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礼金

建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借主から貸主に対して、契約締結の謝礼として支払われる金銭。将来契約が終了し、退去する際にも、借主に返還されない。

REINS

レインズ(REINS)とは 、Real Estate Information Network Systemの頭文字を並べた名称。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構(「指定流通機構」という)が運営しているコンピュータネットワークシステムの名称である。

このネットワークシステムにより、指定流通機構の会員である不動産会社間では、パソコンまたはFAXを用いて、リアルタイムでの不動産情報の交換が行なわれている。
また、指定流通機構そのものを「レインズ」と呼称することもある。

レインズ

レインズ(REINS)とは、 Real Estate Information Network Systemの頭文字を並べた名称。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構(「指定流通機構」という)が運営しているコンピュータネットワークシステムの名称である。

このネットワークシステムにより、指定流通機構の会員である不動産会社間では、パソコンまたはFAXを用いて、リアルタイムでの不動産情報の交換が行なわれている。
また、指定流通機構そのものを「レインズ」と呼称することもある。

歴史的風致維持向上計画

歴史的風致(地域における固有の歴史・伝統を反映した活動と、その活動が行なわれる歴史上価値の高い建造物や周辺の市街地とが一体となって形成してきた良好な市街地環境)を維持・向上するための計画をいう。

地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律に基づいて市町村が作成し、文部科学・農林水産・国土交通大臣が認定する。

歴史的風致維持向上計画には、施策を重点的に行なう区域、文化財や歴史的風致維持向上施設の保存・活用・整備、歴史的風致形成建造物の指定方針などが記載され、その計画に沿って施策が実施される。
また、歴史的風致維持向上計画に記載された農業用排水施設、都市公園等について管理の特例が認められるなど、計画の実施について法的な支援がなされる。

歴史的風致形成建造物

歴史的風致を形成し、その維持向上のために保全すべき建造物として、市町村長が指定するものをいう。

指定は、歴史的風致維持向上計画に記載された指定方針に即して、一定の要件を備えたものに限って行なわなければならない。

歴史的風致形成建造物の増改築や移転・除却に当たっては、着手前に市町村長に届け出なければならず、市町村長は、届出された行為に対して設計変更等を勧告することができる。
また、歴史的風致形成建造物の所有者等は、管理や修理について技術的な指導・助言等を求めることができる。

歴史的風土特別保存地区

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法(昭和41年制定)により、古都の歴史的風土を保存するために指定される区域を「歴史的風土保存区域」という。

歴史的風土保存区域中の重要な地域は「都市計画」によって「歴史的風土特別保存地区」とすることができる(同法第6条)。
「都市計画」によって「歴史的風土特別保存地区」が決定されたときは、その旨を表示する標識が設置されることとなっている(同法第6条第2項)。

「歴史的風土特別保存地区」において、建築物の建築、工作物の建築、 宅地造成、土地開墾、土地の形質変更、土石採取、水面の埋立・干拓、木竹の伐採を行なうには、知事または指定都市の市長による「許可」が必要とされている(同法第8条)。

また「歴史的風土特別保存地区」においては、屋外広告物の表示・掲出、建築物・工作物の色彩変更についても知事または指定都市の市長の許可が必要とされており、景観や伝統建築物が厳しく保護されていることに特徴がある(同法第8条)。

なお、上記の許可を得ることができないために、損失を受けた者がある場合には、府県は通常生ずるべき損失を補償する必要がある。ただし、他の法律(建築基準法など)でも不許可処分であるときや、社会通念上都市計画の趣旨に著しく反するときは、損失補償を受けることができない(同法第9条)。

また、上記の許可を得ることができないため、土地の利用に著しい支障をきたす場合に、買い入れの申し出があったときは、府県は、当該土地を時価で買い入れる必要がある(同法第11条)。

歴史的風土保存区域

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法(昭和41年制定)により、古都の歴史的風土を保存するために指定される区域を「歴史的風土保存区域」という。

「古都」は、法律によって、京都市、奈良市、鎌倉市が、政令によって、天理市、橿原市、桜井市、斑鳩町、明日香村、逗子市および大津市が定められている。

歴史的風土保存区域は国土交通大臣が指定し、同区域内においては、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、土地開墾、土地の形質変更、土石採取、水面の埋立・干拓、木竹の伐採を行なうには、知事または指定都市の市長への「届出」が必要となる。

歴史まちづくり法

歴史や伝統を反映した活動とそれが行なわれる建造物や市街地とが一体となって形成している市街地環境(歴史的風致)の維持向上を図るための法律のことで、正式な名称は、「地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律」である。

2008(平成20)年に公布・施行された。

歴史まちづくり法では、

1.市町村が、その区域における歴史的風致の維持および向上に関する方針、重点地区の位置等、文化財の保存・活用などを内容とする歴史的風致維持向上計画を策定して認定を受けること
2.歴史的風致形成建造物を指定してその保全を図ること
3.都市計画に歴史的風致維持向上地区計画を定めて建築物等の整備・市街地の保全を図るための行為規制等を行なうこと

などの制度が規定されている。

レバレッジ効果(Leverage Effect)

他人資本を使うことによって、自己資本のみよりも高い利益率を上げることをいう。

例えば、他人資本(デット)に支払う利率が総資本(自己資本+他人資本)から得る利益率よりも低ければ、自己資本(エクイティ)に対するリターンは他人資本を使わない場合に比べて高くなる。このようにして生じる効果が梃子の力学に似ていることから、レバレッジ効果といわれている。
もちろん、リターンを高めることができると同時にリスクも大きくなる(他人資本に対しては利益に関係なく利子を支払わなければならず、また、元本の返済義務も負う)。

不動産の証券化においても、投資対象不動産の買収資金等の調達に当たって、出資(エクイティ)と借り入れ(デット)を組み合わせることによって、出資者がより高い配当を得ることができるよう工夫されることが多いが、これもレバレッジ効果の活用例である。

連続フーチング基礎

布基礎ともいう。

建物の土台に沿って、切れ目なくフーチングを築造した形状の基礎である。 建物の土台と布基礎は金物で緊結されている。
なお、布基礎は通常は鉄筋コンクリート造である。

連帯保証

債務者の債務を、他人が保証することを「保証」という(民法第446条)。この「保証」の特殊な形態として、保証人の責任を強化した「連帯保証」がある(民法第454条)。
融資取引や不動産取引において単に「保証」という場合には、実際には「連帯保証」であることが非常に多いので、保証契約を締結する際には狭い意味での「保証」なのか、それとも「連帯保証」であるのかを慎重に確認しなければならない。

1.催告の抗弁権と検索の抗弁権について
主たる債務者の債務を、他人が保証することを「保証」という(民法第446条)。以下では、この民法第446条の保証を「普通保証」と呼ぶことにする。

普通保証では、保証人が債権者から保証を履行する(肩代りする)ように求められたときには、まず先に主たる債務者に請求し、主たる債務者の財産を調べるべきであることを保証人は債権者に主張することができる。このような保証人の主張権を「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」と呼んでいる(民法第452条・第453条)。

これに対して保証人の責任を強化した「連帯保証」では、連帯保証人は「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」を持たない。従って、主たる債務者が債務の弁済を怠った場合には、債権者は、連帯保証人の催告の抗弁と検索の抗弁を受けることなく、ただちに連帯保証人に肩代りを請求できる。この点で連帯保証のほうが普通保証よりも債権者にとって有利である。

2.主たる債務の消滅等の主張について
普通保証では、保証人が債権者から保証を履行するように求められたときには、主たる債務者の債務がすでに完済されているなどの事実があるときは、保証人はその事実を債権者に主張することができる。
具体的には、主たる債務者がすでに債務を弁済していること、主たる債務者の債務の返済期限がまだ到来していないこと、主たる債務者の債務が時効にかかって消滅していること、債権者と主たる債務者との間に相互に相殺できる債権があること、債権者が主たる債務者に対して債務を免除していること、などを保証人は主張することができる。このような保証人の主張権は、保証があくまで主たる債務を肩代りするものであるという保証の本質から考えて当然のことである(これを「保証債務の附従性」と呼ぶ)。
連帯保証でも普通保証とまったく同様に、主たる債務の消滅等の主張を連帯保証人は債権者に対してすることができる。

3.請求の絶対効について
連帯保証に特有の性質として、債権者からの請求が絶対効を持つことが挙げられる(民法第458条・第434条)。これは、債権者が連帯保証人に履行を請求すれば、主たる債務者に履行を請求したことになるという趣旨であり、主たる債務の時効中断において意味がある。
ただし注意したいのは、よく似たような事例として、連帯保証人が債権者に対して「債務の承認」をした場合には、こうした絶対効は生じないという点である。つまり、連帯保証人が債務承認をしたとしても、主たる債務者が債務承認をしたことにはならないのである(大審院判決昭和12年11月27日など)。

4.保証人が複数いる場合について
普通保証の場合、保証人が複数いれば、その保証人相互には意思の連絡がなくても、法律上当然に、「共同保証」になるとされている(民法第456条・第427条)。この共同保証とは、保証人が主たる債務を人数分で平等に分割してそれぞれ肩代りするという意味である。例えば、主たる債務が100万円、普通保証による保証人が4人いれば、1人の保証人の肩代りする金銭は25万円に限定される。このように普通保証における保証人の責任が頭割りになることを「分別の利益」という。
ところが、連帯保証の場合には「分別の利益」がないものとされている(民法第458条)。従って、例えば主たる債務が100万円、連帯保証による保証人が4人いれば、1人の保証人の肩代りする金銭は100万円になる。つまり、債権者は連帯保証による保証人の誰に対してでも、主たる債務の全額の肩代りを要求できるという趣旨である。このような面からも、連帯保証は債権者にとって非常に有利である。

連帯保証人

保証人(債務者が債務を履行しない場合に、その債務を債務者に代わって履行する義務を負う人)のうち、債務者とまったく同じ義務を負う保証人をいう。

通常の保証人には、催告の抗弁権(債務の履行を請求されたときに、まず主たる債務者に催告をなすべき旨を請求する権利)および検索の抗弁権(債務者の財産について執行するまで自己の保証債務の履行を拒むことができる権利)が認められるが、連帯保証人にはこれらの権利がない。つまり、債権者はいきなり連帯保証人の財産対して執行することができる。一般的に、銀行融資や消費者金融からの融資の際に求められる保証人は連帯保証人である。

連坦建築物設計

複数敷地により構成される一団の土地の区域内において、既存建築物の存在を前提とした合理的な設計によって建築物を建築する場合に、複数建築物が同一敷地内にあるものとみなして、建築規制(接道義務、容積率制限、斜線制限、日影規制等の規制)を適用する制度をいう。

この制度の適用を受けるには、特定行政庁によって、各建築物の位置および構造の設計が、安全上、防火上、衛生上支障ないと認定されなければならない。

この制度を活用することによって、隣接する敷地の既存建築物の余裕容積率を、新築建築物に移転することができる。

レントロール

不動産の賃貸借条件を一覧表にしたものをいう。

部屋・賃貸スペース別に、家賃・敷金等、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることも多い。

その形式は区々であるが、賃貸不動産の調査・評価に当たって活用されている。

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