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蟻害

シロアリにより主に木材が食い荒らされ、建築物の歪み・傾きなどのさまざまな不具合を引き起こすこと。

シロアリは、アリに似た白色または茶褐色の昆虫で、等翅目(シロアリ目)に属する。蟻とは無縁で、分類的にはむしろゴキブリに近い仲間である。胴体部にくびれがないことから、アリとの区別ができる。シロアリは生殖の時期には羽を持ち、羽アリとなって戸外へと移動する。
日本に生息するシロアリには、ほぼ日本全域に生息するヤマトシロアリ、千葉より西の温暖な海岸地域に生息するイエシロアリ、都市部に生息するアメリカカンザイシロアリのおおむね3種類がある。

特にイエシロアリは、湿潤な木材(主に建物の下部の木材)のみならず、乾燥した木材をも食害する能力を持ち、古材よりも新材を好んで食害し、加害場所から離れた場所に特別な巣を作り、急速に繁殖するため、その被害が大きい。

機械換気(強制換気)

機械設備を用いる換気方法をいう。

換気の方法は大きく分けて、自然の通風や温度差による方法(自然換気)と、機械設備によって強制的に換気する方法(機械換気)とがある。機械換気は、常時確実に換気が可能であるが、稼動のためにエネルギーを消費する。機械換気に用いる設備としては、換気扇、送風機などがある。

機械換気の方法は、維持する空気環境の性格に応じて、吸気と排気のどちらを強制的に行なうかなどを考慮して適切に選択しなければならない。例えば、汚染空気の流入を防止する必要のある場所では、室内を正圧にするために、吸気は機械で、排気は自然で行なう方法を選択すべきであるとされる。

建築基準法では、住宅の居室等においては、シックハウス症候群の発症の原因となるホルムアルデヒドの発散に対処するため、必要な換気が確保される一定の構造方法を備える場合以外は、常時換気が可能な構造の機械換気設備等の設置が義務付けられている。

帰還困難区域

原子力発電所の事故によって被災して避難指示のもとにある区域のうち、被災後5年間を経過した時点(2016年3月)においても、なお年間積算線量が20ミリシーベルトを下回らない恐れのある地域をいう。原子力災害対策特別措置法に基づき、原子力災害対策本部長(内閣総理大臣)の指示によって指定される。

この区域では避難の徹底が必要とされ、区域の境界において物理的な防護措置が実施される。ただし、例外的に一時立入りが可能とされ、その場合には、スクリーニングの確実な実施や、個人線量管理、防護装備の着用が求められる。

なお、この区域の不動産について価格調査等を行なうに当たっては、原発事故等格差修正を適用するなどの注意が必要とされている。

機関投資家

個人ではなく、企業体として投資する組織をいう。

例えば、銀行や保険会社のような金融機関(預かっている預金や保険金の運用)、年金基金(年金掛け金の運用)、証券会社や投資ファンドのような資産運用組織などがこれに相当し、投資の目的や方針は多様である。

機関投資家は、個人投資家に比べて市場において強い発言力を持つことができる。また、金融商品取引法において、証券会社、銀行、保険会社、年金資金運用基金などは適格機関投資家とされており、取引の規制において特例が適用される。

議決権(区分所有法における~)

区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常の議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができる(「普通決議」「特別決議」参照)。

ここでいう「議決権」とは、原則として各区分所有者の専有部分の割合を指している(区分所有法第38条)。
例えば、ある区分所有建物の専有部分の面積の合計が1,000平方メートルの場合に、ある区分所有者の専有部分の面積が70平方メートルであるならば、その区分所有者の議決権は「1,000分の70」となるのが原則である(区分所有法第38条・第14条第1項)。

ただし管理規約の定めによって、これとは異なる割合で、議決権を定めることも可能である(区分所有法第38条)。

期限(期限の利益)

法律行為に付された始期または終期のこと。

例えば、債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務はない。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を、「期限の利益」という(一般的に、債務者の立場から見れば利益となる)。

一方、債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失する。また、ほとんどの金銭消費貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、例えば決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして借金の残額を一括で支払うことというような特約が付されている。

期限付き建物賃貸借

借地借家法(平成4年8月1日施行)によって創設され、平成12年3月1日に法改正により廃止された制度。

期限付き建物賃貸借とは、次のいずれかの事情がある場合に、借家契約の更新を否定し、期間満了により借家契約が自動的に終了するという建物賃貸借のことである。

1.転勤等のやむを得ない理由により、一定期間に限り家主が不在となること
2.法令等により一定期間を経過した後に、建物が取り壊されることが明らかなこと

しかし、平成12年3月1日に法が改正され、こうした特別の事情がなくとも、定期借家契約を結ぶことが可能となった。
そのため、期限付き建物賃貸借は、平成12年3月1日をもって廃止された。

危険負担(契約における)

双務契約において、一方の債務の履行が責めに帰すことができない事由によって不能となったときに、他方の債務をどのように扱うかという私法上の問題をいう。

これについては、原則的には債務者が危険を負担すべきとされている。これは、双務契約では給付と反対給付とがその存続に関して相互に関連しているから(存続上の牽連性)、一方の債務が消滅したときには反対債務も当然に消滅させる(反対債務者を拘束から解放する)のが適切であると考えられているからである。たとえば、やむを得ない事情で欠勤したときに欠勤者は賃金を請求できない。

しかしながら民法は、不動産のような特定物の物権移転については、債権者が危険を負担すべきと定めている。たとえば引き渡すべき家屋が引渡前にやむを得ない事由で滅失した場合には、債権者(引渡を受ける者)が危険を負担するから代金支払の義務は消滅しない。これは、物権取得者は引渡前に利益を得ること(たとえば転売)ができるから危険も負担すべき、あるいは危険は目的物の所有者が負担すべき、という考え方によるとされるが、取引の常識に反するという批判が強い。また、特約でこの適用を排除することも多い。

このように、取引におけるリスクをどのように分担するかについては問題が残っていることから、そのあり方に関して議論がある。

基準階面積

中高層ビルにおいて、最も一般的にレイアウトされた階(基準階)の面積をいう。

ビル経営においては、基準階面積を基礎にして床面積の利用可能性(例えば、賃貸が可能な床面積の比率)を算定・評価することが多い。

一方、地上階や最上階は、特殊なレイアウトが採用されることが多いため、別途にその利用可能性を評価しなければならない。

基準地価

都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のこと。

都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価である。

評価の対象となるのは、全国の約3万地点の「基準地」である。都道府県地価調査では、毎年7月1日を基準日として各基準地につき1名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、毎年9月下旬に公報する。この公報された価格を「基準地価」という。

このように都道府県地価調査は、地価公示から半年後の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っている。

規制緩和

民間の産業活動や事業活動に対する政府の規制を縮小すること。
政府は、民間事業の活動について、安全の確保、技術基準の統一、競争の適正化、消費者の保護などさまざまな観点から規制を加えているが、これを緩和して活発な産業活動を促す政策が取られている。例えば、すでに行なわれた規制緩和としては、タクシー台数の制限撤廃、電力自由化、酒類免許制度の撤廃、農業への株式会社参入などがある。

不動産業に関係する規制緩和としては、土地利用に関する規制の緩和が進められ、容積率や高さ制限などの見直しが推進された。

規制緩和は、社会の秩序を維持する方法として市場メカニズムをよりいっそう活用しようという考え方にもとづくもので、その背景には、社会経済活動の効率性を高めることが善であるという価値判断がある。しかし一方で、公共性を確保することも重要であり、規制緩和による弊害が生じていないかどうかに注意が必要である。

なお、規制緩和に似た政策として政府業務の民間開放がある。政府企業の民営化、指定管理者制度、PFI、市場化テストなどがそれであるが、市場メカニズムを活用することは規制緩和として共通しているものの、事業の主体を政府から民間に移すことに主眼があり、規制緩和とは別の政策として考えるべきであろう。

規制区域

土地の投機的取引が相当範囲で集中的に行なわれ、またはその恐れがある区域において、地価が急激に上昇しまたはその恐れがあるとき、知事はその区域を「規制区域」に指定しなければならない(国土利用計画法第12条)。

規制区域に指定されると、その区域内における土地の取引には必ず知事の許可が必要となり、知事の許可のない土地取引はすべて無効となる(国土利用計画法第14条)。

知事の許可を得るには、土地の利用目的が「自己の居住の用」「従来から営んでいた事業の用」「公益上必要なもの」等に限定されるため、投機的な土地の取引は完全に締め出されることとなる(国土利用計画法第16条)。

基礎(建物の~)

建物の荷重を地盤に伝えるための構造のこと。

直接基礎と杭基礎の2種類に分かれる。

直接基礎には、独立基礎(独立フーチング基礎)、布基礎(連続フーチング基礎)、べた基礎などの種類がある。

基礎控除

所得控除の一つ。

基礎控除は、すべての個人について常に所得から控除することができる金額である。

基礎控除の額は、一律に38万円である。

既存住宅の建設住宅性能評価書

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」という(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第6条、同法施行規則第5条)。

この建設住宅性能評価書には、新築住宅に関するものと既存住宅に関するものという2種類があるが、そのうち既存住宅に関する建設住宅性能評価書はおよそ次の1.から4.の手順により作成される。
なお、既存住宅とは「建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅」のことである。

1.建設住宅性能評価書の作成の申請
既存住宅の売主または買主が、登録住宅性能評価機関に対して、評価を希望する分野を明らかにして、建設住宅性能評価書の作成を申請する(同法施行規則第5条第2項)。

既存住宅について評価すべき項目は、「現況検査により認められる劣化等の状況」と「個別性能に関すること」という2種類に分かれている。
このうち後者の「個別性能に関すること」をどのような分野について実施するかは売主または買主の自由に委ねられているので、申請に当たっては評価を希望する分野を明示しておく必要がある(詳しくは「日本住宅性能表示基準」へ)。
前者の「現況検査により認められる劣化等の状況」についても、後述の特定現況検査を実施するかどうかは売主または買主の自由である。
またこの申請に当たって、売主または買主は、既存住宅の付近の見取り図などの必要書類を提出する必要がある(国土交通省告示「建設住宅性能評価のために必要な図書を定める件」より)。

2.現況検査
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地を訪問して、ひび割れ・欠損・剥がれ・傾斜などの劣化状況を検査する(これを「現況検査」という)。この現況検査は目視・計測により行なわれる。また現況検査の範囲は、外部から目視できる範囲に限定されており、屋根裏・床下は除外される。
なお売主または買主の希望により、木造部分についての腐朽等・虫害の検査(これを「特定現況検査」という)を実施することもできる。この特定現況検査は目視・打診・触診によって行なわれ、屋根裏・床下に評価員(または委託を受けた専門業者)が入り込んで検査する。

3.個別性能評価
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地調査(現地における目視・計測)により「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野(21項目)の性能評価を行なう。ただし、これらの個別性能評価を行なうかどうは売主・買主の自由である。

4.建設住宅性能評価書の作成
上記のような検査と個別性能評価にもとづき、登録住宅性能評価機関が、既存住宅に係る建設住宅性能評価書を作成し、売主または買主に交付する。

既存宅地

市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、建築が厳しく規制されている。

具体的には、市街化調整区域内で建築を行なうことができるのは次の3つのケースである(都市計画法第43条第1項)。

1.開発許可を受けて、その開発許可に適合する建築を行なう場合
2.建築許可が不要な建築を行なう場合
3.建築許可を受けた場合

しかし平成13年5月18日より前には、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をすることが広く認められるという制度が存在した。
これが「既存宅地」の制度である(旧都市計画法43条1項6号)。

既存宅地の制度とは次の条件のすべてを満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという制度であった。

1)市街化区域に隣接している地域内の土地であること
2)おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地であること
3)市街化調整区域に編入された際にすでに宅地であったこと
4)3)について知事の確認を受けたこと

このような知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのである。

しかし、平成13年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は、5年間の経過措置を経たのちに消滅することとなった。

具体的には、改正法施行日(平成13年5月18日)以前に既存宅地である旨の確認を受けた土地については、施行日から5年間(平成18年5月17日まで)だけは「自己の居住または業務を行なうことを目的とする建築行為」であれば、従来と同様に建築許可を受けずに建築することができる。

ただし「自己の居住または業務を行なうことを目的としない建築行為」については、経過措置の対象にならないので、原則通り建築許可を取得することが必要となっている。

既存道路

建築基準法が適用された際に現に存在していたことを理由として「建築基準法上の道路」とされている道路のこと。

「建築基準法上の道路」とは原則的には、道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路・特定行政庁から指定を受けた私道等である。

しかしこれらに該当しなくとも、建築基準法が適用された際に現に存在していた幅4m以上の道は「建築基準法上の道路」に含めることとされている(建築基準法第42条第1項第3号)。この第3号の規定による道路のことを一般に「既存道路」と呼んでいる。

また、いわゆる2項道路も「既存道路」に含める場合がある。

既存不適格建築物

事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。

建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点ですでに工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないという特例を設けている。
この規定により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼んでいる。
なお既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、違法な部分を是正する必要がある。

また、建築基準法10条では、特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認められる場合には、相当の猶予期限を設けて、所有者等に建築物の除却等を命令することができるとされている。この規定により特定行政庁の権限において、著しく老朽化した既存不適格建築物を撤去すること等が可能となっている。

北側斜線制限

次のような高さの規制のことである。

1.自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる。

2.自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができる。

北側高さ制限は住居系の4つの用途地域(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域)に適用される。

北側高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されているが、その具体的な内容は、次の1)・2)の通りである。

1)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+5m
2)第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+10m

※自分の敷地の北側に道路がある場合は、上記1)・2)の「隣地境界線」を「北側道路と向かいの敷地との道路境界線」と読み替えること。

北側高さ制限

次のような高さの規制のことである。

1.自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる。

2.自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができる。

北側高さ制限は住居系の4つの用途地域(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域)に適用される。

北側高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されているが、その具体的な内容は、次の1)2)のとおりである。

1)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+5m

2)第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+10m

※自分の敷地の北側に道路がある場合は、上記1)2)の「隣地境界線」を「北側道路と向かいの敷地との道路境界線」と読み替えること。

揮発性有機化合物

常温で揮発する有機化合物のこと。

代表的なものとして、ホルムアルデヒド、クロルピリホス、トルエン、キシレン、ベンゼン、スチレンなどがあり、いずれも人体への有害性が指摘されている(詳しくはVOCへ)。

寄附行為

財団法人を設立する場合に定めなければならない事項をいう。

少なくとも、目的、名称、事務所の所在地、資産に関する規定、理事の任免に関する規定を定めなければならない。

ただし、2008年12月1日に財団法人制度が廃止され、現在の財団法人は5年以内に、一般財団法人もしくは公益財団法人に移行するか、または解散される。なお、移行または解散までの間は、寄附行為はなお有効である。

義務違反者に対する措置(区分所有法における~)

分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定により、区分所有者等は、区分所有者全体の「共同の利益」に反する行為をすることが禁止されている(区分所有法第6条)。

このような共同の利益を守るために、区分所有法では「義務違反者に対する措置」という条項を設けている。その内容は次の1.2.のとおりである。

1.区分所有者が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の3つの措置が用意されている。

1)行為の停止等の請求(区分所有法第57条)
ある区分所有者が、共同の利益に反する行為をした場合(またはその恐れがある場合)には、他の区分所有者は、その行為の停止(またはその行為の結果の除去や、その行為を予防するために必要な措置を行なうこと)を、その区分所有者に請求できる。
これは、迷惑行為をする区分所有者に対して、他の区分所有者は誰でもその迷惑行為の停止等を請求できるという意味であるが、実際には管理規約の定めにより理事長が理事会の決議を経て、理事長からその区分所有者に対して正式に行為の停止等を要求することが多い。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2)使用禁止の請求(区分所有法第58条)
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者に対して専有部分の一定期間の使用禁止を請求することができる。
この使用禁止の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。

3)競売の請求(区分所有法第59条)
共同生活上の障害が非常に大きく、使用禁止の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者の建物・土地に関する権利を、強制的に競売することができる。
この競売の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。

2.区分所有者の同居人や賃借人が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の2つの措置が用意されている。

1)行為の停止等の請求(区分所有法第57条第4項)
ある区分所有者の同居人や賃借人(区分所有法では「占有者」という)が、共同の利益に反する行為をした場合(またはその恐れがある場合)には、1.の1)の場合と同様に、他の区分所有者は、その行為の停止等を、その区分所有者に請求できる。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2)占有者に対する引渡しの請求(区分所有法第60条)
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする占有者に対して、専有部分の引渡しを請求することができる。
この請求をするには必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。
この請求が裁判で認められると、占有者はその専有部分から退去しなければならない。

規約(区分所有法における~)

区分所有建物の管理規約のこと。

区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。
区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。

管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(区分所有法第31条)。

管理規約で定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である(区分所有法第30条)。
一般的には、次のような事柄について管理規約で定めることが多い(下記1.から7.は平成9年に建設省(現・国土交通省)が定めたガイドラインである「中高層共同住宅標準管理規約」から抜粋した)。

1.敷地、建物、付属施設の範囲
2.共用部分の範囲
3.敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4.専用使用権の範囲
5.敷地利用権と専有部分の分離処分の可否
6.使用細則(使用に関する詳細な規則)の設定
7.管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項

なお、管理規約は集会の特別決議で設定されるべきものであるが、次の4つの事項に限っては、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している時点において公正証書で定める場合に限り、集会を経ずに、マンション分譲業者が単独で管理規約を設定することができるとされている(区分所有法第32条)。

1.規約敷地
2.規約共用部分
3.敷地利用権の共有持分の割合
4.専有部分と敷地利用権の分離処分の可否

規約敷地

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)により、区分所有者の規約によって区分所有建物の敷地とされた土地で、区分所有者が建物および建物が所在する土地と一体として管理または使用をするものをいう。

建物の敷地ではないが、庭園、通路、駐車場など、建物の敷地と一体的に利用される土地がこれに該当する。規約敷地は、区分所有建物の敷地(法定敷地)と同様に区分所有者の共有とされ、原則として専有部分と分離して処分することはできない。

規約敷地は、区分所有建物の敷地と建物利用のために必要な土地とが分離して管理処分されることを防ぐために設定されるが、その設定・廃止は管理組合の意思による。意志決定においては、管理組合の総会において区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要とされている。

逆線引き

都市計画で定める区域区分を、市街化区域から市街化調整区域に変更することをいう。

都市計画の見直しに際して、市街化区域内であるが、まとまった農地が残っているなどのため市街化を抑制すべきとされた地区が対象となる。
逆線引きがなされる背景には、特定市街化区域農地(生産緑地地区を除く)に対して固定資産税・都市計画税が宅地並みで課税されることなどの事情がある。ただし、事例は数少ない。

客付け

不動産業界用語の一つで、売却を依頼された不動産の買い手を見つけることをいう。

依頼された不動産会社が自らそれに当たるとは限らず、他の不動産会社の紹介で買い手が見つかることも多い。

一方、売却を依頼されることを「元付け」という。

逆梁工法

ラーメン構造で組み立てた梁は、一般的に天井の下を通るため、室内に梁が出っ張る形になる。この梁の張り出しをなくすと、天井はスッキリし、家具のレイアウトもしやすくなる。また、梁を住戸の外側(一般にバルコニー側)まで移動すれば、天井も開口部も大きく取れる。それを可能にするのが逆梁工法(逆スラブ工法)。

張り出していた下の階の天井が、上の階の床側に出っ張ってくることになり、ここを二重床とすれば配管スペースとして利用でき、上下階の遮音性を高めることもできる。


また、逆梁をバルコニー側にまで移動すれば、そのままバルコニーの壁として利用でき、開口部も従来より高くなるため、天井高さまでサッシ窓などを大きく取ることもできる。

キャッシュフロー会計

企業の経営成績をキャッシュ(現金・普通預金・定期預金等)の増減をもとに明らかにするという会計手法のこと。

通常の企業会計では、企業の経営成績は最終的に当期利益によって明らかにされるが、当期利益には売掛金のように現金収入ではない収入が計上されており、また必要経費として減価償却費のように現金支出ではない経費が計上されている。このため、当期利益はキャッシュの増加とは通常一致しないことになる。
これに対してキャッシュフロー会計では、キャッシュの増減が企業活動の種類別に(営業活動・財務活動などの種類別に)表示されるので、企業の経営成績がキャッシュにもとづいて明確に表示されることになる。

欧米では古くからキャッシュフロー会計にもとづく「キャッシュフロー計算書」の作成が企業に義務付けられており、「キャッシュフロー計算書」は、貸借対照表・損益計算書と並ぶ重要な財務諸表のひとつとされてきた。 これに対して従来のわが国では、上場企業の財務会計を規制する証券取引法(財務諸表規則)上は、キャッシュフロー計算書を作成する必要がないものとされていた。
しかしわが国でも1997年から国際会計基準の導入が開始された(「国際会計基準」参照)。この結果、企業会計審議会の意見書により証券取引法が改正され、1999年4月より開始する事業年度からは、上場会社は財務諸表のひとつとしてキャッシュフロー計算書を作成することが法律上義務付けられた。これにより現在では、わが国の上場企業ではキャッシュフロー会計がすでに実施されている。

キャッシュフロー会計では、キャッシュフロー計算書においてキャッシュの増減が原因別に開示されるが、キャッシュを増加させるためには、一般的に売掛金をへらし、買掛金を増やし、商品在庫(会計用語では棚卸資産)を削減することが有効である。また不要不急の有形固定資産(土地・建物・機械設備等)の取得はキャッシュを減少させる要因となる。
そのため、わが国の上場企業ではキャッシュを増加させるため(あるいは減少させないため)に、固定資産を圧縮する方向に動いている。また上場建設会社・上場不動産会社では、商品在庫である販売用土地建物を売却する動きが加速しており、不動産市場における土地・建物の供給を増やす要因の一つとなっている。

キャッシュフロー計算書

企業の一会計期間におけるキャッシュ・フロー(現金の出入り)の状況を明らかにする書類をいう。

英語でCash Flow Statementといわれることから、CS(またはC/S)と略されることもある。

損益計算書は、営業収益(売上高)や費用は取引が行なわれた時点で計上すること(発生主義)、設備費用を減価償却により複数年度にわたって計上することから、現実の金銭の出入りをそのまま反映したものではない。だが、取引においては、企業の支払能力が重要であることから、現金の出入りを明確に示すことが要請される。
そこで、キャッシュフロー計算書を作成して、一会計年度、半期または四半期における資金の流入・流出を表示することとされている。

キャッシュフロー計算書は、資金の出入りの原因に対応する形で、営業キャッシュフロー(営業活動に伴う現金の動き)、投資キャッシュフロー(投資活動に伴う現金の動き)、財務キャッシュフロー(財務活動に伴う現金の動き)の3つに分けて表示されている。
キャッシュフロー計算書によって、企業活動による現金の動きを把握し、事業活動の状態等を分析するための基礎的なデータを得ることができる。

キャップレート(Cap Rate)

還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。

資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

キャピタルゲイン(Capital Gain)

資産の価格変動に伴って得る利益をいう。

株式や不動産などの売買差益はこれに当たる。

資産から得られる利益の種類で、その保有により得る利益をインカムゲイン、その価格変動に伴って得る利益をキャピタルゲイン(損失はキャピタルロス)という。株式の配当、不動産の賃料、預金の利子などはインカムゲイン、株式や不動産などの売買差益はキャピタルゲイン(譲渡益、資本利得ともいう)である。

両者は税務上の取扱いなどが異なるため、投資に当たっても両者の性格の違いを十分に認識しておくことが重要である。
もっとも、両者は無関係ではなく、資産の価格はそれから得ることのできる利益を現在価格に還元したものの総額に等しいとされているため、例えばインカムゲインが増大すれば資産価格が上昇して、キャピタルゲインを得る機会となる。ただし、資産価格は期待や予想に左右されやすいことに注意が必要である。

急傾斜地崩壊危険区域

崩壊する恐れのある急傾斜地(傾斜度が30度以上の土地)で、崩壊により相当数の居住者その他の者に危害が生ずる恐れのあるもの、およびこれに隣接する土地として都道府県知事が指定する区域をいう。

指定は、「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づいて行なわれる。
急傾斜地崩壊危険区域内においては、
1.水の放流や停滞行為など水の浸透を助長する行為
2.ため池や用水路などの施設、または工作物の設置、または改造
3.のり切、切土、掘さく、または盛土
4.立木竹の伐採などの行為

について都道府県知事の許可が必要であり、知事は許可に当たって、急傾斜地の崩壊を防止するために必要な条件を付すことができるとされている。

求償債権

民法上の概念で、一定の法律上の理由で被った財産の減少について、特定の者に対してその返還を求める権利をいい、一般には、他人の債務を弁済した者が、その他人に対して弁済額の返還を求める権利を指す。不法行為に対する損害賠償請求権ではないことに注意。

例えば、連帯保証人や信用保証会社が被保証人の債務を弁済した場合には、弁済者は、それによって債務履行を逃れた者に対して、逃れた額に相当する求償債権を得る。

そのほか、他人の行為によって損害賠償義務を負った場合に一定の要件のもとにその他人に対して賠償義務額の返還を請求することができるが、そのような請求権なども同様の債権である。

旧耐震基準

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、昭和56(1981)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準をいう。

これに対して、その翌日以降に適用されている基準を「新耐震基準」という。

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されている。技術的には、建物自重の20%の地震力を加えた場合に、構造部材に生じる応力が構造材料の許容応用力以下であるかどうかで判断される。

なお、新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。

Q値

熱は温度差、空気圧の差、風力などにより移動する。室内外の温度差1度、家全体から1時間に床面積1平方メートル当たりに逃げ出す熱量を、熱損失係数(あるいは熱伝達計数)といい、「Q値」という。

Q値が小さければ小さいほど、熱が逃げにくいということになる。

旧法上の借地権

借地借家法が施行された日(平成4年8月1日)より前に成立した借地権であって、旧借地法にもとづく借地権のこと。

借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、平成4年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。

この新借地借家法(平成4年8月1日施行)にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。

これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。

普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがある。

1.旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物(木造を指す)については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていた。
しかし普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年とした。
2.旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていた(旧借地法第2条、第5条)。しかし、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がない。

このようにいくつかの相違点があり、しかも現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しているため、不動産広告等では両者の違いを明記することが多い。

給与収入

給与所得者が雇用者から受ける給料、賞与等の支払額の総額のこと。この額は、源泉徴収票の「支払金額」の欄に記載されている。

なお、雇用者から受ける金銭であっても、通勤手当(月額10万円まで)、旅費などは、給与収入から除外されている。

給与所得

給与によって得る所得をいい、所得税課税の対象となる所得の種類の一つである。給与とされるのは、俸給、給料、賃金、歳費、賞与や、これらの性質を有する給付である。

給与所得額は、原則として、給与収入額から給与所得控除額を控除した残額であり、所得税はこれに対して課税される。

つまり、原則として、
「給与所得課税額=(給与収入額−給与所得控除額)×税率」
である。

なお、給与所得額は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄に記載されている。

給与所得控除

所得税の課税において、給与収入金額から控除できる金額をいう。

事業収入や不動産収入からは収入を得るために必要とされた経費(必要経費)を差し引くことができるが、給与収入からはごく一部の例外を除いて必要経費を差し引くことができない。その代わりとして、給与収入から給与所得控除を差し引くことができるものとされているのである。

給与所得控除の額は、給与収入に応じて、給与収入が多くなるに従って控除額が少なくなるように段階的に定められている。

共益費

賃貸集合住宅の入居者や事務所ビルのテナントが、建物の賃料とは別に負担する費用をいう。

建物全体の清掃や補修、警備等の費用、建物の共用部分に関する付加使用料など、入居者やテナントが分別して負担することが難しい費用が対象となる。専有面積当たりで算出し、月払いするのが一般的である。

なお、法律上の用語としても「共益費」が使われるが、これは同一の債務者に対する各債権者に共通の利益のために要した費用のことである。
例えば、ある債権者が債務者の財産を保存すればそれは他の債権者に利益にもなるので、そのための費用は共益費として、他の債務者に優先して弁済を受けることができるとされる。建物の賃借人が負担する共益費は、これとはまったく別のものであるから、注意を要する。

境界(境界確定)

私法上の概念であり、土地の地番を区切る線をいう。

「けいかい」と読むこともある。

土地は、その表示登記に当たって筆に区分され地番が与えられるが、地番と地番の境が境界である。

争いのある境界を確定するためには、判決により境界線を確定することを求める(境界画定訴訟)ことができる。また2006(平成18)年1月には、当事者の申請に基づき、筆界特定登記官が「筆界調査委員」に調査を依頼した上で、その意見書をもとに境界を特定する制度(筆界特定制度)が創設された。

業界団体

産業ごとに結成されている同業種の集まり。その産業の発展のために、研修の実施、会員の規律の維持、社会的理解の促進、行政庁との連絡調整などの活動に当たっている。

不動産業の全国的な業界団体としては、(一社)不動産協会、(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)、(公社)全日本不動産協会、(一社)日本住宅建設産業協会、(社)不動産流通経営協会などがある。
そのほか、マンション管理、ビル管理、不動産の証券化などの事業についても、それぞれに業界団体が結成されている。

強行規定

法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。

また同じ意味で「強行法規」ということもある。

強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。

この反対に、当事者の意思によって適用しないことができる規定は「任意規定」という。

ある規定が強行規定であるかどうかは、その規定の性質にもとづいて判断するのが原則である。例えば、民法の相続に関する諸規定は、社会秩序の根本に関わる規定であるため「強行規定」であると判断されている。

これに対して、消費者や社会的弱者を保護するようないくつかの法律では、法律中で強行規定であることを明記している場合がある。
例えば、借地権の存続期間等について定めた借地借家法第3条から第8条については、借地借家法第9条で「第3条から第8条に反する特約で、借地権者に不利なものは無効とする」と明記されている。

強行法規

強行規定ともいう。

法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。

強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。

この反対に、当事者の意思によって適用しないことができる規定は「任意規定」という。

ある規定が強行規定であるかどうかは、その規定の性質にもとづいて判断するのが原則である。例えば、民法の相続に関する諸規定は、社会秩序の根本に関わる規定であるため「強行規定」であると判断されている。

これに対して、消費者や社会的弱者を保護するようないくつかの法律では、法律中で強行規定であることを明記している場合がある。
例えば、借地権の存続期間等について定めた借地借家法第3条から第8条については、借地借家法第9条で「第3条から第8条に反する特約で、借地権者に不利なものは無効とする」と明記されている。

強制執行

債務者に給付義務を強制的に履行させる手続きのことを「強制執行」という。

強制執行を行なうには、公的機関が作成した確定判決などの文書(債務名義)が必要であり、またその債務名義に「執行文」が記載されていることが必要である。

強制執行は、金銭執行と非金銭執行に分類される。
金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえて(さらには競売により換価して)、金銭を債権者に交付するような強制執行である。代表的な金銭執行としては「強制競売」と「債権差押」がある。
また非金銭執行とは、金銭債権以外の債権(例えば土地引渡請求権)を実現するために行なわれる等の強制執行である。

なお、債務者(または物上保証人)の不動産に抵当権を設定している債権者が、その抵当権にもとづき不動産を競売することは、「任意競売」と呼ばれる。しかし任意競売は、強制執行には含まれない。また、任意競売では「抵当権の存在を証する文書」は要求されるが、「債務名義」は必要ではない。

供託

法令の規定により、金銭、有価証券、その他の物件を地方法務局などにある供託所または一定の者に寄託することをいう。

供託は、弁済供託(債務者が債権者の受領拒絶、受領不能、債権者を確知できない場合等に弁済を目的としてするもの)、担保保証供託(後の支払を確保を担保するもの)、執行供託(民事執行の目的たる金銭または換価代金を当事者に交付するためのもの)、保管供託(他人の物を直ちに処分し得ないときに一時保管するためのもの)、没収供託(公職選挙立候補者の供託のように没収に備えるためのもの)の5種類に分類できる。また、そのための手続きは、供託法に定められている。
宅地建物取引業を営む場合には、営業保証金を供託しなければならないとされているが、宅地建物取引業保証協会の社員はその必要はなく、別途弁済業務保証金分担金を納付することとされている。

共同担保目録

不動産登記において、一つの債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権(共同担保)を一括して記載した登記事項をいう。例えば、担保価値を保全するために、土地とその上の建物、土地とそれに接続する私道の共有権などを共同担保とするのが通例である。また、担保額を確保するために複数の不動産を共同担保とする場合もある。

従来は、抵当権の登記の際に共同担保とする物件を記載したリスト(これが共同担保目録)を添付することになっていたが、現在は登記官の職権で記載される。

共同担保目録は、登記事項証明書の申請の際にそれを必要とする旨の表示をすれば確認できる。

共同仲介

1つの不動産取引を複数の不動産会社が共同で仲介することをいう。

「共同媒介」ともいう。

売り手と買い手をそれぞれ紹介し合う場合のほか、売買や賃貸借の依頼情報を共有して業務に活用する場合や、代理店などによって一体的に仲介業務を行なう場合なども共同仲介である。

大規模に店舗を展開している不動産会社は別として、一般的には、不動産取引の媒介は共同で実施する場合が多い。不動産取引を迅速・公正に仲介するためには、情報を共有することが有効だからである。

共同媒介

一つの不動産取引を複数の不動産会社が媒介することをいう。売り手と買い手をそれぞれ紹介し合う場合のほか、売買や賃貸借の依頼情報を共有して業務に活用する場合、代理店などによって一体的に媒介業務を行なう場合なども共同媒介である。

大規模に店舗を展開している不動産会社は別として、一般的には、不動産取引の媒介は共同で実施する場合が多い。不動産取引を媒介するためには、情報のネットワークの充実が必要だからである。

脅迫

私法上の概念で、人に恐怖心を抱かせて自由な意思決定を妨げる行為をいう。

強迫は不法行為とされ、強迫によってなされた意思表示は取り消すことができる。この場合、第三者への対抗も有効のほか、損害賠償請求なども可能である。
なお、「脅迫」は刑法上の用語で強迫とは別の概念であるが、事実上重なることが多い。

また、心理学で使われる「強迫」は全く別の用語である。

強迫

他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。
(詳しくは強迫による意思表示へ)

強迫による意思表示

強迫とは、他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。強迫を受けた者が行なった意思表示は、取り消すことができる(民法第96条第1項)。

強迫とは、具体的には「取引をしないとひどい目に遭わせる」などと害悪を告知して、畏怖を感じさせる場合を指す。ただし、害悪の内容が法律的に正当なものであっても、強迫に該当する場合がある(例えば、会社役員に対して「役員の不正を告発する」と告知して、畏怖を感じさせ、無理やり取引を行なおうとする場合など)。

また、強迫行為と意思表示との間には因果関係が必要とされているので、強迫行為があったとしても意思表示との間に因果関係がない場合には、その意思表示を取り消すことはできない。例えば、強迫を受けた者が畏怖を感じなかった場合には、強迫行為と意思表示の因果関係が否定される。

また、強迫により被害者が完全に意思の自由を喪失してしまった場合には、その意思表示は無効となる。例えば、軟禁状態におき、暴力をふるうなどして無理やり意思表示を行なうよう強要した場合には、もはや自由意思を喪失しているため、意思表示は無効と解釈される(昭和33年7月1日最高裁判決)。

なお、強迫により法律行為が行なわれた場合には、強迫があったことを知らない(=善意の)第三者はまったく保護されない。この点で民法は、詐欺の被害者よりも、強迫の被害者をよりいっそう保護しているということができる。
(「詐欺における第三者保護」を参照のこと)

なお、強迫は取引の当事者が行なう場合だけでなく、当事者以外の者が行なう場合もあるが、このような第三者による強迫の場合でも、強迫を受けた者が行なった意思表示は、取り消すことができる(民法第96条第1項)。

京間

主に関西で用いられてきた、日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。

関東間よりもやや広い。京都、大阪を中心に主に関西以西で用いられる。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。京間とは、この1間を「6尺5寸」(約197.0cm)とする家屋のことである。

(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお尺の長さは明治24(1891)年の度量衡法で定められたが、昭和33(1958)年に公式の単位としては廃止されている。

業務停止

監督処分の一つで、宅地建物取引業者に対してその業務の全部または一部の停止を命令することをいう。

業務停止を命令できる場合は宅地建物取引業法に規定されており、業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、監督処分としてなされた指示に従わないときなどに行なわれる。その期間は、1年以内である。

また、業務停止の処分に違反したときには、宅地建物取引業の免許を取り消すこともできる。

業務を行なう場所の届出

宅地建物取引業者が、その業務を行なう案内所・展示会等について、業務内容その他を、業務開始の10日前までに、その案内所等を管轄する知事等に事前に届け出ること(宅地建物取引業法第50条第2項、同施行規則第19条第3項)。

1.趣旨
宅地建物取引業者は、宅地建物の分譲・代理・媒介のために現地案内所を設けたり、展示会・相談会・抽選会を催すなどの方法で、「事務所」以外の場所で契約を締結し、または契約の申込みを受ける場合がある。
このような場合についても公的機関が監督し、業務の適正を確保する必要があるので、そのような案内所等を事前に届け出るよう宅地建物取引業者に対して義務付けたものである。

2.届出の対象となる場所
法第15条第1項の国土交通省令で定める場所である。これは、具体的には「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」のことを指している。
(詳細は「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」へ)

3.届出をすべき時期
案内所・展示会等で業務を開始する日の10日前までに届け出なければならない(施行規則第19条第3項)。

4.届出の方法
宅地建物取引業者は、所定の様式による届出を、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)と、その案内所等が所在する都道府県の都道府県知事の両方に届け出なければならない。

なお、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)に対する届出は、案内所等の所在地を管轄する知事を経由することになっている。

5.届出書の内容
届出書の様式は、施行規則様式第12号に規定されている。
届出書の内容は、「対象となる案内所・展示会等の場所」「業務の種別」「業務の態様(契約の締結、契約の申込みの受理)」「取り扱う宅地建物の内容等」「業務を行なう期間」「専任の宅地建物取引主任者の氏名・登録番号」である。

共有

私法上の概念で、複数の者が、同一の物を同時に所有している形をいう。

例えば、相続人が複数の場合の相続の際に、遺産が分割されるまでは相続人が遺産「共有」することになる。また分譲マンションの共用部分は、区分所有者の「共有」に属している。

なお、共有物に対する各共有者の権利を「持分」または「持分権」と呼び、それぞれ単独で自由に持分を譲渡することができる。

共有持分

複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」という。

例えば、相続が発生して、3人の子が1つの土地を相続したとき、遺産分割をする前の時点では、各相続人のその土地に関する共有持分は「3分の1」である。

共用部分

分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」という。

その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。

具体的には、次の3つのものが「共用部分」である(区分所有法第2条)。

1.その性質上区分所有者が共同で使用する部分(廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など)
2.専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など)
3.本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの(管理人室・集会室など)

このような1.~3.の共用部分は、原則として区分所有者全員の共有である(区分所有法第11条)。

また共用部分は共有であるため、各区分所有者はそれぞれ共用部分に関する共有持分を持っていることになる。
この共有持分の割合は、原則として、専有部分の床面積(専有面積)の割合に等しい(区分所有法第14条)が、この割合は規約により変えることができる。

また区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない(区分所有法第15条)。

虚偽表示

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることをいう。

例えば、本人も相手方も土地の売買契約を締結するつもりがまったくないのに、お互いに相談のうえで、土地の売買契約を締結したかのように見せかける場合が、この虚偽表示に該当する。
(お互いに通じたうえで行なう虚偽の表示であるという意味で「通謀虚偽表示(つうぼうきょぎひょうじ)」と呼ばれることもある)

このような虚偽表示は、本人の有効な内心的効果意思を欠くので、原則として無効となる(民法第94条第1項)。
例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談のうえで仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合には、AB間ではこの土地売買契約は無効である。従ってAは、この土地の所有名義をBからAへ戻すように、Bに対していつでも主張することができる。

しかしながら、上記の例で土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却してしまった場合には、この善意の(=事情を知らない)第三者は保護されるべきである。
そこで、民法ではこうした善意の第三者を保護する規定として民法第94条第2項を置いている。
(詳しくは虚偽表示における第三者保護へ)

虚偽表示における第三者保護

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを「虚偽表示」といい、民法では虚偽表示にもとづく法律行為を原則として無効としている(民法第94条第1項)。

例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談のうえで仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合は虚偽表示に該当するので、AB間の土地売買契約は無効である。
しかし、この場合において、土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却し、さらにAB間の土地売買契約が無効であるとすれば、Cは権利のないBから土地を購入したことになるので、Cには土地をAに返還する義務が生じてしまう。しかし、これでは善意の(=事情を知らない)第三者であるCの取引の安全が害される結果となり、不当である。

そこで、民法ではこうした第三者を保護する規定として、民法第94条第2項を設け、「虚偽表示の無効は善意の第三者に対して主張することができない」と定めている。この民法の規定により、上記の例ではAとBは、AB間の土地売買契約の無効を善意のCに対して主張することができない。その結果、Cは問題の土地の所有権を有効に取得できることとなる。

なお、民法第94条第2項では、第三者が保護されるためには第三者が善意であること(事情を知らないこと)を要件としており、第三者が無過失であることまでは要求していない(判例)。
しかし、民法第94条第2項が類推適用される場面では、第三者に善意かつ無過失であることを要求する場合もある。
(詳しくは民法第94条第2項の類推適用へ)

居室

居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」である(建築基準法2条4号)。

この定義に従えば、一般の住宅の場合、居室とは「居間」「寝室」「台所」である。

その反対に、「玄関」「便所」「浴室」「脱衣室」「洗面所」「押入れ」「納戸」「廊下」は居室ではない。

なお建築基準法では、居住の目的のための居室については、採光に関する基準(建築基準法第28条第1項)と換気に関する基準(建築基準法第28条第2項)をクリアすることを必要としている。

ただし、居室として使用する地下室については採光の基準が適用されず、その代わりに衛生上必要な防湿の措置等を行なうことが必要とされている(建築基準法第29条)。

居住制限区域

原子力発電所の事故によって被災して避難指示のもとにある区域のうち、年間積算線量が20ミリシーベルトを超える恐れがあり、被ばく線量を低減する観点から避難を継続することが求められる地域をいう。原子力災害対策特別措置法に基づき、原子力災害対策本部長(内閣総理大臣)の指示によって指定される。

この区域では、除染を計画的に実施するとともに、早期の復旧に不可欠な基盤施設の復旧を目指すとされている。また、避難指示によって、区域内への不要不急の立入りを控えるとともに、立ち入る場合には被ばくする放射線量をできるだけ低減するよう行動すべきとされている。

なお、この区域の不動産について価格調査等を行うに当たっては、原発事故等格差修正を適用するなどの注意が必要とされている。

居住用財産の買換え・交換特例

譲渡所得課税の特例の一つで、特定の居住用財産の買換えや交換に伴う譲渡所得に対する課税を繰り延べる制度をいう。

その対象となるのは、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、その年の翌年12月31日までに一定の要件を満たす居住用財産を取得して一定の期間内に居住した場合であり、譲渡資産の譲渡価額が新たに取得した買換資産の購入価額よりも少ない場合は譲渡所得に対する課税は行なわず、逆の場合にはその超える部分についてだけ課税を行なうとされている。交換のときも同様である。

また、買換えや交換を伴わなくても、平成16(2004)年1月1日から平成23(2011)年12月31日までの間に所有期間が5年超の居住用財産を譲渡したときの譲渡損失について、譲渡資産に係る住宅資金借入金の残高が譲渡価額を超える場合は、その超える額(オーバーローン)を限度に、譲渡した年の他の所得と損益通算を認めた上で、翌年以降3年間の繰越控除も認めるという制度(譲渡損失の繰越控除)が適用される。

なお、居住用財産の譲渡所得については、そのほぼすべての場合について、3,000万円を特別に控除して課税するという特例措置も講じられている。

切妻屋根

屋根の形式の一つで、棟からその両側に流れ落ちるかたちのもの。屋根は二面、建物の妻側上部が三角形となる。

切り土

傾斜のある土地を平らな土地にするために、地面を掘り取ること。

宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが2mを超える崖を生じるような切り土をする場合には、着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可を受けることが必要である(宅地造成等規制法第8条)。

銀行印(会社の~)

会社が銀行口座を開設する際に、銀行に届け出た印鑑のこと。
小切手や手形の振り出しにこの銀行印が必要である。

銀行印(個人の~)

個人が銀行口座を開設した際に、銀行に届け出た印鑑のこと。

金銭債権

金銭の支払いを受けることを目的とした債権をいう。

例えば、売掛金、貸金、不動産賃料、預金などはすべて金銭債権である。

金銭債権を流動化する手法(債権を早期に現金化する手法でもある)として、売掛債権、貸金債権、不動産賃料債権などを信託し、その受益権を金融商品として販売することが行なわれている。住宅ローン債権の流動化も、その一つである。

金銭債権は特約がない限り、貨幣価値の変動を顧慮する必要はなく(ただし一般的に利息の負担を伴う)、不可抗力による履行遅延が免責されないなどの特徴があるが、その特徴は金銭債権を裏付けにした金融商品にも反映されることとなる。

金銭消費貸借契約

借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸主に返済するという契約のことである。

住宅を購入するために、住宅ローンを金融機関から借り入れる場合には、購入者は購入する住宅に抵当権を設定し、抵当として金融機関に差し入れるのが一般的である。
この場合には、金銭消費貸借契約と抵当権設定契約をまとめて一つの契約書に盛り込むことが多く、こうした契約は「金銭消費貸借抵当権設定契約」のように呼ばれる。

金銭消費貸借抵当権設定契約には次の契約条項が記載されるのが通例である。

1.借入金額・利率・返済期日・遅延損害金
2.返済の延滞や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置
3.不動産に対する抵当権設定
4.不動産の滅失等の場合における追加担保の差し入れ
5.不動産の売却・賃貸借等の制限
6.火災保険への加入
7.保証人または保証会社による保証

金属板葺き

金属板で屋根を覆うこと。

金属板には、亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミなどが使用されるが、最近では、銅、ステンレス、チタンなども用いられる。一般住宅では鋼板、アルミが多く使用されている。

金属板葺きには、軽量かつ安価であること、複雑な屋根でも加工しやすいことなどの長所がある。

金属板葺きの工法としては、一文字葺き、瓦棒葺き、横葺きなどがあり、いずれも板同士の継ぎ目を折り曲げて加工し、下地に釘などで止めるものである。
この他に、継ぎ目を溶接する工法が用いられる場合もある。

金属屋根

亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミ、銅、ステンレス、チタンなどの金属板で葺(ふ)いた屋根のこと。

禁治産者

常に心神喪失の状態にあり、禁治産の宣告を受けた者のこと(旧民法第7条)。

平成12年に民法が改正・施行されたため、この禁治産者制度は成年被後見人制度へと移行した(詳しくは「成年被後見人」へ)。

金融商品取引法

有価証券をはじめとする広範な金融商品の取引等について包括的なルールを定めた法律で、証券取引法を全面的に改正するなどにより、平成19(2007)年9月に施行された。

この法律の目的は、金融商品に関する公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成等を確保することであり、そのために、

1.企業内容等の開示制度、2.金融商品取引業者等に対する業務規制、3.金融取引所の開設・運営についての規制

などを規定している。

その特徴は、

1.幅広い金融商品の取引業務を投資サービスとして捉え、そのような行為に対して横断的にルールを適用すること、2.投資家の保護と投資市場の自由な発達との均衡を図るため、プロの投資家への法の適用の特例を定めるなど、制度的な工夫がなされていること、3.公正な価格形成などの市場機能に着目して規制に枠組みを構成していること

である。

この法律は、不動産を証券化した商品の発行や取引についてだけでなく、不動産の流動化によって生み出されたすべての金融商品の取引等に対しても適用される。ただし、不動産特定共同事業法の対象となる商品については同法の規定が適用されるため、銀行法等が適用される預金等とともに、金融商品取引法の適用対象から除外されている。

近隣商業地域

都市計画法(9条)で「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60%または80%である。
また容積率の限度は100%から500%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3.店舗(面積の制限なし)
4.事務所(面積の制限なし)
5.危険や環境悪化の恐れが少ない作業場面積が150平方メートル以下の工場

6.ホテル・旅館(面積の制限なし)
7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(面積の制限なし)、客席が200平方メートル未満のミニシアター

8.自動車教習所(面積の制限なし)
9.倉庫業の倉庫

(建築できないもの)
1.上記に挙げたもの以外の工場
2.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設

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