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NISA

一定額の個人投資に係る収益について非課税とする仕組み(小額投資非課税制度)をいう。2014年1月から2023年末までの間適用される。Nippon Individual Savings Accountの略語。

20歳以上の個人が特別の口座を開設して投資する場合に、毎年100万円までの新規投資(投資総額は最大500万円まで)に係る配当金や売買益等について最長5年間非課税にする制度である。2014年から特定口座に係る分離課税の税率特例が廃止されることなどに伴って創設された。

NISAを利用する場合には、損益通算・損失繰越ができないこと、非課税枠の再利用(投資対象の入れ替え)ができないことなどに注意しなければならない。

二戸一

独立した複数の住宅が、一つの建物として水平に連続している住宅の形態をいう。

連続建ての住宅を一般に「長屋」というが、それよりも各戸の独立性が高く、隣接する住戸と壁を共有しない例も多い。しかしながら、建築確認等においては、一つの建物として取り扱われる。

2項道路

建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。
「みなし道路」とも呼ばれる。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。

ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることが必要とされている(建築基準法第42条第1項)。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1.~3.の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている(建築基準法第42条第2項)。

1.幅が4m未満の道であること
2.建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3.特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限(セットバック)があるので特に注意したい。

二重譲渡

同一物を複数の者に譲渡することをいう。

例えば、AがBに不動産を譲渡した後、Aが同じ不動産を第三者たるCに譲渡する場合はこれに該当する。

不動産の譲渡は、登記によって対抗要件を備えるため、Bの所有権が登記される前にCに譲渡することは可能とされる(登記完了までは、譲渡は完全には終了しない)。そして、最終的な譲受人となるのは、先に登記した者である。しかし、CがAB間の譲渡を知っていて(悪意)、信義則に反する動機等があるときには、登記がなくともBはCに対抗できるとされている。

なお、登記が遅れて不動産の引渡しを受けることができない被譲渡人は、Aに対して損害賠償などを請求することができる。また、動産についても二重譲渡はあり得るが、動産の対抗要件は占有である。

二重床工法

防振・遮音・断熱(防寒)を目的として床板を二重に張り、床板の間に空間をつくるもの。

スラブの上に根太、支柱を配置した「置き床工法」、床板を弾力性のある防振材で支持し、主要構造体と絶縁することによって音の伝搬を遮断する「浮床工法(単に浮き工法ともいう)」がある。

二世帯住宅

親世帯と子世帯が一緒に住まう住宅で、その状況を考慮された造りのものをいう。

少子化に伴う親子関係の密着度の増加、限られた土地の有効活用等が一緒に住まう理由の一つとして挙げられる。形状的にはいくつかのパターンがあり、それぞれのライフスタイルに合うものとする。いずれも税金や公的融資上の優遇措置がある。

二地域居住

都会に暮らす人が、週末などを定期的に、あるいは、年間の一定期間(1ヵ月以上とされる)を農山漁村で過ごす生活様式をいう。

団塊の世代の退職後の生活スタイルとして提唱されている。

日影規制

建築物に対する斜線制限の一つで、日影の量を一定以下にするよう建築物の高さを制限することをいう。

日影の量は、冬至日において建築物が8時から16時(道の区域内においては9時から15時)までの間に発生する時間で規制され、敷地境界から5m・10mの測定ラインを設定して(ラインは地盤から一定の高さに設定する)、そのラインを越えて一定時間以上の日影を生じさせないようにしなければならないとしている。

具体的な規制基準(規制対象となる建築物、日影を生じてはならない時間数、測定すべき地盤からの高さ)は条例で定めるとされているが、用途地域の種類や建物の階層等によって異なる。日影規制に適合するには、建築物の高さが一定の斜線内に収まるようにしなければならない。

(右図は、日影規制の考え方を示す平面図である。5mラインでは4時間以上、10mラインでは2.5時間以上、日影を生じてはならないという規制がある場合に、この建築物の高さはその基準を満たしている。なお、図中の「日影線」は、冬至日にそれぞれの時間以上の間、日影を生じる境界を示す)

ニッチ

廊下やホールなどの壁を凹状にえぐった部分のこと。

西洋建築によく見られる。草花や彫像等を収めるためのスペースで、飾り棚として使用されることが多い。

200年住宅

「長期優良住宅」と同じ。詳しくは「長期優良住宅」参照。

二方道路

正面と裏面に路線(道路)がある土地のこと。

日本住宅性能表示基準

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)にもとづき、国土交通大臣が定めた住宅性能の表示に関する基準のこと。

登録住宅性能評価機関はこの基準に従って、住宅性能評価書に住宅性能の評価の結果を表示しなければならない(品確法第3条、第5条)。
この日本住宅性能表示基準は、国土交通大臣が必要に応じて公聴会を開催し、社会資本整備審議会の議決を経て、告示したものである(同法第3条)。

具体的には、平成12年7月19日の告示により、この日本住宅性能表示基準が定められた。その後、住宅性能評価の対象として既存住宅(建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のこと)が追加されたことにより、日本住宅性能表示基準は平成14年8月20日に大幅に改訂されている。

この日本住宅性能表示基準の内容は次の1.2.のとおりである。

1.新築住宅に関する表示基準
日本住宅性能基準では、新築住宅に関する住宅性能評価書に表示すべき事項を下記の9分野(29項目)と定めている(同基準別表第1)。
1)構造の安定に関すること
2)火災時の安全に関すること
3)劣化の軽減に関すること
4)維持管理への配慮に関すること
5)温熱環境に関すること
6)空気環境に関すること
7)光・視環境に関すること
8)音環境に関すること
9)高齢者等への配慮に関すること

新築住宅に関する住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書」と「新築住宅の建設住宅性能評価書」という2種類が存在するが、どちらの評価書においても表示すべき事項の範囲と表示方法はまったく同一である(ただし上記6)のうち「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては「建設住宅性能評価書」だけで表示すべき事項とされている)。

新築住宅に関する住宅性能評価書には、原則として上記1)から9)のすべての事項を記載するべきである。ただし、依頼者の要望により上記8)のうちの「重量床衝撃音対策」「軽量床衝撃音対策」「透過損失等級(界壁)」「透過損失等級(外壁開口部)」と、上記6)のうちの「室内空気中の化学物質の濃度等」に関しては、性能評価を実施しないことができる(同法施行規則第3条第2項および国土交通省告示「住宅性能評価を受けなければならない性能表示事項を定める件」より)。

2.既存住宅に関する表示基準
既存住宅に関する住宅性能評価書は「既存住宅の建設住宅性能評価書」である。この既存住宅の建設住宅性能評価書に表示すべき事項は、次の1)および2)である(同基準別表2-1より)。
1)現況検査により認められる劣化等の状況
2)個別性能に関すること
このうち2)の個別性能については「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野(21項目)の表示事項が定められているが、どの分野について評価を行なうかは依頼者の自由意思に委ねられている。

また、新築住宅に関する表示事項のうち「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野については、既存住宅の表示事項からそもそも除外されている。
このため、既存住宅の建設住宅性能評価書においては「劣化の軽減」「温熱環境」「音環境」という3分野に関する表示を行なうことができない。ただし、登録住宅性能評価機関が法律外の独自のサービスとしてこれら3分野の査定を実施することは可能である。

任意規定

法律の規定であって、当事者の意思によって適用しないことができるような規定のことを「任意規定」という。

また同じ意味で「任意法規」ということもある。

この反対に、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定は「強行規定」と呼ばれる。

任意代理

本人と代理人との間の代理権授与行為(授権行為ともいう)によって発生する代理権のこと。
これに対して、本人・代理人の意思に関係なく、法律によって発生する代理権は法定代理と呼ばれる。

認定死亡

死亡の可能性が非常に高い場合に、特別失踪による失踪宣告を待たずに、直ちに死亡とする制度のことを「認定死亡」という(戸籍法89条)。

具体的には、水難・火災・爆発などに遭遇し、死亡したことが確実であるが、死体が確認できない場合には、これを取り扱った官公署(警察署・海上保安庁など)からの死亡報告により、死亡地の市町村長が本人戸籍簿に「死亡」の記載をする。

この場合、死亡とされた日において本人は死亡したこととなるので、直ちに相続が開始し、婚姻が消滅する。

認定長期優良住宅

長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられているとして、行政庁が認定した住宅をいう。
長期優良住宅として認定されるためには、次の基準を満たさなければならない。

1)構造躯体が少なくとも100年程度の間継続して使用できる措置(劣化対策)、大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置(耐震性)、ライフスタイルの変化等に応じて構造・設備の変更を容易にする措置(可変性)、内装・設備の維持管理を容易に行なうために必要な措置(維持管理・更新の容易性)、バリアフリー改修に対応するためのスペースの確保(バリアフリー性)、断熱性能等の省エネルギー性能の確保(省エネルギー性)が、それぞれ講じられていること(長期使用構造等に関する基準)
2)地区計画、景観計画、建築協定等と調和していること
3)良好な居住水準を確保するために必要な住戸面積が確保されていること
4)維持保全計画を策定し、構造耐力上の主要部、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水設備について、少なくとも10年ごとに点検すること
認定長期優良住宅の新築等に対しては、性能強化費用の一部についての所得税額の特別控除など、税制上の優遇措置がある。

認定低炭素住宅

二酸化炭素の排出の抑制に資する建築物であるとして行政庁が認定した住宅をいう。
低炭素住宅として認定されるためには、次の基準を満たさなければならない。

1)省エネルギー法に基づく省エネルギー基準と同等以上の断熱性能が確保され、かつ、一次エネルギー消費量が省エネルギー基準に比べて10%以上少ないこと
2)低酸素化に資する措置として、HEMS(家庭用エネルギー管理システム)の導入、節水対策、木材の利用、ヒートアイランド対策のどれかひとつ以上を講じていること

認定特定非営利活動法人

特定非営利活動法人のうち、所得税・法人税・相続税の課税上、それに対する寄付金が損金算入(控除)の対象となるものをいう。

認定特定非営利活動法人となるためには、「寄附金が総収入の3分の1以上であること」などの一定の要件を満たしたうえで、国税庁長官の認定を受けなければならない。

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