意思表示には、意思の欠缺(この場合には心裡留保)という欠陥が存在することとなり、代理行為に瑕疵があるということができる。

民法では、このような代理行為の瑕疵は、「代理人について判断する」と規定している(民法第101条第1項)。判例・通説では「代理における行為の主体は、代理人である」と考えられている(これを代理人行為説という)。この代理人行為説の立場からすれば、この民法第101条第1項は当然の規定であるということができる。

例えば、本人(A)が代理人(B )に土地の売却の代理権を与えたが、取引の相手方(C)が代理人に対して詐欺を働き、代理人を騙して土地を購入したとする。このとき、代理人について詐欺が成立しているので、Aは、101条第1項によりAC間の土地売買契約を詐欺による意思表示を理由として取消すことができる。

ただし、代理人Bが相手方Cに対して詐欺を働いた場合は問題である。民法第101条第1項ではこのような事態を予定していないからである。通説は、本人AがBの詐欺行為を知らない場合であっても、CはBの詐欺を理由として売買契約を取り消すことができるとする。

また、本人Aが相手方C対して詐欺を働いた場合はどうか。この場合には、一見、Aという第三者がBC間の取引においてCに詐欺を働いたという「第三者詐欺」に該当するようにも見える。仮に第三者詐欺に該当するのならば、Bが善意(=BがAの詐欺を知らない状態)である場合には、Cは取消しを主張することができなくなってしまう。
しかしこの場合には、AとBが代理関係にある以上、Aは第三者ではなく当事者であると考えるべきである。従って通説ではこの場合には、たとえBが善意(=BがAの詐欺行為を知らない状態)であったとしても、CはAに対して取消しを主張できると考えている。

大理石

石灰岩が高温高圧下で結晶化した岩石。中華人民共和国の「大理」で多く産出することからこの名がある。光沢があり、色彩が美しいことから、室内の床材などに使用される。火熱や水に弱いという欠点もある。

耐力壁

建築基準法第20条の規定に基づいて、地震力や風圧力による水平方向の力に対抗することができるように、筋かいを入れ、または構造用合板などを張った壁のことを「耐力壁」と呼ぶ。

建築基準法では「建築物は、自重、積載荷重、積雪、地震力、風圧力などに対して安全な構造でなければならない」として、すべての建築物が構造に関する基準を満たすことを要求している(建築基準法第20条第1号、同施行令第3章第1節から第7節の2)。
また、木造3階建てなどの建築物では、特に構造計算により安全性を確認することを義務付けている(建築基準法第20条第2号)。

この建築基準法第20条により、建築物は地震力・風圧力という水平方向の外力に十分に対抗できるような構造を有することが要求されており、この必要性を満たすために筋かいを入れ、または構造用合板等を張った壁を一般に「耐力壁」と呼んでいる。

耐力壁の構造は、建築基準法施行令第46条第4項の表(一)と昭和56年建設省告示第1,100号により詳しく規定されている。
それによれば、例えば在来工法の木造建築物において、柱・梁・筋かいから構成される壁は耐力壁となる。また枠組壁工法において一定の面材(構造用合板、パーティクルボード、石膏ボードなど)を張った壁は、筋かいがなくとも、耐力壁である。

なお建築物の形状や面積により、どれだけの耐力壁を備えるべきかという基準のことを「必要壁量」といい、この必要壁量の計算方法は建築基準法施行令第46条第4項に規定されている。

この必要壁量の計算方法では、建築物の下方階ほど強度の高い耐力壁を多く備えることが要求されている。これは地震力・風圧力とも下の階にいくほど多くの力がかかり、強い対抗力が必要になるからである。

また建築物の形状については、奥行きの長い建築物ほど多くの力がかかるため、必要壁量も多くなる。このため奥行きの長い建築物では、外壁だけでなく、内部を仕切る内壁(間仕切り壁)も耐力壁にする必要性が生じやすい。

タイルカーペット

50cm×50cmなどの正方形に加工された小型のカーペット。

施工しやすく、汚れた部分の取替えが容易で、床下の配線工事などのための一時的な取り外しにも簡単に対応できるので、主に事務所で多用される。

タウンハウス

2階建ての連棟式住宅のこと。各住戸の敷地は、すべての住戸の所有者が共有していることが多い。

高さ制限

建物の高さの限度をいう。

いくつかの種類があるが、大きくは、建物全体の高さの制限と、相隣関係などによる斜めの線による制限(斜線制限)に分かれる。

建物全体の高さの制限には、都市計画で定められた、1.低層住居専用地域における高さの限度、2.高度地区における高さの最高限度または最低限度がある。

斜線制限には、1.道路高さ制限、2.隣地高さ制限、3.北側高さ制限、4.日影規制がある。詳しくは「斜線制限」参照。

その適用の有無や具体的な数値などは、用途地域等に応じて異なるため、個々の都市計画等に照らして確認しなければならない。

宅地(宅地建物取引業法における~)

宅地建物取引業法では、宅地の定義を次のように定めている(宅地建物取引業法第2条第1号、施行令第1条)。

1.用途地域内の土地について 都市計画法で定める12種類の用途地域内に存在する土地は、どのような目的で取引する場合であろうと、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
従って、例えば用途地域内に存在する農地を、農地として利用する目的で売却する場合であっても、宅地建物取引業法では「宅地」として取り扱う。

2.用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地について
用途地域内の土地のうちで、5種類の公共施設の用に供されている土地については、「宅地」から除外する。具体的には、道路・公園・河川・広場・水路という5種類の公共施設の用地は「宅地」から除外される(ただし下記の補足1を参照のこと)。

3.建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地について
建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地は、土地の原状の用途に関係なく、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
従って、例えば土地登記簿上の地目が「田」「畑」「池沼」「山林」「原野」である土地であっても、その土地を、建物の敷地に供する目的で取引するならば、宅地建物取引業法上はすべて「宅地」として取り扱われる。
これについては、土地の所在がどこであろうと適用される判断基準である。
従って、都市計画区域外の山林や原野を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、その山林や原野は「宅地」として取り扱われる。

(補足1)用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地を、建物の敷地に供する目的で取引の対象とする場合について:
例えば、用途地域内の道路用地である土地を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、上記3.の基準が適用される。従って、この場合は、用途地域内の道路用地が、宅地建物取引業法上の「宅地」に該当することになる。

宅地(不動産登記法における~)

土地登記簿の最初の部分(表題部という)には土地の「地目」が記載されている。地目は、「田」「畑」「宅地」「山林」「原野」など全部で21種類に限定されており、ここでいう「宅地」とは「建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすための土地」と説明されている。

なお、現況が明らかに「宅地」であるにもかかわらず、登記簿上の地目が「田」や「畑」となっている場合には、登記所に対して「地目の変更登記」を申請することが可能な場合もある。

宅地造成

一般的には、土地を宅地としての機能を備えたものとするために、傾斜をなくすための切り土・盛り土等の工事、擁壁の設置工事、排水施設の設置工事、地盤の改良工事などを行なうこと。こうして形成された宅地は「造成地」と呼ばれる。

なお、宅地造成に伴う災害を防止するために昭和37年から施行されている宅地造成等規制法においては、宅地造成とは「宅地以外の土地を宅地にするために行なう一定の土地の形質の変更」(同法第2条第2号)と定義している。

宅地造成工事規制区域

宅地造成に伴い災害が生ずる恐れの著しい区域であって、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)が指定した区域 のこと。

宅地造成工事規制区域は、市街地または市街地になろうとする土地で指定される。
宅地造成工事規制区域は、都市計画区域の外側でも指定されることがある。
宅地造成工事規制区域の中で宅地造成工事をするためには、宅地造成工事に着手する前に、工事計画を知事に提出し、知事の許可を受けなければならない(宅地 造成等規制法第8条)。

宅地造成工事の許可

宅地造成工事規制区域の中において宅地造成工事をするためには、工事に着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可が必要である(宅地造成等規制法第8条)。

知事は、工事の計画が一定の技術的基準に適合しないときは、許可を与えてはならない。
また知事は、許可を与えた工事が完了した場合には検査を行ない、検査の結果に問題がなければ、造成を行なった者に検査済証を交付しなければならない(宅地造成等規制法第9条・第12条)。

宅地造成等規制法

宅地造成により、崖崩れや土砂の流出が起きることがないよう、崖崩れや土砂の流出の危険性が高い区域を指定し、宅地造成工事を規制する法律(昭和36年法律第191号)。

宅地建物取引業

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである(法第2条第2号)。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。

1.「宅地建物の取引」とは次の1)および2)を指している。
1)宅地建物の売買・交換
2)宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理

上記1.の1)では「宅地建物の賃借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。 またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す(詳しくは「宅地(宅地建物取引業法における~)」を参照のこと)。

2.「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
1)取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
2)取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

宅地建物取引業協会(宅建協会)

宅地建物取引業者が設立した業界団体の一つで、都道府県ごとに設立されている。

業界団体の設立は本来自由であるが、宅地建物取引業法は、宅地建物取引業の適正な運営の確保と健全な発達を図るため、宅地建物と取引者が各都道府県ごとに「宅地建物取引業協会」と称する社団法人を設立することができるとし、併せて全国を単位とする宅地建物取引業連合会および名称使用制限を設けている(同法74・75条)。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである(宅地建物取引業法第2条第3号)。

宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。
なお、宅地建物取引業を事実上営んでいる者であっても、宅地建物取引業免許を取得していない場合には、その者は宅地建物取引業者ではない(このような者は一般に「無免許業者」と呼ばれる)。

宅地建物取引業者名簿

宅地建物取引業者に関する一定の事項を登載した名簿のこと。
都道府県知事または国土交通大臣は、下記の1.から8.の事項を登載した宅地建物取引業者名簿を作成しなければならない(宅地建物取引業法第8条)(※末尾参照)。

1.免許証番号・免許を受けた年月日(法第8条第2項第1号)
2.商号または名称(法第8条第2項第2号)
3.事務所の名称と所在地(法第8条第2項第5号)
4.宅地建物取引業者が法人である場合には、その法人の役員の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第3号)
5.宅地建物取引業者が個人である場合には、その者の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第4号)
6.事務所に置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名(法第8条第2項第6号)
7.宅地建物取引業以外の事業を営んでいるときは、その事業の種類(施行規則第5条第2号)
8.過去に指示処分(法第65条第1項、第3項)または業務停止処分(法第65条第2項、第4項)を受けた場合には、その内容および処分の年月日(施行規則第5条第1号)

上記2.から7.までは免許申請書の記載事項(法第4条第1項)と同じである。
また上記2.から6.に関して変更があったときは、宅地建物取引業者は免許権者である知事または大臣に対して、宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出(法第9条)を行なう必要がある。

※宅地建物取引業者が、不動産投資信託等に関して取引一任代理等の認可を国土交通大臣から得ている場合にはその旨も宅地建物取引業者名簿に登載される(法第50条の2、法第8条第2項第7号)。
大臣と知事では、宅地建物取引業者名簿を作成する範囲が異なっている。 国土交通大臣は、国土交通大臣が免許を与えた宅地建物取引業者の名簿のみを作成する。
各都道府県知事は、その都道府県知事が免許を与えた宅地建物取引業者の名簿と、その都道府県内に本店を置く国土交通大臣が免許を与えた宅地建物取引業者の名簿を作成する(法第8条第2項本文)。

宅地建物取引業者名簿等の閲覧

宅地建物取引業法では、都道府県知事または国土交通大臣は、宅地建物取引業者名簿などの一定の書類を広く一般の閲覧に供しなければならないと定めている(宅地建物取引業法第10条)。

これは、宅地建物取引業者の業歴、信用状況、行政処分歴などを公開することにより、宅地建物の取引の円滑化を図る制度であるということができる。

具体的には次のとおり。

1.閲覧できる書類の範囲
次のように広い範囲の書類が閲覧対象とされている(法第10条)
1)宅地建物取引業者名簿
2)免許申請書
3)免許申請書の添付書類
4)宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出に係る書類

上記1)には指示処分、業務停止処分の履歴が登載されており、行政処分歴が把握できる。
また上記3)には、貸借対照表および損益計算書(施行規則第1条の2第6号)、資産に関する調書 (施行規則第1条の2第7号)などの財務書類が含まれており、信用状況の把握に役立つ。

2.閲覧の方法
誰でも閲覧できることとされている。具体的な閲覧の方法は、閲覧場所ごとに閲覧規則を定めて規定している(施行規則第5条の2)。これにより閲覧可能な時間帯、閲覧申請書の記入方法などが個別に定められている。

3.閲覧場所
宅地建物取引業者が都道府県知事から免許を受けた場合(知事免許)は次の1)の場所で、国土交通大臣から免許を受けた場合(大臣免許)は次の2)の場所で、それぞれ閲覧できる。

1)知事免許の場合
各都道府県の宅地建物取引業を所管する部署において、上記1.の書類が閲覧できる。
例えば、東京都知事免許の宅地建物取引業者であれば、東京都庁の宅地建物取引業所管課で上記1.の書類が閲覧できる。
2)大臣免許の場合
この場合には次の2ヵ所で上記1.の書類が閲覧できる。
a)その宅地建物取引業者の本店の所在地を管轄する都道府県の宅地建物取引

業所管課
b)全国の国土交通省地方整備局の宅地建物取引業所管課(注)

例えば、大阪府に本店・東京都に支店を置く大臣免許の宅地建物取引業者であれば、大阪府庁および全国の地方整備局において上記1.の書類が閲覧できることになる。
(ただ、し支店所在地である東京都庁では閲覧できないことに注意)

(注)地方整備局とは、「北海道開発局」「東北地方整備局」「関東地方整備局」「北陸地方整備局」「中部地方整備局」「近畿地方整備局」「中国地方整備局」「四国地方整備局」「九州地方整備局」「沖縄総合事務局」のこと。

宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出

都道府県知事または国土交通大臣は一定の事項を登載した宅地建物取引業者名簿を作成するが、この名簿の登載事項のうち一部の登載事項について変更があったときは、宅地建物取引業者は30日以内に変更の届出を行なう義務を負う。

具体的には次のとおり。

1.変更の届出を行なうべき事項
次の1)から5)の事項に変更が生じたとき、宅地建物取引業者は変更の届出を行なう必要がある(法第9条)(※参照)。
1)商号または名称(法第8条第2項第2号)
2)事務所の名称と所在地(法第8条第2項第5号)
3)宅地建物取引業者が法人である場合には、その法人の役員の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第3号)
4)宅地建物取引業者が個人である場合には、その者の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第4号)
5)事務所に置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名(法第8条第2項第6号)

※●宅地建物取引業以外の事業を営んでいるとき、その兼業している事業の種類(施行規則第5条第2号)については、変更の届出を行なう義務がない。
●役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引主任者の氏名の変更があったときは届出の必要があるが、住所の変更があったときは届出の必要がない。
●事務所の新設・移転・廃止は、「事務所の名称、所在地」の変更(法第8条第2項第5号)に該当するので、新設・移転・廃止を行なってから30日以内に届出が必要である。
●法人の場合、資本金の額や定款は、そもそも宅地建物取引業者名簿の登載事項ではない。従って資本金の額の変更や定款変更は、届出が不要である。

2.届出期間・届出の相手方
変更が生じてから30日以内に、免許権者(知事免許ならばその知事、大臣免許ならば国土交通大臣)に対して、宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書(施行規則様式第3号)を提出しなければならない(施行規則第5条の3第1項)。
この際に、役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引主任者の増員・交代については、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書を提出するなど、さまざまな添付書類が必要となる場合がある(施行規則第5条の3第2項)。

宅地建物取引業初任従業者教育研修

(財)不動産流通近代化センター等が実施する従業者向けの研修のこと。宅地建物取引業務に必要な法律、制度等を実務に即して基礎から体系的に習得するためもので、受講資格要件はない。

講座内容は、3ヵ月間の通信講座と2日間のスクーリングのいずれか一方を選んで受講するというものである。

宅地建物取引業法

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引主任者制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

宅地建物取引業法施行規則第6条の2で定める場所

事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所へ。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

宅地建物取引業法の解釈・運用に関して、国が定めた包括的なガイドラインのこと。

従来、宅地建物取引業法の解釈・運用については、国(旧建設省)が通達・行政実例により詳細かつ統一的な基準を定めてきたが、平成12年4月1日付けで「地方分権の推進を図るための関係法律の整備等に関する法律」(平成11年法律第87号)が施行されたことにより、宅地建物取引業に係る事務は都道府県の自治事務等となった。
このため、平成12年4月1日をもって従来旧建設省から各都道府県に発出された宅地建物取引業法に関する通達等は一律廃止された。

しかし、これでは宅地建物取引業法の解釈・運用が国民から見て極めてわかりにくくなると考えられたので、平成12年7月25日付で建設省不動産業課(現・国土交通省総合政策局不動産業課)において「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を策定し、各都道府県に参考通知したものである。
なお、宅地建物取引業法等に改正があったときは、この「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」もその都度改正され、各都道府県に参考通知されている。

宅地建物取引業保証協会

宅地建物取引業により生じた債権の弁済(弁済業務)、債務の連帯保証(一般保証業務)、苦情の解決、研修などを行なう社団法人(現在は、公益社団法人または一般社団法人)で、国土交通大臣の指定したものをいう。

その社員は、営業保証金の供託を必要としないかわりに、弁済業務保証金分担金(主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円)を納付しなければならない。

現在指定を受けているのは、(社)全国宅地建物取引業保証協会および(社)不動産保証協会の2つの団体である。

宅地建物取引主任者

宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のこと(法第15条第1項)。

宅地建物取引主任者は、一定以上の知識・経験を持つ者として公的に認められた者である。宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引主任者を置かなければならない(法第15条第1項)(詳しくは宅地建物取引主任者の設置義務へ)。

宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引主任者だけが行なうことができるとされている(宅地建物取引主任者ではない者はこれらの業務を行なうことができない)。

1.重要事項説明(法第35条第1項、第2項、第3項)
2.重要事項説明書への記名・押印(法第35条第4項)
3.37条書面への記名・押印(法第37条第3項)

宅地建物取引主任者となるためには、具体的には次の1)から5)の条件を満たす必要がある。

1)宅地建物取引主任者資格試験に合格すること
宅地建物取引業に関して必要な知識に関する資格試験である宅地建物主任者資格試験に合格することが必要である。なお、一定の要件を満たす者については宅地建物取引主任者資格試験の一部免除の制度がある。
2)都道府県知事に登録を申請すること
この場合、宅地建物取引に関して2年以上の実務経験を有しない者であるときは、「登録実務講習」を受講し修了する必要がある(法第18条第1項本文、施行規則第13条の15、第13条の16)。
3)都道府県知事の登録を受けること
登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要である(法第18条第1項各号)。
4)宅地建物取引主任者証の交付を申請すること
宅地建物取引主任者証の交付を申請する日が宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務がある(法第22条の2第2項)。
5)宅地建物取引主任者証の交付を受けること
氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている宅地建物取引主任者証の交付を受けて初めて正式に宅地建物取引主任者となる(法第15条第1項)。

宅地建物取引主任者資格試験

宅地建物取引業法第16条第1項にもとづき、都道府県知事が実施する資格試験。宅地建物取引業に関して必要な知識について行なわれる試験である。

年齢、学歴、宅地建物取引業に関する実務経験などによる受験資格の制限は一切ないので、誰でも受験することができる(ただし試験を受けようとする都道府県内に居住していることが条件となっている場合が多い)。

なお、一定の実務経験を有し、登録講習機関が実施する講習(登録講習)を受けた者については、試験の一部を免除する制度が設けられている(宅地建物取引業法第16条第3項)。

宅地建物取引主任者資格試験の一部免除

宅地建物取引主任者資格試験は、宅地建物取引業法第16条にもとづき、都道府県知事が実施する資格試験である。この試験で、一定の講習(「登録講習」)を受けた者については、試験の一部を免除する制度が設けられている(宅地建物取引業法第16条第3項)。
これを宅地建物取引主任者資格試験の一部免除と呼んでいる。

一部免除を受けるために必要となる「登録講習」は(財)不動産流通近代化センターをはじめとする複数の登録講習機関が実施している。
「登録講習」を受講するためには、宅地建物取引業に従事していることが要件となっている(平成16年までの「指定講習」を受講するためには「通算して3年以上の宅地建物取引業務に関する実務経験を有すること」が必要だったが、平成17年からは宅地建物取引業に従事しているだけで受講できることになった)。

「登録講習」は通信講座およびスクーリングから成り立っている。
スクーリングの最終日に登録講習修了試験が実施され、この試験に合格すると「登録講習修了者証明書」が交付される。この証明書によって、証明書の公布日から3年以内に実施される宅地建物取引宅地建物取引主任者資格試験の一部免除の適用を受けることができる。

なお一部免除を受ける者(即ち証明書の交付を受けた者)については次の要領で試験が実施される。

1.試験時間は1時間50分(通常の受験者より10分短い)
2.5問免除される結果、45問4肢択一の試験問題
3.上記の2.の45問は、通常の受験者と同一の問題である
4.免除される5問の範囲は「宅地及び建物の需給に関する法令および実務に関すること」および「土地の形質、地積、地目および種別並びに建物の形質、構造および種別に関すること」である。過去の出題から分析すれば、具体的には「統計・景品表示・住宅金融公庫・土地・建物」が免除されるという意味である(宅地建物取引業法施行規則第10条の5、同施行規則第8条第1号および第5号)。
5.合格点は通常の受験者と同一である。例えば、その年の通常の受験者の合格点が33点であるときは、指定講習修了者は45問中28問に正解すれば合格することとなる。 

宅地建物取引主任者資格試験の試験内容

宅地建物取引主任者資格試験は、4肢択一式の50問(50点満点)が出題される。
実施年によって多少の変化があるが、おおむね次のような科目構成となっている。

1.権利の変動(民法など)…15問
2.法令上の制限(行政法規)…10問
3.宅地建物取引業法…16問
4.税法…3問
5.その他…6問

合格ラインは全国一律で、実施年ごとに異なるが、50問中、32~34問以上正解とされることが多い。毎年、試験実施後に公開されている。

宅地建物取引主任者証

都道府県知事の行なう宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者は、登録をしている都道府県知事に対して申請することにより、宅地建物取引主任者証の交付を受けることができる(宅地建物取引業法第22条の2)。

宅地建物取引主任者証は顔写真付のカードであり、氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている。
有効期間は5年であり、申請により更新することができる(宅地建物取引業法第22条の3)。

主任者証の交付を受ける際に、主任者証の交付を申請する日が宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、「法定講習」を受講する義務が生じるので注意が必要である(宅地建物取引業法第22条の2第2項)。

宅地建物取引主任者証の提示義務

宅地建物取引主任者は、不動産取引の当事者から請求があったときは、宅地建物取引主任者証を必ず提示しなければならない(宅地建物取引業法第22条の4)。

また、宅地建物取引主任者は、不動産取引の当事者に重要事項説明を行なう際 には、不動産取引の相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を必ず提示しなければならない(宅地建物取引業法第35条)。

宅地建物取引主任者の設置義務

宅地建物取引業者が、その事務所等に、「成年の専任の宅地建物取引主任者」を置かなければならないという義務のこと(宅地建物取引業法第15条第1項)。

1.主任者を置くべき場所と人数
最低設置人数は、その場所の種類で異なることとされており、具体的には次のとおり。

1)「事務所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引主任者の最低設置人数は、事務所の「業務に従事する者」(以下「従事者」という)の数の5分の1以上である。
例えば、事務所における従事者が11人ならば、その5分の1は2.2人であるので、成年の専任の宅地建物取引主任者を3人(またはそれ以上)置かなければならない(施行規則第6条の3による)。
なお従事者の範囲については、詳細なガイドラインが設けられている(別項目の「従事者」を参照のこと)。
2)「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引主任者の最低設置人数は、その場所の従事者の人数に関係なく、1名以上である。

2.置くべき主任者の要件
上述の1.において置くべき宅地建物取引主任者は「成年」かつ「専任」でなければならないとされている。

ここで「専任」とは、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいうと解説されている。
ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行なわれていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものと解説されている。

また、「成年」とは満20歳に達したことをいうが、民法第753条により未成年でもいったん結婚すると成年に達したものとみなされる(詳しくは別項目の「成年」へ)。

3.置くべき主任者の要件に関する特例措置
役員(個人業者の場合には業者本人)が、宅地建物取引主任者であるときは、その者が「成年の専任の宅地建物取引主任者」とみなされるという特例措置が設けられている。
従って、例えば、ある宅地建物取引業者において、18歳の役員である宅地建物取引主任者(婚姻はしていない者)がいて、主として専らある事務所の業務に従事している場合には、その役員がその事務所の「成年の専任の宅地建物取引主任者」とみなされることになる。

なお、ここでいう「役員」とは、取締役よりも広い範囲を指している。具体的には「役員とは、業務を執行する社員、取締役、執行役、またはこれらに準ずる者」とされている。ちなみに監査役はここでいう「役員」から除外されている(法第15条第2項)。

4.設置義務違反の是正措置
上述の1.の最低設置人数に違反する状態になった場合には、宅地建物取引業者は早急に是正しなければならない(法第15条第3項)。
具体的には、既存の事務所等がこの成年の専任主任者の設置義務に違反する状態となったときは、2週間以内に設置義務を満たす必要があるとされている。

宅地建物取引主任者の登録

宅地建物取引主任者資格試験に合格した者が、宅地建物取引主任者として業務に従事するのにふさわしい資格等を有していることを都道府県知事が確認する手続きのこと(宅地建物取引業法第18条、第19条)。具体的には次のとおりである。

1.登録を申請する相手方
宅地建物取引主任者資格試験に合格した者が、試験を行なった都道府県知事に対して登録を申請する(宅地建物取引業に従事しようとする都道府県の知事ではないことに注意)。

2.登録を受けるための要件
宅地建物取引主任者の登録を受けるには次の1)と2)の要件を満たすことが必要である。

1)宅地建物の取引に関して2年以上の実務経験を有すること
宅地建物取引業者の下で2年以上勤務していた経験(または免許を受けた宅地建物取引業者としての2年以上の経験)が必要である。
ただし、(財)不動産流通近代化センターが実施する実務講習を受講し修了することにより、この実務経験を有するものと同等以上の能力を持つ者として認定されることができる。
(詳しくは、実務経験、実務講習へ)
2)一定の不適格な事情(欠格事由)に該当しないこと
成年被後見人であることなどの一定の不適格な事情(欠格事由)がある者は、登録を受けることができないとされている。
(詳しくは宅地建物取引主任者の登録の基準へ)

3.登録の申請の方法
宅地建物取引主任者資格試験に合格した者が、試験を行なった都道府県知事に対して、一定の事項を記載した登録申請書を提出する(法第19条第1項、施行規則第14条の3、施行規則様式第5号)。このとき実務経験証明書などの一定の書類の添付が必要である(施行規則第14条の3)。

4.宅地建物取引主任者資格登録簿への登載
登録申請書を提出された都道府県知事は、上記2.の要件を満たしていることを確認した後に、宅地建物取引主任者資格登録簿に一定の事項を遅滞なく登載する(法第19条第2項)。
これにより宅地建物取引主任者の登録が完了する。
(詳しくは宅地建物取引主任者資格登録簿へ)

5.変更の登録
宅地建物取引主任者資格登録簿の登載事項(氏名、住所など)に変更が生じた場合には、登録を受けている本人が遅滞なく変更を申請しなければならない(法第20条)。これを「変更の登録」と呼んでいる。
(詳しくは変更の登録(宅地建物取引主任者の~)へ)

6.登録の移転
宅地建物取引主任者の登録を受けた者は、一定の事情が発生したときは、他の都道府県知事に対して登録の移転を申請することが可能である。
(詳しくは宅地建物取引主任者の登録の移転へ)

7.死亡等の届出
宅地建物取引主任者の登録を受けた者について、死亡等の事情が発生した場合には、登録を受けている都道府県知事への届出が必要である。
(詳しくは死亡等の届出へ)

8.登録の消除
上記7.の死亡等の届出があった場合やその他の場合には、登録を受けている都道府県知事は、宅地建物取引主任者の登録を消除しなければならない。
(詳しくは宅地建物取引主任者の登録の消除へ)

9.登録の有効期間
有効期間の制限はないので、一度登録すれば生涯にわたって有効である。ただし、上記8.により消除される場合あり。

10.宅地建物取引主任者との関係
宅地建物取引主任者の登録を受けた者は、宅地建物取引主任者証の交付を受けることによって、初めて宅地建物取引主任者となることができる(宅地建物取引主任者の登録を受けただけでは、まだ宅地建物取引主任者ではない)。

宅地建物取引主任者の登録の移転

宅地建物取引主任者の登録を受けている者は、登録をしている都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所において、業務に従事する(または業務に従事しようとする)ときは、登録を移転することができる。

宅地建物取引主任者の登録は、試験を行なった都道府県知事から登録を受けることとされている。しかし、宅地建物取引主任者の登録を終えた後に、他の都道府県内の事務所で勤務する(または勤務する予定の)場合には、登録を移転することが可能とされている(宅地建物取引業法第19条の2)。具体的には次のとおり。

1.登録を移転できる場合
登録をしている都道府県以外の都道府県に所在する事務所において、業務に従事する(または業務に従事しようとするとき)ことが必要である。

例えば東京都知事の登録を受けている者が、大阪府知事免許の宅地建物取引業者に勤務する(または勤務しようとする)場合には、登録の移転を申請して、大阪府知事の登録を受けることができる。また、東京都知事の登録を受けている者が、国土交通大臣免許の宅地建物取引業者(本店は大阪府、支店が兵庫県と京都府)の兵庫県の支店に勤務する場合には、登録の移転を申請して、兵庫県知事の登録を受けることができる。
登録の移転をするには、勤務する(または勤務する予定の)事務所が登録を受けた都道府県以外にあることが必要である。従って、住所を変更したが、勤務地は登録を受けた都道府県のままであるという場合には、登録の移転はできない。

ちなみに登録の移転は任意であるので、他の都道府県の事務所に勤務するときは必ず登録を移転しなければならないということではない。

2.登録を移転する方法
登録を受けている本人が、自分が勤務する(または自分が勤務する予定の)事務所を管轄する都道府県知事に対して、登録の移転を申請する。ただし実際の手続きとしては、現に登録を受けている都道府県知事を経由して登録の移転を申請する。

例えば、東京都知事の登録を受けている者が、大阪府知事免許の宅地建物取引業者に勤務する予定である場合には、大阪府知事に対して登録の移転を申請する(実際には東京都知事に登録移転申請書を提出する。ただし登録移転申請書の冒頭に記載する宛先は大阪府知事とする)。

3.提出する書類
登録移転申請書(施行規則様式第6号の2)に必要事項を記載して提出する(施行規則第14条の5)。

4.登録の移転が禁止される場合
宅地建物取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受けている場合(法第68条第2項、第4項)には、事務の禁止の期間が終了するまでは、登録の移転をすることができない(法第19条の2但書)。

宅地建物取引主任者の登録の基準

宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、宅地建物取引主任者の登録を受けるにあたって満たすべき基準のこと。

宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、宅地建物取引主任者の登録を受けるためには、一定の不適格な事情(登録の欠格事由)に該当しないことが必要とされている(法第18条第1項各号)。
具体的には、次の1.から5.の欠格事由に該当しない場合にのみ登録を受けることができる。

1.成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者(法第18条第1項第2号、第3号)
これらの者は登録を受けることができない。

2.免許取消し処分を受けた宅地建物取引業者等
悪質な違反行為(法第66条第1項第8号、第9号)を犯したことを理由として、免許の取消処分を受けた個人業者、免許の取消処分を受けた法人の役員は、当該免許の取消処分の日から5年間は、宅地建物取引主任者の登録を受けることができない(法第18条第1項第4号)。

このほか、役員の連座(第4号の2)、免許取消し処分を不当にまぬがれるための廃業等(第4号の3)についても詳細な規定が設けられている。

3.懲役刑、禁固刑、一定の罪に対する罰金刑を受けた者
一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、刑の執行を終えた日(または刑の執行を受けることがなくなった日)から5年間は、登録を受けることができない(法第18条第1項第5号、第5号の2)。

4.登録消除処分を受けた者等
一定の悪質な違反行為(法第68条の2第2号、第3号、第4号など)を犯したことを理由として、登録の消除の処分を受けた個人は、当該登録の消除の処分の日から5年間は、宅地建物取引主任者の登録を受けることができない(法第18条第1項第6号)。

このほか、登録消除処分を不当にまぬがれる目的で登録の消除を申請した場合(第7号)、事務禁止処分の期間中に登録の消除を申請した場合(第8号)などに関する詳細な定めがある。

5.営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者(法第18条第1項第1号)
未成年者が登録を受けるためには「宅地建物取引業の営業に関して成年者と同一の能力を有すること」が必要とされる。
「成年者と同一の能力を有する」とは、「法定代理人より営業を許可されていること」または「婚姻により成年と同一の能力を獲得していること」を指している。
(詳しくは未成年者へ)

宅地建物取引主任者の登録の消除

宅地建物取引主任者の登録を受けている者について一定の事情が発生した場合に、都道府県知事が宅地建物取引主任者の登録を消除すること。

宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、宅地建物取引主任者として業務に従事するためには、その前提条件として都道府県知事より宅地建物取引主任者の登録を受けることが必要である(宅地建物取引業法第22条の2第1項、第18条第1項)。この登録を受けた場合には、氏名、住所等の一定の事項が宅地建物取引主任者資格登録簿に登載される(法第18条第2項)。

このような宅地建物取引主任者の登録を受けた者について一定の事情が発生した場合には、届出により、または知事の職権により、宅地建物取引主任者の登録が消除される(法第22条、法第68条の2)。その場合には、再び登録を受けない限り、宅地建物取引主任者として業務に従事することはできない(法第22条の2により、登録がない者は宅地建物取引主任者証の交付を受けることができないため)。
登録が消除されるのは次の場合である。

1.本人から登録の消除の申請があったとき(法第22条第1号)
宅地建物取引主任者の登録は一度登録すれば生涯にわたり有効であるが、本人の意思により登録を消除することも可能である。

2.法第21条の届出(死亡等の届出)があったとき(法第22条第2号)
死亡等の届出が提出された場合、知事はその届出に基づいて登録を消除しなければならない(詳しくは死亡等の届出へ)。

3.死亡したとき
死亡の事実が判明したときは、都道府県知事は職権により登録を消除しなければならない。
本来は、相続人が上記2.の「死亡等の届出」(法第21条)を提出すべきであるが、この届出がない場合であっても、知事は職権により登録を消除しなければならない(法第22条第3号)。

4.死亡以外の理由で、法第21条の届出(死亡等の届出)を提出すべき事由が発生したとき(法第22条第3号、法第68条の2第1項第1号、法第68条の2第2項第1号)
死亡以外の理由で「死亡等の届出」を提出すべき事由が発生した場合(すなわち法第18条第1項第1号から第5号の2までの登録の欠格事由が生じた場合)については、上記3.と同様の扱いである。
従って、知事に対してその旨の届出が提出されないときでも、知事は職権により登録を消除しなければならない。
(登録の欠格事由について詳しくは宅地建物取引主任者の登録の基準へ)

5.宅地建物取引主任者資格試験の合格が取消されたとき(法第22条第4号、法第17条第1項、第2項)

6.不正の手段により宅地建物取引主任者の登録を受けたとき(法第68条の2第1項第2号、第2項第2号)

7.不正の手段により宅地建物取引主任者証の交付を受けたとき(法第68条の2第1項第3号)

8.法第68条第1項各号の事由(指示処分の対象となる事由)に違反し、特に情状が重いとき(法第68条の2第1項第4号)

9.法第68条第2項・第4項にもとづく事務の禁止の処分を受けて、その事務の禁止の処分に違反したとき(法第68条の2第1項第4号)

10.宅地建物取引主任者証の交付を受けていない者が、宅地建物取引主任者としてすべき事務を行ない、情状が特に重いとき(法第68条の2第2項第3号)

上記5.から10.までの場合には、知事は職権により登録を消除しなければならない。
また上記6.から10.までは、宅地建物取引主任者としての不正行為・不当行為(法第68条第1項第2号、第3号、第4号)などがあったことに由来する知事の監督処分である。このような意味で、6.から10.までの登録消除を、特に「登録消除処分」と呼ぶことがある。

宅地建物取引主任者資格登録簿

宅地建物取引主任者の登録を受けた者に関して、都道府県知事が作成した登録簿のこと。

宅地建物取引主任者となるためには、その前提として、宅地建物取引主任者の登録を受けることが必要とされている(宅地建物取引業法第18条第1項)。 この宅地建物取引主任者の登録を受けた者について、都道府県知事が作成した登録簿が宅地建物取引主任者資格登録簿である(宅地建物取引主任者資格登録簿の様式は施行規則様式第4号に規定されている)。

1.宅地建物取引主任者資格登録簿の登載事項
宅地建物取引主任者資格登録簿には、宅地建物取引主任者の登録を受けた者に関する次の事項が登載される(法第18条第2項、施行規則第14条の2)。
1)氏名
2)生年月日
3)住所
4)本籍(日本の国籍を有しない場合は、その者の国籍)
5)性別
6)試験の合格年月日および合格証書番号
7)実務経験を有する者である場合は、登録申請時現在の実務経験の期間、その内容、従事していた宅地建物取引業者の商号(または名称)と免許証番号
8)実務講習の修了者である場合は、修了認定の年月日
9)宅地建物取引業者の業務に従事している場合は、当該宅地建物取引業者の商号(または名称)および免許証番号

2.宅地建物取引主任者資格登録簿の登載事項の変更
登録簿に登載された上記アからケの事項について変更が生じた場合には、登録を受けた者は遅滞なく変更登録申請書を提出しなければならない(法第20条、施行規則第14条の7、施行規則様式第7号)。これを「変更の登録」と呼んでいる。

具体的には、下記の4つの事項について変更が生じれば、変更登録申請書を遅滞なく提出する必要が生じることになる
1)氏名
2)住所
3)本籍
4)宅地建物取引業者の業務に従事している場合は、当該宅地建物取引業者の商号(または名称)および免許証番号

ダクト

空気調和や換気された空気を所定の場所に導くための長方形や円形の管路をいう。風道とも(ductは送管、導管の意味で、ガスや電気等の管も含む)。

また、空調や換気用の複数の管を内蔵するための空間(ダクトスペース)のことをいう。

多重債務者

複数の金融業者から借入れをして、返済困難に陥っている者をいう。

借入れの目的はさまざまであり、借入先も、消費者金融、信販・クレジット会社、日賦貸金業者、ヤミ金融など多様であるが、返済能力を超える債務を負っていることに変わりはない。また、返済金を用意するために借入れするという悪循環に陥っている場合もある。

多重債務者が債務を整理する方法には、各債権者と任意に交渉のうえ和解合意する方法(任意整理)、調停委員の仲介により協議和解する方法(特定調停)、裁判所に申し立てて返済負担を圧縮し返済計画を立案する方法(個人民事再生)、裁判所に申し立てて生活最低必需基準資産以外の財産を放棄するのと引換えに免責を受けすべての債務の支払義務をなくする方法(自己破産)がある。

ダストシュート

ビルやアパートの各階廊下に設けられたゴミ投入口(ホッパー)にゴミを投棄すると、筒状の孔を経て最下部の収集口に集まるという塵芥投棄用設備。ゴミ・シュートとも。防災面、管理面から最近ではあまり採用されることはない。

たたき

「三和土」とも。建物内において、床を張らずに、地面のまま、もしくは叩き土、漆喰、コンクリートなどで叩き固めて仕上げられた土間のこと。

最近では、コンクリート仕上げのものが多い。

床の敷物で、わらを芯に藺(い)の茎を編んだ表をつけたものをいう。部屋の広さを示す単位(「◯畳の間」など)としても使われる。
広さの単位として使われる場合には、地域によってその大きさに違いがあることに注意しなければならない。たとえば京間は6尺3寸×3尺1寸5分、江戸間・田舎間は6尺×3尺(いずれも内法)を単位にして畳数で表示される(1尺=0.30303m=10寸=100分)。
このような違いがあることなどから、不動産広告における面積の表示はメートル法によるのを原則とし、居室等の広さを畳数で示す場合には、各部屋の壁心面積を畳数で割った値が1.62平方メートル以上となるようにしなければならないとされている(不動産の表示に関する公正競争規約細則)。

立入禁止(土壌汚染対策法の~)

汚染土壌について、土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。

汚染土地への一般人の立入りを禁止するために、柵や標識を設置し、汚染土壌の飛散や流出を防止するために土地にシートなどの覆いをかぶせることである。

立入の許可(土地収用法における~)

土地収用法において、事業認定申請書を提出する以前に、収用者(起業者)は、都道府県知事の許可にもとづいて、他人の占有する土地に立ち入ることができる。この都道府県知事の許可を「立入の許可」という。

起業者は、事業の準備のために他人の占有する土地に立ち入って測量・調査をする必要がある場合、当該区域を管轄する都道府県知事から立入の許可を受けなければならない。
(起業者が国または地方公共団体であるときは、都道府県知事にあらかじめ通知すればよい)。
都道府県知事は、この許可をしたときその旨を土地の占有者に通知し、または公告することとされている(土地収用法第11条)。

この許可を受けた起業者(またはその委任を受けた者)は、立ち入ろうとする日の5日前までに、その日時および場所を市町村長に通知しなければならない。市町村長は、この通知を受けたときは、直ちに、その旨を土地の占有者に通知し、または公告する。

具体的な立入の方法については、土地が、「さく等で囲まれた土地」である場合は、立ち入ろうとする者は、立入の際あらかじめその旨を占有者に告げなければならない。日出前または日没後においては、宅地またはかき、さく等で囲まれた土地に立ち入ってはならない。

立退料

借地・借家の明渡しの際に、賃貸人から賃借人に支払われる金銭をいう。

私法上の明確な支払い根拠はなく、その意味や金額は、慣習や事情に応じてさまざまである。

なお、借地借家契約の更新拒絶や解除の際に必要となる「正当事由」の判断に当たっては、立退料の提供如何も考慮される。

宅建試験

宅地建物取引業法第16条第1項にもとづき、都道府県知事が実施する資格試験のこと。正式名称は宅地建物取引主任者資格試験である。

宅地建物取引業に関して必要な知識について行なわれる試験で、試験科目は宅建業法、民法、都市計画法、建築基準法、税法その他。配点は50点満点。試験は例年10月の第3日曜日に実施される。 (詳しくは宅地建物取引主任者資格試験へ)

宅建免許

宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である(宅地建物取引業法第3条)。

不正の手段で宅地建物取引業の免許を受けた者や、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金という罰則が予定されている(法第79条第1号、第2号)(詳しくは無免許営業等の禁止へ)。

免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、一定の不適格な事情(欠格事由)に該当しないことが要件とされている(法第5条第1項)。
この免許の欠格事由は、法律により詳細に規定されている(詳しくは免許の基準へ)。

また、宅地建物取引業の免許を受けるには、免許申請書および免許申請書の添付書類を都道府県知事または国土交通大臣に提出する必要があり、その記載事項等は詳細に法定されている(法第4条第1項、第2項、施行規則第1条の2)。

なお、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされている(法第3条第2項)。
免許の有効期間の満了後、引き続き宅地建物取引業を営むためには、有効期間満了の日の90日前から30日前の期間内に免許の更新の申請書を提出する必要がある(法第3条第3項、施行規則第3条)。

建売住宅

分譲宅地に建築され、敷地と一緒に販売される住宅をいう。

類似の用語として「売建住宅」があるが、建売住宅の建築主は不動産業者であるのに対して、売建住宅の建築主は宅地購入者である。

建替え決議

区分所有建物を建て替えることを決める決議をいう。

分譲マンションのような区分所有建物について、建物が著しく老朽化した場合や地震による大きな被害を受けた場合などには、建物を元の状態に戻すことが難しいケースや、経済的に見て建物を元の状態に戻すよりも建物全部を建て替えるほうがメリットの大きいケースがある。
このため、区分所有法の規定では、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議がある場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することを可能にしている。この決議が建替え決議である。

建替え決議については、区分所有者全員に建替え計画を周知し、理解を促すために、次のような手続きが必要である。

1.建替え決議のための管理組合の集会を開くには、招集者(通常は理事長)は、その集会の日の少なくとも2月前までに集会の開催を区分所有者に通知しなければならない。
2.上記1.の通知においては、招集者は「建替えを必要とする理由」、「建替えをしないときに建物の効用を維持(または回復)するのに要する費用の額と内訳」などの事項を通知しなければならない。
3.上記2.の通知事項について、招集者は、その集会の日の少なくとも1月前までに区分所有者に対する事前の説明会を開催して、説明しなければならない。
4.建替えを決議する管理組合の集会では、新たに建築する建物の設計の概要・費用の概算額・費用の分担なども併せて決議する必要がある。
5.区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成により、区分所有建物の建替えを決議する(この決議要件の詳細については「建替え決議の要件」を参照のこと)。

なお、建替え決議が可決された場合には、建替えに参加する区分所有者等は、参加しない区分所有者に対して、その権利を売り渡すよう請求することができる。これは、建替えを円滑に進めるために設けられた制度である(詳しくは「建替え参加の催告」へ)。

建替え決議の要件

区分所有建物について、建替え決議によって建物を建て替えるために満たさなければならない要件をいう。

その要件は、

1.建替え後の建物の敷地が、「建替え前の敷地と同一」または「建替え前の敷地の一部」または「建替え前の敷地の全部または一部を含む土地」であること
2.集会において区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成があること

とされている。

つまり、老朽化の程度(新築後の経過年数)や復旧工事にかかる費用の程度にかかわらず建替えを決議することができる。また、建替えの際には、建物の敷地は同一でなくともよく(隣接地を含んでもよく、前の敷地の一部などでもよい)、建物の主たる使用目的を変更してもかまわない。例えば全戸が住居のマンションを取り壊し、商業店舗と住宅が複合したマンションに建て替えることも可能である。

建替え参加の催告

分譲マンションなどの区分所有建物について、区分所有者数の5分の4以上かつ議決権の5分の4以上の賛成により、建物を取り壊し、新たな建物を新築することを決議することができる(詳しくは「建替え決議」へ)。

この決議がなされた場合に、決議に賛成しなかった区分所有者が、建替えに参加する意思があるかどうかを確認する手続きとして「建替え参加の催告」という手続きが用意されている。 その概要は次のとおりである。

1.建替えが決議されたときは、集会の招集者(理事長)は、決議に賛成しなかった区分所有者に対し、建替えに参加するか否かを書面で催告しなければならない。
2.この催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から2ヵ月以内に回答しなければならず、不参加を回答した者(および回答しなかった者)は、建替えに不参加となる。
3.上記の催告の回答期間の満了の日から2ヵ月以内に、建替え参加者等は、建替え不参加者に対して、建物の区分所有権および敷地利用権を「時価」で売り渡すように請求することができる。
4.ただし、建替え決議の日から2年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、建替え不参加者で建物の区分所有権および敷地利用権を売り渡した者は、6ヵ月以内にこれらの権利を買い戻すことを請求することができる(なお、工事着手の遅延に正当な理由があるときはこの限りでない)。

こうした手続きにより、不参加者の権利を保護すると同時に、不参加者が建替えから早期に離脱することを促し、建替え手続きの円滑化が図られている。

立看板

容易に移動させることができる状態で立てられ、または工作物等に立てかけられている看板のこと。またその看板を支える台なども立看板に含まれる。

立看板は、店舗の宣伝や不動産物件の告知のために屋外に掲出されることが多いが、近年では立看板に対する法規制が強化されているので注意が必要である(広告旗(いわゆるのぼり)についても同様)。

屋外広告物法に基づく都道府県・市町村の屋外広告物条例では、立看板の禁止区域や許可区域を設けている場合がある。また同じく屋外広告物条例では、立看板の大きさや設置方法を規制している場合がある。

このような屋外広告物条例に違反し、しかも管理されずに放置されていると認められた場合、立看板は、予告なしに即時撤去できる扱いとなっている(屋外広告物の簡易除却制度)。

なお従来は、このような即時撤去の対象となる立看板は「木枠に紙張りもしくは布張りをし、またはベニヤ板、プラスチック板その他これに類するものに紙をはったもの」と定義されていた。
つまり、木枠の立看板、ベニヤ板・プラスチック板に紙張りの立看板だけが簡易除却制度の適用対象だったのである。
しかし、改正屋外広告物法の平成16年12月の施行により、「ベニヤ板・プラスチック板に直接塗装または印刷した立看板」も簡易除却制度の対象に含まれることになった。これにより、すべての立看板が簡易除却の対象となったことに注意したい。

建付地

建物が存在している土地について、建物所有者と土地所有者が同一であるとき、この土地を「建付地」という。

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。

具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

建物明渡猶予制度

抵当権に対抗することができない賃貸借について、抵当権の実行による競売がなされた場合に、賃借人は競落人の買受の日から6ヵ月間に限り、当該不動産を明け渡さなくてよいという制度のこと。 民法の改正により、平成16年4月1日に創設された制度である。根拠条文は改正後の民法395条である。

1.建物明渡猶予制度の趣旨
ある不動産に抵当権が設定された場合、抵当権設定登記がなされた後に設定された賃貸借は、本来ならばすべて抵当権に劣後するのが原則である。
従って本来は、融資返済不能などの事情によって抵当権が実行された(すなわち抵当不動産が競売された)場合には、抵当不動産の賃借権者はその賃借権を抵当権者に主張することができないはずであり、抵当不動産の競落後には賃借権者は当該不動産を直ちに明け渡さなければならないのが原則である。
しかしこれでは、正常に当該抵当不動産を利用していた賃借人も直ちに明け渡しに応じなければならないこととなり、賃借人にとって競売という不測の事態により思わぬ損害を受ける可能性がある。
こうした不都合を緩和するための措置として、従来は短期賃貸借保護制度が置かれていたが、民法改正によりこの制度は平成16年3月31日をもって原則的に廃止された。そこで、これに代わって創設されたのが建物明渡猶予制度である。

2.建物明渡猶予制度の内容
改正後の民法395条に規定されている建物明渡猶予制度では、建物賃借人は、建物の競売による代金を競売の買受人が納付した日から6ヵ月間は、当該建物の明渡しを合法的に拒むことができる。
この明渡しを拒む期間中は、建物所有者である買受人に対して、占有者(すなわち建物賃借人)は賃料と同額の金銭を買受人に支払う義務を負う。仮に、占有者が買受人からこの金銭の支払いを督促されたにもかかわらずこれを支払わない場合には、占有者はもはや明渡しを拒むことができなくなる(改正後の民法第395条第2項)。

3.抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度
以上のような建物明渡猶予制度のほかに、建物の競売がなされた際に立退きをすることなく賃貸借を継続できるという制度が、平成16年4月1日より設けられている。これは、改正後の民法387条に規定されている「抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度」である(詳しくは抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度へ)。

建物買取請求権

地主に借地上の建物を買い取らせることのできる権利をいう。

借地権が更新されないとき、または、借地上の建物を譲渡した際に地主が借地権の譲渡または転貸を承諾しないときに、借地権者または建物譲受人に生じる権利で、一方的な意思表示によって法律上の効果が生まれる(形成権)。買取価格は、時価とされる。

なお、定期借地権については、特約で定めない限り建物買取請求権は発生しない。

建物譲渡特約付き借地権

新借地借家法(平成4年8月1日施行)により創設された定期借地権の一つ。
「建物譲渡特約付き借地権」とは、次の契約内容を含む定期借地権である。

1.設定から30年以上を経過した日に、借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する。
2.1.の譲渡がなされたことにより、借地権が消滅する。

従って、「建物譲渡特約付き借地権」の存続期間は少なくとも30年以上である。

また借地権が消滅した時点において、建物の借家人は、借地権を地主に対して対抗することができるとされている。

建物倒壊危険度

地震による建物倒壊被害の危険性をいう。

自治体単位で公表しているもので、東京都は定期的に町丁目ごとに建物倒壊危険度を測定し、公表している。
東京都による建物倒壊危険度の測定は、地盤の揺れやすさと地震に対する建物耐力を考慮して行なわれ、例えば大規模造成地盛土地域や液状化による影響のある地域での危険性は高く評価される。
東京都の評価結果は、町丁目ごとに5段階にランク分けして公表されている。 測定された建物倒壊危険度は、木造住宅密集地域整備事業、防火規制、建物の耐震化助成等の地域の選定、に活用されている。

建物登記簿

1個の建物ごとに作成される登記記録のこと。

建物の区分所有等に関する法律

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。

「区分所有法」、「マンション法」と呼ばれることもあり、民法の特別法である。1962年に制定され、1983年に大幅に改正されている。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。そのため、民法の特例が必要となったのである。

建物の区分所有等に関する法律に定められているのは、

1.専有部分、共用部分、建物の敷地に関する権利関係についての規定
2.規約、集会、管理組合等に関する規定
3.建替え・大規模修繕のための制度

などである。

建物評価指針(中古住宅に係る~)

住宅の機能に着目してその価値を評価するための指針で、中古戸建て住宅について公表されている(「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」(2014年、国土交通省))。

その基本的な考え方は次の通りである。

1)評価対象住宅を再調達するための価格から新築時以降減少した価値を減価修正する手法(原価法)を用いる。
2)減価修正に当たっては、人が居住する建物としての機能に着目した価値(使用価値)を把握・評価する。
3)使用価値は、住宅の各部位の機能がどの程度維持されているかを把握する方法で評価する。
これによって、法人税法の耐用年数(木造住宅は22年)を超えた住宅についても相応の価値を認めることとなるほか、リフォーム等を価値に反映することができる。

建物滅失登記

建物がなくなった場合に、当該建物に関する登記簿を閉鎖することをいう。

滅失登記は建物所有者等の申請によって行なわれるが、申請は滅失の日から1ヵ月以内にしなければならないとされている。登録免許税は非課税である。

なお、土地の売買や融資に当たって、建物滅失登記の確認を求められることがある。

他人効

代理の本質は、他人の行為の効果が本人に帰属するということである(これを他人効という)。
この他人効が成立する理論的根拠については、顕名説と代理権説が対立している。

1.顕名説
代理が成立するのは、代理人が顕名を行なうからであるという考え方。顕名は代理人が本人のために行動するという意思の表示であり、その顕名の効果として他人効が発生するという考え方である。

2.代理権説
代理が成立するのは、代理権が存在するからであるという考え方。法定代理では代理権は法律によって発生し、任意代理では本人が代理人に代理権を授与する。こうした代理権が存在するため、他人効が発生するという考え方である。
この代理権説に立つとき、顕名は代理の本質的要素ではないことになる。また代理権説に立つとき、任意代理の成立根拠は代理権授与行為であるとされる。

他人物売買

他人の物を売買すること。民法では、他人の物を売買する契約も有効な契約であるとしている(民法第560条)。

1.概要
本来、他人の物を売買することは不可能であり、当初から不能(すなわち原始的不能)であるので、そのような売買契約の効力を無効とするという考え方もあり得る。
しかしわが国の民法では、他人の物の売買契約であっても、当事者間(売主と買主の間)では有効な契約として取り扱うという法的構成を採用している(民法第560条)。

2.他人物売買契約の成立
他人物売買契約が有効に成立するためには、他人物の売主がその物が他人の物であると知っていた場合(売主が悪意の場合)でも、知らなかった場合(売主が善意の場合)でも、どちらでもよいとされている。
また、買主についても同様で、買が他人の物であることについて善意でも悪意でも、他人物売買契約は有効に成立する。

また、その物の真の所有者が、他人物の売主に対して、その物を譲渡する意思がまったくなかった場合はどうか。この場合は、客観的に見て売主が買主に対して義務を履行することが当初から不能だったように見えるが、判例(最判昭和25年10月26日)は、そのような場合でも、他人物売買契約が有効に成立するとしている。

3.過去に遡って売主が無権利となった場合についての他人物売買の適用
契約当初には物を売主が所有していたが、その後に売主が所有権を過去に遡って否定されたという場合にも、他人物売買の規定(民法第560条)が適用される。
例えば、ある土地がA氏からB氏へ売却され、B氏はC氏へ売却したが、土地の登記簿上の所有者はA氏のままであったとする。そしてA氏がこれを利用して、その後にこの土地をD氏に売却し、D氏は登記簿上の所有者になったとする。
この場合、二重譲渡により先に登記を備えたD氏が有効に所有権を取得するので、C氏は無権利のB氏から土地を購入したことになる。この場合、民法560条の適用によりBC間の契約は他人物売買契約として有効となる。
従って、C氏は他人物の売主の担保責任(民法第561条)をB氏に対して追及できることになる。
また、売主と前所有者との間の契約が無効であった場合や契約が取り消された場合についても、同様に考えることができる。

4.他人物の売主の責任
売主が他人物を取得することができず、その結果売主が買主にその他人物を移転することができなかった場合には、買主は売主の責任を追及することができる。
この売主の責任を追及する方法としては、他人物の売主の担保責任(民法第561条)と、債務不履行責任(民法第543条・第415条)という2種類が存在する。

5.他人物の売主の担保責任
売主が買主にその他人物を移転することが不能になった場合に、民法第561条により売主が負う責任のこと。

6.債務不履行責任
買主が売主の責任を追及する手段としては、他人物の売主の担保責任(民法第561条)がある。
しかし、この方法では、買主が悪意(すなわち他人の物であると知っていた)の場合には、買主は契約を解除できるのみであり、損害賠償請求ができないとされている。
そこで悪意の買主が、善意または悪意の売主の責任を追及する方法として、債務不履行責任(民法第543条・第415条)が挙げられる。
判例(最判昭和41年9月8日)では、売主・買主ともに悪意の事例において、義務の履行が不能になったことについて売主に故意または過失があれば、悪意の買主は民法415条により損害賠償を請求できるとしている。

7.善意の売主による契約解除
善意の売主は、善意の買主に対して、買主の損害を賠償することにより契約を解除することができる(民法第562条第1項)。また善意の売主は、悪意の買主に対して、買主の損害を賠償することなく、契約を解除することができる(民法第562条第2項)。
これは、善意の売主を早期に契約から解放するための規定である。

他人物売買の制限

宅地建物取引業者が、他人物を売ることを原則的に禁止するという規制のこと。これは、一般消費者を保護するための措置である(宅地建物取引業法第33条の2)。

1.概要
本来、他人の物を売買することは不可能とする考え方もあり得るが、わが国の民法(民法第560条)では他人の物の売買も有効な売買契約であるとして認めている。
しかし、このような他人物売買では、売買取引に精通していない一般の買主は、不利益を被る恐れがある。
そこで、宅地建物取引業法第33条の2では、他人物を売買の対象とすることを原則的に禁止しているのである。

2.他人物売買の制限
法第33条の2では次のように定めている。
宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような売買契約を締結することができない。
また、宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような予約を締結することもできない。

3.他人物売買が許される場合(その1)
ただし、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約があるとき」には、他人物の売買契約または予約を締結してよい(法第33条の2第1号)。

例えば、あるA氏所有の中古マンションを、宅地建物取引業者B社が一般消費者であるC氏に売却する場合を想定しよう。このときB社が、A氏の所有物である中古マンションをそのままでC氏に売却することは、他人物売買に該当するので、上記2.により禁止されているはずである。

しかしB社がA氏との間で、1ヵ月後にそのマンションをB社が購入するという予約を締結済みであったならば、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約がある」ことになるので、BC間の売買契約の締結が許されるということである。

なお、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約」について、この「別の契約または予約」は、停止条件が付いているものであってはならない。
停止条件付きの契約(予約)とは、ある事実(発生するかどうかが不確実な事実に限る)が発生したときに、初めて契約(予約)が効力を生じるという特殊な契約(予約)のことである。

先程の例でいえば、B社がマンション購入をA氏と予約する際に、A氏が「ほかにもっと良いマンションが運よく見つかったら今のマンションをB社に売ることを承諾する」という条件を付けていたとしよう。すると、これは「停止条件付きの予約」に該当するので、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約」が存在しないことになってしまう。

4.他人物売買が許される場合(その2)
換地処分の公告以前の「保留地予定地」については、宅地建物取引業者が一般消費者へ転売することが許されている(施行規則第15条の6第3号)。

5.適用範囲
この「他人物売買の制限」(法第33条の2)は、消費者を保護するための規定である。
従って、宅地建物取引業者同士の売買については、他人物であっても制限なしに売買することができる(法第78条第2項)。

垂れ壁

天井から垂れ下がった形状の壁のこと。

建築基準法では、こうした垂れ壁であって、天井面から50cm以上、下方向に突き出しているものを「防煙壁」と呼ぶ。
この「防煙壁」は、火災により発生する煙の拡散を防ぎ、避難を容易にするための設備の一つである(建築基準法施行令第126条の2)。

短期取得時効

所有の意思をもって物を一定期間占有したとき、その物の所有権を取得することができるという時効の制度である(民法第162条)。

占有を開始した時点において自己の物であると信じ、そう信じるにつき無過失(善意かつ無過失)であれば、10年間の時効期間の経過により所有権を取得することができ、これを短期取得時効という(民法第162条第2項)。
これに対して、占有を開始した時点において悪意または有過失であれば、20年間の時効期間の経過により所有権を取得することができ、これを長期取得時効という。

短期取得時効の成立要件は次のとおりである。
(地上権・賃借権の取得時効については、所有権以外の財産権の取得時効へ)

1.物を占有すること
物とは原則的に「他人の物」であるが、「自分の物」であってもよい。時効は、そもそも継続した事実状態と法律関係を一致させようとする法制度であるため、自分の物を長期間占有したという継続した事実状態を主張することは当然に可能である(判例)。また、物とは国の財産であってもよい(例えば使用が廃止された国有水路など)。
物とは不動産でも動産でもよいが、動産については即時取得の制度が適用されるので、通常は動産について取得時効が問題になることはあまり考えられない。

2.10年間の時効期間が経過すること
占有が10年継続する必要がある。占有者が占有を中止したり、他人によって占有を奪われた場合には、その時点で時効の進行は中断する(つまり振り出しに戻る)。
また時効期間の計算では、占有を実際に開始した時点から起算する必要があり、占有の途中から起算することは許されないとするのが判例である。

3.平穏かつ公然に占有すること
通常は平穏かつ公然に占有しているものと推定されるのであまり問題とならない。真の所有権者であると主張する者が占有者に抗議したとしても「平穏な占有」である。

4.所有の意思をもって占有すること
所有権者と同様に物を支配する意思をもって占有することが必要である。土地賃貸借契約によって占有する場合には、その占有はあくまで賃借人としての占有にすぎないので、原則として「所有の意思」をもってする占有とはならない。

5.占有の始めにおいて善意かつ無過失であること
実際に占有を開始した時点において自己の不動産であると信じ、そう信じるについて過失がないことが必要である。ただし、占有の途中で自己の不動産ではないと気付いたとしても問題にはならない(あくまで占有開始時点で善意・無過失であればよい)。

短期譲渡所得

税務上の概念で、所有期間が5年以下の土地・建物の譲渡に係る所得のこと、所有期間は譲渡した年の1月1日現在で算定する。

これに対する所得税額は、次のように算出される。
「短期譲渡所得金額=譲渡価額 −(取得費+譲渡費用)−特別控除」
「税額=短期譲渡所得金額×税率」

税率は、原則として、所得税30%、住民税9%である。ただし、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡については3,000万円の特別控除が適用されるなどの特例がある。

短期賃貸借

賃貸借契約のうち、その期間が限定されているものをいう。

被保佐人もしくは被補助人(いずれも精神上の障害により事理弁識の能力が不十分(「被保佐人」は著しく不十分)であるとして家庭裁判所の審判を受けた者、「準禁治産者」を参照)であるため処分行為能力が制限されている者または権限の定めのない代理人等の処分権限を有しない者が賃貸借する場合には、賃貸借契約の目的物に応じてその期間が制限されている。例えば、山林以外の土地については5年、建物については3年である。

従来、この期間を超えない賃貸借については、抵当権の登記後に登記したものでも抵当権者に損害を与えない限りこれに対抗できるとされていたが、この規定を悪用する例があるため、その特例は廃止された(「占有屋」参照)。

短期賃貸借保護制度

抵当権が設定された不動産において、抵当権が登記された後に賃借権が設定された場合であっても、その賃借権が短期賃借権であるならば、その賃借権は抵当権に対抗できるという制度のこと。 (ただし、この短期賃貸借保護制度は平成16年3月31日をもって原則的に廃止されたことに注意)

1.短期賃貸借保護制度の趣旨
民法602条に定める短期賃貸借とは、土地は5年以内、建物は3年以内の賃貸借を指している。
ある不動産に抵当権が設定された場合、抵当権設定登記がなされた後に設定された賃貸借は、本来ならばすべて抵当権に劣後するのが原則である。
従って本来は、融資返済不能などの事情によって抵当権が実行された(すなわち抵当不動産が競売された)場合には、抵当不動産の賃借権者はその賃借権を抵当権者に主張することができないはずであり、抵当不動産の競落後には当該不動産を明け渡さなければならないのが原則である。
しかしこれでは、抵当権設定後の当該不動産の賃借利用を事実上阻害してしまう恐れがあるとの配慮から、期間が短い賃貸借に限って、例外的に抵当権に対抗できる(すなわち、たとえ競売されたとしても当該短期賃貸借の期間中、賃借人は当該不動産を明け渡さなくてよい)こととされた。これが「短期賃貸借保護制度」である。短期賃貸借保護制度は改正前の民法395条に規定されていた。

2.短期賃貸借保護制度の具体的適用
短期賃貸借保護制度の適用にあたっては、具体的にどのような賃貸借が「民法395条で保護されるべき賃貸借に該当するのか」が問題となる。
判例によれば、競売のための差押えの登記がなされた時点において、賃借権の残存期間(継続的な賃貸借契約の場合は次の更新時期までの残存期間)が民法602条の短期賃貸借の範囲内であるか否かにより判断することとされている。
例えば、平成15年2月1日にある賃貸マンションに競売のための差押え登記がなされた場合に、その賃貸マンションの賃貸借契約の更新時期が平成15年12月31日であるとすれば、この賃貸借の残存期間は11ヵ月であるので、短期賃貸借に該当し、民法395条により保護されることとなる。
ただし、更新時期到来時にはこの賃貸借契約を更新することができないので、賃借人は平成16年1月1日以降はこのマンションを賃借することはできず、明け渡さなければならない。

3.短期賃貸借制度の廃止
このように、賃借権保護等のために一定の役割を果たした短期賃貸借保護制度であったが、平成15年8月1日に公布された「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」により、平成16年3月31日以降原則的に廃止された(詳しくは短期賃貸借保護制度の廃止を参照)。

短期賃貸借保護制度の廃止

改正前の民法395条に定められていた短期賃貸借保護制度が法改正により廃止されたこと。その代わりとして、建物明渡猶予制度が創設されている。

1.短期賃貸借保護制度とは
抵当権が設定された不動産において、抵当権が登記された後に賃借権が設定された場合であっても、その賃借権が短期賃借権であるならば、その賃借権は抵当権に対抗できるという制度である(詳しくは短期賃貸借保護制度参照)。

2.短期賃貸借保護制度の廃止の背景・経緯
短期賃貸借保護制度は、抵当権設定後の抵当不動産の賃借利用を一定限度で保障する制度であったが、依然として占有屋等による競売執行妨害にこの制度が濫用されるという弊害があった。
また、賃貸借契約の更新時期と競売のための差押え登記の期日とが近接しているかどうかという偶然の事情により、賃借人が賃借を継続できる期間に著しい格差が生じるという問題点もあった。
そこで、平成15年8月1日に公布された「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」により、平成16年3月31日以降、短期賃貸借保護制度は廃止され、その代わりに建物明渡猶予制度が創設されている。

3.短期賃貸借保護制度の廃止に伴う経過措置
「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」の施行日(平成16年4月1日)より以前に抵当不動産に設定された賃貸借については、依然として短期賃貸借保護制度が適用される(同法附則第5条)。

4.建物明渡猶予制度の創設
建物明渡猶予制度とは、抵当権に対抗することができない賃借権について、抵当権の実行による競売がなされた場合に、賃借人は競落人の買受の日から6ヵ月間に限り、当該不動産を明け渡さなくてよいという制度のことである(改正後の民法395条による)(詳しくは建物明渡猶予制度へ)。

単純承認

相続において相続人が留保なく相続を承認することをいう。

一方、留保をつけて相続することを「限定承認」という。

単純承認によって、相続人は、被相続人の債務について無限責任を負うなど、権利義務を無限定に承継する。

相続の開始があったことを知ったときから原則として3ヵ月以内に相続放棄や限定承認をしなければ単純承認をしたものとみなされるなど、実際の相続においては単純承認となるケースが多い。

団体信用生命保険

生命保険の類型の一つで、住宅ローン債務者を被保険者、債権者を契約者および保険金受取人とする生命保険契約をいう。

住宅ローンの借入者が債務返済中に事故によって借入金の返済不能に陥ったときに、その弁済を保険によって行なうことにより、住宅ローンの担保となっている土地・住宅に対する担保権の実行(当該土地・住宅の売却等)を回避することができる。

この契約は、ローンの貸出者と保険会社との間で締結されるもので、住宅ローン契約の際にその加入が必要条件とされることがあるほか、クーリングオフが適用されないこと、保険会社に対して告知が必要となることがあるなどの注意が必要である。

断定的判断の提供

宅地建物取引業について禁止されている行為の一つで、契約締結の勧誘の際に、相手方等に対して、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供することをいう。

これに違反すれば、監督処分の対象となることがある。

なお、消費者契約法では、契約の勧誘の際に将来における価額など将来における変動が不確実な事項について断定的判断を提供され、それが確実であると誤認したときは、契約等の意思表示を取り消すことができるとしている。
また、金融商品取引法でも、金融商品取引業者等に対して、顧客に対し不確実な事項について断定的判断を提供するなどして契約締結を勧誘することを禁止している。

単独行為

一人の1個の意思表示によって成立する法律行為のこと。

具体的には、遺言(民法第960条)のように、相手方の承諾なくして、ある人の一方的な意思表示で成立する法律行為である。また債務免除、解除なども単独行為とされている。

断熱構造

熱の伝わりを防ぐ仕組みをいう。

断熱のためには、一般に断熱材を使用する。断熱材には、グラスウールなどの繊維系断熱材、フェノールフォームなどの発泡系断熱材、真空断熱材などがある。また、鉄筋コンクリート造における断熱方式として、断熱材を躯体の内側に設置する内断熱、外側に設置する外断熱の区別があるが、両者には、一長一短がある。

さらには、複層ガラスの採用、直射日光の遮蔽などによっても建物の断熱効果を高めることができるなど、断熱によるエネルギー消費の削減の可能性は幅広い。

担保関係

人がある人に給付を要求できるという関係(債権・債務関係)において、その給付を確実なものとするために、担保によって債権を保全するという関係を「担保関係」という。

例えば、AがBから100万円を借りている場合に、その借入の担保としてAが自分が所有する土地を担保にしたとしよう。
この場合に、BがAに対して100万円の支払いを要求することができるという関係が債権・債務関係であり、この100万円の支払いを土地によって担保しているという関係が担保関係である。
担保関係は、債務者の信用を創出する手段などとして機能している。

担保責任

特定物の売買契約において、特定物に何らかの問題があったときに、売主が負うべき責任を「担保責任」という(民法第561条、第563条、第565条、第566条、第567条、第570条)。

特定物とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には美術品、中古車、不動産(土地・新築建物・中古建物)などを指す。

こうした特定物の売買では、買主はその物の個性(長所・欠点の両方を含む)に着目して購入を決定するため、仮にその物に何らかの欠点があったとしても、買主はその欠点があることを理由に、売主の責任を問うことはできないはずである。

しかしこれでは買主の保護に欠けるし、売買取引の信頼性も損なわれる。

そこで法律(民法)では、担保責任の規定を設け、一定の場合には特定物の売主に責任を負わせることとしたのである。こうした売主の責任が「担保責任」である。

「担保責任」には具体的には次のものがある。

1.他人の所有物を売却しようとした売主の担保責任(民法第561条・第563条)
2.物の数量が不足した場合の売主の担保責任(民法第565条)
3.土地の上に賃借権等がある場合の売主の担保責任(民法第566条)
4.不動産に抵当権が設定されている場合の売主の担保責任(民法第567条)
5.物に「隠れたる瑕疵(かし)」がある場合の売主の担保責任(民法第570条)

特に上記5.は「瑕疵担保責任」と呼ばれ、不動産の売買契約において特に重要な役割を果たしている。

担保物権

債権を保全するために設定される物権のこと。担保物権は約定担保物権と法定担保物権に分類することができる。

約定担保物権は、債務者の信用を創出するために、当事者の合意によって設定される担保物権であり、抵当権、質権がある。
法定担保物権は、政策的な必要性から、一定の事情がある場合に法律上当然に成立する担保物権であり、先取特権、留置権がある。

またこのほかに、民法第二編には規定されていない約定担保物権があり、変則担保と呼ばれている。具体的には、譲渡担保、仮登記担保、買戻、再売買の予約、所有権留保である。

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