用語集「こ」|用語集「こ」なら宮城県仙台市のホットハウス

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コーナーガラス

建物の出隅部分に桟なしではめ込まれた、L型のガラスのこと。

コーナーには構造体が配置されることが多いが、これらをずらすことにより生まれるスペースに配置されたもの。採光を確保しやすく、開放的で、パノラマ景観を楽しむことができる。

コーポラティブハウス

土地・建築物を共有し、居住することを前提に、入居予定者が事前に組合を結成、その組合員による協同建設方式で造られた住宅のこと。

土地の入手から建物の設計・建設・管理等における諸問題をその組合で対処していく。自分たちで話し合い、解決するため大変なことが多いが、独自性のある家づくりを可能とし、協同製作の楽しさも味わうことができる。

合意更新

借家契約において、当事者の合意によって契約期間を更新することをいう。

借家契約の期間を合意で更新する場合、契約期間の制限はないが、期間を1年未満としたときには期間の定めがないものとみなされることになる。 また、合意更新においては、更新に当たって契約条件等を変更することは原則的に自由であるが、借地借家法の強行規定に反する特約で借家人に不利なものは無効となる。

なお同様に、借地契約についても合意更新が行なわれるが、借地契約の更新後の契約期間は、最初の更新時には最低20年、以後の更新にあっては最低10年とされている。
また、強行規定に反する特約で借地人に不利なものが無効となるのは借家契約と同様である。

行為能力

自分が行なった法律行為の効果を確定的に自分に帰属させる能力のこと。
法律行為を有効に行なうには意思能力を持つことが必要とされているが、実際の契約等において意思能力を持たない者(=意思無能力者)が、契約当時に意思能力を欠いていたことを事後的に証明することは非常に困難である。

そこで民法では、正常かつ完成された精神能力を持たない者を画一的に「行為能力が制限された者」(=制限能力者)として取り扱い、こうした者を保護している。
このような制限能力者には、法定代理人または保佐人・補助人が選任されている。制限能力者が、これらの法定代理人等の同意を得ないで単独で行なった法律行為は原則として事後的に取消しが可能である。

このように法定代理人等に同意権を与えることにより、制限能力者が不適切な法律行為により不利益を被ることがないよう監視しているのである。
制限能力者とされているのは、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人である。

公益財団法人

一般財団法人のうち、行政庁の認定(公益認定)を受けたものをいう。
認定の主な基準は、

1)主たる目的が、法律に定める公益目的事業(公益に関する事業で不特定かつ多数の者の利益増進に寄与するもの)を行うことであること
2)公益目的事業を実施するための経理的基礎を有すること
3)技術的能力を有すること
4)特別の利益を与える行為を行わないこと
5)収支相償(公益目的事業に係る収入額がその事業に必要な適正費用を償う額を超えない)であると見込まれること
6)公益目的事業の比率が50%以上であると見込まれること
7)遊休財産額が1年分の公益目的事業費相当額を超えないと見込まれること である。

公益認定を受けた財団法人は、名称中に「公益財団法人」という文字を独占的に使用する。また事業活動に当たっては法律による一定の規制に服さなければならない一方、税制上「特定公益増進法人」として優遇される。

公益社団法人

一般社団法人のうち、行政庁の認定(公益認定)を受けたものをいう。
認定の主な基準は、

1)主たる目的が、法律に定める公益目的事業(公益に関する事業で不特定かつ多数の者の利益増進に寄与するもの)を行なうことであること
2)公益目的事業を実施するための経理的基礎を有すること
3)技術的能力を有すること
4)特別の利益を与える行為を行なわないこと
5)収支相償(公益目的事業に係る収入額がその事業に必要な適正費用を償う額を超えない)であると見込まれること
6)公益目的事業の比率が50%以上であると見込まれること
7)遊休財産額が1年分の公益目的事業費相当額を超えないと見込まれること
である。

公益認定を受けた社団法人は、名称中に「公益社団法人」という文字を独占的に使用する。また事業活動に当たっては法律による一定の規制に服さなければならない一方、税制上「特定公益増進法人」として優遇される。

公益法人

公益社団法人および公益財団法人の総称で、一般社団法人または一般財団法人のうち、公益目的事業を行なう法人として、一定の基準によって認定されたものをいう。

公益法人が行なう公益目的事業の収益については、原則として法人税を納める必要はない。

公益目的事業とは、学術・科学技術、文化・芸術、福祉、地域社会の発展など法定された23種類の公益分野に関する事業で、不特定多数の利益のために行なうものとされている。また、認定の基準としては、公益目的事業に充てる予定の事業費が50%以上であること、理事等に対する報酬等が不当に高額にならないよう支給基準を定めていること、営利企業等に対して寄付等の利益行為を行なわないことなどが定められている。

なお、2008(平成20)年12月1日に「一般社団及び一般財団法人に関する法律」が施行されるまでは、民法によって設立された社団法人および財団法人を公益法人と称していた。

公益法人制度改革

民法によって設立されていた社団法人、財団法人など、公益に関する非営利を目的とする法人について、その設立、運営等のしくみを抜本的に改正することをいう。改正のための法律などが整備された後、新たな制度は2008年12月1日から施行された。

改革の目的は、1)民間による非営利目的の活動の発展を促進すること、2)従来の民法法人制度の問題点(主務官庁の裁量の不透明性など)を解決することであるとされている。

この改革によって、従来の民法法人制度が採用していた許可主義(主務官庁の許可によって設立、免許主義ともいう)が、準則主義(遵守すべき法規に適合すれば当然に法人格を付与)に改められた。また同時に、新しい制度によって設立された法人(一般社団法人または一般財団法人)のうち、公益性について一定の要件を満たすことが認定されたもの(公益社団法人または公益財団法人)については税制上「特定公益増進法人」として優遇される措置も定められた。
これによって、従来の社団法人及び財団法人は廃止され、特別の法律によらない一般的な法人は、一般社団法人または一般財団法人、公益社団法人、、公益財団法人の4つに分類されることとなった。

なお、従来の社団法人または財団法人は、2008年12月1日に自動的に特例民法法人に移行し、その後5年以内に、公益社団・財団法人への移行、一般社団・財団法人への移行、解散のいずれかを選択することとされている。また、有限責任中間法人は、同日に自動的に一般社団法人に移行した。

公開空地

昭和46年に創設された総合設計制度に基づいて、ビルやマンションの敷地に設けられた一般公衆が自由に出入りできる空間のことを「公開空地」と呼ぶ。

総合設計制度は、正式には「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」という名称である(建築基準法第59条の2)。これは、建築物の敷地内に一定以上の公開空地を有する等の条件を満たす建築物について、容積率や各種の高さ制限を特定行政庁が緩和するという制度である。
言い換えれば、容積率等をボーナスとして与えることにより、開発者に公開空地を作るように促すという制度であるということができる。

この総合設計制度により作られた公開空地は、一般公衆が自由に通行できる空間でなければならず、通路や植栽を整備した快適な空間とすることが多い。

高架水槽

狭義には建築物に給水するために鉄骨造や鉄筋コンクリート造による高い塔をつくり、その上に置く給水タンクのことをいうが、建築物の屋上に設置する高置水槽も含めて広義に高架水槽と称する。

交換差金

金銭以外の財産を交換する場合に、譲渡する財産の価額と取得する財産の価額が同額でないときにその差額を補うために授受される金銭をいう。

また、交換差金を伴う交換を「補足金付交換」という。

民法上、交換契約については売買契約の規定が準用されるが、交換差金については売買代金に関する規定が準用される。 
なお、所得税・法人税の課税において、土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは譲渡がなかったものとする特例(土地建物の交換特例)があるが、交換差金等の額が譲渡資産の価額と取得資産の価額とのいずれか高いほうの価額の20%相当額を超える場合には、この特例は受けられない。

工業専用地域

都市計画法(9条)で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されている。この用途地域では、建ぺい率の限度は都市計画により30%から60%の範囲内(10%きざみ)である。
また容積率の限度は100%から400%の範囲内(5種類)で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.公衆浴場
2.店舗(面積の制限なし、ただし飲食店等を除く)
3.事務所(面積の制限なし)
4.工場(面積の制限なし)
5.カラオケボックス 6.自動車教習所(面積の制限なし)
7.倉庫業の倉庫

(建築できないもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院
3.老人ホーム
4.飲食店等
5.ホテル・旅館
6.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場、パチンコ屋・麻雀屋、映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場

工業団地造成事業(市街地開発事業としての~)

工業団地造成事業は、一般的には工場が立地するのにふさわしい土地を造成する事業をいう。

しかし、都市計画で定められる市街地開発事業の一つとされるのは、そのうちの特定の事業である。

市街地開発事業とされる工業団地造成事業は、首都圏の近郊整備地帯内または都市開発区域内、近畿圏の近郊整備区域内または都市開発区域内において、工場敷地の造成、道路、排水施設等の整備などによって、首都圏や近畿圏の秩序ある工業立地を図る役割を担う。

事業は、事業区域の土地を全面的に買収し(最終的には収用できる)、造成した工場敷地を工場経営者に売却する方法で行なわれる。
敷地の譲り渡しに当たっては、譲受人の公募、工場建設計画の承認、権利処分の制限などが必要である。

事業の仕組みは、「首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律」または「近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律」に規定されている。

工業地域

都市計画法(9条)で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として50%または60%である。
また容積率の限度は100%から400%(5種類)の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.公衆浴場、老人ホーム
3.店舗(面積の制限なし) 4.事務所(面積の制限なし) 5.工場(面積の制限なし)
6.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(面積の制限なし)
7.自動車教習所(面積の制限なし)
8.倉庫業の倉庫

(建築できないもの)
1.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院
2.ホテル・旅館
3.映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場

甲区

登記記録において、不動産の所有権に関する事項を記載した部分のこと。

この甲区に記載される登記には「所有権保存登記」「所有権移転登記」「所有権移転仮登記」などがある。

後見人

未成年者や成年被後見人を「後見」する者を「後見人」という。

後見とは、人(未成年者や成年被後見人)を保護するという意味である。

後見人は民法により次の権限を持つ(民法第859条)。

1.未成年者または成年被後見人の財産を管理する権限を持つ。
2.未成年者または成年被後見人の法律行為を代理して行なう権限を持つ

このように後見人には財産管理権と代理権という強い権限が付与されている。

なお、未成年者の後見人は未成年後見人と呼ばれる。
また、成年被後見人の後見人は成年後見人と呼ばれる。

公告

法律上ある事項を広く一般に知らせることをいい、その目的・効果・方法は法律によってさまざまである。

目的は、広範囲の利害関係人や不特定の者に対して権利行使等の機会を与えるためであることが多いが、一定の事項を社会に公示するためなどを目的とする公告もある。

法的効果としては、公告に対して一定期間内に一定の手続きを取らないと権利を失うなどの不利益が確定するものが多いが、不知を援用できなくなる効果に留まるものもある。

公告の方法としては、官報・新聞への掲載、裁判所等の掲示板への掲示などがある。

広告規約

不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)のこと。
不動産の広告に関する不動産業界の約束事であり、政府(公正取引委員会)が正式に認定したものを「不動産の表示に関する公正競争規約」という。

不動産業界では一般的に「表示規約」または「広告規約」と呼んでいる。

この表示規約が最初に作られたのは昭和38年のことであり、その後10回以上も改正されて、不動産の広告に関する最も詳細な規制として、不動産会社に広く遵守されている。

この表示規約の改正作業や、表示規約に違反した不動産会社への警告などを行なっているのは、全国各地に設立されている「不動産公正取引協議会」である。

広告旗

日常用語では「のぼり」「のぼり旗」と呼ばれている。
容易に移動させることができる状態で立てられ、または工作物等に立てかけられている広告用の旗のこと。また、その看板を支える台なども広告旗に含まれる。

広告旗は、店舗の宣伝や不動産物件の告知のために屋外に掲出されることが多く、コストも安く宣伝効果も高いため、近年はその利用が増えている。
しかし、改正屋外広告物法(平成16年12月施行)では、広告旗を即時撤去できる対象に新規に含めることとなったので注意したい。

屋外広告物法に基づく都道府県・市町村の屋外広告物条例では、広告旗の禁止区域や許可区域を設けている場合がある。また同じく屋外広告物条例では、広告旗の大きさや設置方法を規制している場合がある。

このような屋外広告物条例に違反し、しかも管理されずに放置されていると認められた場合、広告旗は予告なしに即時撤去できる扱いとなっている。

工作物

土地に定着する人工物のすべてを指す。従って、建物だけでなく、広告塔なども「工作物」である。

工作物のうち、建築物は当然建築基準法の対象になる。

広告塔などは、本来建築基準法の対象外のはずだが、一定以上の規模のものは、建築確認の申請が必要であり、建築物と同じように扱われる。

具体的には次の工作物である(建築基準法88条・施行令138条)。

1.高さが2mを超える擁壁(ようへき)
2.高さが4mを超える広告塔
3.高さが6mを超える煙突
4.高さが8mを超える高架水槽
5.高さが15mを超える鉄柱 など

公示価格

地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。

適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地(平成19年地価公示では3万地点)について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。

公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされているほか、民間の土地取引においてもこれを指標とするよう努めるべきとされている。

なお、各都道府県も、毎年7月1日時点でほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表している。

工事完了検査

建築主は、工事を完了した日から4日以内に、建築主事に「工事完了検査」を申し出る必要がある。この申し出を受けた建築主事は申し出から7日以内に建築物を検査する必要がある。

この検査の結果、建築物が建築基準法に適合している場合は、建築主事は「検査済証」を建築主に交付しなければならない。

公示地価

地価公示により公示された「標準地」の価格のこと。

もっとも代表的な土地評価である地価公示は、地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公表する土地評価である。

地価公示では、全国で選定された3万数千地点の「標準地」について、毎年1月1日時点を基準日として各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定し、毎年3月下旬に公示する。この公示された価格を「公示地価」という。

地価公示によって評価された公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。

公証人

公正証書の作成、会社設立時の定款の認証、確定日付の付与などの公証事務を行なうために、法務大臣が任命する公務員のこと。全国で約500名が任命されている。

公証人は、裁判官などを長く務めた実務経験者の中から法務大臣が任命しており、全国の法務局・地方法務局に所属し、公証役場で執務を行なっている。

公証役場

公証人が執務する事務所のこと。全国に約300ヵ所の公証役場が設けられている。

公証役場では、公証人が公正証書の作成、会社設立時の定款の認証、確定日付の付与などの公証事務を行なっている。

公序良俗違反

公の秩序、または善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は無効とされている(民法第90条)。
民法などにおける強行規定に違反する法律行為は無効とされているが、こうした強行規定に該当しない法律行為であっても、民法第90条により、公序良俗に違反したことを理由として法律行為が無効とされる場合がある。

例えば、暴利行為(高利貸し)、倫理に反する行為(妾契約)、正義に反する行為(悪事をしないことを条件として金を与える行為)、人権を侵害する行為(男女を差別する雇用契約)などである。

なお、公序良俗違反に関しては実際の状況に応じて、無効か否かを判断するという処理がされることが多い。例えば、密輸資金の融資を強く要請され、やむを得ず融資した者が貸金の返還を請求した事案では、最高裁は、融資した者の不法性は微弱であり、公序良俗違反に当らないとして貸金の返還請求を認めている。

更新事務手数料

借家契約の期間更新の際に、借家人に対して請求される費用の一つで、契約更新のための事務費用であるとされている。しかしながら、契約更新事務を依頼しない場合にはその費用を支払う必要はない。

また、契約更新に当たって家賃改定などのための事務を不動産業者等に依頼した場合も、その費用は改定を必要とする方(通常は家主)が負担するのがより合理的であるという意見がある。

更新料(借地契約における~)

普通借地権や旧法上の借地権に関する借地契約においては、存続期間が満了したとしても、地主の側に契約更新を拒絶するだけの正当事由がない限りは、地主は契約の更新を拒絶することができない(借地借家法第6条)。そのため地主は、契約の更新について異議を唱えない代わりに、借地人に対して更新料を請求するケースが多い。更新料の金額は土地の価額の5%前後であることが多いようである。

更新料(建物賃貸借における~)

建物の賃貸借契約を更新する際に、借主から貸主に対して支払われる金銭をいう。

支払いを求めるためには、支払いについての合意が必要である。

なお、更新料をめぐっては、その支払い合意は無効であるとの訴訟が提起されているが、最高裁判決(平成23年7月15日、第二小法廷)は、

1.更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当

2.更新料の支払いには、およそ経済的合理性がないなどということはできず、また、一定の地域において、期間満了の際に賃借人が賃貸人に対し更新料の支払いをする例が少なからず存することは公知であること、裁判上の和解手続き等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとしてこれを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことに照らすと、賃借人と賃貸人との間に更新料条項に関する情報の質および量ならびに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることはできない

3.賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当

として、一定の条件のもとでその適法性を認めた。

公図

登記所(法務局出張所などのこと)に備え付けられている地図であって、土地が一筆ごとに書かれており、土地の形状や隣接地との位置関係が一目で分かるように作られたもの。登記所で閲覧し、写しを取ることができる。

公図が着色されている場合には、各色が次のような意味である。

赤:道路、 青:水路、 黄色:田、 薄茶色:畑、 黄緑色:原野

公図の信頼性

公図は本来、明治初期に行なわれた租税徴収のための簡易な土地測量図が原型になっているといわれている。その後明治25年に「土地台帳付属地図」という名称が付けられ、それ以降、登記所が保管してきた。従って現在でも、公図の正式名称は「土地台帳付属地図」である。
このような歴史から分かるように、名前は「おおやけの地図」であっても、実際には明治時代の未熟な測量技術で作成された「土地台帳付属地図」をそのまま使用しているので、土地の形状や土地同士の位置関係が誤っていることが少なくない。

そこで、政府は正しい土地の地図を作成するために、昭和26年以降、国土調査法に基づいて全国各地で「地籍調査」を実施している。この地籍調査は土地の形状や土地同士の位置関係を最新の技術で測量する調査であり、こうして作られた正確な地図は登記所に送付され、これも「公図」として一般に閲覧されている。

従って、一口に「公図」といっても、明治時代に作られた不正確なものと、昭和26年以降に作られた極めて正確なものという2種類が存在していることになる。
しかも、地籍調査は都道府県や市町村が主導して行なっているが、市街地では調査が非常に困難であるため、市街地での地積調査は現在でもほとんど進行していない。このため、市街地を管轄する登記所には、明治時代に作られた不正確な公図が備え付けられていることが非常に多いのである。

このため、土地の売買にあたっては公図のみを信頼するべきではないといわれている。
ちなみに昭和34年以降は、土地の表示登記や分筆登記を申請する際に、「地積測量図」の添付が義務化されたので、もし対象となる土地に「地積測量図」がすでに存在しているのならば、この「地積測量図」を登記所で閲覧することが望ましい。

公正証書

個人や法人からの嘱託により、公証人が公証役場で作成する契約書・合意書などのことをいう。

公正証書の内容としては、不動産売買契約、不動産賃貸借契約、金銭消費貸借契約、遺言などが一般的であるが、公序良俗に反しない限り、どのような契約や合意であっても公正証書にすることが可能である。

公正証書を作成するには、当事者全員(または委任状を持参した代理人)が公証役場に出頭し、公証人に案文を提出し、公証人が公正証書を作成し、当事者全員に読み聞かせ、当事者全員が署名捺印するという手続きを踏む。
このため、文書の内容に関して後日裁判になった場合でも、文書の内容が真実であることが非常に強く推定されるので、公正証書に記載された内容がそのまま裁判で証拠になるというメリットがある(これを「証拠力」という)。

また、金銭消費貸借契約に関しては、債務者が一定の事情が発生したときには直ちに強制執行に服するという旨の陳述(これを「執行認諾約款」という)が記載されている場合には、この公正証書は裁判所の確定判決と同等の効力を持つこととされている。

このため、「約束の支払い期日までに債務者が債務を返済しない場合には債務者および連帯保証人は直ちに強制執行を受けても何ら異議はない」という旨の執行認諾約款のある公正証書が存在すれば、裁判を経ないで、直ちに債務者と連帯保証人の財産に対して強制執行を開始することができるというメリットがある。

このような強い効力を持つ公正証書であるが、その作成手数料は低額であり、利用しやすい制度となっている。

公正証書の作成手数料

目的の価額100万円まで:手数料5,000円
目的の価額200万円まで:手数料7,000円
目的の価額500万円まで:手数料1万1,000円
目的の価額1,000万円まで:手数料1万7,000円
目的の価額3,000万円まで:手数料2万3,000円
目的の価額5,000万円まで:手数料2万9,000円
目的の価額1億円まで:手数料4万3,000円

注1)金銭消費貸借契約書は、貸借金額が目的の価額になる。
注2)売買契約書は、売買価格の2倍が目的の価額になる。
注3)賃貸借契約書は、賃料に賃貸借期間を掛けた額を2倍したものが目的の価額になる。
注4)目的の価額を算定することができないときは、500万円とみなして算定。

厚生地区

特別用途地区の一つ。
医療機関や社会福祉施設の周囲において、好ましくない業種(例えばパチンコ店や風俗店など)の進出を規制するという地区である。

市町村が指定する地区であり、建築規制の内容は市町村ごとの条例で定められる(建築基準法第49条)。
従って、厚生地区の詳細を知りたい場合には、市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。

更正登記

不動産登記において、登記された時点ですでに誤りがある場合に、当事者が申請して、または登記官が職権で、登記を訂正することができる。これを「更正登記」という。

不動産登記法第67条(平成17年3月7日施行)では、登記に錯誤または遺漏があることを登記官が発見した場合には、登記官はすぐに登記名義人にその旨を通知しなければならない。このような仕組みにより、当事者が更正登記を申請するよう促す制度となっている。

また、同じく、不動産登記法第67条(平成17年3月7日施行)では、錯誤または遺漏が「登記官の過誤」によるものであるときは、当事者の申請がなくとも、登記官が職権で更正しなければならないとしている。
ただしこの職権更正では、登記上の利害関係のある第三者(例えば所有権移転登記の更正における抵当権者)がいる場合には、登記官はその第三者の承諾を得なければならない。

構成部分

ある物の部分を構成する物を構成部分という。

例えば、土砂は土地の構成部分であり、屋根は建物の構成部分である。 また定着物は土地の構成部分であるとされている。

構造計算

構造物に関して、自重、地震、強風などの加重によって発生する応力や変形を計算することをいう。その結果に基づいて構造物の安全性等を判断する。

建築確認申請に当たっては、構造や規模に応じて定められている一定の建物について、構造計算書を添付して、構造計算適合性の判定を受けなければならない。この場合の計算方法や、想定する加重、必要とする耐力などは、建物の構造、規模、用途等によって異なる。

なお、構造計算の適合性の確保を含めて建築物の構造をデザインする業務を構造設計と言い、建築士が責任を負うべき重要な業務のひとつとされている。耐震設計もこれに含まれる。

高層住居誘導地区

都市計画法第8条に列挙されている地域・地区の一つ。
容積率の限度が400%と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600%にまで拡大するという地区。

容積率のボーナスを与えることによって、人口が減少しつつある都心において高層住宅の建設を促進し、都心に人を呼び戻そうとする制度である。

この高層住居誘導地区において、容積率のボーナスを受けるには、建築物の延べ床面積の3分の2以上を住宅とし、また敷地面積の下限が設けられているときは、その下限より大きな敷地を確保する必要がある(都市計画法第9条第15項)。

構造耐力

建築物には、自重(建築物そのものの重さ)、積載荷重(人間・家具・設備の重さ)、積雪という垂直方向の力がかかり、また地震力・風圧力という水平方向の力がかかる。
これらの垂直方向・水平方向の力に対して、建築物が垂直方向の力を支え、水平方向の力による変形に対抗することができるということを「構造耐力」と呼んでいる。

また、特に水平方向の力による変形に対抗することができるということを「水平耐力」と呼んでいる。
この水平耐力を備えるように筋かいを入れ、または構造用合板などを張った壁は「耐力壁」と呼ばれている。

建築基準法では、すべての建築物が十分な構造耐力を備えるように、詳しい技術的な基準を設けている(建築基準法第20条第1号、建築基準法施行令第36条から第80条の3まで)。
また、木造3階建てなどの建築物については十分な構造耐力を持つことをチェックするために、設計段階で構造計算を行なうことを義務付けている(建築基準法第20条第2号、建築基準法施行令第81条から第99条まで)。

構造耐力上主要な部分

建築基準法施行令第1条第3号に規定されている、建築物の部分のこと。建築物の荷重を支え、外力に対抗するような建築物の基本的な部分のことである。具体的には、次の部分が「構造耐力上主要な部分」に該当する。

1.在来工法の木造住宅の場合
基礎に関するものとして「基礎」「基礎ぐい」、軸組に関するものとして「土台」「壁」「柱」「斜材(筋かいなど)」「横架材」「床版」、屋根に関するものとして「小屋組」「屋根版」が、「構造耐力上主要な部分」に該当する。

2.鉄筋コンクリート構造のマンションの場合
「基礎」「基礎ぐい」「壁」「床版」「屋根版」が「構造耐力上主要な部分」に該当する。

このような「構造耐力上主要な部分」については、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている(詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」、「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)。

なお、「構造耐力上主要な部分」の正確な定義は次の通りである。
「基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう)、床版、屋根版または横架材(梁、けたその他これらに類するものをいう)で、建築物の自重もしくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧または地震その他の震動もしくは衝撃を支えるものをいう」(建築基準法施行令第1条第3号)。

また、よく似た用語として建築基準法第2条第5号では「主要構造部」という用語を定義している。
この「主要構造部」とは「壁・柱・床・梁・屋根・階段」のことである。ただし、構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは「主要構造部」から除外されている。

構造耐力上主要な部分等

「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」を合わせたものである(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第87条・第88条)。

このような「構造耐力上主要な部分等」については、品確法により、新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。 (詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」、「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)

構造用合板

壁などの強度をつくり出すことができる合板のこと。

在来工法や枠組壁工法の木造建築物において、耐力壁、床板、屋根の野地板などとして使用される。

公租公課

国または地方公共団体により賦課される公の負担の総称。その賦課について当事者の同意は不要で、強制力を伴う。

公租は国税・地方税を、公課は租税以外の負担(負担金・分担金・使用料など)を指すとされる。

広大地

その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法の開発行為に当たって公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいう。

相続税等の課税における財産評価の際に、一定の算式によって減額評価される。ただし、大規模工場用地に該当するものおよび中高層マンション等の敷地用地に適しているものは除かれる。

この場合、「著しく地積が広大」であるかどうかは、原則として、自治体の定める開発許可を要する面積基準(例えば三大都市圏の市街化区域では500平方メートル、それ以外の地域の市街化区域では1,000平方メートル)以上であるかどうかで判断されるが、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合には広大地に該当しないとされている。

耕地の造成(土地収用法における~)

土地所有者または土地に関する関係人(土地に関する担保権者を除外)は金銭の代わりに、土地そのもの(または土地に関する所有権以外の権利)を損失補償として要求することができる。これを「替地による補償」という(土地収用法第82条)。

替地による補償を要求する際、収用される土地が「耕作目的」であるときは、替地となるべき土地について、耕地の造成を行なうように要求できる。これを「耕地の造成」という(土地収用法第83条)。この耕地の造成は、権利取得裁決で裁決される。

公道

公共の用に供されている道路をいう。

これに対して、私的に所有・利用される道路を「私道」という。

道路法の道路(高速自動車国道、国道、都道府県道、市町村道)のほか、農道、林道なども公道に含まれる。公道の交通に対しては、道路交通法が適用される。

なお、建築基準法においては、私道等が「道路」とされる場合があり(位置指定道路、2項道路)、このような道路も公道と呼ぶことがあるので注意が必要である。

合同行為

複数の者が同じ方向に向けて意思表示することにより成立する法律行為をいう。

「契約」は相対立する意思表示の合致によって成立し、「単独行為」は一人の者の意思表示で成立するが、合同行為はこれらのいずれにも該当しない。 合同行為の例としては、一般社団法人の設立行為があるとされる。

公道に至るための他の土地の通行権

私法上の概念で、他の土地に囲まれて公道に通じない土地に関して、その所有者が公道に至るためその土地を囲んでいる他の土地(囲繞地)を通行できるという権利をいう。

なお、2004(平成16)年の民法の改正によって、改正前の「囲繞地通行権」は「公道に至るための他の土地の通行権」に改称されたが、権利の意味、内容等にはまったく変わりはない(詳しくは、「囲繞地通行権」を参照)。

高度浄水処理

水道事業において、臭気物質、トリハロメタン前駆物質、色度、アンモニア性窒素、陰イオン界面活性剤等、通常の浄水処理方法では十分に対応できない物質を処理することをいう。

通常の浄水処理は、凝集、沈でん、ろ過、消毒の過程を経るが、高度浄水処理の場合は、これに、オゾン処理、活性炭処理、生物処理の過程を単独または組み合わせて加える。また、膜ろ過技術によっても同様の処理が可能となる。高度浄水処理を経ることによって、かび臭やカルキ臭などの異臭味を除去し、トリハロメタンの発生を抑えることができ、「おいしい水道水」の供給が実現できるとされる。現在、多数の水道事業において導入されている。

ただし、良質の水道水を供給するための基本は、公共用水域の水質保全であることに変わりはない。

高度地区

高度地区は、用途地域の中で定められる地区である。
高度地区では、市街地の環境維持のために建築物の高さに最高限度が設定される。
またごく少数ではあるが、土地の利用を促進するために、建築物の高さの最低限度を定める高度地区も存在する(都市計画法第8条、第9条)。

高度地区の具体的内容は市町村が決定することとされているので、詳細を知りたい場合には市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。

高度利用地区

高度利用地区は、用途地域の中で定められる地区である。
この高度利用地区では、容積率の最高限度、容積率の最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度が必ず定められる。

これにより、狭小な建物の建築を排除することが可能となり、将来的に都市再開発事業を実施しやすい環境が創出されることになる(都市計画法第8条、第9条)。

公売

納税者が国税・地方税を納税しない場合に、国または地方公共団体が納税者の財産を差し押さえたうえで自ら売却し、その売却代金から税金の支払いを受けるという制度のこと。

勾配天井

天井の中央が両端より高くなったもの、つまり勾配が付いた天井のこと。船底天井や屋形天井などがある。

船底天井とは、船底を上にしたような形状に由来する呼び名で、数寄屋住宅や浴室などに使われている。勾配をより強くしたのが屋形天井。

合板

ベニヤ板ともいう。

薄く切った木材を奇数枚貼り合わせたもの。木材を交互に直交させることにより、強度を高めている。

合板は、普通合板、構造用合板などに区別される。

公募と私募

有価証券を新規に発行するときの方法の区別で、50名以上の者を申込みの勧誘の相手方とするものを公募、50名未満の者を相手方とするものを私募という。

発行価額に応じて有価証券通知書や届出書が必要になるが、公募か私募かの違いによってその取扱いが異なる。私募は、機関投資家を相手に行なわれることが多い。

一般に、公募すれば広い範囲から投資家を集めることができて証券の流通性を高めることができる一方、私募であれば発行コストが低く、あらかじめ保有者を確定しやすい。

公簿売買と実測売買

土地の売買契約における取引価額の確定に用いる土地面積の違いによる区別で、土地登記簿の表示面積を用いて価額を確定する公簿売買、実測面積によって確定する場合を実測売買という。

とりあえず登記簿の表示面積で金額を定めて契約し、後ほど実測面積による金額との差額を精算する方法も、実測売買である。

公簿売買は測量が不要で簡便な方法であるが、実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多い。
しかし、実測面積との違いが大きく、買主が取引の目的を達成できないときには、錯誤であるとして契約の無効を主張する恐れがある。

鋼矢板

矢板とは土止めをするための板のこと。鋼矢板とは鋼製の矢板のことである。

合有

ある財産が団体の所有となっているが、その団体による拘束が弱い状態であることを「合有」という。

具体的には、組合の財産は構成員の合有とされている。

ある団体の財産が「合有」であるときは、各構成員はその団体財産に対して持分分割請求をすることができない。
しかし、各構成員が団体から脱退する際には、各構成員は持分の払い戻しを受けることができる。また、団体の債務については団体財産だけでなく、個々の構成員の個人財産からも弁済を行なわなければならない。

高優賃

「高齢者向け優良賃貸住宅」の略称。

高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅をいう。

規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができるほか、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。

高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者円滑入居賃貸住宅(高齢者の入居を拒まない賃貸住宅)としての登録が義務付けられている。

なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

高齢者円滑入居賃貸住宅

高齢者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県知事(またはその指定を受けた登録機関)に登録されている住宅をいう。

高齢者の入居に適する構造、設備となっているとは限らないが、家賃について債務保証を受けることができる。また、登録情報は一般に公開されている。

なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

高齢者居住法

「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の略称。

高齢者の居住の安定の確保を図るための措置を定めた法律で、平成13(2001)年4月に公布された。

その主要な内容は、

1.高齢者の入居を拒まない民間の賃貸住宅の登録制度の創設、2.高齢者居住に適する賃貸住宅の建築や適する住宅にするための改良に対する支援措置、3.賃借人の死亡に至るまで契約が存続する賃貸借契約制度の創設

である。

1.によって登録された住宅が「高齢者円滑入居賃貸住宅」、2.の支援の対象となる住宅が「高齢者向け優良賃貸住宅」、3.による住宅の賃貸借が「終身建物賃貸借」である。

高齢者専用賃貸住宅

高齢者の入居を拒まない賃貸住宅(高齢者円滑入居賃貸住宅)として登録されたもののうち、専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅として登録されたものをいう。

高齢者専用賃貸住宅の登録に当たっては、介助を考慮した住宅の構造や設備であるなど、高齢者円滑入居賃貸住宅として登録するための一定の要件を備えていることに加えて、前払家賃の取扱い、各住戸における台所、水洗便所、浴室等の有無、日常生活に係るサービスの有無などを登録しなければならない。

また、高齢者専用賃貸住宅として登録された賃貸住宅のうちで、各戸の床面積が25平方メートル以上、原則として各戸に台所、水洗便所、浴室等があるなどの一定の要件を満たすもの(適合高齢者専用賃貸住宅)については、介護保険法に規定する特定施設入居者生活介護の対象となることもある他、老人福祉法に規定する有料老人ホームの届出が不要とされている。

なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

高齢者の居住の安定確保に関する法律

高齢者の居住の安定の確保を図るための措置を定めた法律で、平成13(2001)年4月に公布された。

その主要な内容は、

1.高齢者の入居を拒まない民間の賃貸住宅の登録制度の創設、2.高齢者居住に適する賃貸住宅の建築や適する住宅にするための改良に対する支援措置、3.賃借人の死亡に至るまで契約が存続する賃貸借契約制度の創設

である。

1.によって登録された住宅が「高齢者円滑入居賃貸住宅」、2.の支援の対象となる住宅が「高齢者向け優良賃貸住宅」、3.による住宅の賃貸借が「終身建物賃貸借」である。

高齢者向け優良賃貸住宅

高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅をいう。

規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができる他、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。

高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者円滑入居賃貸住宅(高齢者の入居を拒まない賃貸住宅)としての登録が義務付けられている。

なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

国際会計基準

国際会計基準委員会(International Accounting Standards Committee、IASC)により提案された企業会計に関する基準をいい、英語ではInternational Accounting Standards(IAS)と呼ばれる。

IASは、1973年に、全世界共通の企業会計ルールを策定することを目標として9ヵ国の会計士団体が組織した委員会であるが、それ以来、企業会計のさまざまなルールについて、順次意見を表明してきた。その意見書の集まりがIASである。そして、EU等はすでにIASを国内会計基準として採用しているほか、アメリカもIASへの導入方針を表明している。日本でも、企業会計審議会が国内の企業会計基準を国際会計基準に合致させる作業を進めているが、2009年度(2010年3月期決算)からは、連結決算書について国内基準とIASとを選択して適用することを認める方針を決定した。

IASは数十の意見書で構成されているが、その原則的な考え方は、

1.会計の重点を連結決算に置くこと(単独決算から連結決算へ)
2.キャッシュフローを重視すること
3.資産や負債を時価ベースで評価すること(時価主義)

などである。また、利益の捉え方等に関しても日本の基準と異なる点が多いなど、基準の移行に伴う作業は単純ではない。

なお、2001年に、IASCは国際会計基準審議会(International Accounting Standards Board、IASB)へと改組され、国際会計基準(IAS)の設定・改正もIASBが担っている。また、IASを含めて、IASBが設定する会計基準は、国際財務報告基準(International Financial Reporting Standards、IFRSs、IFRS)と総称される。

国税徴収法

国税の徴収に関する手続きの執行について必要な事項を定めた法律。1959年に公布・施行された(旧国税徴収法は1897(明治30)年制定)。

例えば、国税と抵当権等との優劣関係の調整、差押の要件・手続き・効力、差押財産の換価手続きなどを規定している。

国税優先の原則

国税は原則として、他の債権に優先して、納税者の財産から徴収される。これを国税優先の原則という(国税徴収法第8条)。

しかし、この原則の例外として次の3つなどは、国税よりも優先して、債権者が納税者の財産から給付を受けることができる。

1.法定納期限よりも以前に設定されていた抵当権等
2.納税者が譲受した財産に関して、譲受した際にすでに設定されていた抵当権等
3.不動産保存の先取特権、不動産工事の先取特権

国定公園

国立公園に準ずる優れた自然の風景地であって、環境大臣が区域を定めて指定したものをいう。その管理は、原則として都道府県知事が担う。
国定公園の区域内で次の行為をしようとする場合には、30日以上前に都道府県知事に届けなければならない。
一定規模以上の工作物の新築・改築・増築、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物や土石の採取、特別地域内の河川・湖沼の水位・水量の増減、広告物の設置等、一定区域での海底の形状変更

この場合、都道府県知事は、風景を保護するために必要な限度において、届出のあった行為を禁止・制限・必要な措置の実施を命ずることができる。

また、公園の風致を維持するため都道府県知事が国定公園区域内に指定した「特別地域」においては、次の行為について許可が必要である。

工作物の新築・改築・増築、木竹の伐採、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物・土石の採取、物の集積・貯蔵、河川・湖沼の水位・水量の増減、湖沼への汚水等の排出、広告物の設置等、屋根・壁面等の色彩の変更、指定地域での車馬等の乗り入れ、高山植物等の採取・損傷、植物の植栽・播種、動物の捕獲・殺傷、動物の卵の採取・損傷、動物の放出(家畜の放牧を除く)

そのほか、特別地域内に指定された「特別保護地区」、国定公園区域内に指定された「海域公園地区」においては、それぞれの景観を保全するために一定行為について都道府県知事の許可が必要である。また、特別地域又は海域公園地区内に指定された「利用調整地区」においては、風致又は景観の維持とその適正な利用を図るため、原則として地区内への立入りが禁止されている。

国土形成計画

国土の利用・整備・保全を推進するための総合的かつ基本的な計画で、国土形成計画法に基づき策定される。計画は、全国計画と広域地方計画で構成される。

全国計画は、平成20(2008)年7月に閣議決定され、新しい国土像として、多様な広域ブロックが自立的に発展する国土を構築するとともに、美しく、暮らしやすい国土の形成を図ることとし、その実現のための戦略的目標、各分野別施策の基本的方向等を定めている。
戦略的目標は、

1.東アジアとの円滑な交流・連携、2.持続可能な地域の形成、3.災害に強いしなやかな国土の形成、4.美しい国土の管理と継承、5.「新たな公」を基軸とする地域づくり

の5つが掲げられている。

また、広域地方計画は、首都圏、近畿圏、中部圏、東北圏、北陸圏、中国圏、四国圏、九州圏について策定することとされ、平成21(2009)年8月に決定された。
広域地方計画の策定方針は、

1.広域ブロックごとに特色のある戦略を描くこと、2.各ブロックが交流・連携して活力を発揮すること、3.各地域が相互に補い合って共生すること、4.文化・伝統や個性ある景観など美しい国土を再構築すること

とされている。

国土形成計画は、従前策定された全国総合開発計画に代わるものであるが、社会資本投資との連携や計画の拘束力は弱い。

国土法

「国土利用計画法」の略称。

計画的な国土の利用を図るための法律で、国土形成計画法とともに総合的な国土の利用や保全を推進するための枠組みを定めている。昭和49(1974)年に制定された。

国土利用計画法が定める規定は、大きく、土地利用計画の策定と土地取引の規制に分かれる。土地利用計画の中心となるのは、都道府県ごとに作成される土地利用基本計画であり、全国を、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の5つの類型に区分している。

土地取引の規制の仕組みとしては、

1.一定の土地取引について都道府県知事に届けなければならないとし、土地の利用目的等に関して勧告できる制度(土地に関する権利の移転等の届出)

2.地価の急激な上昇の恐れがあるときには、規制区域を指定して土地に関する権利の移転等について許可に係らしめる制度(規制区域)

3.地価の上昇の恐れがあるときには、注視区域又は監視区域を指定して土地売買等の契約に関する勧告をできる制度(注視区域・監視区域)

4.取引された土地が遊休土地である旨通知して、その利用処分計画の届出を課し、助言などをする制度(遊休土地に関する措置)

がある。

なお、土地に関する権利の移転等の届出1.を要するのは、原則として、取引面積が、市街化区域にあっては2,000平方メートル、都市計画区域(市街化区域を除く)にあっては5,000平方メートル、それ以外の区域にあっては1万平方メートル以上の取引である。

国土法の届出

国土利用計画法では、注視区域または監視区域が指定された場合には、土地取引を行なおうとする者について事前の届出を義務付けている。

現在では、注視区域・監視区域の指定は実施されていないので、注視区域・監視区域における事前の届出を行なうことはない。

しかし、国土利用計画法ではこうした注視区域・監視区域の指定がない場合でも、常に市街化区域における2,000平方メートル以上の面積の土地取引を事前に届け出ることを義務付けている(国土利用計画法第23条)。
この届出を一般的に「国土法の届出」と呼ぶ。

国土利用計画

国土利用に関する計画で、全国計画・都道府県計画・市町村計画の3つから構成され、国土利用計画法に従って策定される。

例えば全国計画では、国土利用の基本方針、利用目的(農地、森林、住宅地等)ごとの規模の目標、目標達成のための措置などが記載されている。

国土利用計画法

計画的な国土の利用を図るための法律で、国土形成計画法とともに総合的な国土の利用や保全を推進するための枠組みを定めている。昭和49(1974)年に制定された。

国土利用計画法が定める規定は、大きく土地利用計画の策定と土地取引の規制に分かれる。土地利用計画の中心となるのは、都道府県ごとに作成される土地利用基本計画であり、全国を、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の5つの類型に区分している。

土地取引の規制の仕組みとしては、

1.一定の土地取引について都道府県知事に届けなければならないとし、土地の利用目的等に関して勧告できる制度(土地に関する権利の移転等の届出)

2.地価の急激な上昇の恐れがあるときには、規制区域を指定して土地に関する権利の移転等について許可に係らしめる制度(規制区域)

3.地価の上昇の恐れがあるときには、注視区域又は監視区域を指定して土地売買等の契約に関する勧告をできる制度(注視区域・監視区域)

4.取引された土地が遊休土地である旨通知して、その利用処分計画の届出を課し、助言などをする制度(遊休土地に関する措置)

がある。

なお、土地に関する権利の移転等の届出1.を要するのは、原則として、取引面積が、市街化区域にあっては2,000平方メートル、都市計画区域(市街化区域を除く)にあっては5,000平方メートル、それ以外の区域にあっては1万平方メートル以上の取引である。

国宝

重要文化財のうち、世界文化の見地から見て価値が高く、類ない国民の宝たるものとして文部科学大臣が指定したものをいう。

重要文化財の修理等は、その所有者や管理団体が行なうのが原則であるが、国宝については、一定の場合には文化庁長官が自ら実施することができるとされる。

国宝は建造物と美術工芸品(絵画・彫刻・工芸品・書跡・典籍・古文書・考古資料・歴史資料)に区分できるが、2008年現在で指定されている国宝は、建造物214件、美術工芸品862件である。

国立公園

日本の風景を代表するに足りる傑出した自然の風景地(海域の景観地を含む)であつて、環境大臣が区域を定めて指定したものをいう。その管理は、原則として環境大臣が担う。

国立公園の区域内で次の行為をしようとする場合には、30日以上前に環境大臣に届けなければならない。
一定規模以上の工作物の新築・改築・増築、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物や土石の採取、特別地域内の河川・湖沼の水位・水量の増減、広告物の設置等、一定区域での海底の形状変更

この場合、環境大臣は、風景を保護するために必要な限度において、届出のあった行為を禁止・制限・必要な措置の実施を命ずることができる。
また、環境大臣が公園の風致を維持するため国立公園区域内に指定した「特別地域」においては、次の行為について許可が必要である。

工作物の新築・改築・増築、木竹の伐採、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物・土石の採取、物の集積・貯蔵、河川・湖沼の水位・水量の増減、湖沼への汚水等の排出、広告物の設置等、屋根・壁面等の色彩の変更、指定地域での車馬等の乗り入れ、高山植物等の採取・損傷、植物の植栽・播種、動物の捕獲・殺傷、動物の卵の採取・損傷、動物の放出(家畜の放牧を除く)

そのほか、特別地域内に指定された「特別保護地区」、国立公園区域内に指定された「海域公園地区」においては、それぞれの景観を保全するために一定行為について環境大臣の許可が必要である。また、特別地域又は海域公園地区内に指定された「利用調整地区」においては、風致又は景観の維持とその適正な利用を図るため、原則として地区内への立入りが禁止されている。

戸境壁

マンションやアパートなどの集合住宅で、各住戸を区切る壁のこと。界壁ともいう。

防火や遮音などの性能が求められる。

個人情報保護

個人のプライバシー保護のために、個人情報の収集・伝達を制限することをいう。

その背景には、ネットワーク技術によって情報の複製や伝播が容易になり、プライバシーの侵害などが懸念されているという事情がある。

個人情報を保護するための原則は、

1.適法かつ公正な手段による個人データの収集、2.利用目的に必要な範囲内での正確、完全、最新なデータの管理、3.利用目的の明確化、4.明確化された目的以外の使用を制限、5.データの紛失・破壊・修正・開示等のリスクからの保護、6.データの作成・運用方針の一般への公開、7.自己に関する個人データの確認、異議申立ての機会の確保、8.データ管理者の責任負担

であるとされる。

個人情報保護法は、これらの原則を実現するための仕組みとして制定された法律であるが、同法にもとづいて政府が定めたガイドラインが公表されている。不動産業は、個人情報を取り扱う機会が多い産業であるため、情報の保護について特に注意が必要である。

誇大広告等の禁止

宅地建物の取引に関する広告についての規制の一つで、著しく事実と違ったり、実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示の禁止をいう。

誇大に広告してはならないとされる表示は、物件の所在、規模、形質、利用の制限等、環境、交通などの利便、代金の額や支払方法、金銭の貸借の斡旋などである。

  なお、不動産の表示に関する公正競争規約では、実際に確認できるデータに基づかないで、「完全」「当社だけ」「最高級」「特選」「格安」といった用語を使用することを禁じている。

固定金利選択型住宅ローン

住宅ローンの種類の一つで、期間を定めて固定金利か変動金利かを選択する方法による住宅金融をいう。

当初一定期間を固定金利とし、固定期間終了後に、改めて見直した固定金利か変動金利かを選ぶタイプが多いが、最近はローン期間全体のなかでその一部分を固定か変動かの選択の対象にするタイプが現れるなど、その方法が多様化している。

将来の金利水準の変化など対する対応の幅が広がるが、負担すべき総額は確定しない。また、完全な固定金利や変動金利によるローンの場合と金利の決め方が異なることもあるので注意が必要である。

固定資産課税台帳

固定資産税の課税対象となる土地・家屋について、次の事項等を記載した帳簿のことである。

1.土地・家屋の所有者の氏名・住所
2.土地・家屋の属性(土地の地番・地目・地積、家屋の家屋番号・構造・床面積など)
3.宅地の区分(小規模住宅用地、一般住宅用地、住宅用地以外の宅地)
4.土地・家屋の固定資産税評価額
5.土地・家屋の固定資産税課税標準額
6.土地・家屋の固定資産税額

この固定資産課税台帳には、毎年一定期間の「縦覧期間」が設けられている。この縦覧期間内において、納税義務者、同居の家族および納税義務者からの委任を受けた代理人は、この固定資産課税台帳を市町村の役所で縦覧することができる。

ただし縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の自己の資産に関する部分に限定されており、他の資産に関する部分を見ることはできないとされている。

しかしながら、平成15年度からはこうした固定資産課税台帳の縦覧制度が大幅に見直され、自己の所有しない他の資産に関する情報も見ることができるようになる。

固定資産課税台帳の縦覧制度

固定資産課税台帳は、固定資産税の納税義務者や固定資産税評価額などを記載した帳簿である。
この固定資産課税台帳は、平成14年度までは毎年3月(自治体によっては4月)に縦覧期間が設けられており、市町村の担当窓口において、固定資産課税台帳の記載事項を確認することができるという制度が存在した。

しかし、この平成14年度までの縦覧制度においては、実際に縦覧することができるのは、納税義務者、同居の家族および納税義務者からの委任を受けた代理人のみに限定されていた。
さらに縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の「自己の資産に関する部分」に限定されており、「他の資産に関する部分」を見ることはできないとされていた。

こうした問題点を解消するために、平成14年に地方税法が改正され、平成15年からは次のような新しい「固定資産課税台帳の縦覧制度」が実施されることが決定している。
平成15年から実施される新しい縦覧制度の概要は次の通りである。

1.縦覧の範囲
自己の資産だけでなく、他の資産についても縦覧可能とする。この目的のために新たに「縦覧帳簿」を整備する。

2.縦覧帳簿の記載事項
新たに整備される「縦覧帳簿」には、資産相互の固定資産税評価額の比較を可能とするために「資産の所在地」と「固定資産税評価額」が登載される。ただし、納税義務者の氏名等は登載されない。

3.縦覧期間の拡大
縦覧期間を「4月20日」または「その年度の最初の納期限の日」のどちらか遅い日までとする。

4.固定資産評価審査委員会への不服審査申出期間の拡大
納税通知書の交付を受けた日の後60日まで、固定資産税評価額に関する不服審査を申し出ることができることとする。

5.借地人・借家人による閲覧制度の創設
従来は、固定資産課税台帳の記載事項を見ることができるのは、納税義務者本人等に限定されていたが、平成15年からは「借地人および借家人」が、その借地・借家に関する部分について、固定資産課税台帳の閲覧をすることができるようになる。

固定資産税

毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。

固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。

固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。
ただし、一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また、住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1または3分の1に圧縮されている。

固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。
従って、年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。

固定資産税額の据え置き

当該年度の固定資産税額を前年度と同額に据え置く措置のことで、土地の固定資産税の負担水準を均衡化するために行なわれる。
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} 固定資産税は評価額をもとに税額を算出するが、土地については、評価替えによって税額が急激に増えることのないように負担調整措置が適用されている。これは、評価額を実態に合わせる政策に伴って、地価が下落しているにもかかわらず固定資産税額は上昇するという現象が生じたことへの対応である。

その具体的な手法は、前年度の課税標準額に対する当該年度の価格(住宅用地の特例等を適用したのちの価格)の割合(負担水準)を算出し、その値に応じて当該年度の課税標準額を定めるという方法による。例えば2008年の住宅地については、負担水準が100%以上であれば本来の課税標準を適用(前年度よりも負担が減る)、80%以上100%未満であれば前年度課税標準額に据え置き(これが固定資産税額の据え置きに該当する)、80%未満であれば徐々に引上げ、というように調整される。

なお、負担調整において、評価額の下落率が全国平均以上であるときに一定の配慮をする措置は、06年に廃止された。

固定資産税の引き下げ

固定資産税について、本来の課税額よりも税額を引き下げる措置のことで、土地の固定資産税の負担水準を均衡化するために行なわれる。

地価水準が高く、住宅用地の特例措置が適用されない商業地等に対して適用され、2008年においては、負担水準(前年度の課税標準額に対する当該年度の価格の割合)が70%超である場合には、当該年度の課税標準額は課税標準額の70%まで引き下げることとされている(ただし、条例でこの割合を引き下げている場合がある。例えば東京都の23内の商業地等については、65%が適用される)。

固定資産税課税標準額

固定資産税を課税する対象となる金額のこと。
固定資産税の税額は、原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。

建物の場合、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は通常一致する。 しかし土地の場合には、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は異なる額となる。
その理由は次の通りである。

1.住宅用地に係る課税標準額の特例
住宅用地については、その土地の課税標準額を次のように圧縮する措置が取られている。
小規模住宅用地の場合:固定資産税評価額×1/6=固定資産税課税標準額
一般住宅用地の場合:固定資産税評価額×1/3=固定資産税課税標準額
(詳しくは「固定資産税の軽減措置(住宅用地)」参照)

2.土地に関する負担調整率
土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行なわれている。この評価替えにおいて、固定資産税評価額が急激に上昇すると、納税者の税負担が急に増大し、納税の困難を招く恐れがある。
そこで法律(地方税法)では、土地の固定資産税評価額が大きく上昇したときでも、土地の固定資産税課税標準額はわずかな上昇率にとどめるという措置を講じている。この上昇率を「負担調整率」という。

具体的には、次の式により今年度の土地の固定資産税課税標準額を定めている。

「前年度の固定資産税課税標準額×負担調整率=今年度の固定資産税課税標準額」

上記1.および2.の理由により、土地の固定資産課税標準額は、土地の固定資産税評価額よりも非常に低い額となっている。
ごく普通の住宅用地(200平方メートル以下のもの)では、固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額の6分の1から10分の1程度である。 -- ここからは本文のリンク用語の解説 --

固定資産税の軽減措置

新築住宅に対する固定資産税の課税額を、新築後一定期間、減額する特例をいう。

特例は、2つの場合に分かれていて、
1.一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について
2.中高層耐火住宅については、新築後5年間、床面積120平方メートル相当部分について


それぞれ固定資産税額が2分の1に減額される。

ただし、1.2.とも、その対象住宅は、床面積が50平方メートル(戸建て以外の賃貸住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下でなければならない。また、その適用は、平成28(2016)年3月31日までとされている。

固定資産税の軽減措置(住宅用地)

住宅用地に対する固定資産税の課税標準を減額する特例をいう。

住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地)に対する課税標準は6分の1に減額することとされている。

つまり、面積A平方メートル(A>200)の住宅用地に対する固定資産税額は、 固定資産税評価額/A ×(200×1/6+(A-200)×1/3)×税率(原則1.4%)

となる。 なお、この特例の適用については期限が定められていない。

固定資産税の軽減措置(新築住宅)

新築住宅に対する固定資産税の課税額を、新築後一定期間、減額する特例をいう。

特例は、2つの場合に分かれていて、

1.一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について
2.中高層耐火住宅については、新築後5年間、床面積120平方メートル相当部分について

それぞれ固定資産税額が2分の1に減額される。

ただし、1.2.とも、その対象住宅は、床面積が50平方メートル(戸建て以外の賃貸住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下でなければならない。また、その適用は、平成26(2014)年3月31日までとされている。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のことである。

この固定資産税評価額は、毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されている。

また、毎年の一定期間内において所有者等は、固定資産課税台帳を市町村の窓口で縦覧して、固定資産税評価額を確認することができる(詳しくは固定資産課税台帳の縦覧制度へ)。

なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年に1度「評価替え」が実施されており、この評価替えの年度を「基準年度」という。 この固定資産税評価額は、基準年度の評価額が次年度および次々年度にそのまま引き継がれるのが原則である。

ただし、次の1.または2.の事情等があるときは、基準年度以外の年度であっても、土地の固定資産税評価額を変更するものとされている。

1.分筆、合筆、地目の変更により土地の区画・形質が変化したこと
2.著しい地価の下落があったこと

5棟10室基準

不動産の貸し付けにおいて、その貸し付けの戸数が一戸建ての貸し付けで5棟以上、アパートの貸し付けで10室以上に達して いるとき、この不動産の貸し付けは「事業的規模」に達したという。
このような判定基準のことを「5棟10室基準」と呼んでいる。

ちなみに「5棟10室」とは「5棟または10室」という意味であり、一戸建て1棟とアパート2室を同等とみなしている。従って、一戸建ての1棟とアパート 8室を賃貸する場合には、「事業的規模」に達したものと判定される。

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法

略称は「古都保存法」。京都・奈良・鎌倉等の古都の伝統的環境を保全することを目的として、昭和41年に制定された法律。

この法律では、古都の歴史的風土を保存するために「歴史的風土保存区域」や「歴史的風土特別保存地区」を定め、建築行為等を届出制や許可制のもとに統制している。

なお、「古都」とは京都市、奈良市、鎌倉市、天理市・橿原市・桜井市・斑鳩町・明日香村および逗子市を指している(同法第2条)。

古都保存法

「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」の略称。

京都・奈良・鎌倉等の古都の伝統的環境を保全することを目的として、昭和41年に制定された法律。この法律では、古都の歴史的風土を保存するために「歴史的風土保存区域」や「歴史的風土特別保存地区」を定め、建築行為等を届出制や許可制のもとに統制している。

古都保存法

正式名称は「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」。

古都保存法では、古都において「歴史的風土保存区域」を設定し、同区域内での行為制限などその伝統と文化を保存するための措置を定めている。
ここでいう古都とは、京都市、奈良市、鎌倉市、天理市、橿原市、桜井市、斑鳩町、明日香村、逗子市、大津市の10市町である。

5%ルール(不動産の流動化における)

特別目的会社に不動産を譲渡することにより当該不動産を資金化する場合に、会計処理に当たって、その取引が不動産の売買か、金融取引かを判断するためのルールであり、日本公認会計士協会が定めた。
これによると、流動化する不動産の譲渡時の適正な価額(時価)に対するリスク負担の金額(劣後部分)の割合がおおむね5%程度以内ならば、リスクと経済価値のほとんどが移転していると判断して、売買取引(真正売買)として扱うとされている。

このようなルールが必要となるのは、不動産の譲渡後も譲渡人が当該不動産に継続的に関与し続けるような場合には、その実態は資金の供与を受ける取引(譲渡担保)と変わらず、当該不動産を譲渡人の倒産等から隔離できないからである。このルールは平成12(2000)年7月に公表され、これによって、会計処理上不動産の売却と認められるためには、リスクと経済的価値の大部分が投資家に移転する必要があることが明確となった。

また、譲渡人の子会社である特別目的会社を譲受人として流動化する場合には売却取引として会計処理することはできない。一方、いったん特別目的会社に不動産を売却し、改めて当該不動産を賃借する場合には、適正な賃借料を支払うという条件を満たせば真正の売却として取り扱われる。

注意を要するのは、一般に「5%ルール」という場合には、証券取引ルールの一つである、株券等の大量保有の状況に関する開示のルールを意味することである。公開会社の発行済株式総数の5%を超えて実質的にその株式を取得した者は、原則として、取得日から5日以内に大量保有報告書等を提出しなければならないことなどを内容とするが、このルールと、不動産の流動化における5%ルールとはまったく異なる。

コミュニティビジネス

地域やコミュニティのニーズ・課題に応えて、市民が地域の人材、ノウハウ、資金などを使ってビジネスの手法で取り組む活動をいう。

その活動対象は、高齢者の介護・福祉、子育て支援、環境保全、まちづくりなど、多様である。

コミュニティビジネスの特徴は、

1.活動主体が企業だけでなく、市民団体、NPO、ボランティア組織など幅広いこと
2.地域に密着して活動が展開されること
3.活動がビジネスとして管理・運営されていること
4.地域における起業や雇用を通じて、地域活性化に寄与する可能性があること
5.地方自治体との連携によって、行政サービスを補完・充実する役割を果たす場合があること

などである。

コミュニティビジネスは、地域に根ざしたビジネスとして注目されているが、その背景として、脆弱化したコミュニティ機能を回復する必要があること、市民の社会活動への参加意欲が高まっていること、身近できめ細かい公共サービスの提供が求められていることなどの事情があると考えられている。

小屋裏

小屋組の内部のこと。屋根と天井との間にできる空間である。
屋根裏部屋などとして利用される場合もある。

小屋裏換気口

小屋裏にたまる湿気や熱気を排出するために、軒裏などに設けられる換気口のこと。

小屋組

木造または鉄骨造の建築物の屋根において、屋根の荷重をささえる骨組のこと。

和小屋と洋小屋の2種類に分かれる。

娯楽・レクリエーション地区

特別用途地区の一つ。
娯楽・スポーツなどを振興するため、そうした施設の建築をしやすくし、また娯楽・スポーツなどに障害となる業種の進出を規制する地区である。市町村が指定する。

コルクタイル

コルク砕粒や鋸屑に接着剤を混入し圧縮したコルク板を、一定寸法に切断したもの。薄手のものが多く、床・壁において防振・断熱の効果がある。

コレクティブ住宅

コレクティブハウスのこと。

都市における集合住宅の一つの型式として、個人生活のプライベートな領域の他に共用生活スペースを設けた協同居住型集合住宅のこと。もともとは北欧で生まれた居住スタイルといわれている。複数の家族が共同の台所等を使い、家事・育児を分担し、助け合うスタイルがつくられる。これにより、高齢者・単身者等のさまざまな世代間で豊かなコミュニティが生まれるとされている。

コレクティブハウス

都市における集合住宅の一つの型式として、個人生活のプライベートな領域のほかに共用生活スペースを設けた協同居住型集合住宅のこと。

もともとは北欧で生まれた居住スタイルといわれている。複数の家族が共同の台所等を使い、家事・育児を分担し、助け合うスタイルがつくられる。これにより、高齢者・単身者等のさまざまな世代間で豊かなコミュニティが生まれるとされている。

コンクリート

セメントに、水、砂利、砂を加えて混ぜ合わせることにより、化学反応(水和反応)を起こし、固体化させたもの。

圧縮に対する強度が非常に大きく、主に建築物の荷重を支える構造材として多用されている。

混合水栓

給水栓の一つで、湯と水とを一つの吐水口から出すもの。用途別に浴室用、キッチン用、洗面用があり、湯と水それぞれのハンドルのあるツーハンドル、一つのレバーで操作できるシングルレバーなどがある。

コンバージョン

建物の用途を変更すること。

例えば、空きオフィスを集合住宅に変更する、社員寮を有料老人ホームに変更する、というような変更を指す。構造、設備、防災法規など、法的、技術的にクリアしなければならない点も多い。

コンパクトシティ

都市の中心部にさまざまな都市機能を集約し、都市を稠密(ちゅうみつ)な構造とする政策・考え方をいう。

「集約型都市構造化」といわれることもある。

その実現のための手法としては、
1.都市郊外での開発を抑制する
2.都市の中心部に居住空間を確保する(都市居住の推進)
3.中心部に都市サービス機能を集積する(住みやすさと賑わいの再生)
4.公共交通や歩道・自転車道を充実する(自動車交通の抑制)

などの政策の組み合わせが有効であるとされる。

コンパクトシティが提案される背景には、人口の高齢化や減少、都市環境や都市アメニティへの関心の高まり、中心市街地の衰退、環境負荷削減の要請などがある。また、コンパクトシティは、持続可能な都市を目指す上での有力な手法であるとも考えられている。

コンピュータ庁

不動産登記事務をコンピュータで処理している登記所を「コンピュータ庁」という。

コンピュータ庁では、従来からのバインダーに紙を綴じ込んだ建物登記簿・土地登記簿に代わって、コンピュータの磁気ディスクによって電子的に登記簿を作成している。

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