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MB

電気・ガス・水道のメーター(計器)をまとめて収納したもの。

住戸の外部(玄関脇など)に設置されているのが一般的である。なお、上下水道管用のスペース(パイプスペース)の中にこのメーターボックスを納めているときは、「MBPS」と表示されることがある。

名義貸しの禁止

宅地建物取引業者が他人に名義を貸して営業(または表示行為・広告行為)を行なわせることは、法律上禁止されている(宅地建物取引業法第13条)。これを名義貸しの禁止という。

具体的には次のとおり。

1.名義貸しによる営業の禁止
名義を貸して他人に営業させることは、宅地建物取引業法の免許制度の根本をゆるがす重大な違反行為である。
そのため、名義を貸した側には「名義貸しの禁止」の規定が適用され(法第13条第1項)、3年以下の懲役または100万円以下の罰金(または両者の併科)という重い罰則が予定されている(法第79条第3号)。

2.名義貸しによる表示行為・広告行為の禁止
名義貸しによる営業については上記1)の罰則が適用されるが、実際に営業を行なわない場合(または営業が事後的に立証できない場合)であっても、看板における名義の使用(表示行為)や広告における名義の使用(広告行為)という事実があれば、そうした名義貸しによる表示行為・広告行為があったこと自体が宅地建物取引業法上の処罰対象になる。

具体的には、名義を貸して表示行為・広告行為を行なわせた側には、「名義貸しの禁止」の規定が適用され(法第13条第2項)、30万円以下の罰金が予定されている(法第82条第2号)。

ちなみに、名義を借りた側に対する処罰については下記のとおり。

名義を借りて営業を行なった者が「無免許営業等の禁止」(法第12条第1項)に該当する場合には、3年以下の懲役または100万円以下の罰金(または両者の併科)という重い罰則が適用される(法第79条第2号)。
また、名義を借りて表示行為・広告行為を行なった者が「無免許営業等の禁止」(法第12条第2項)に該当する場合には、30万円以下の罰金が予定されている(法第82条第2号)。

名勝

記念物であって、庭園・橋梁・峡谷・海浜・山岳等の名勝地で、わが国にとって芸術上・鑑賞上価値の高いものに該当し、文部科学大臣が官報に告示することによって指定したものを「名勝」という(文化財保護法第109条)。

明認方法

樹木や果実のように、土地の上に生育するものは土地の定着物であり、土地の構成部分であるので、本来は土地から分離して処分することはできないとされている。

しかし、樹木の木肌を削って所有者名を墨書する、あるいは所有者を印した立て札を立てるなどの方法により、土地とは独立した物であることを示し、独立した所有権が成立していることを公示した場合には、土地から独立した取引の対象とすることができる。
このように、土地から独立して樹木・果実などの所有権を公示する方法のことを明認方法という。

明認方法は、不動産登記と同等の効力があることとされている。従って、先に明認方法を施された樹木・果実などが存する土地が後で売却された場合には、土地の譲受人は、樹木・果実などの所有権を取得することができない(=明認方法により所有権を公示した者が優先する)。

メガソーラー

出力1メガワット(1,000キロワット)程度以上の大規模な太陽光発電をいう。大型の太陽光パネルを設置する広い土地が必要となるが、休耕田や耕作放棄地の活用が提案されている。

FIT制度(固定価格買取制度)の導入による採算性の確保、農地等の利用に関する土地利用調整の円滑化などによってその推進が図られている。

メザニン(メザニン債)

金融商品のなかで、ミドルリスク・ミドルリターンであるものをいう。

不動産や債権を証券化する場合には、裏付けとなる資産から得られるであろう利益の配分に優先度を設定して、リスクとリターンが異なる複数の商品として販売することが多い。この場合に、リスクの小さい順に、優先債(シニア債)、メザニン債、劣後債(ジュニア債)と称する。当然、リスクが小さければ得られるリターンも小さい。一般に、シニア債とメザニン債までは格付けの対象とされている。

また、投資ファンドのなかで、ミドルリスク・ミドルリターンの運用をめざすものをメザニンファンドということもある。

メゾネット

マンションにおいて、上下2階にわたる住戸のことを「メゾネット」という。

上下に広い空間を確保し、一戸建てのような内部空間を作ることができる。

めやす賃料表示

住宅を借りる場合の費用負担を、一定の方法によってわかりやすく示すことをいう。

(財)日本賃貸住宅管理協会(日管協)が提案している。

住宅を借りる場合には、純粋な賃料のほか、敷金、礼金、契約更新料などさまざまな費用を負担する必要があり、しかもそれらの負担について地域による違いがある。そこでその把握を容易にし、トラブル等を未然に防止するなどのために、賃料を示すための共通の方法が必要であるとして提案された。共通の方法によって算定・表示されるのが「めやす賃料表示」である。

めやす賃料は、賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料を含み、賃料等の条件の改定がないものと仮定して、4年間(定期借家の場合には契約期間)賃貸した場合の1ヵ月当たりの金額として算定される。従って、めやす賃料には、仲介手数料、更新手数料、原状回復費用、賃貸保証会社への保証委託料などは含まれない。

免許

宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である(宅地建物取引業法第3条)。

不正の手段で宅地建物取引業の免許を受けた者や、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には、3年以下の懲役または100万円以下の罰金という罰則が予定されている(法第79条第1号、第2号)(詳しくは無免許営業等の禁止へ)。

免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、一定の不適格な事情(欠格事由)に該当しないことが要件とされている(法第5条第1項)。
この免許の欠格事由は、法律により詳細に規定されている(詳しくは免許の基準へ)。

また、宅地建物取引業の免許を受けるには、免許申請書および免許申請書の添付書類を都道府県知事または国土交通大臣に提出する必要があり、その記載事項等は詳細に法定されている(法第4条第1項、第2項、施行規則第1条の2)。

なお、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされている(法第3条第2項)。
免許の有効期間の満了後、引き続き宅地建物取引業を営むためには、有効期間満了の日の90日前から30日前の期間内に免許の更新の申請書を提出する必要がある(法第3条第3項、施行規則第3条)。

免許換え

宅地建物取引業者が事務所の新設・移転・廃止を行なうのに伴い、新たな免許権者より新規に免許を受け、従前の免許が失効すること。

宅地建物取引業者は、1つの都道府県内に事務所を設置するときはその都道府県知事より免許を受け、2以上の都道府県で事務所を設置するときは、国土交通大臣より免許を受ける(詳しくは免許の申請へ)。

しかし、すでに免許を受けている宅地建物取引業者が、事務所を新設・移転・廃止しようとする場合には、事務所の所在地である都道府県が変更されることにより、新規に免許を受ける必要が生じることがある。このような免許の新規取得は「免許換え」と呼ばれている。具体的には次のとおり。

1.免許換えが必要となる場合
次の3種類のケースである(宅地建物取引業法第7条)。

1)国土交通大臣免許から都道府県知事免許への免許換え
例えば、東京と大阪に事務所を設けていた宅地建物取引業者が、大阪の事務所を廃止する場合には、国土交通大臣免許から東京都知事免許への免許換えが必要である。
2)都道府県知事免許から国土交通大臣免許への免許換え
例えば、大阪にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京にも事務所を新設する場合には、大阪府知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要である。
3)都道府県知事免許から別の都道府県知事免許への免許換え
例えば、東京にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京の事務所を廃止し、大阪に事務所を新設する場合には、東京都知事免許から大阪府知事免許への免許換えが必要である。

2.免許換えの申請に必要な書類
免許換えは、免許の新規取得と同一の扱いである。
従って免許換えの申請では、免許申請書、免許申請書の添付書類は、新規の免許取得の場合と同一である。
そのため、免許換えの申請をする際には、事務所の代表者の氏名、専任の宅地建物取引主任者の氏名、事務所の名称と所在地、事務所を使用する権原に関する書面、事務所の写真などをすべて申請・添付しなければならない。

3.免許換えの申請の相手方
免許換えの申請をする相手方は、新たな免許権者とされている(従来は「従前の免許権者を経由して、新たな免許権者に申請する」とされていたが、平成12年に宅地建物取引業法施行規則第4条の5が改正されたことにより、現在では「直接新たな免許権者に申請する」こととされている)。新たな免許権者は、免許を与えた場合には、従前の免許権者に遅滞なく通知する(施行規則第4条の5)。

例えば、ある宅地建物取引業者(東京都知事免許)が東京都の事務所を廃止して、大阪府に事務所を新設する場合には、その宅地建物取引業者は直接大阪府知事に対して免許換えの申請をする(大阪府知事は新たな免許を与えた場合には、遅滞なくその旨を従前の免許権者である東京都知事に通知する)。

4.新たな免許の有効期間
免許換えにより取得した新たな免許の有効期間は、新たな免許を受けたときから5年間である(従前の免許の残存有効期間が満了したときから5年間ではない)。
新たな免許が与えられた時点で、従前の免許は自動的に失効する(法第7条第1項本文)。

5.他の届出との関係
免許換えの申請により新たな免許を取得する場合には、従前の免許に関する廃業等の届出(法第11条)は不要。従前の免許に関する宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出(法第9条)も不要である。

免許権者

宅地建物取引業の免許を与える権限を持つ行政機関のこと(宅地建物取引業法第3条第1項)。
免許権者は、宅地建物取引業を営もうとする者が設置する事務所の所在地より異なる。

1.同一の都道府県内に事務所を設置しようとするとき
この場合、免許権者は「都道府県知事」である。
例えば、東京都内に本店と宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「東京都知事」である。

2.2以上の都道府県内に事務所を設置しようとするとき。
この場合、免許権者は「国土交通大臣」である。
例えば、大阪府内に本店を設置し、東京都内に宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「国土交通大臣」である(ただし実際の免許申請手続きでは、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請する)。

なお、都道府県知事から免許を受けた宅地建物取引業者を「知事免許」、国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者を「大臣免許」と呼ぶことがある。

免許申請書

宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、国土交通大臣または都道府県知事に提出する申請書のこと。免許申請書の様式は、宅地建物取引業法施行規則の様式第1号で定められている(施行規則第1条)。
免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである(宅地建物取引業法第4条第1項)。

1.商号または名称 (第4条第1項第1号)  
2.法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 (第4条第1項第2号、施行令第2条の2)
3.個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 (第4条第1項第3号、施行令第2条の2)
4.事務所の名称および所在地 (第4条第1項第4号)  
5.事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名 (第4条第1項第5号)  
6.他に事業を行なっているときは、その事業の種類 (第4条第1項第6号)

免許申請書の添付書類

宅地建物取引業を営もうとする者が、宅地建物取引業の免許を申請する場合には、次の書類を免許申請書に添付しなければならないとされている(宅地建物取引業法第4条第2項)。

1.宅地建物取引業経歴書 (法第4条第2項第1号)  
2.免許の欠格事由(法第5条第1項各号の事由)に該当しないことを誓約する書面 (法第4条第2項第2号)  
3.事務所について専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たしていることを証する書面 (法第4条第2項第3号)
4.免許申請者(法人の場合は役員(相談役、顧問含む))、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者が、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書。これらの者が禁治産者、準禁治産者、破産者で復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書 (施行規則第1条の2第1号、第1号の2)
5.法人である場合において、相談役および顧問の氏名と住所、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主または出資額の100分の5以上の額に相当する出資をしている出資者の氏名(名称)と住所、およびその株式の数またはその出資の金額を記載した書面 (施行規則第1条の2第2号)
6.事務所を使用する権原に関する書面(施行規則第1条の2第3号)
7.事務所付近の地図および事務所の写真(施行規則第1条の2第4号)
8.免許申請者、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者の略歴を記載した書面 (施行規則第1条の2第5号)
9.法人である場合においては、直前1年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書 (施行規則第1条の2第6号)
10.個人である場合においては、資産に関する調書 (施行規則第1条の2第7号)
11.宅地建物取引業に従事する者の名簿 (施行規則第1条の2第8号)
12.法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額および納付済額を証する書面 (施行規則第1条の2第9号)
13.法人である場合においては、登記簿謄本(施行規則第1条の2第10号)
14.個人である場合においては、住民票抄本またはこれに代わる書面(施行規則第1条の2第11号)

免許の基準

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている(宅地建物取引業法第5条第1項)。具体的には次のとおりである。
(なお、下記5.6.11.の「役員」の定義は役員(免許の基準における~)を参照のこと)

1.免許申請書等で、重要な事項の虚偽記載等がある場合
宅地建物取引業を営もうとする者が提出した免許申請書や免許申請書の添付書類において、重要な事項について虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合には、免許を与えることができない(法第5条第1項本文)。

2.専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない者
宅地建物取引業を営もうとする者が、その事務所に関して宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない場合には、免許を与えることができない(法第5条第1項第9号)。

3.成年被後見人、被保佐人、復権を得ない破産者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ないものであるときは、免許を与えることができない(法第5条第1項第1号)。

4.一定の事情で免許の取消しをされてから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、次の1)・2)・3)の事情により免許を取消されてから5年を経過しない者であるときは、免許を与えることができない(法第5条第2号)。

1)不正の手段により免許を受けたために、免許を取消された者(法第66条第1項第8号)
2)業務停止処分に該当する行為(法第65条第2項の行為)を行ない、特に情状が重いために、免許を取消された者(法第66条第1項第9号)
3)業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取消された者(法第66条第1項第9号)

5.免許の取消しをされた法人の役員であった者で、法人の免許の取消しから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営んでいた法人が、上記4.の1)・2)・3)の事情により免許の取消しを受けた場合において、聴聞の公示の日(免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された日)の60日前以内にその法人の役員(注)であった者は、法人の免許の取消しから5年を経過しない場合には、個人として免許を受けることができない(法第5条第1項第2号)(詳しくは免許の基準(役員の連座)へ)。

6.一定の時期に廃業・解散等した個人(または法人の役員)で、廃業の届出等から5年を経過しない者
これは、免許取消し処分が下されることを回避するために、廃業・解散等してしまった場合を指している(法第5条第1項第2号の2、第2号の3)(詳しくは免許の基準(廃業等)へ)。

7.刑事罰の執行を終えてから5年を経過しない者等
免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができない(詳しくは免許の基準(刑事罰)へ)。

8.免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者 (法第5条第1項第4号)

9.宅地建物取引業に関し、不正または不誠実な行為をする恐れが明らかな者 (法第5条第1項第5号)

10.営業に関し、成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記3.から9.のいずれかに該当するもの (法第5条第1項第6号)
未成年者は、婚姻をした場合(離婚後を含む)または営業の許可を受けた場合には、成年者と同一の能力を有することとなり、法定代理人の同意なくして有効に法律行為を行なうことが可能になる。しかし、未婚かつ営業許可のない未成年者は法定代理人の同意を必要とする(詳しくは未成年者へ)。そこで、こうした未成年者については法定代理人が上記3.から9.の欠格事由に該当しないことが要求されている。

11.法人が免許を取得しようとする場合に、その役員(注)のうちに、上記3.から9.までのいずれかに該当する者があるもの (法第5条第1項第7号)

12.法人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに、上記3.から9.までのいずれかに該当する者があるもの (法第5条第1項第7号)

13.個人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに上記3.から9.までのいずれかに該当する者のあるもの (法第5条第1項第8号)

(注)上記5.6.11.における役員は、実質的な支配力を有する者を含む広い概念である。詳しくは役員(免許の基準における~)を参照のこと。

免許の基準(刑事罰)

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができない(宅地建物取引業法第5条第1項:免許の基準)。

このような免許の欠格事由の一つとして、免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができないとされている(法第5条第1項第3号)。具体的には次のとおりである。

1.禁固以上の刑を受けた場合(法第5条第1項第3号)
刑罰には重い順に「死刑、懲役、禁固、罰金、拘留、科料」があるとされている(詳しくは自由刑、財産刑へ)。なお、行政法規違反に対する「過料」は刑罰ではない

宅地建物取引業法では「禁固以上の刑を受けた場合には、刑の執行を終わった日(または刑の執行を受けることがなくなった日)から5年間は、免許を受けることができない」旨を定めている(法第5条第1項第3号)。
従って「死刑、懲役、禁固」の刑を受ければ、その罪名に関係なく、原則として刑の執行を終わった日から5年間は免許の欠格事由に該当することとなる。

2.一定の犯罪について罰金刑を受けた場合(法第5条第1項第3号の2)
暴力や背任などの犯罪については、罰金刑であっても、刑の執行を終わった日(または刑の執行を受けることがなくなった日)から5年間は、免許を受けることができない(法第5条第1項第3号の2)。具体的には次の4種類の犯罪である。

1)「宅地建物取引業」への違反に対する罰金の刑
2)「傷害罪・暴行罪・脅迫罪・背任罪・傷害助勢罪・凶器準備集合罪」に対する罰金の刑
3)「暴力行為等処罰に関する法律」への違反に対する罰金の刑
4)「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」への違反に対する罰金の刑

3.「刑の執行を終わった日から5年間」の意味
懲役と禁固の場合は、刑は監獄で執行することとされているので、「刑の執行を終わった日」とは監獄から出獄した日である。この日から5年間は宅地建物取引業の免許を受けることはできない。
罰金の場合は、金銭を納付することが執行にあたるので、「刑の執行を終わった日」とは罰金を納付した日である。この日から5年間は、宅地建物取引業の免許を受けることはできない。

4.「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」の意味
これは「仮出獄における残刑期満了の日から5年間」という意味である。
仮出獄(いわゆる仮出所)とは、有期刑では刑期の3分の1(無期刑では10年)を経過したときに地方更正保護委員会の処分により仮に出獄することをいう。

仮出獄の場合には、仮出獄を取消されることなく、残りの刑期を無事に経過すれば、刑の執行が終了したものとなる。従って仮出獄の場合は、「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」とは「残刑期がすべて終了した日から5年間」という意味である。

5.執行猶予の場合
執行猶予とは、刑の言い渡しをした場合に、情状等を考慮して、刑の執行を一定期間猶予することである。執行猶予期間が無事終了したときは、刑の言い渡しそのものが失効する。
つまり執行猶予の場合は、執行猶予期間が経過すれば、犯罪そのものが消滅することとなる。従って執行猶予期間が経過すれば、その翌日から宅地建物取引業の免許を受けることが可能となる。

6.恩赦の場合
大赦・特赦の場合には、刑の言い渡しそのものが失効するので、上記5.の執行猶予と同じ結論となる。

7.時効の場合
時効(公訴時効)とは、犯罪行為が終わったときから一定期間が経過することにより、刑事訴訟を提起することができなくなるという制度である。
そのため、時効が完成した日が「刑の執行を受けることがなくなった日」に該当すると解釈されている。従って、時効完成の日(=刑の執行を受けることがなくなった日)から5年間は免許を受けることができない。

免許の基準(廃業等)

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができない(宅地建物取引業法第5条第1項:免許の基準)。

この免許の欠格事由の一つとして、過去に免許の取消しをされた個人や法人の役員については、5年間は個人として免許を受けることができないとされている(法第5条第1項第1号、第2号)(役員の場合に関して詳しくは免許の基準(役員の連座)へ)。

しかし、この法第5条第1項第1号および第2号の規定では、聴聞の公示の日以降に宅地建物取引業自体を廃業し、または法人自体を解散または合併により消滅させて、免許取消し処分を不当にまぬがれた個人や法人が対象外とされてしまう。

そこで、法第5条第1項第2号の2および第2号の3では、こうした不当な廃業・解散・合併消滅についても、免許の欠格事由に該当することとしている。具体的には次のとおり。

1.対象となる個人または法人
次の1)・2)・3)に該当する悪質な違反行為を犯し、免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された個人または法人が対象となる。
1)不正の手段により免許を受けたこと(法第66条第1項第8号)
2)業務停止処分に該当する行為((法第65条第2項の行為)を行ない、特に情状が重いこと(法第66条第1項第9号))
3)業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したこと(法第66条第1項第9号)

2.対象となる廃業・解散・合併消滅
次のように、聴聞の公示日以降における廃業の届出・解散の届出・合併消滅が対象となる
【注:●廃業の届出、解散の届出、合併による消滅について相当の理由がある場合には、免許の欠格事由とならない(例えば個人が重病で廃業するなど)。
●聴聞公示日以降に破産した場合には、免許の欠格事由とならない。これは免許取消し処分を免れるために故意に破産することは通常考えにくいという理由にもとづく。
●聴聞公示より前に、廃業の届出、解散の届出、合併による消滅がなされた場合には、個人・法人役員について免許の欠格事由が生じることはない。法第5条第1項第2号の2および第2号の3は、聴聞公示がなされた場合に適用される規定であり、聴聞公示がなされないならば適用されないからである】

A)個人の廃業の届出
上記1.の1)・2)・3)に該当する個人が、免許取消し処分に関する「聴聞の日時および場所」が公示された日以降、免許取消し処分の日(または処分しないことが決定された日)までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)を提出したこと。
この場合には、廃業の届出から5年間、その個人に免許の欠格事由が生じる。

B)法人の廃業の届出
上記1.の1)・2)・3)に該当する法人が、免許取消し処分に関する「聴聞の日時および場所」が公示された日以降、免許取消し処分の日(または処分しないことが決定された日)までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)を提出したこと。

この場合には、「聴聞の日時および場所」が公示された日の60日前以降にその法人の役員(※)であった者に免許の欠格事由が生じる(これは、宅地建物取引業の違反行為から聴聞公示日までの期間内に役員を辞職して逃れようとする役員を捕捉するための役員連座規定である)。
その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「廃業の届出から5年間」である(「役員辞職から5年間」ではないことに注意)。
※宅地建物取引業法第5条第1項(免許の基準)における「役員」とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含むという幅広い概念とされている(詳しくは役員(免許の基準における~)を参照のこと)。

C)法人の解散の届出
これは、上記B)の「宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)」を「法人の解散の届出(法第11条第5号)」に置き換えただけで、それ以外は全く同じである。
その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「解散の届出から5年間」である。

D)法人の合併による消滅
これも、上記B)の「宅地建物取引業の廃止の届出(法第11条第4号)」を「法人の合併による消滅」に置き換えたものである。
ただし、その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「合併による消滅から5年間」である(「合併による消滅の届出から5年間」ではないことに注意)。

以上のように、聴聞公示後になされた不当な廃業の届出・解散の届出・合併消滅については、届出または合併消滅から5年間にわたり免許の欠格事由が生じることとされている。

免許の基準(役員の連座)

宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている(宅地建物取引業法第5条第1項:免許の基準)。

この免許の欠格事由の一つとして、一定の悪質な事情により過去に免許の取消しをされた法人において、一定期間内にその法人の役員であった者は、その法人の免許の取消しから5年を経過しない間は、個人として免許を受けることができないとされている(法第5条第1項第2号)。具体的には次のとおりである。

1.役員の範囲について
役員とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含むという幅広い概念とされている(詳しくは役員(免許の基準における~)を参照のこと)。

2.過去における法人の免許の取消しの事由について
法人の免許が次の1)・2)・3)に該当する悪質な事由によって取消されたことが要件である。

1)法人が、不正の手段により免許を受けたために、免許を取消されたこと(法第66条第1項第8号)
2)法人が、業務停止処分に該当する行為(法第65条第2項の行為)を行ない、特に情状が重いために、免許を取り消されたこと(法第66条第1項第9号)
3)法人が、業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取り消されたこと(法第66条第1項第9号)

3.その法人の役員であった時期について
その法人の役員のすべてが法第5条第1項第2号の欠格事由に該当するわけでなく、次のA)またはB)の時期にその法人の役員であった者だけが、法第5条第1項第2号の欠格事由に該当するとされている。

A)法人の免許が取り消された時点
B)法人の免許の取消しに係る「聴聞の期日および場所」が公示された日の前60日から、法人の免許の取消しまでの期間

このうちB)は、宅地建物取引業の違反行為があってから、聴聞の公示までに役員を辞職して逃れようとする役員をも捕捉して対象にするという規定である。

なお、聴聞の公示日以降に宅地建物取引業を廃業しまたは法人を解散して、免許取消し処分を不当に免れようとする法人の役員についても同様の役員連座規定を設けている。
(詳しくは免許の基準(廃業等)へ)

免許の申請

宅地建物取引業を営むためには、宅地建物取引業の免許を国土交通大臣または都道府県知事に申請して免許を受けることが必要である(宅地建物取引法第4条)。

1.免許の申請の方法
次の区分により、都道府県知事または国土交通大臣に免許を申請する。

1)ある1つの都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき
この場合は、その都道府県の知事に免許を申請する。例えば、東京都内に本店と2つの支店を置く場合には、東京都知事に免許を申請し、東京都知事から免許を受ける。

2)2つ以上の都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき
この場合は、国土交通大臣から免許を受ける必要がある。ただし、実際の免許申請手続は主たる事務所の所在地である都道府県の知事を経由して行なうこととされている(法第4条)。
例えば大阪府内に本店を置き、東京都内に支店を置く場合には、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請し、国土交通大臣から免許を受ける。

2.免許申請書
国土交通大臣または都道府県知事に提出する免許申請書には、商号や役員の氏名などを記載しなければならない(法第4条第1項)(詳しくは免許申請書へ)。

3.免許申請書の添付書類
上記の免許申請書には、納税証明書、従業者名簿などの書類を添付しなければならない(法第4条第2項)(詳しくは免許申請書の添付書類へ)。

面格子

本来は、断面が丸や平角の鉄棒を窓などの開口部に取り付けたもの、すなわち鉄格子である。

現代ではアルミ製(枠付き)のものが多い。防犯対策として台所の窓等に設ける。

免震構造

大地震による揺れをできるだけ小さくして、心理的恐怖感や家具の転倒などによる災害を少なくするために、建物の基礎と土台の間に防振ゴム(積層ゴム)を挿入するなどの構造を免震構造という。

これまではマンションでの採用が多かったが、最近は一戸建て住宅に採用するケースも多い。振動を通常の2~3割程度に和らげる効果があるとされており、今後さらなる増加が予想される。

免税業者

消費税の課税において、その売り上げについて消費税が課税されない事業者をいう。

課税期間の基準期間(課税期間の前々年度)における課税売上高(課税される取引にもとづく売上高)が1,000万円以下の事業者がこれに該当する。
免税業者については、その取引において消費税額を取引の相手から受け取るかどうかは、その自由な選択に委ねられている。

なお、免税業者は仕入れの際に支払った消費税額を必要経費に計上することができないため、それを必要経費に計上することを希望する場合には、自ら税務署に「課税業者となる旨の届出」を行なうことによって課税業者となることもできる。

免税点

税法によって一定金額に満たなければ課税しないとする、その金額をいう。

例えば固定資産税の免税点は、同一市町村区域内資産について、資産評価額が、土地は30万円、家屋は20万円、償却資産は150万円とされている。あるいは、消費税の免税点は、課税売上高が1,000万円である。

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