用語集「お」|用語集「お」なら宮城県仙台市のホットハウス

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オーナーチェンジ

賃貸住宅の所有者が、賃借人が入居したままその建物を売却することをいいます。
購入者は新たに賃借人を見つける必要がなく、投資用のワンルームマンションでよく使われる方法です。その際に、賃借人から預かっている敷金の引渡しや建物の管理ルールの引継ぎなどに注意が必要です。

オーニング

英語でawning、窓やポーチに張り出して設置する可動式の「日よけ」をいいます。
一般に、テント生地でできています。オーニングによって、窓辺などの陽射しを調節したり、ポーチなどを雨から保護することができます。

オーバーハング

もともとは登山用語で、岸壁の上部に突き出た岩、張り出した岩のことをいいますが、建物の場合は、外壁よりキャンティレバーで支えられた跳ね出した床、バルコニーのことをいいます。

オープンスペース

大規模なビルやマンションに設けられる空地(くうち:敷地のうち建築物が建てられていない部分)であって、歩行者用通路や植栽などを整備した空間をオープンスペースといいます。また広い意味では、都市における公園・緑地・街路・河川敷・民有地の空地部分などの建築物に覆われていない空間を総称して「オープンスペース」と呼ぶ場合があります。
高層建築物による景観や生活環境の悪化に対する制度として、国では昭和36年に特定街区制度、昭和46年に総合設計制度を創設しました。
これらの制度は、大規模なビルやマンションを建設する際に広い空地を確保し、その空地を一般の歩行者が自由に通行できる空間として利用することを推奨するものです。
特に後者の総合設計制度は、現在も広く活用されており、この制度によって設けられた一般公衆が自由に出入りできる空地は「公開空地」と呼ばれています。
近年では、大規模なビルやマンションにおいて、ヒートアイランド現象を緩和するために地上の空地部分の緑化が推進されており、また地方自治体の条例により良好なまち並みの形成が推進されています。
さらにビルやマンションの市場価値自体を高めるという目的のために、開発者が空地に歩行用通路・樹木・植栽・庭園・水路などを整備することが盛んになっています。 このようなさまざまな理由にもとづいて、大規模なビルやマンションの空地において、通路・植栽等を整備することが近年盛んになっています。こうした空地のことを一般に「オープンスペース」と呼んでいます。

オープンハウス

本来は、企業のオフィスや生産施設を、顧客・取引先・投資家に見学させて、企業に対する理解度を高めるという企業広報活動のこと。
不動産業界では、販売しようとする物件の内部を一定の期間、担当営業員が常駐して、買い希望客に公開するという販売促進活動を指します。

オール電化システム

住宅内の熱源、例えば冷暖房、給湯、調理などに必要な熱をすべて電気で賄うシステムをいいます。
燃料の燃焼による有害物質や水蒸気が発生しないこと、火事の恐れが比較的小さいことなどが特徴とされます。

追いだき

追い焚き、追焚きとも。 風呂の湯の温度が時間の経過や入浴により低下したときに、温度を上げるために風呂の湯を再度加熱することを「追いだき」といいます。
かつては手動で追いだきを行なっていましたが、近年はオートタイプのガス風呂給湯器やオートタイプの電気温水器が登場したことにより、自動的に追いだきを行なうことができるようになりました。

大壁

構造用合板などの面材で柱を覆い、柱を隠した壁のこと。

屋外広告物条例

屋外広告物法第3条から第5条までの規定にもとづいて、都道府県・指定都市・中核市・景観行政団体である市町村が定めた、屋外広告物の規制に関する条例のこと。
屋外広告物条例による規制が可能な地域は、従来は「市及び人口5千人以上の市街的町村の区域」(旧屋外広告物法第3条第1項)に限定されていましたが、平成16年の法改正により、全国どこでも屋外広告物条例を設けることが可能になりました(法第3条から第5条)。
屋外広告物条例による規制内容は、屋外広告物の表示・掲出の禁止(法第3条)、屋外広告物の表示・掲出に対する知事・首長の許可制(法第4条)、屋外広告物の形状・面積・色彩・意匠・掲出方法の基準(法第5条)です。また屋外広告物条例で定めるところにより、違反広告物を除却することができます(法第7条)。

屋外広告物法

屋外広告物を取り締まるため、昭和24年に制定された法律。最近、景観法の創設に伴って、屋外広告も良好な景観の形成に影響を与えるという観点により、平成16年6月に大幅改正されました(改正法の施行は平成16年12月より)。
屋外広告物法では、立看板、広告旗(いわゆる「のぼり」)、広告看板、広告塔などを「屋外広告物」と規定しています(第2条)。
また、屋外広告物の表示・屋外広告物を掲出するための物件の設置を行なう営業のことを「屋外広告業」と呼び(第2条)、この営業を登録制としています(第9条)。
都道府県・指定都市・中核市・景観行政団体である市町村は、良好な景観または風致を維持するために必要があると認めるとき等においては、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、美観地区、風致地区または伝統的建造物群保存地区、景観地区などの地域において、屋外広告物の表示・掲出を、条例で禁止することができます(第3条)。
また、都道府県・指定都市・中核市・景観行政団体である市町村は、良好な景観または風致を維持するために必要があると認めるとき等においては、屋外広告物の表示・掲出を条例で知事・首長の許可制とすることができます(第4条)。さらに、屋外広告物の基準を条例で定めることができます(第5条)。
このような屋外広告物条例に違反した屋外広告物については、知事・首長は、相当の期限を定めて、除却を命令することができます(第7条)。
ただし、立看板・のぼり等については、簡易除却制度が設けられており、知事・首長が通知・公告なしに立看板・のぼり等を即時撤去することができます。

屋上緑化

樹木・植物などを建造物の屋上に設置し、緑化すること。
近年ではヒートアイランド現象を緩和するために屋上緑化が非常に有効であることが認識されるようになってきました。
このため国では、平成13年8月より「都市緑地保全法」を改正・施行し、「緑化施設整備計画認定制度」を創設しています。
この制度は、一定の要件を満たす樹木・植物などを屋上等に設置する場合には、固定資産税を軽減するというものです。
また東京都では、平成13年4月より東京都自然保護条例を改正・施行し、1,000平方メートル以上の敷地面積の民有地において、建築物等を新築・増築する者に対して、地上部の空地部分の20%と屋上の利用可能部分の20%を緑化することを義務化しています。

奥行

建物や宅地の前面道路に接する境界から、その反対側の境界までの距離。これに対して、前面道路に接している距離を「間口」と呼び、この両者によって建物や宅地の形状や大きさをおおまかに示すことがあります。

汚染井戸周辺地区調査

水質汚濁防止法の第15条の規定により、都道府県知事が毎年度実施している地下水モニタリングの一つ。
すでに発見された地下水汚染地区がある場合に、その地下水汚染地区(およびその周辺)に所在する複数の井戸の水質を毎年検査し、地下水汚染の範囲が経年的に拡大または縮小していることを調べるという調査です。平成13年度では約2,600の井戸で実施されました。

汚染土壌の掘削による土壌汚染の除去

汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合、または土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。
汚染土壌を掘削し、その場所に掘削した汚染土壌以外の汚染されていない土壌を埋め戻します。また、掘削した汚染土壌から特定有害物質を除去した土壌を埋め戻してもよいです(環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした)。

汚染土地の指定

土壌汚染状況調査の結果、その土地の土壌の特定有害物質による汚染の状態が、法定の基準に適合しないと認められる場合には、都道府県知事は当該土地の区域を、特定有害物質によって汚染されている区域として指定する必要があります(土壌汚染対策法第5条)。このようにして知事に指定された区域を、土壌汚染対策法では「指定区域」と呼んでいます。
都道府県知事はこの「指定区域」を指定するに当たっては、次のように詳細な事項を都道府県の公報に(土壌汚染対策法施行令により市長が事務を行なう場合には市の公報に)公示しなければなりません(土壌汚染対策法施行規則第19条)。

1.法定基準に適合していない特定有害物質の名称
2.当該土地の所在市町村、大字、字、小字および地番
3.一定の地物、施設、工作物からの当該土地までの距離および方向
4.当該土地の平面図

汚染土地の指定区域台帳

土壌汚染状況調査の結果、その土地の土壌の特定有害物質による汚染の状態が、法定の基準に適合しないと認められる場合には、都道府県知事は当該土地の区域を、特定有害物質によって汚染されている区域として指定する必要があります(土壌汚染対策法第5条)。このようにして知事により汚染土地の指定受けた土地の区域を、土壌汚染対策法では「指定区域」と呼んでいます。
このような指定区域に指定された場合には、知事は、健康被害の拡大や不動産取引上の不測の損害が発生することを防止するために、指定区域台帳にその指定区域を登載する必要があります。
この指定区域台帳の帳簿および図面は、誰でも閲覧することができ、知事はその閲覧を拒否することが原則としてできません(土壌汚染対策法第6条)。
なお、汚染が除去され、指定が解除された場合には、この指定区域台帳からその土地に関する帳簿および図面は消除されます(土壌汚染対策法施行規則第20条)。

汚染土地の指定区域台帳の記載事項

土壌汚染状況調査の結果、その土地の土壌の特定有害物質による汚染の状態が、法定の基準に適合しないと認められる場合には、知事はその土地を汚染土地の指定区域台帳に登載しなければなりません。
この指定区域台帳に記載される事項および添付される図面はおよそ次のとおりです(土壌汚染対策法施行規則第20条、同施行規則様式第五)。

1.指定区域に指定された年月日
2.指定区域の所在地
3.指定区域内の土壌の汚染状態
4.土壌汚染状況調査を行なった土壌汚染調査機関の名称
5.土壌汚染状況調査において土壌その他の試料の採取を行った地点を明示した図面
6.指定区域の周辺の地図

なお、上記3.の指定区域内の土壌の汚染状態については、試料の採取量や試料の測定結果等を記載した書面を添付する必要があります。

汚染土地の土地の形質変更

土壌汚染状況調査の結果、その土地の土壌の特定有害物質による汚染の状態が、法定の基準に適合しないと認められる場合には、都道府県知事は当該土地の区域を、その土地が特定有害物質によって汚染されている区域として指定する必要があります(土壌汚染対策法第5条)。このようにして知事により汚染土地の指定を受けた土地を、土壌汚染対策法では「指定区域」と呼んでいます。
このような指定区域において、宅地造成等の土地の形質変更を行なう場合には、工事に伴って汚染が拡散する恐れがあるので、工事を行なおうとする者は、着手する日の14日前までに知事に届出を行なう必要があります(土壌汚染対策法第9条)。
なお、当該工事が汚染を拡散させる恐れがある場合には、知事はその工事の計画を変更することを命令することができます(土壌汚染対策法第9条)。

乙区

登記記録において、不動産の所有権以外の権利に関する事項を記載した部分のこと。
この乙区に記載される登記には「抵当権設定登記」「地役権設定登記」「賃借権設定登記」などがあります。

おとり広告

実際には取引できない物件の広告のことで、客寄せのためにします。
架空の物件、売却済みの物件、売主に取引の意思がない物件などの広告はすべてこれに当たります。そのような広告を出すことは宅地建物取引業法に違反し、また、不動産公正取引協議会の不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)で禁止されています。

踊り場

階段の途中に設けられた踏面の広い段のこと。階段を昇降するときの危険防止と小休止のために設けます。また、階段の方向を変えるときにも付けます。
幅と奥行き、段の高さの最大・最小寸法については、建築基準法で決められています。

オポチュニティファンド(Opportunity Fund)

私募ファンド(任意の契約によって投資家から集められた資金を運用者が運用し、その成果を出資額に応じて投資家に還元する仕組み。元本保証はなく、リスクもリターンも投資家に帰属する)の一つで、高い運用実績を売り物にするものをいいます。
投資対象を限定せず、運用者に自由な裁量権を与えてリターンを高めることに特徴がありますが、一般に投資対象が限定的なファンドよりもリスクが大きいです。不動産を投資対象とすることが多く、アメリカで普及しました。

オリジネーター(Originator)

不動産の証券化において、証券化の対象となる不動産、不動産信託受益権、不動産担保債権などを証券の発行に当たるSPC等に譲渡する者。原資産保有者、資産譲渡人ともいわれます。
証券化をスタートさせる役割を担いますが、資産を譲渡したオリジネーターは資金を調達することができます。また、オリジネーターは、証券化を推進する者と同一の場合もありますし、いったん不動産を譲渡したうえで、改めて同じ不動産を賃借することもあります。

温室効果ガス

人為的に排出され、地球温暖化の原因となると考えられている化学物質をいいます。
京都議定書で排出量の削減対象として指定されているのは、二酸化炭素(CO2)、メタン(CH4)、亜酸化窒素(N2O)、ハイドロフルオロカーボン類(HFCS)、パーフルオロカーボン類(PFCS)、六フッ化硫黄(SF6)の6種類です(HFCS、PFCS、SF6を合わせてフッ素ガス類といいます)。
温室効果ガス排出の削減に当たって削減量を評価するときには、これら6種類のガスを、100年間にわたる温室効果の強さに応じて二酸化炭素に換算します。
その換算値(地球温暖化係数)は、二酸化炭素=1、メタン=25、亜酸化窒素=298、ハイドロフルオロカーボン類=124〜1万4,800、パーフルオロカーボン類=7,390〜1万2,200、六フッ化硫黄=2万2,800です。
換算評価すると、6種類の温室効果ガスの中で地球温暖化に対する寄与が最も大きいのは二酸化炭素です。
排出量のシェアは、二酸化炭素76.7%(うち56.6%分は化石燃料からの排出)、メタン14.3%、亜酸化窒素7.9%、フッ素ガス類1.1%です(2004年、IPCCによる)。
なお、気候に対する人為的な影響は、温室効果ガスの排出だけでなく、エアロゾル(粉じん)の排出や森林伐採などによっても生じます。

オンライン申請(不動産登記における〜)

不動産登記を、インターネットを利用したオンラインで申請することをいう。
法律上の名称は「電子申請」。不動産登記法の改正(2005年3月施行)によって創設された申請方法である。
従来、不動産登記は、書面(または携帯型のディスク等)でのみ申請できること(書面主義)、権利の登記の申請は当事者または代理人(司法書士)が直接登記所に出頭すること(出頭主義)とされていたが、登記申請者の負担軽減等のためオンラインによる申請が新設されたのである。
オンライン申請では、法務省オンライン申請システムにユーザー登録をしている者(通常は司法書士)が、インターネットで法務省オンライン申請システムへ接続し、申請情報を送信する。この際セキュリティを確保するために、電子署名・電子認証の仕組みを利用し、なりすましやデータ改ざんを防止するようになっている。
不動産登記法では、登記申請は原則としてオンライン申請によるものとされている。法改正後、オンライン申請が可能な登記所(オンライン庁)の整備が進められ、2008年7月14日をもって、すべての法務局(本局・支局・出張所)でオンライン申請が可能となった。
※法務省オンライン申請システムの公式ガイド http://shinsei.moj.go.jp/

オンライン庁(不動産登記における〜)

不動産登記をオンライン申請できる登記所をいいます。
2008年7月14日をもって、すべての法務局(本局・支局・出張所)がオンライン庁となりました。
なお、よく似た言葉としてコンピュータ庁があります。コンピュータ庁とは、登記事務をコンピュータで処理する登記所のことです。コンピュータ庁では、従来の紙の登記簿に代わって、磁気ディスクによる登記記録が原則とされます。

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