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SOHO

Small-Office Home-Officeの頭文字で、小規模事務所や自宅で働く職場形態、もしくはその用途に対応した物件のこと。

近年では、都市郊外にコピー、FAXなどのOA機器を共用する賃貸型小規模SOHO施設も登場し、高齢者や主婦などがニュービジネスを展開するケースもある。

ソーラーチムニー

煙突内に上昇気流を発生させ、それを利用して発電する装置をいう。Solar updraft towerともいわれる。

太陽光によって高温となった空気を煙突内に導いて上昇させ、その気流でタービンを回すことによって発電する。風力発電の一種と考えてよい。

なお、発電に使うのではなく、太陽光で煙突内に上昇気流を発生させ、それによって効率的に自然換気する装置をソーラーチムニーと呼ぶ場合もある。この場合には空調設備の一種となる。

ソーラー発電システム

屋根の上になどに設置した集光板で太陽の光エネルギーを集め、電力を発生させるシステムのこと。

CO2(二酸化炭素)を発生させない、環境問題に対応したエネルギー源であると同時に、省エネにもつながるとして、近年このシステムを採用するケースが増えている。また、自宅で発電した電気を電力会社に売る売電システムもあり、今後設置費用がより廉価になれば、飛躍的に普及することが期待されている。

増価競売

抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者(第三取得者という)は、いつ債権者の意向により任意競売(抵当権の実行)にかけられるかわからないという不安定な状態に置かれてしまう。そこで民法改正(2004年4月1日)より以前の旧民法第378条では「滌除(てきじょ)」という制度を設けていた。
この「滌除」では、第三取得者が自ら適当と認める金額を債権者に呈示して、債権者がそれを承諾すれば抵当権が消滅するが、債権が承諾しないときには債権者は必ず一定の金額以上で抵当不動産を任意競売にかけなければならないとされていた。この一定の金額以上での債権者による任意競売のことを「増価競売」という(改正前の民法第383条・第384条)。

増価競売では、第三取得者が呈示した金額の10分の1以上高価な価額で競売を申し立てなければならない。例えば、債権者Aが債務者Bに3,000万円を融資し、不動産Pに3,000万円の抵当権を付けたとする。その後、Bがこの不動産Pを500万円で第三者Cへ売却したとする。本来、この不動産Pの時価評価は3,500万円だが、3,000万円の抵当権が付着している分だけ売却価格が下げられているとする。
このとき第三取得者Cは、債権者Aに対して「Cが2,500万円をAに支払うので、これにより抵当権を消滅させる」旨を請求することができる(2,500万円という金額は例えとして挙げたもので、事情により幾らにするかは第三取得者が決めてよい)。
債権者が、この2,500万円の呈示に承諾しかねるときは、債権者は2,750万円の最低売却価額を設定して、抵当不動産を任意競売にかけなければならない。そして買受人が現れないときは、債権者自らが抵当不動産をその最低売却価額で買い受けなければならない。このような仕組みが「増価競売」である。

増価競売では、特に不動産の相場が下落している時期には、債権者(主に金融機関)にとって損失が発生する可能性があり、債権者にとって酷であると考えられてきた。そのため、2004年4月1日の民法改正により増価競売は廃止されている。なお、このとき滌除の制度そのものも大幅に改正され、抵当権消滅請求という名称になっている(詳しくは抵当権消滅請求へ)。

総合設計制度

建築物の敷地に「公開空地」(一般公衆が自由に出入りできる空地)を設ける開発者に対して、特定行政庁の許可により容積率等を緩和するという制度である。
正式名称は「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」である(建築基準法第59条の2)。

総合設計制度とは、建築物の敷地に一定以上の広さの「公開空地」を設ける場合において、容積率および各種の高さ制限(道路高さ制限・隣地高さ制限・北側高さ制限・絶対高さの制限)が特定行政庁の許可の範囲内において緩和されるという制度である。
容積率および各種の高さ制限を緩和するためには、特定行政庁が建築審査会の同意を得て、許可をすることが必要とされている(建築基準法第59条の2)。

特定行政庁が許可を与える基準や、容積率および各種の高さ制限を緩和する範囲については、各地方自治体が「総合設計制度許可要綱」を制定し、自治体ごとに独自の判断基準が設けられている。

また国では、自治体の総合設計制度許可要綱について一定のガイドラインを設けている(昭和61年12月27日付建設省住街発第94号、平成7年7月17日付建設省住街発第72号、平成9年6月13日付建設省住街発第75号)。
なお建築基準法では、特定行政庁の許可を受けるためには、公開空地の面積を都市計画で定められた建ぺい率による空地面積と同じかそれ以上としなければならないと規定し、また敷地面積の最低基準も定めている(建築基準法施行令第136条第1項・第3項)。

総合特別区域

区域を指定して規制・制度の特例や税制・財政・金融措置を総合的に適用する制度、またはその制度によって指定された区域をいう。

この制度は、実現可能性のある区域を限定し、そこに国と地域の政策資源を集中して、規制・制度の特例と税制・財政・金融上の支援を総合的に実施することによって包括的・戦略的な政策課題の設定・解決を図ることが目的とされる。

総合特別区域には、国際戦略総合特区(経済成長を牽引する産業・機能の集積を形成)および地域活性化総合特区(地域資源を活用した地域力の向上)の2つのパターンがある。いずれも、

1.地方公共団体が地域協議会の協議等を経て指定を申請
2.内閣総理大臣が総合特別区域推進本部の意見を聴いて指定
3.総合特別区域計画の作成・認定(特例措置・支援措置の対象事業について記載)

という手順を経て実現する。

適用される特例・支援措置としては、


1.建築基準法の特例などの法律や政省令等の特例および条例委任の特例(規制・制度の特例)
2.国際競争力強化のための法人税の軽減等(税制上の支援)
3.各府省庁予算制度の重点的な活用等(金融上の支援)
4.総合特別区域支援利子補給金の支給(金融上の支援)


などがある。

相殺

2人の者が互いに相手に対して同種の債権を持っているとき、相手方への意思表示によってその債務を対当額で消滅させることをいう。

一方の財産状態が悪化した場合に、相殺の意思表示によって確実に債権を回収できる(自らの債務の範囲ではあるが)から、債権担保の機能も果たすとされる。

相殺ができるのは、1.同種の債権が債権者・債務者の間に相対立して存在し、2.双方の債権がともに弁済期にある(実際には、相殺しようとする者がその債務について期限の利益を放棄すれば、債権と弁済期を同じにできる)状態にある場合で、そのような状態にあることを「相殺適状」という。意思表示をすれば、双方の債務は相殺適状の時に遡って対当額で消滅する。

ただし、相殺禁止の特約があるときなど一定の場合には、相殺が許されない。

造作

建物の内部を構成する部材や設備をいう。

部材としては建具、畳、床、鴨居など、設備としては水道設備、空調設備などがこれに当たる。詳しくは「造作買取請求権」を参照。

なお、建築することをいう場合(「造作する」というような使い方)もあることに注意が必要である。

造作買取請求権

借家契約の終了の際、借家人が建物に付加した造作を家主に時価で買い取らせることのできる権利をいう。

造作とは、畳、建具、電気・水道施設などをいい、その付加について家主の同意を得ていることが必要である。

民法の原則では、賃貸借契約の終了時には賃借人が付加した造作を収去しなければならないとされているが、造作買取請求権は、借家契約における例外規定である。ただし、造作の買取り義務を負わないよう契約上特約することができる(任意規定である)。

なお、造作買取請求が正当で有効である場合に、家主が代金を支払わない間は、同時履行の抗弁権(双務契約において相手方が債務を履行するまでは自分の債務を履行しないと主張する権利)によって、家屋の明渡しを拒絶される恐れがある。

造成宅地防災区域

造成された一団の宅地のうち、地震等によって地盤の滑動などの災害が発生する恐れが大きいとして指定される区域をいう。

その指定要件、手続きなどは、宅地造成等規制法で定められている。

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害防止のための擁壁等を設置するなどの責務を負うほか、都道府県知事等が、所有者等に対して、災害の防止のため必要な措置を講じるよう勧告や改善命令を行なうことがある。

なお、宅地建物取引業務における重要事項説明に際しては、取引する宅地建物が造成宅地防災区域にあるときには、その旨を説明しなければならない。

相続

死者の有した財産上の一切の権利義務を、特定の者が包括的に承継することをいう。

相続は、死亡のみによって、意思表示を要せず一方的に開始される。ただし、遺言により相続の財産処分について生前に意思を明らかにし、相続に反映させることができるが、この場合には、遺留分の制約がある。

財産の継承者(相続人)は、1.子・直系尊属・兄弟姉妹がこの順で先順位の者が(同順位者が複数あるときには共同して均等に)、2.配偶者は1.の者と同順位で常に、その地位を得る。子・兄弟姉妹の相続開始前の死亡や相続欠格等の場合には、その者の子が代わって相続人となる(代襲相続)。 また、相続人は、相続の開始を知ったときから3ヵ月以内に、相続の承認、限定承認、相続放棄のいずれかの意思表示が必要である(意思表示がないときには相続の承認とみなされる)。

遺言の指定がないときの相続分(法定相続分)は、1)配偶者と子のときには、配偶者2分の1、子2分の1、2)配偶者と直系尊属のときには、配偶者3分の2、直系尊属3分の1、3)配偶者と兄弟姉妹のときは、配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1である。

なお、法定相続分は遺言がない場合の共同相続人の権利義務継承の割合を定めたもので、遺産分割は相続人の協議等によってこれと異なる割合で行なうことができる。

相続時精算課税制度

贈与税の納税方法で、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時にその贈与税と相続財産に課す相続税とを通算する制度をいう。贈与税の算定は暦年ごとに行なうのが通例であるが(暦年課税)、その特例である。

相続時精算課税制度の適用を受けるためには、親族関係や年齢に関する一定の要件を満たすこと、同制度を選択する旨申告することが必要である。

贈与税額は、暦年課税では累進的な税率によって算定されるが、相続時精算課税制度を選択すると一律の税率で課税される。また、贈与税と相続税の精算は、相続時に、生前に贈与された財産の価額と相続財産の価額とを合計し、それを基に計算した相続税額から既に納めた贈与税相当額を控除する方法によって行なう(超過分は還付される)。これによって、生前贈与による資産移転が促進されると考えられている。

相続税

相続や遺贈によって取得した財産に対して賦課される税をいう。

この場合の財産には、相続時精算課税制度の適用を受けて贈与により取得した財産を含む。

納税義務者は財産を取得した者であるが、税額の算定に際しては各種控除などが適用されるので、十分な注意が必要である。

一般的な相続税額の算出手順は次のとおりである。

1.各人の課税価格の算出
取得した財産の価額から、一定の生命保険金等の非課税財産の価額などを減じ、相続時精算課税に係る贈与財産価額や3年以内の贈与財産の価額などを加算して、課税財産額を算出する。

2.相続税総額の算出
1)課税遺産総額の算出:1.で算出した各人の課税価格の合計から、遺産に係る基礎控除額(5000万円+1000万円×法定相続人の数)を減じる。
2)法定相続人の取得金額の算出:1)で算出した課税遺産総額を民法に定める法定相続分に従って取得したと仮定して、各法定相続人の取得金額を算出する。
3)法定相続分ごとの取得金額に応じた相続税額の算出:2)で算出した金額に相続税率を乗じて算出する。税率は、取得金額に応じて、10%から50%まで、累進的に定められている。
4)相続税総額の確定:3)で算出した法的相続人ごとの相続税額を合計する。

3.各人ごとの相続税額の算出
相続税総額を、各人の課税価格に応じて按分する。
各人ごとの相続税額=2.4)の価額×( 1.の価額(各人)/1.の価額の合計)

4.各人の納付税額の算出

3.の価額から、配偶者税額軽減、未成年控除などの各種税額控除額を減じて、各人の納付税額を確定する。この場合、財産取得者が被相続人の配偶者、父母、子供以外の者である場合には、相続税額の20%相当額を加算して納付税額が算出されることに注意が必要である。

相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内に申告納税しなければならない。

相続登記

相続の発生に伴って、土地建物の権利者(または権利の割合)が変わった場合に、その権利の変更を登記することを「相続登記」という。

相続登記をするには、法定相続分のままで登記する場合と、遺産分割協議で決定した内容に基づいて登記する場合がある。また、有効な遺言書が存在すれば、遺言書に従って相続登記することになる。

法定相続分のままで相続登記をし、その後に遺産分割協議が成立した場合は、その協議の決定内容に基づいて再度、相続登記を申請することになる。

双方代理(双方代理の禁止)

同一人が契約当事者双方のそれぞれの代理人となって代理行為をすること。双方代理は原則として禁止されているが、これに反した代理行為が無効となるわけではなく、無権代理として扱われ、当事者本人が追認すれば有効となる。

例えば、Bが売主Aと買主Cのそれぞれの代理人となって売買契約を成立させることは双方代理に当たる。また、この場合に、AまたはCがB自身である場合を自己契約といい、双方代理と同様に禁止されている。

なお、不動産の売買・賃貸借の契約を媒介する行為は、代理行為ではないとされているので、双方の当事者から同一人が媒介の依頼を受けても双方代理とはならない(もっとも、双方に同時に信義誠実を尽くすのは容易ではないであろう)。

総有

ある財産が団体の所有となっており、その財産が団体によって強く拘束されている状態であることを「総有」という。

ある団体の財産が「総有」であるときは、各構成員はその団体財産について持分を持たない。従って、各構成員は団体財産に対して持分分割請求をすることができない。
また、各構成員が団体から脱退する際には、各構成員は持分の払い戻しを受けることができない。その反面、団体の債務については団体財産だけから弁済を行なえばよく、債権者は個々の構成員の個人財産から弁済を受けることはできないとされる。

社団法人の財産は社員の総有である。また、権利能力なき社団の財産も構成員の総有であるとされている(判例:最高裁昭和39年10月15日など)。

贈与

当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約のこと(民法第549条)。

贈与は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する(財産が引き渡されたときに成立するのではない)。また、贈与は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。

本来、贈与は好意・謝意などの動機で行なわれるものであるから、契約ではないとする考え方もあるが、わが国の民法では、贈与も契約であると構成したうえで、「書面による贈与」と「書面によらない贈与」に区分し、異なった取扱いをするという方法を採用している。

「書面による贈与」とは、贈与者による贈与の意思が現れた書面が存在する贈与である。書面による贈与は書面が存在する以上、もはや撤回することができない。
「書面によらない贈与」は、原則的にいつでも撤回することができるが、履行が終わった部分については撤回できないとされている(民法第550条)。

贈与税

贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがある。いずれの方法の場合にも、財産の被贈与者が申告、納税しなければならない。

1.暦年課税

1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に対して課税する方法
この場合、基礎控除額は110万円で、これを超える額に対して累進的な税率(基礎控除額を超える額に応じて10~50%、平成27(2015)年以降は最高税率55%)によって課税される。

2.相続時精算課税

あらかじめ選択した一定の要件に該当する贈与者ごとに、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計金額から2,500万円の特別控除額を控除した残額に対して課税する方法

この場合、前年以前にこの特別控除の適用を受けた金額がある場合には、2,500万円からその金額を控除した残額がその年の特別控除限度額となる。また、相続発生時に、相続時精算課税された相続税と相続した財産に係る相続税とを通算して税額の精算が行なわれる。

相続時精算課税において控除額を超える額に対する課税税率は、一律20%である。

贈与税の特例(住宅取得等資金の贈与を受けた場合の~)

 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置をいう。
平成21(2009)年1月1日から26(2014)年12月31日の間に、20歳以上の相続人が直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けたときには、一定額までの贈与について暦年課税、相続時精算課税のいずれにおいても非課税にする贈与税の特例措置が講じられている(ただし、適用について所得制限がある)。 この特例を受けて取得する住宅の床面積は、50平方メートル以上240平方メートル以下でなければならない。

非課税枠は、取得する住宅の種類および贈与年に応じて、次のように定められている。
平成23(2011)年中1,000万円
平成24(2012)年中1,500万円(良質住宅の場合1,500万円)
平成25(2013)年中700万円(良質住宅の場合1,200万円)
平成26(2014)年中500万円(良質住宅の場合1,000万円)

なお、東日本大震災の被災者については、平成25(2013)、26(2014)年中1,000万円(良質住宅の場合1,500万円)とされている。

相隣関係

隣接する不動産の所有者が相互にその利用を調整し合う関係をいう。

地上権や賃借権についても同様である。

その際のルールとして、例えば民法は、境界付近で建築工事をするときの隣地の使用、袋地所有者の隣地の通行、排水など水流に関するルール、境界線付近の工作物の築造の制限などを規定している。
慣習もルールとして重要で、民法に規定がある場合にも、民法と異なる慣習があるときにはそれに従うとされるルールもある。

また、騒音や振動の発生、日照妨害なども相隣関係の問題であり、法令に違反したり、受忍の限度を超えた影響を及ぼす場合などは、不法行為として損害賠償の責任を負うこともある。

促進区域

市街地の再開発などを促進するために定められる区域のこと。

促進区域とは、次の4種類の区域の総称である(都市計画法第10条の2第1項)。

1.都市再開発法第7条第1項の規定による「市街地再開発促進区域」
2.大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法第5条第1項の規定による「土地区画整理促進区域」
3.大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法第24条第1項 の規定に「住宅街区整備促進区域」
4.地方拠点都市地域の整備および産業業務施設の再配置の促進に関する法律第19条第1項 の規定による「拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域」

促進区域の具体的な内容は、それぞれの法律によって規定されている。

例えば、上記1.の「市街地再開発促進区域」については、その促進区域内の宅地の所有者または借地権者は、できるだけ速やかに第一種市街地再開発事業などを施行するよう努めなければならず、5年以内に自主的再開発が行なわれない場合等には、市町村(または都道府県)が第一種市街地再開発事業を施行することが予定されている(市街地再開発法第7条の2)。
また、「市街地再開発促進区域」では容易に移転除却できる建築物の建築であっても知事(または市長)の許可が必要である(市街地再開発法第7条の4)。
このように促進区域では建築を規制し、本来の事業への移行を促す措置が規定されている。

なお、上記1.から4.の促進区域は、市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域(いわゆる非線引き区域)において都市計画として定める(都市計画法第13条第1項第8号)。
促進区域の都市計画決定の主体は市町村である(都市計画法第15条)。

底地(底付き、底なし)

借地権等の地上権が設定されている土地をいう。

そのような土地の所有権を底地権と呼ぶ。

底地の価格は、更地価格と地上権の価格との差であるが、理論上は、地代純収益を資本還元した価額が底地価格と等しくなる。更地価格に占める底地価格の割合は、土地の用途や地区の環境等によって異なるが、一般に、商業地よりも住宅地のほうが高いとされている。

また、借地権等の譲渡の際に、底地権を合わせて譲渡することを「底付き」、借地権等のみを譲渡することを「底なし」と呼ぶ。

底地権

ある土地に借地権が設定されているとき、この土地の所有者が持っている土地所有権のことを「底地権(そこちけん)」と呼ぶことがある。

底地権の評価額は一般的に次のように考えられている。
「底地権の評価額 = 土地の更地としての評価額-借地権の評価額」 つまり、借地権の分だけ土地の評価額が下落していると考えられているのである。

即決和解

民事紛争に関して、当事者双方が起訴前に簡易裁判所に出頭してする和解をいう。

「起訴前の和解」とも呼ばれる。

裁判上の和解の一つとされ、調書に記載された和解には、裁判外の和解(例えば示談)と違い、確定判決と同様に、既判力(当事者や裁判所を拘束する効果)、執行力(強制執行により請求を実現できる効果)、形成力(法律関係の変動を生じる効果)という法的な効果を伴う。

即決和解は、紛争があるとき、起訴に至る前に最終的な解決を図る手段として用いられるが、権利の実行を確実にするための手法としても活用されることがある。

なお、裁判上の和解としては、もう一つ、訴訟継続中になされる和解(訴訟上の和解)があるが、これは通常、裁判所の勧めにより行なわれる。

側溝

道路や鉄道敷に沿って設けられる小規模な水路をいう。

専ら当該道路等の排水のために設置される。

外断熱

室外側に断熱層を設け、室内への外気温移動の影響を少なくする構法のこと。

建物の外壁に使われるコンクリートは雨風を防ぎ、堅牢であるために耐久性、防犯性などに優れているが、太陽熱を蓄熱し、夜間にはその熱を空中に放熱するため、都市部の熱帯夜の主要原因ともいわれている。
鉄筋コンクリート造やブロック造などの構造躯体の外側に断熱材を張れば、外壁のコンクリートは室内側に近い温度になり、外気の影響を受けにくく、劣化も進みにくくなる。従来は、室内側に断熱材を取り付ける内断熱構法が一般的であったが、近年は断熱効率を上げるために外断熱構法を採用するケースが増えている。

損益計算書

企業の一定期間における経営成果を明らかにする書類をいう。

英語でProfit and Loss Statementといわれることから、PL(またはP/L)と略されることもある。

損益計算書は、一会計年度、半期または四半期において得られた営業収益(売上高)に対して、売上原価、販売費・一般管理費、営業外の収益・費用(本業以外の収支)、特別の利益・損失(臨時的に発生した損益)、支払い税額を、順次に加減する形で示され、最終的には純利益が算出される。 これによって、その期の経営成果(損益)の状態とその発生原因が示されることとなる。

損益計算書からは、当該企業がどのように利益を得ているか、効率的に経営がなされているかなど、経営のパフォーマンス等を分析するための基礎的なデータを得ることができる。

損益通算

不動産所得において赤字が発生した場合は、給与所得の黒字や事業所得の黒字から、不動産所得の赤字を控除することができる(所得税法69条)。
このようにある種類の所得の赤字を、他の種類の所得の黒字から差し引くことを「損益通算」と呼んでいる。

損益通算の特例

不動産所得に赤字が発生したとき、その赤字のうち土地の取得のために借り入れた借入金の利子に相当する部分は、他の所得の黒字と通算することができない。これを「損益通算の特例」という(租税特別措置法第41条の4)。

例えば、ある年において、不動産収入が500万円、土地の取得のために借り入れた借入金の利子が70万円、その他の必要経費が550万円だったとする。この他に給与収入から給与所得控除を差し引いた後の給与所得が300万円あったとする。
このとき、不動産所得は「500万円-70万円-550万円=120万円の赤字」である。このうち70万円は給与所得と相殺することができない。
よって不動産所得の赤字のうち50万円だけを給与所得の黒字から差し引くことができるので、この年の所得は「300万円-50万円=250万円」となる。

損害賠償

違法行為によって損害が生じた場合に、その損害を填補することをいう。

債務不履行や不法行為などの違法な事実があり、その事実と損害の発生とに因果関係があれば損害賠償義務を負うことになる。その損害は、財産的か精神的かを問わず、積極的(実際に発生した損害)か消極的(逸失利益など)かも問わず填補の対象となる。
ただし、その範囲は、通常生ずべき損害とされ、当事者に予見可能性がない損害は対象とはならない(相当因果関係、因果の連鎖は無限に続くため、予見可能性の範囲に留めるという趣旨)。

損害賠償は原則として金銭でなされる。また、損害を受けた者に過失があるときは賠償額は減額され(過失相殺)、損害と同時に利益もあれば賠償額から控除される(損益相殺)。

なお、同じように損害の填補であっても、適法な行為(公権力の行使)によって生じた不利益に対する填補は、「損失補償」といわれて区別される。

損害賠償額の予定

不動産の売買契約において、当事者の一方が債務を履行しない場合に備えて、あらかじめ損害賠償の金額を取り決めておくことがある。このような予定された賠償金額のことを「損害賠償額の予定」と呼ぶ。

「損害賠償額の予定」を契約に盛り込むことにより、売買契約の当事者は、将来に債務の不履行が発生した場合には、実際の損害額を立証しなくとも、所定の金額の損害賠償を請求できるというメリットがある。

また、実際の損害額が、予定された賠償額よりも少ない場合であっても、債務を履行しない債務者には予定された賠償額を支払う責任が生ずるので、債務者にとっては過剰な支払いとなる可能性がある。

このように「損害賠償額の予定」に関する契約条項は、当事者の一方に不利なものとなる可能性があるので、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約においては、「損害賠償額の予定」と「違約金」との合計額が売買代金の2割を超えてはならないと定めている(宅地建物取引業法第38条)。

この宅地建物取引業法第38条により、売買取引に精通していない一般の買主が不利にならないように保護しているのである。ただし宅地建物取引業者同士の売買取引については、この宅地建物取引業法第38条は適用されない。

損害賠償額の予定等の制限

宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約では、契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を定めるときは、その合計が売買代金の額の10分の2を超えてはならないという制限のこと(宅地建物取引業法第38条) 。

損害賠償額の予定とは、あらかじめ契約で損害賠償額を予定しておけば、債務不履行が発生した場合に、損害を受けた側は煩雑な損害額の証明をする必要がなくなるので、損害を受けた側の権利行使が容易になるという制度である(民法第420条第1項)。

また違約金とは、債務不履行が発生した場合に、義務を履行しなかった者が支払うことを約束した金銭のこと。この違約金は懲罰としての性格を持つだけでなく、相手方の損害に対する損害賠償としての性格を持つ場合もあるので、違約金と損害賠償額の予定との区別は実際上難しい。そこで、民法第420条第3項では「違約金は賠償額の予定と推定する」旨を定めている。

しかし、このような損害賠償額の予定や違約金は、大変高額になることもあり、取引に精通していない一般消費者はこれらによって不測の損害を被る場合が考えられる。そこで、宅地建物取引業法第38条では、宅地建物取引業者が売主で、宅地建物取引業者以外の者が買主である場合には、不当に過酷な損害賠償額の予定または違約金を課すことを禁止している。具体的には、損害賠償額の予定と違約金の合計額は最大でも代金の2割以内とした。

また同じく第38条第2項では、「前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二を超える部分について、無効とする」と定めており、代金の2割を超える損害賠償額の予定と違約金の合計額が代金の2割を超えるような契約は、自動的に代金の2割にまで縮減されると定めている(この場合も契約そのものは有効なまま維持される)。

なお、この第38条は一般消費者保護の規定であるので、宅地建物取引業者が売主で、宅地建物取引業者以外の者が買主である場合にのみ適用される。

損失補償(土地収用法における~)

収用により、土地や物件を収用された場合、土地や物件に関する従前の権利は消滅する。この経済的損失に対する対価として支払われるものを「損失補償」という。

損失補償は、土地に対する補償(土地収用法第71条)、土地に関する所有権以外の権利に対する補償(同法第71条)、残地補償(同法第74条)、みぞかき補償(同法第75条)、土地上の物件の移転料の補償(同法第77条)、物件の補償(同法第80条)、その他の通常損失の補償(同法第88条)などに大きく分けられる。

損失補償を受けることができるのは、土地所有者と関係人である(土地収用法第68条)。(ただし、収用した土地の隣地等が損失を受ける場合がある。この場合は土地所有者・関係人以外の者が損失補償を受けることができる(土地収用法第93条))。

手続き面では、まず収用の裁決で、損失補償の内容と、権利取得の時期を決定する(土地収用法第48条、第49条)。この裁決の後で、収用者(起業者)が、権利取得の時期までに金銭払い等を行なうことにより、権利取得の時期において、土地や物件に関する従前の権利が消滅することになる。

損失補償では、「個別払いの原則」が設けられている。損失補償は土地所有者や関係人の各人に個別に別々に支払わなければならないが、例外として各人別に見積もることが困難であるときは、複数人をまとめて支払うことも許される(土地収用法第69条)。

また、損失補償は金銭で支払うことが必要である(金銭払いの原則)。しかし替地による補償、耕地の造成、工事の代行による補償、移転の代行による補償など現物補償が行なわれる場合もある。これらの現物補償は、収用委員会の裁決によって行なう(土地収用法第70条、第82条から第86条まで)。

なお、土地収用を行なう事業が変更・廃止された場合には、それによって損失を被った土地所有者・関係人が損失補償を受けることができる(土地収用法第92条)。

尊属

親族関係のうち、ある人を基準にして先の世代にある血族をいう。血族とは血縁者のことであるが、民法では養子縁組によって生まれる親族も血族として扱う。例えば、父母・祖父母など(直系尊属)や、おじ・おばなど(傍系尊属)が尊属である。

尊属という概念が法的に重要だったのは、刑法で尊属殺を一般の殺人よりも重い刑に処するとされていたからであるが、その規定は違憲とされ(1973年4月4日最高裁判決)、削除されている。

なお、後の世代の血族を卑属といい、同世代の血族は尊属・卑属のどちらでもない。

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