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埋蔵文化財

埋蔵文化財とは「土地に埋蔵されている文化財」のことである(文化財保護法第92条)。
例えば、石器・土器などの遺物や、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡であって、土中に埋もれているものがこれに該当する。

埋蔵文化財については、周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等のため発掘する場合には文化庁長官に対して事前の届出が義務付けられている(同法第93条)。

また、国・都道府県・市町村は、周知の埋蔵文化財包蔵地について、その周知徹底を図るため、遺跡地図・遺跡台帳の整備などに努めている。

なお、出土品の出土等により、土地の所有者・占有者が、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡と認められるものを発見した場合には、その現状を変更することなく、遅滞なく文化庁長官に対して届出を行なわなければならないとされている(同法第96条)。

間口

土地と道路が接する長さのこと。

間仕切り壁

建築物の内部空間を仕切るための内壁のことであり、室と室とを区画する壁のことである。

間仕切り壁は、耐力壁(地震力、風圧力に対抗する壁)である場合もあれば、そうでない場合もある。

マスタープラン

他の計画の上位に位置付けられる総合的な計画のこと。
都市計画法では「市町村の都市計画に関する基本的な方針」のことを指している。

詳しくは、「全体計画」を参照。

抹消登記

登記の記載を抹消する登記のこと。
抹消登記を申請するためには、その抹消によって登記上利害関係を有する者がいる場合にはその者の承諾(その者の承諾が得られない場合には承諾に代わる裁判の謄本)が必要である。

窓先空地

共同住宅における火災時の避難を容易にするために、共同住宅の敷地のうち、1階の住戸の窓に直面する敷地部分において、幅員数mの空地を設け、その空地を避難経路として利用できるようにしたものである(空地とは建築物を建てられていない土地という意味である)。

この窓先空地の制度は、東京都や横浜市など一部の自治体でのみ実施されている制度である。根拠法令は建築基準法第40条と、同条に基づき地方自治体が独自に制定する地方自治体の条例である(この条例の名称は「建築安全条例」「建築基準条例」などであり、地方自治体により異なる)。

最も厳しい窓先空地制度を実施している東京都では、東京都建築安全条例においておよそ次の1.から3.のようなルールを設けており、このルールを満たさない共同住宅は建築確認を取得することができない(以下は東京都建築安全条例第19条より要約)。

1.共同住宅の住戸には、住戸の床面積の合計に応じて、次の数値以上の幅員を持つ「窓先空地」に直接面するような窓を設けなければならない。
1)耐火建築物の場合
200平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が1.5m
200平方メートルを超え、600平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が2m
600平方メートルを超え、1,000平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が3m
1,000平方メートルを超えるもの:窓先空地の幅員が4m
2)耐火建築物ではない建築物の場合
100平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が1.5m
100平方メートルを超え、300平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が2m
300平方メートルを超え、500平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が3m
500平方メートルを超えるもの:窓先空地の幅員が4m

2.窓先空地から道路・公園・広場等までを幅員2m(住戸の床面積の合計
が200平方メートル以下の場合には幅員1.5m)以上の通路で避難上有効に連絡させなければならない。

3.上記1.2.の住戸の床面積の合計には、道路に直接面する窓を有する共同住宅の住戸は算入しないものとする(例えば、1階の全住戸を道路に面する窓を持つ構造とすれば、1.2.の規制は適用されない)。

マネー・ロンダリング(マネー・ローンダリング)

犯罪の収益をあたかも合法な金銭や資産に見えるものに転換させる過程をいう。原語は、Money laundering。これを取り締まる制度においては、金融犯罪、テロ資金供与、課税回避などと融合した用語として使われることもある。

マネー・ロンダリングを防止するための制度(犯罪収益移転防止法)においては、特定の事業者は取引における一定事項の確認が義務づけられているが、宅地建物取引業者もその特定の事業者とされ、宅地・建物の売買契約の締結またはその代理若しくは媒介をする場合について適用されている(「取引時確認」を参照)。

なお、マネー・ロンダリングを防止する上で特に留意すべき取引(ハイリスク取引)として、なりすましの疑いがある場合、確認事項を偽っている疑いがある場合、特定国に居住・所在する顧客の場合が指定され、これらの場合には、厳格な方法で取引時確認を行なう必要がある。

マネー・ローンダリング

マネー・ロンダリングを参照のこと。

丸太組工法

建物工法の一つで、丸太材などを水平に積み重ねて壁をつくっていく工法をいう。

校倉造りは丸太組工法そのものであり、ログハウスはこの工法による建物である。

メンテナンス次第で半永久的な耐久性が期待でき、耐震性や断熱性・遮音性に優れているとされる一方、他の木造系工法に比べてコストが高く、工期が長くなりやすい、開口部の大きさが制約されやすいなどともいわれている。

マルチハビテーション

住居を複数化した居住スタイルをいう。

都心と田舎との両方を居住地とする住生活が一般的である。セカンドハウスはそのための住宅としても利用される。

マルティプル・リスティング(Multiple Listing)

不動産取引の仲介人が、顧客からの注文情報等を他の仲介人と共有する仕組みをいう。

売買・賃貸借の注文を受けた仲介人は、注文物件の登録等により仲介人グループ内で情報をプールし、グループ内の他の仲介人が取引の相手方を発見・紹介するという手法である。

この仕組みにより、迅速で広範な取引が円滑に実現するとされる。同時に、仲介人グループは、共通の倫理規定を遵守するなどによって取引の秩序を維持する役割を果たす。

広告との違いは、仲介人という専門化集団が情報を共有して共同で取引の成立に努力することであり、不動産流通において市場機能を充実・発展させるための仕組みとしての役割を果たしている。

もともとNAR(全米リアルター協会)において形成・活用されてきた仕組みであるが、その考え方は日本にも導入され、1980年代後半に「流通機構」として整備されてきた。それが発展したのが指定流通機構である。

マンション

日本におけるマンションは、一般的には、鉄骨コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階建て以上の分譲共同住宅・賃貸共同住宅を指している。ただし、賃貸共同住宅の場合にはPC造・重量鉄骨造であっても、マンションと呼ばれることがある。

本来、マンションは英語では「大邸宅」を指す。日本におけるマンションは、欧米では「アパートメント」と呼ばれている。

マンション管理業

マンションの管理の適正化の推進に関する法律では、マンション管理業とは「管理組合から委託を受けて、業として分譲マンションの「管理事務」を行なうこと」であると定義している(同法第2条)。

ここでいう「管理事務」とは、「基幹事務」を含む場合だけを指すものとされている(基幹事務とは「管理組合の会計および出納」や「維持または修繕に関する企画等」をいう)。

このため、単に建物管理員業務や清掃業務だけを行なう場合は、上記の「基幹事務」を行なわないので、「管理事務」に該当しない。従って、マンション管理法上はマンション管理業に該当しないことになる。

なお、マンション管理業を行なう場合には、国土交通大臣への登録を行なう義務がある。この登録をしないでマンション管理業を行なった場合には、1年以下の懲役または10万円以下の罰金の対象となる。

マンション管理業者

マンション管理業を行なう者であって、国土交通大臣の登録を受け、マンション管理業者名簿に登録された者を「マンション管理業者」という(マンション管理適正化法第2条第8号)。

マンション管理業者は、その事務所ごとに、30の管理組合の事務を委託されるごとに1名の割合で、専任の管理業務主任者を置く義務がある(マンション管理適正化法第56条)。

マンション管理業者は、管理組合と管理委託契約を締結する際には、契約締結前の重要事項説明を管理業務主任者に行なわせる義務がある(マンション管理適正化法第72条)。


また契約成立時に交付する書面(通常は管理委託契約書を指す)には、管理業務主任者が記名押印する必要がある(マンション管理適正化法第73条)。

なお、マンション管理業者は毎年、管理組合等に報告を行なう義務がある(マンション管理適正化法第77条)。

マンション管理士

マンション管理法にもとづき、国土交通大臣が毎年実施する「マンション管理士試験」に合格し、登録の手続きを終えて、マンション管理士登録証の交付を受けた者のこと(マンション管理適正化法第2条、第31条、第8条など)。

マンション管理士は、管理組合や区分所有者の相談を受け、助言・指導を行なうことができる(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条)。

マンション建替え円滑化法

正式名称は「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」。

マンションの建替えを円滑に進めるための仕組みを規定する法律。平成14(2002)年に公布・施行された。

この法律で規定されているのは、

1.法人格を持つ組合(マンション建替組合)を設立して建替事業を施行するを創設すること(マンション建替組合)

2.事業において従前のマンションの所有権・敷地利用権・借家権を、再建マンションの各権利に変換するための手続きを定めること(権利変換制度)

3.危険または有害な状況にあるマンションに対して建替えの勧告等をするための仕組みを定めること(危険・有害マンションの建替促進制度)

などである。

原則的に、マンションの建替えは、区分所有者の合意によって進めるのであるが、1.および2.によって合意形成や権利調整が円滑化することを、3.によって必要な建替えを促進することを、それぞれめざしている。

マンション建替組合

マンション建替え決議(区分所有法第62条第1項)が決議された場合に、決議に合意した者のうちのの4分の3以上の同意により設立される、マンションの建替えを目的とする組合のこと(マンション建替え円滑化法第9条)。
この組合の設立が同意されたときは、建替え決議の合意者は全員がこの組合員となる(円滑化法第16条)。また、ディベロッパーがこの組合に参加することもできる(円滑化法第17条)。
(マンション建替組合の役割について詳しくはマンション建替え円滑化法へ)

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

略称は「マンション管理適正化法」。マンションの管理を適正に行なうための仕組みを規定している法律。平成13(2001)年に公布・施行された。

この法律で規定されているのは、

1.管理組合の運営などマンションの管理に関して、管理組合の管理者やマンションの区分所有者等に対して助言、指導その他の援助を行なう専門家の資格を定めること(マンション管理士制度)

2.マンションの管理業務を受託する者の登録を義務づけること(マンション管理業の登録制度)

3.マンション管理業務を行なうに際して、一定の資格者を置くことを義務付けること(管理業務主任者制度)

などである。

原則的に、マンションの管理はその所有者が責任を負うのであるが、1.によって所有者に対して直接に支援する仕組みを、2.および3.によってマンション管理業務を受託する者が適正に業務を実施する仕組みを、それぞれ整えることにより、良好なマンション居住環境を確保することをめざしている。

マンションの建替えの円滑化等に関する法律

略称は「マンション建替え円滑化法」。マンションの建替えを円滑に進めるための仕組みを規定する法律。平成14(2002)年に公布・施行された。

この法律で規定されているのは、

1.法人格を持つ組合(マンション建替組合)を設立して建替事業を施行する仕組みを創設すること(マンション建替組合)

2.事業において従前のマンションの所有権・敷地利用権・借家権を、再建マンションの各権利に変換するための手続きを定めること(権利変換制度)

3.危険または有害な状況にあるマンションに対して建替えの勧告等をするための仕組みを定めること(危険・有害マンションの建替促進制度)

などである。

原則的に、マンションの建替えは、区分所有者の合意によって進めるのであるが、1.および2.によって合意形成や権利調整が円滑化することを、3.によって必要な建替えを促進することを、それぞれめざしている。

マンション標準管理委託契約書

マンションの管理委託契約について、その標準的な契約指針として策定された契約書の雛形をいう。

2003(平成15)年4月に公表された。

従来用いられてきた「中高層共同住宅標準管理委託契約書」(1982(昭和57)年策定)を、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(2000(平成12)年施行)などに照らして見直したもので、消費者保護の充実、管理業務の範囲・内容の明確化などが図られている。

例えば、マンション管理業者等の守秘義務、契約更新の手続き、事務管理業務区分、出納業務における財産の分別管理(原則方式、収納代行方式、支払一任代行方式の各方式)、免責事項などについて規定が整備された。

マンション標準管理規約

分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約について一定のガイドラインを示すために、国土交通省(旧・建設省)が作成したマンション管理規約のモデルのこと。
当初は「中高層共同住宅標準管理規約」という名称であったが、平成16年1月より「マンション標準管理規約」へと名称変更されている。

1.中高層共同住宅標準管理規約の制定
建設省(現・国土交通省)の審議会である住宅宅地審議会は、区分所有法の昭和58年の大改正に対応するため、昭和57年に「中高層共同住宅標準管理規約」を答申し、建設省はその周知と普及を推進してきた。この「中高層共同住宅標準管理規約」の主な内容は次のとおりである。
1)敷地、建物、付属施設の範囲
2)専有部分の範囲、共用部分の範囲
3)敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4)専用使用権の範囲
5)使用細則(使用に関する詳細な規則)の設定
6)管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項

2.中高層共同住宅標準管理規約の大改正
その後、分譲マンションが急激に普及したことにより、この「中高層共同住宅標準管理規約」は平成9年2月に建設省より改正・告示された。平成9年の主要な改正点は次のとおり。
1)大規模修繕を円滑に進めていくうえでの前提となる長期修繕計画の作成を、管理組合の業務として明確に位置付け。
2)駐車場の使用に関するトラブルを防止するため、駐車場の使用に関する諸規定を整備。
3)専用部分のリフォームをめぐるトラブルを防止するため、専用部分のリフォーム工事の手続規定を整備。
4)専用部分である設備のうち共用部分と一体となった部分(例えば配管の枝管)の管理については、共用部分の管理と一体として行なうことが適当な場合が多いので、管理組合が一体として管理を行なう規定を設けた。
5)団地形式や店舗併用形式のマンションが増えてきていることから、団地型と複合用途型の標準管理規約を新たに作成、追加した(これにより単棟型・団地型・複合用途型の3タイプが設けられた)。

3.マンション標準管理規約の制定
その後、マンション管理適正化法の施行(平成13年8月)、マンション建替え円滑化法の施行(平成14年12月)というマンション法制度の大きな変化に対応するため、平成16年1月に「中高層共同住宅標準管理規約」は改正された。このとき名称も「マンション標準管理規約」へと変更されて、現在に至っている。

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