用語集「み」|用語集「み」なら宮城県仙台市のホットハウス

お問い合わせ

御影石

花崗岩(かこうがん)のこと。
かつて兵庫県の御影で花崗岩が多く採れたことから、花崗岩を御影石とも呼ぶようになった。

未完成物件の売買の制限

宅地建物取引業者が、未完成物件を売ることを原則的に禁止するという規制のこと。これは、一般消費者を保護するための措置である(宅地建物取引業法第33条の2)。

1.概要
宅地建物取引業者が自ら売主になって、未完成の宅地または建物を、造成中または工事中の段階で販売することは、原則的に禁止されている(法第32条の2本文)。これは、売買取引に精通していない一般の買主を保護するための規定である。

2.未完成物件の売買が許される場合
しかし、造成中の宅地の分譲や、工事中の建物の分譲がまったく行なえないことになっては不動産実務上、非常に不便であることは明らかである。 そこで、法第33条の2第2号では、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」を講じることを要件として、未完成物件の売買を許すこととした。 具体的には、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約(予約を含む)を締結してよいこととした。

ここで「未完成物件に関する手付金等の保全措置」とは、法第41条第1項に規定されている「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」のことである。
これは、工事完了前に買主が交付する手付金等について、銀行が保証し(保証委託契約)または保険会社が保証保険を付する(保証保険契約)という保全措置である。

3.手付金等保全措置が不要な未完成物件の場合
なお、手付金等の額が代金の5%以下でかつ1,000万円以下であれば、法第41条第1項の「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」を講じなくてよいとされている。
このような手付金等保全措置が不要な未完成物件については、手付金等保全措置を行なわないままで、未完成物件の売買契約(予約を含む)を締結してよい、とされている。

4.適用範囲
この「未完成物件の売買の制限」(法第33条の2)は、消費者を保護するための規定である。
従って、宅地建物取引業者同士の売買については、未完成物件であっても、手付金等保全措置をまったく講じないで売買することができる(法第78条第2項)。

自ら売主制限(8種制限)(宅地建物取引業法における~)

宅地建物取引業者が、自ら宅地建物の売主となる場合に課せられる8種類の制限をいう。

その制限は、次のとおりである。

1.自己所有に属しない物件の売買契約を締結してはならない(ただし、将来自己所有となることが確実な他人物の売買、および、手付金等の保全措置を講じた未完成物件の売買については例外)(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)。

2.事務所等以外の場所において、申込み・売買契約を締結した買主は、一定の期間内等において、当該買受けの申込みの撤回または当該売買契約の解除を行なうことができる。この場合、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償または違約金の支払いを請求することができない(クーリングオフの適用)。

3.債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定または違約金を定める場合に、その額は合算して代金額の10分の2を超えてはならず、超える部分は無効とする(損害賠償額の予定等の制限)。

4.代金の10分の2を超える額の手付を受領することができない。また、手付を受領したときには、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付放棄によって、売主はその倍額の償還によって契約を解除できる(手付額の制限等)。

5.瑕疵担保責任について、民法の原則よりも買主に不利な特約は無効とする(ただし、引渡しから2年以上となる特約を除く)(瑕疵担保責任特約の制限)。

6.保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領してはならず、買主は、保全措置が講じられない場合には手付金等を支払う必要はない(ただし、所有権移転の登記がなされたとき、手付金等の額が代金の5%以下等であるときなどは例外)(手付金等の保全措置)。

7.割賦販売契約において割賦金の支払いがない場合に、30日以上の期間を定めて書面により支払いを催告してこの期間内に支払いがないときでなければ、契約の解除および残りの割賦金を請求することができない(割賦販売契約の解除等の制限)。

8.所有権留保による売買契約をしてはならず、引渡しまでに登記の移転等をしなければならない。また、引渡し後に担保目的でそれを譲り受けること(譲渡担保)をしてはならない(ただし、いずれについても、受領した額が代金額の10分の3以下である場合等においては例外)(所有権留保等の禁止)。

水循環基本法

健全な水循環を維持・回復するための施策を包括的に推進することを定めた法律で、平成26(2014)年に制定された。

同法は、1)水利用に当たっては水循環に及ぼす影響を回避・最小とすべきこと、水循環は流域として総合的かつ一体的に管理されなければならないことなどの基本理念を定めるとともに、2)水循環基本計画の作成、3)雨水浸透能力や水源涵養(かんよう)能力を有する森林、河川、農地、都市施設等の整備による流域における水の貯留・涵養機能の維持・向上、水量の増減や水質の悪化等水循環に対する影響を及ぼす水の利用等に対する規制措置などの施策の推進、4)水循環政 策本部の設置、などを定めている。

未成年後見人

死別等により親権者がいない場合や、親がいても親権喪失等により親権を行なうことができない場合には、最後の親権者の指定(民法第839条)または家庭裁判所の職権による選任(民法第840条)によって、未成年者を後見する(保護する)者を置くことができる。 これを「未成年後見人」という。

未成年後見人は、未成年者の財産を管理し、法律行為を代理する権限を持つ(民法第859条)。

未成年者

満20歳の誕生日を迎える前の者を「未成年者」という(民法第4条)。

ただし満20歳未満であっても、婚姻をした者はもはや「未成年者」ではなくなり、成年となる(民法第753条)。
なおこの場合に、婚姻を解消したとしても「未成年者」に戻ることはなく、成年のままである。

未成年者が契約をなすには、親権者(または未成年後見人)がその契約に同意することが必要である。

この同意を得ないで未成年者が契約をした場合には、未成年者はこの契約を取り消すことができる(民法第4条)。

なお親権者と未成年後見人は、総称して法定代理人と呼ばれる。

未線引き区域

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することを「区域区分」と呼び、この「区域区分」がされていない都市計画区域のことを「未線引き区域」という。
ただしこの「未線引き区域」という名称は、都市計画法の改正に伴い平成12年5月以降廃止されており、現在では一般に「非線引き区域」と呼ばれている。

また、法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」である(詳しくは区域区分が定められていない都市計画区域へ)。

みぞかき補償

同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用することで、収用されない残地に、通路、みぞ、かき、さく、その他の工作物の新築、改築、増築、修繕、盛り土、切り土をする必要が発生する場合がある。
このとき起業者は、これに要する費用を損失補償しなければならない。これを一般的に「みぞかき補償」と呼んでいる(土地収用法第75条)。

この「みぞかき補償」は、起業者自らが工事を代行することがある。

認印

個人の印鑑であって、市区町村長に対してあらかじめ印鑑登録を行なった印鑑(実印)ではない印鑑のこと。

緑の基本計画

正式名称は「緑地の保全と緑化の推進に関する基本計画」。
都市緑地保全法第2条の2により、市町村が定める計画である。

この緑の基本計画では次の事柄等を定めるものとされている。

1.各種の緑地の配置
2.緑地を保全するために必要な施設の整備
3.緑化重点地区

みなし道路

幅が4m未満の道路であって、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のこと。

その法律の条項の名称を取って「2項道路」と呼ばれることが多い。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。

ここでいう「建築基準法上の道路」は、原則として幅が4m以上あることが必要とされている(建築基準法第42条第1項)。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1.~3.の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている(建築基準法第42条第2項)。

1.幅が4m未満の道であること
2.建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3.特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限(セットバック)があるので特に注意したい。

民間都市開発推進機構(民都機構)

略称は「民都機構」。民間事業者による都市開発事業を推進するための業務を行なうために設立された財団法人で、昭和62(1987)年10月に設立され、同月に「民間都市開発の推進に関する特別措置法」にもとづく業務を行なう法人としての指定を受けた。

その主要業務は、民間事業者が行なう一定の都市開発事業について、その事業に参加することおよびその事業に要する長期で低利の資金を融資することである。

また、都市再生事業に投資する法人やまちづくりのための団体に対する出資も業務としている。なお、同機構に対しては、政府から無利子資金が貸付られるなど特別の措置が講じられている。

民間非営利組織

英語の「Non Profit Organization」を日本語に翻訳したものが「民間非営利組織」である。

民間非営利組織は、略称で「NPO(エヌ・ピー・オー)」と呼ばれるものであり、福祉・医療・教育などの問題に取り組む民間の非営利的な団体のことである。

民間非営利組織はつい最近まで「権利能力なき社団」として活動せざるを得なかったが、「特定非営利活動促進法」が98年12月に施行されたことにより、正式な法人格を取得することが可能となった。

法人格を取得した民間非営利組織は「特定非営利活動法人」と呼ばれる。

民間非政府組織

「Non Governmental Organization」を日本語に訳した言葉であり、国連に協力する政府以外の非営利の民間団体を指す言葉である(国連憲章第71条)。

一般的には、環境問題や平和問題などに取り組んでいる大規模な非営利の民間団体のことを、「民間非政府組織(NGO)」と呼んでいる。

民俗文化財

民俗文化財とは、わが国の国民の生活の推移の理解のために欠くことのできないものであって、次のいずれかに該当するものをいう(文化財保護法第2条)。

1.衣食住・生業・信仰・年中行事等に関する「風俗慣習」
2.衣食住・生業・信仰・年中行事等に関する「民俗芸能」
3.上記1.または2.に用いられる衣服・器具・家屋・その他の物件など

国は、重要な民俗文化財を「重要有形民俗文化財」「重要無形民俗文化財」として指定している(文化財保護法第78条)。

民法第94条第2項の類推適用

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを虚偽表示といい、民法では虚偽表示にもとづく法律行為を原則として無効としている(民法第94条第1項)。
それと同時に、民法第94条第2項では、このような虚偽表示にもとづく法律行為の無効は、善意の(=事情を知らない)第三者に対しては主張することができないものとされている。
(詳しくは虚偽表示における第三者保護へ)

このように、相手方との通謀(つうぼう)でなされた虚偽の意思表示は原則として無効であるが、実際には相手方との「通謀」が存在するとはいえないような事例も多く見られる。判例では、このような通謀性に欠けるケースであっても、できるだけ94条を類推適用し、善意(かつ無過失)の第三者を保護しようとしている。

例えば、

1.本人Aが相手方Bの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
例えば、本人Aが相手方Bに知らせないまま、仮装の土地売買契約を行ない、それをもとに土地の登記名義をBに移転したところ、後からこれを知ったBが登記名義を利用して、その土地を第三者Cに売却したという場合である。
この場合、本来ならば通謀がないので民法94条は適用できないが、判例では、仮装の登記名義を作り出したAに責任があり、事情を知らない(=善意の)第三者であるCがその登記名義を信頼したことを保護する必要があるので、第94条第2項を類推適用し、AはCに対してAB間の土地売買契約の無効を主張できないとした(なおこの場合、Cは信じたことについて無過失であることまでは要求されない)。

2.相手方Bが本人Aの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
これは上記1.と反対に、Bが勝手にAの土地を購入したかのような土地売買契約書を作り、それをもとに土地の登記名義をBに移転してしまい、さらにBがこの土地をCに転売するというようなケースである。
この場合、虚偽の登記名義を作り出すことについてAは責任がないので、基本的には民法94条を類推適用せず、Aを保護すべきである。しかし、Aが虚偽の登記がなされたことに気付きながら、それを黙認していた場合には、Aに責任があるといえる。
そこで、判例ではAが虚偽の登記を黙認していた場合には、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。

3.本人Aと相手方Bが仮装の仮登記をしていたところ、相手方Bが本人の承諾を得ないまま仮登記を本登記にあらため、Bが登記名義を取得してしまった場合
これはAB間で「仮登記」については通謀があったが、本登記についてはBが勝手に行なったというケースである。
このようなケースについて判例では、虚偽の本登記を作り出すことについて、本人Aはその基礎となる仮登記の作出について責任があることを重視し、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。
(なおこの場合に、Bがあたかも与えられた権限を超えた代理人のように行動していることから、判例では民法第110条(権限踰越の表見代理)の趣旨も加えてこのような結論に至ったとしている(昭和43年10月17日最高裁判決))

民法第110条の類推適用

民法第110条は、権限踰越の表見代理を定めた規定である。権限踰越の表見代理とは、代理人が本人から与えられた基本権限の範囲を超えて、基本権限外の行為をした場合に、相手方が基本権限内の行為であると信じ、そう信じることについて正当の理由があるときは、代理人と相手方との取引の効果を本人に帰属させるという制度である。
このように、民法第110条は本人と代理人(正確には表見代理人)との関係に関する規定であるが、法人と代表機関(理事など)との関係にもこの民法第110条が類推適用される場合がある。具体的には次のとおりである。

1.理事の代表権の制限について
理事の代表権は定款などにより制限することが可能である(民法第53条但書)が、法人と取引をする相手方が、理事の代表権が定款等によって制限されていることを知らない場合(=善意である場合)には、法人は理事の代表権が定款などで制限されていると主張することができない(民法第54条)。 しかし、相手方が善意とはいえないような場合には、相手方は民法第54条による保護を受けることができない。そこで判例では、このような事例について民法第110条を類推適用することとしている。

例えば法人Aの理事Bが、本来は定款により土地の処分には理事会の承認が必要であるのに、この理事会の承認があったと偽って、相手方Cに土地を売却してしまったとする。このときCは理事会の承認が必要という「定款による代表権の制限」を知っていたのであるから、もはや民法第54条の保護を受けることはできない。
そこで判例では、法人Aと理事Bとの関係が、本人と表見代理人との関係と同一の構造を持っていることに着目し、この場合に民法第110条を類推適用する。

具体的には、相手方Cは、理事Bが、理事会の承認を得たことにより土地を売却するという正当な権限を持っているものと信じ、そう信じるにつき過失がない(つまりCが善意無過失)のであれば、Cは民法第110条の「正当な理由」を具備したことになり、民法第110条により保護される(昭和60年11月29日最高裁判決など)。

2.理事の代表権の法令による制限について
上記1.とは異なり、理事の代表権が法令で制限されている場合には、民法第54条を適用する可能性が初めから存在しない。
〔法令による代表権の制限がある場合には、その制限を超えて、理事が代表行為を行なうことが法律上初めから不可能だからである〕
そこでこうした場合にも、判例は民法第110条の類推適用によって相手方を救済することを認めている。例えば、地方自治体Dの首長Eが、自分の借金返済にあてるため、法律上必要な手続を経ないままに、自治体名義でFから金銭を借り入れたとする。相手方Fは、首長Eが法律上必要な手続を正式に経ていると信じ、そう信じるにつき過失がない(つまりFが善意無過失)のであれば、Fは民法第110条の「正当な理由」を具備したことになり、民法第110条により保護される。

ページのトップへ

お電話・メールでのお問い合わせ

サービスに関するご相談、その他ご不明な点がありましたらお気軽にお問い合わせください。

TEL(022)215-7787

フォームによるお問い合わせ

ホットハウス 会社概要

TOP