用語集「か」|用語集「か」なら宮城県仙台市のホットハウス

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カーテンウォール

高層ビルや高層マンションにおいて、建築物自身の軽量化を実現し、地震の際にガラスが飛散することを防止するために開発された非常に軽量な外壁のこと。
通常の高層建築では鉄骨鉄筋コンクリート構造を採用し、外壁が荷重を支え、かつ地震力や風圧力に対抗する役割を有しているが、高層化が進むと、外壁自体の重さが課題となった。また高層建築で柔構造(地震の揺れに抵抗せずにしなって地震力を吸収するような建築構造)が採用されると、地震の際に壁面の変形によりガラスが飛散することが問題となった。
こうした問題を解消するために、建築物の主要構造を柱と梁とし、外壁は構造体に張り架けただけのものとし、かつ外壁をウロコ状に配置して建物のしなりによる歪みの影響をごく小さくするという工法が開発された。
この工法による外壁のことをカーテンウォールと呼ぶ。またカーテンウォールを採用すると、外壁施工の際に建物外部に足場を組む必要がないため、施工しやすいという長所もある。
わが国では初期の代表例としては、霞ヶ関三井ビルのアルミカーテンウォールが挙げられる。
その後、さらに改良を加えたハニカムアルミパネルや、ガラスカーテンウォール、チタンパネル、セラミックパネル、PCカーテンウォール(=プレキャストコンクリートカーテンウォール)などのさまざまな製品が登場している。

カーテンレールボックス

一般にはカーテンボックスという。
カーテンをスムーズに開閉するためのレールやカーテンを吊すフックをカバーするための箱状のもの。天井に埋め込んだり、窓枠上部に取り付けたりする。

カーボンニュートラル

人間活動において、二酸化炭素の排出と吸収が相殺されてゼロであることをいう。
例えば、植物のからだは空気中の二酸化炭素が固定化されたものだから、その燃焼(バイオマス燃料の利用)によって二酸化炭素が排出されてもカーボンニュートラルである。また、人間活動に伴う二酸化炭素の排出量を、自然エネルギーを導入して相殺することもカーボンニュートラルであると考えられる。
アメリカのグリーン・ニューディールにおいては、建物のカーボンニュートラル化が目標の一つとされている。

買い換え特約

不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用に充てることを「買い換え」という。
こうした買い換えでは、別の不動産の売却が不調に終わったときには、当該不動産の購入ができなくなるケースが多い。
そのため実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいる。
「買い換え特約」は、買主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるので、「買い換え特約」では次の事項を明記しておくのが望ましい。

1.買主に解除権が発生するための具体的な条件(どのような物件がいくらで、いつまでに売却できないときに買主に解除権が発生するのか)
2.買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容(売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か)
3.買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容(買主に損害賠償義務が存在しないこと等

街区

市街地を構成する単位で、街路などによって区画され共通の空間特性を帯びる一団の区域をいう。都市計画、景観計画、市街地再開発計画などにおいて空間の特性等を把握する上での基本単位とされることが多い。
不動産評価や不動産開発においても、個別の土地や建物だけでなく、周辺の空間特性、社会的環境などを十分に把握・評価することが重要であるが、街区はその際の基本的な単位となる。
なお、住居表示において街区方式を採用する場合には、街区は「市町村内の町又は字の名称並びに当該町又は字の区域を道路、鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画した場合におけるその区画された地域」(住居表示に関する法律)と定義され、たとえば用語集町A丁目B番C号とするときのB番が街区符号である。また、街区符号で示されたほとんどの区域については、その位置座標がデータベース(街区レベル位置参照情報)で提供され、GISで空間的な分析ができるようになっている。ただし、街区符号で示された区域と現実の街区とが一致するとは限らない。

開口部

壁・床・屋根に設けられた開口部分のこと。窓、出入口、天窓などを指す。

介護保険

介護サービスを提供する保健制度をいう。
平成12(2000)年4月に公的な制度として導入された。
介護保険への加入は強制的であり、満40歳以上の者が被保険者となる。介護サービスを受けるには、

1.介護を要する状態であることの保険者(市町村等)による認定(要介護認定)
2.要支援・要介護の程度に応じた、ケア・マネージャーによる介護サービスのコーディネート(ケアプランの作成)
3.介護施設(介護サービス事業者)によるサービスの提供

という手順を踏まなければならない。また、介護サービスに要する費用の1割は自己負担となる(施設利用に伴う食費・居住費は別途負担)。
自己負担以外の介護保険制度を運営するための費用は、政府と被保険者が折半で負担する。被保険者が負担する保険料は、地域、所得等によって異なる他、財政の均衡を保つべく3年ごとに見直される。
提供される介護サービスの内容は、大きく介護給付と予防給付に分かれ、次のようなサービスで構成されている。

1)介護給付
・施設サービス(特別養護老人ホーム、介護老人保健施設など)
・居宅サービス(訪問介護、訪問看護、短期入所サービスなど)
・地域密着型サービス(小規模多機能型居宅介護、認知症対応型共同生活介護など)
2)予防給付
・介護予防サービス(介護予防通所介護、介護予防通所リハビリなど)
・地域密着型介護予防サービス

介護療養型医療施設(=療養型)

療養型は、長期の療養を必要とする要介護者に対して医療リハビリを行なう施設で、従来の老人病院と同じ機能を担っている。なお、2017年度末での廃止が決定済み。
平均要介護度は4.36と、介護保険3施設の中で最も高く、平均在所期間も約1年2ヵ月と長い。
居室の定員は4人以下で、1人当たりの床面積は6.4平方メートル以上。
公的機関の他に医療法人が設置・運営しており、月額費用は平均約9万円で、諸雑費を加えて13万円ほど徴収している施設もある。

介護老人福祉施設(特別養護老人ホーム=特養)

要介護高齢者を受け入れる生活施設。地方自治体や社会福祉法人などが設置・運営している。なお、定員30人以上のものは「介護老人福祉施設」となる。
入居者の平均要介護度は3.83と年々高まっており、要介護度の高い高齢者から優先して入居させているのが実情。平均在所期間は約4年と長い。
居室の定員は4人以下(2012年4月1日に「4人以下」を「1人」に変更する省令が施行される予定)で、1人当たりの床面積は10.65平方メートル以上と定められている。
最近では個室も増えてきているが、カーテンで仕切られた多床室タイプが全体の8割を占める。
月額費用の平均は5万5,000円程度で、所得の低い人には補助もあり、食費も含めて月額1万円程度で済む人もいる。

介護老人保健施設(=老健)

医療的な介護やリハビリを必要としている人に対して、日常生活の世話をして自宅への復帰を目指す施設で、公的機関のほかに民間事業者も設置・運営しており、開設には都道府県知事の許可が必要。
入居者の平均要介護度は3.29と特養よりも低いが、最近では特養の入所待機者も増えており、平均在所期間は約9ヵ月。
居室の定員は特養と同じ4人以下で、1人当たりの床面積は8平方メートル以上と特養より狭く、月額費用は平均8万円と高めとなっている。

会社型投資信託

投資信託のうち、投資家が特定の法人を設立して投資を行なう方法をいう。
不動産投資信託の大部分は、会社型投資信託である。
従来、投資信託は、投資家が資金を信託したうえで運用する方法(契約型)しか認められていなかったが、平成10(1998)年の法改正によって、会社型投資信託も実施可能となった。さらに、平成12(2000)年には投資信託の対象が大幅に拡大されて不動産投資も認められるようになった結果、不動産投資信託が実現したのである。
なお、会社型投資信託を担う法人を投資法人、その構成員(投資家)を投資主、投資主に与えられる権利を投資口という。

解除条件

契約等の法律行為の効果が、将来不確定な事実が発生することによって消滅する場合の、当該不確定な事実をいう。
例えば、マンション購入契約の際に、物件が完成するまでの間に転勤になったら契約を失効させるという条項を入れた場合、転勤になることは解除条件である。そのような契約を解除条件付契約という。
その反対に、法律行為の効果の発生が、将来の不確定な事実にかかっている場合には、その事実を「停止条件」という。解除条件は、法律効果が発生した後にそれを消滅させる条件、停止条件は法律効果を発生させる条件、というように対比して考えればわかりやすい。

改善命令(宅地造成等規制区域における〜)

宅地造成等規制区域の中の宅地において、崖崩れや土砂の流出を防止するために必要な擁壁や排水施設の設置が不完全である場合には、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)は必要な改善工事を行なうことを命令することができる。これを改善命令という(宅地造成等規制法第16条)。

階高

ある階の水平基準面から直上階の水平基準面までの高さのこと。

改築

建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。
建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)。

海中公園地区

国立公園または国定公園の中の海面・海中で指定される地区(自然公園法第18 条の2)。
海中公園地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅 地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲、物の係留、広告物の掲出について、環境大臣または都道府県知事の許可が必要である。

海中特別地区

自然環境保全地域の中の海面・海中で指定される地区(自然環境保全法第27条)。
海中特別地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲物の係留について、環境大臣の許可が必要である。

買主の地位の譲渡

売買契約における買主の地位をさらに別の者に売り渡すことをいう。
契約上の地位を譲渡する旨の契約を締結することにより実現する。中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとされる。
買主の地位の譲渡を利用した実際の契約は、次の2つの契約からなる。

1.売買契約(A→B)
2.買主の地位を譲渡する契約(B→C)

この結果、所有権はAから直接にCに移転する(BC間の契約は売買契約に従属するため、CはAB間の契約内容を知ることができる)。

開発型証券化

将来、建設を予定している建物などを対象に行なう不動産の証券化をいう。完成後の建物から得られるであろう収益を裏付けにして証券を発行するもので、既存の建物の証券化に比べて不確定要素が多い。
事業者は、不動産開発事業のリスクを投資家に分散できる一方、投資家はハイリスク・ハイリターンの金融商品を購入できる。

開発許可

都市計画法第29条の規定により、宅地造成等を行なう際に必要とされる許可のこと。

1.趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、開発許可の制度を設けている。一定規模以上の開発を行なうためには、知事(指定都市等では市長)より開発許可を取得する必要がある。
2.開発許可の概要
1)許可の対象は「開発行為」である。
2)開発行為を行なおうとする者は、開発行為に着手する前に知事(指定都市等では市長)の許可を受ける必要がある(都市計画法第29条)。
3)一定の開発行為については、開発許可を受ける必要がない。
4)知事等が開発許可を与えるか否かを審査する基準には、全国どこでも適用される全般的許可基準と、市街化調整区域内の基準がある(都市計画法第33条、第34条)。
3.開発行為
開発許可の対象は「開発行為」である。開発行為とは「建築物の建築または特定工作物の建設のために土地の区画形質を変更すること」である(詳しくは「特定工作物」「土地の区画形質の変更」を参照)。また、そもそも開発行為の定義に該当しない行為は、開発許可を受けなくてよい。例えば1ha未満のテニスコートの建設のため土地造成をすることは開発行為に該当しないので、開発許可を受けなくてよい。
4.開発許可を受ける必要がない開発行為
すべての開発行為について開発許可が要求されるのではなく、次のような一定の開発行為は開発許可を受けないで行なうことができる。
1)一定の面積に達しない開発行為は開発許可が不要(都市計画法第29条第1項第1号、施行令第19条)。「一定の面積に達しない開発行為」とは、東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯などで行なう500平方メートル未満の開発行為、市街化区域で行なう1,000平方メートル未満の開発行為、区域区分が定められていない都市計画区域で行なう3,000平方メートル未満の開発行為、準都市計画区域で行なう3,000平方メートル未満の開発行為を指す(施行令第19条)。ただしこれらの面積は都道府県・指定都市等の規則で「300平方メートル未満」にまで引き下げることができる。
2)市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域における、農林漁業者の住宅を建築するための開発行為や農林漁業用の建築物を建築するための開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第2号、施行令第20条)。農林漁業用の建築物については施行令第21条に列記されており、具体的には、農林漁業の生産施設、集荷施設、生産資材の貯蔵保管施設、建築面積が90平方メートル以内の施設である。
3)公益施設のための開発行為には許可が不要(第29条第1項第3号、施行令第21条)。公益施設とは、駅舎、社会福祉施設、医療施設、小学校、中学校、高校、公民館、変電所、郵便局、図書館、墓地、火葬場、と畜場、し尿処理施設、ごみ処理施設、卸売市場などを指す。
4)国・都道府県・一定の市町村が行なう開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第4号)。
5)都市計画事業の施行として行なう開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第5号)。
6)市街地再開発事業の施行、住宅街区整備事業の施行、土地区画整理事業の施行として行なう開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第6号、第7号、第8号)。
7)非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為に該当する開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第10号、第11号)。ちなみに通常の管理行為・軽易な行為については、施行令第22条に列記されている。
具体的には、仮設建築物の建築、土木事業などに一時的に使用するための第一種特定工作物の建設、 車庫・物置その他附属建築物の建築、 建築物の増築で増築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの、建築物の改築で用途の変更を伴わないもの、建築物の改築で改築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のものなどである。特に施行令第22条第6号では、主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売加工修理等の業務を営む店舗・事業場などの新築であって、その延べ面積が50平方メートル以内で、これらの業務の用に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の50%以上で、当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行なう開発行為(開発規模が100平方メートル以内に限る)は、開発許可を不要としていることに注意したい。 5.開発許可の基準
知事(指定都市等では市長)が開発行為に対して開発許可を与える際には、一定の審査基準が設けられている。この基準には、全国どこでも適用される技術的な基準(都市計画法第33条)と、市街化調整区域内においてのみ適用される基準(都市計画法第34条)の2種類がある。特に市街化調整区域では両方の基準を満たして初めて開発許可を取得できることに注意したい。
(開発許可の基準の内容は「開発許可の基準(全般的許可基準)」「開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)」参照)
6.都市計画区域外・準都市計画区域外における開発行為
都市計画区域および準都市計画区域の外において開発行為を行なう場合についても、上記2.〜5.と同一の開発許可制度が施行されている(都市計画法第29条第2項)。 (ただし上記4.の開発許可を受ける必要がない開発行為については若干の差異がある。まず、開発許可を受ける必要がない開発行為の面積(上記4.の1)に相当)は1万平方メートル未満であり、規則によりこの面積を引き下げることができない。また市街地再開発事業・住宅街区整備事業・土地区画整理事業は都市計画区域外においては施行されないので、上記4.の6)は除外されている)

開発許可が不要な開発行為(市街化区域等における〜)

市街化区域等においては次の1.から4.の面積規模の開発行為を行なう際には開発許可を取得することが必要されている。
従って、次の1.から4.より小さな面積の開発行為については、開発許可を受けないで開発行為を行なうことができる。

1.市街化区域における1,000平方メートル以上の開発行為(注1、2参照)
2.非線引き区域における3,000平方メートル以上の開発行為(注2参照)
3.準都市計画区域における3,000平方メートル以上の開発行為
4.都市計画区域および準都市計画区域の外における1ha以上の開発行為
注1:三大都市圏の一定区域(都の特別区、首都圏の既成市街地と近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域と近郊整備区域、中部圏の都市整備区域)では、開発許可が必要な開発行為の最低面積は500平方メートルとされている。
注2:知事・指定都市等の市長は、都道府県や市の規則により、開発許可が必要な開発行為の最低面積を300平方メートルにまで引き下げることができる。

以上のように都市計画法において規定されているので、例えば三大都市圏で分譲マンションの建設をする場合には、多くの場合、開発許可が必要とされるということができるだろう。
また、次の2つの開発行為についてはその面積の大小にかかわらず、開発許可を受けることが不要とされている。

1)市街化区域以外において、農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物(畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど)を建築するための開発行為
2)鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校(大学、専修学校および各種学校を除く)、公民館等の公益上必要な建築物の建築のための開発行為

特に、上記2)については市街化区域も含めたすべての地域において開発許可が不要である。

開発許可が不要な開発行為(市街化調整区域における〜)

市街化調整区域では、開発行為の規模がどんなに小さくとも、開発行為を行なう前に知事や指定都市等の市長の許可を原則として取得しなければならないとされている。
市街化調整区域は、原則的に市街化を抑制する区域であるので、このように規模の小さな開発行為についても開発許可の取得を義務付けているのである。
ただし例外として、次のような開発行為については、開発許可を受ける必要がないものとされている。

1.農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物(畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど)を建築するための開発行為
2.市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗等(延べ床面積が50平方メートル以下)を新築する目的で、その市街化調整区域内に居住している者が自らその業務を営むために行なう100平方メートル以下の開発行為(都市計画法施行令第22条第6号)
3.鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校(大学、専修学校および各種学校を除く)、公民館等、公益上必要な建築物の建築のために行なう開発行為など

なお、上記1.と3.についてはその面積の大小にかかわらず開発許可が不要である。

開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)

市街化調整区域で建築物の建築または第1種特定工作物の建設を目的とする開発行為を行なう場合に適用される開発許可の基準のこと。

1.趣旨
都市計画法第29条では、開発行為(建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと)を行なうためには、原則として知事(または市長)の開発許可を受ける必要があると定めている。
この開発許可を与えるか否かの基準は、都市計画法第33条と第34条に法定されている。
都市計画法第33条の基準は、全国のすべての地域に適用される基準であり、「全般的許可基準」または「技術的基準」と呼ばれている(詳しくは開発許可の基準(全般的許可基準)へ)。

これに対して、都市計画法第34条の基準は、市街化調整区域内でのみ適用される基準である。この基準は「市街化調整区域内で」「建築物の建築または第1種特定工作物(詳しくは特定工作物へ)の建設」のための開発行為を行なう場合にのみ適用されるものである。この基準は市街化調整区域における市街化を極力抑制するために非常に厳しい許可基準となっている。
2.市街化調整区域内の基準(第34条の基準)の内容
次の1)から8)までに該当する開発行為は許可される。
1)日常生活のため必要な物品の販売等
開発行為を行なう区域(開発区域)の周辺地域の居住者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場などのための開発行為(第34条第1号) 。
2)農林漁業用の建築物
農林漁業の用に供する建築物(注)。市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・加工のため必要な建築物・第1種特定工作物(第4号)。
3)鉱物資源・観光資源の利用など
市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要なもの(第2号)。温度・湿度・空気等について特別の条件を必要として、市街化区域内での建築・建設が困難なもの(第3号)。
市街化調整区域内の工場施設と密接な関連を有する事業用の建築物・第一種特定工作物(第6号)。危険物の貯蔵または処理に供する建築物・第一種特定工作物で、市街化区域内で建築建設することが不適当なもの(第7号)。
4)市街化区域内での建築建設が困難不適当なもの
上記1)から3)に列記したもの以外で、市街化区域内の建築建設が困難不適当なものとして都市計画法施行令第29条の5に定めるもの。具体的には、道路管理施設、休憩所、ガソリンスタンドなど(第8号)。
5)条例で認められたもの
周辺における市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内では困難・著しく不適当として、条例で区域・用途を限り定められたもの(第8号の4)。
自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物(市街化区域内を含む)が連たんしている(建ち並んでいる)地域であって、条例で指定する区域内で、当該条例に即したしたもの(第8号の3) 。
6)既存宅地
市街化調整区域が都市計画で定められた際に、自己居住用の住宅、自己業務用の建築物・第一種特定工作物を建築建設する目的で土地を所有していたもの(または土地を利用する権利を有していた者)で、市街化調整区域の決定から6ヵ月以内にその旨を知事に届け出た者が、市街化調整区域の決定から5年以内に行なう開発行為(いわゆる既存宅地の特例)(第9号)。
7)地区計画などの区域
地区計画または集落地区計画の区域であって、地区整備計画・集落地区整備計画が定められているとき、その計画に即して行なわれる開発行為(第8号の2)。
8)開発審査会の議決を得たもの
20ha以上の大規模な開発行為で、当該都市計画区域の計画的市街化に支障がないものとして、開発審査会の議決を得たもの(ただし面積は都道府県の規則で、5ha以上20ha未満で別途定めることが可能)(第10号イ)。
周辺における市街化を促進する恐れがなく、かつ市街化区域内で行なうことが困難・著しく不適当であるとして、開発審査会の議決を得たもの(第10号ロ)。ちなみに、これに該当するものとしては、農家の分家住宅(農業者以外の分家の住宅)、市街化調整区域内の企業のための社宅などが考えられる。

開発許可の基準(全般的許可基準)

都市計画法における開発許可に関して、どの地域でも適用される技術的な基準のこと。

1.趣旨
都市計画法第29条では、開発行為(建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと)を行なうためには、原則として知事(または市長)の開発許可を受ける必要があると定めている。
この開発許可を与えるか否かの基準は、都市計画法第33条と第34条に法定されている。
都市計画法第33条の基準は、全国のすべての地域に適用される基準であり、「全般的許可基準」または「技術的基準」と呼ばれている。
都市計画法第34条の基準は、市街化調整区域内でのみ適用される基準である。

2.全般的許可基準の内容
「全般的許可基準」は都市計画法第33条に列記されているが、具体的には次の通り。

1)予定建築物の用途が用途地域などに即していること
予定される建築物等の用途が、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域などに適合していること(都市計画法第33条第1項第1号)。また地区計画が定められていて、地区整備計画が定められているとき(または施設の配置・規模が規定された再開発促進区があるとき)は、予定建築物等の用途などが地区計画等に即していること(第5号)。
2)公共施設等との用途の配分
公共施設、公益的施設(学校など)、予定建築物の用途の配分が適正であること(都市計画法第33条第1項第6号)。
3)排水施設、地盤の軟弱な土地等における安全措置
排水路その他の排水施設が、下水を有効に排出し、溢水等の被害が生じないように設計されていること(第3号)。 地盤の軟弱な土地、がけ崩れや出水の恐れが多い土地などであるときは、地盤の改良、擁壁の設置などの安全上必要な措置が講じられていること(第7号)。
4)権利者の同意
開発行為を行なう区域(開発区域)内の土地または建築物等につき、工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること(第14号)。
5)樹木の保全等、緑地帯等、輸送の便
1ha以上の開発行為では、植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全等の措置を講じる(第9号)。1ha以上の開発行為では騒音、振動等による環境の悪化の防止上必要な緑地帯その他の緩衝帯を配置する(第10号)。また40ha以上の開発行為では、当該開発行為が道路、鉄道等による輸送の便等から見て支障がないこと(第11号)。
6)公共空地、道路の接続
道路、公園、広場その他の公共空地(消防用貯水施設含む)が環境保全上等で支障がない規模構造で配置されること。開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続すること(第2号)。この基準は、自己居住用の住宅には適用されない。
7)給水施設
水道その他の給水施設が、想定される需要に支障を来さないこと(第4号)。この基準は自己居住用の住宅には適用されない。
8)災害危険区域等を含まないこと
「災害危険区域」「地すべり防止区域」「土砂災害特別警戒区域」などの土地を含まないこと(ただし支障がない時は含んでよい)(第8号)。この基準は、自己居住用の住宅と、自己業務用の建築物・工作物には適用されない。
9)資力信用、工事完成能力
開発許可の申請者に当該開発行為を行なうために必要な資力および信用があること(第12号)。工事施行者に当該開発行為に関する工事を完成するために必要な能力があること(第13号)。この基準は、自己居住用の住宅と、一定規模以下の自己業務用の建築物・工作物には適用されない。

開発計画

狭義には開発許可の申請に当たって必要となる計画を、広義には不動産開発事業の計画をいう。
不動産開発事業を行なおうとする場合には、都市計画法による開発許可を得なければならない。その申請に当たっては、

1.開発区域の位置、区域および規模、2.予定される建築物または特定工作物の用途、3.開発行為に関する設計、4.工事施行者、5.設計の方針、土地利用や公共施設の整備計画、資金計画等を明確にした申請図書

が必要であるが、これらを示す図書が開発計画である。この計画によって、都市計画への適合、宅地造成の安全性、環境の保全、公共公益施設との調和などが判断される。
広い意味では、不動産開発事業の計画も開発計画である。その内容は、

1.市場調査などによる需要予測、2.開発予定地の自然的、社会的な条件の調査とその明確化、3.事業手法の確定、4.用地買収および工事の計画、5.資金計画、6.開発地の利便や魅力の向上策、7.価格設定および販売計画

など多岐にわたる。開発許可申請の際に必要な要素に加えて、事業の採算を確保するための計画が重要となる。このような計画は、開発事業のスケジュール、コスト、リスク、宅地や建物の品質を管理する基礎となる。

開発行為

都市計画法上の開発許可の対象となる行為のこと。

1.趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、宅地開発に対しては知事(または市長)の許可が必要であると定めており、これを開発許可という(都市計画法第29条)。この開発許可の対象となる行為が「開発行為」である。
2.定義
開発行為とは、正確には「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」と定義されている(都市計画法第4条第12項)。
ここで「特定工作物」と「土地の区画形質の変更」の意味については、おおよそ次のように定義されている。
1)特定工作物
コンクリートプラント、ゴルフコース、1ha以上のテニスコートなどのこと(詳しくは特定工作物へ)。
2)土地の区画形質の変更
宅地造成、道路の新設などを伴う土地区画の変更、農地から宅地への変更などのこと(詳しくは土地の区画形質の変更へ)。

2.の定義に該当しない行為は、開発行為ではないので、開発許可を必要としない。例えば、1ha未満のテニスコートの建設のための宅地造成は、開発行為に該当しない。また建築物を建築する目的で、登記簿上で土地を合筆することは「土地の区画形質の変更」ではないので、開発行為に該当しない。

開発整備促進区

都市計画で定める地区計画の一つで、大規模集客施設の立地を可能とする地区をいう。
大規模集客施設(店舗、映画館、アミューズメント施設、展示場等で床面積が1万平方メートル超のもの、法律上は「特定大規模建築物」という)は、原則として、用途地域が近隣商業地域、商業地域、準工業地域に指定されている土地に限って立地できる。しかし、開発整備促進区に指定することによって、それ以外の用途地域(ただし、第二種住居地域、準住居地域、工業地域に限る)においても立地が認められる。また、非線引き都市計画区域の白地地域に開発整備促進区を指定することもできる。
開発整備促進区に指定されるためには、その土地が前記の用途地域等であることの他、現に土地の利用状況が著しく変化しつつあるかそれが見込まれること、その区域内において大規模集客施設の整備による商業等の利便の増進を図ることによって都市機能の増進に貢献することとなること、などの要件を満たさなければならない。
なお、地区計画には、当該区域の整備、開発および保全に関する方針や地区整備計画などが定められる。

外壁の後退距離

第一種・第二種低層住居専用地域では、道路や隣地との境界線から一定の距離だけ、外壁を後退させなければならない場合がある。これを「外壁の後退距離」という。
この「外壁の後退距離」は都市計画によって規定される制限である。逆にいえば、都市計画に定めがないならば、第一種・第二種低層住居専用地域であっても、外壁を後退させなくてよいということである。
都市計画で「外壁の後退距離」が定められると、建築物同士の間に一定の空間が常に確保されるようになり、日照・通風・防火などの面で良好な環境が形成される。
都市計画で「外壁の後退距離」が定められる場合、その距離は1mまたは1.5mが限度である(建築基準法54条2項)。

買戻

債務者(または物上保証人)の所有する不動産を、債務者(または物上保証人)が債権者に譲渡し、債務を全額弁済すると同時に債務者(または物上保証人)が債権者からその不動産を買い戻すという制度である。
民法では売買の特約としてこの買戻を規定しているが、実際上は不動産を担保に入れて金銭を得るための手段である(民法第579条)。この買戻を登記する場合には、最初の売買における所有権移転登記に、買戻特約の附記登記を行なう。
この民法上の買戻には次のような条件を満たすことが必要とされている。

1.売買契約と同時に買戻の特約をすること
2.買主(つまり債権者)が不動産を占有するので、その不動産の使用収益による利益を買主が取得する反面、買主(債権者)は売主(債務者)から利息を取ることはできないこと
3.買戻の代金は、当初の売買代金と同額であること

このように民法上の買戻は厳格な要件が定められているため、実際にはこれよりも要件が緩やかな再売買の予約が利用されることが多い。

買戻特約

私法上の概念で、「売主が代金額および契約の費用を買主に返還することによって売買契約を解除し、目的物を取り戻すことができる」とする特約をいう。
所有権移転登記と同時に買戻特約を登記しないと、第三者に対抗できない。また、売主が買戻権を行使できる期間は最長10年である。
新住宅市街地開発事業等による宅地分譲において建築義務、転売規制などを担保するため、あるいは、債務弁済による買戻特約を付けて不動産を譲渡して担保機能を確保する(売渡担保)ために利用される。

解約

法律行為の一つで、意思表示により契約関係を消滅させることをいう。
意思表示の時点から将来に向けて契約消滅の効果が生じる。
例えば借地借家法では、定期建物賃貸借に関して、「やむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する」と規定している。
これに対して、契約の解除は、過去に遡って契約関係を消滅させることであるとされ、例えばクーリングオフによる契約の消滅は、解約ではなく解除による効果である。もっとも、解約と解除が混同されることも多い。

解約手付

手付の一種で、手付の放棄(または手付の倍額の償還)によって、任意に契約を解除することができるという手付のこと(民法第557条第1項)。
通常、契約を解除するためには、解除の理由が必要である。 具体的には、「法律上の解除原因の発生(債務不履行、売主の担保責任)」か、または「契約成立後に当事者が解除に合意したこと(合意解除)」のどちらかが必要である。
しかし日本では、手付を交付することにより、契約を解除する権利を当事者が保持し続けるという手法を用いることが非常に多い。
これは、売買契約成立時に買主が売主に手付を交付し、買いは手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいというものである(これを「手付流し」という)。
また売主も、手付の倍額を買主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい(これは「手付倍返し」という)。このように、手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。
また判例(昭和24年10月4日最高裁判決)によると、「契約において特に定めがない場合には、手付は解約手付であると推定する」こととなっている。つまり契約上、単に「手付」とされた場合には、反証がない限り、解約手付として扱われる判例が確立している。
宅地建物取引業法ではこの判例よりさらに進んで、売主が宅地建物取引業者である売買契約では、契約内容の如何にかかわらず、手付は必ず「解約手付」の性質を与えられると規定している(宅地建物取引業法第39条第2項)。これを解約手付性の付与という。
なお、手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能ではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からは、このような契約解除ができなくなるとされている(詳しくは履行の着手へ)。

替地

公共事業の用地買収などの際に、金銭に替えて譲渡される土地のことで、代替地ともいう。
公共用地の買収の対価(補償金といわれる)は金銭で支払うのが原則であるが、土地所有者の要求により、その要求が相当であるときには替地を提供することがある。替地は、買収する土地と地目、地積などが照応している必要がある。
土地市場が十分に発達していれば金銭による補償で問題は生じないと考えられるが、ダム事業のように大規模に生活の拠点が失われる場合や、公共事業による土地価格の上昇が期待されるようなときには、生活の安定や事業用地を提供することに伴う不公平感の是正のため、替地が要求されることがある。
そして、替地は土地収用の対象とはならず任意交渉で取得しなければならないため、不動産会社がその取得に協力する場合もある。

価格査定

不動産の売却を媒介する場合に、依頼者に助言するなどのため取引価額を算出する行為をいう。
この場合にその根拠を示すことが必要で、標準的な手法によって取引事例を比較検討し、客観的で実際的な成約見込額を算出しなければならないとされている。一般的には、価格査定のためのマニュアルを用いることが多い。
一方、不動産鑑定も価格の査定を伴うが、不動産取引の媒介に当たっての価格査定とは違って経済的価値を判定するものであり、算出する価額の性質に違いがあることに注意しなければならない。また、不動産鑑定は、価格査定と比べてより専門的、精密な方法で実施される。

格付け機関

金融債務の履行能力を評価することを業務とする組織体をいう。
金融債務には、事業会社が発行する債券、国債や地方債、銀行・保険会社等が負う債務などがあるが、格付け機関は、それらが約定どおり支払われるかどうかの蓋然性を評価し、指標化して公表する。その公表される指標が「格付け」である。
債務支払いの蓋然性は、支払い能力や支払い意思、社会経済環境、債務不履行の際に予測される損失など、さまざまなリスク要素によって左右されるため、それらの評価手法や総合化の方法もさまざまである。従って、格付け機関の示す格付けは主観的なものとならざるを得ないし、格付けの結果も格付け機関ごとに異なるのは当然である。
格付け機関の大部分は、通常の会社形態で運営されており、金融商品取引法に基づいて開示制度等において利用される格付け機関として金融庁が指定している組織体(指定格付機関)は、(株)格付投資情報センター、(株)日本格付研究所、ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク、スタンダード・アンド・プアーズ・レーティングズ・サービシズ、フィッチレーティングスリミテッドの5社である(平成20(2008)年1月現在)。
なお、格付け機関が示す格付記号としては、信用リスクが低い順に、Aaa、Aa、A、Baa、Ba等(ムーディーズの場合)、または、AAA、AA、A、BBB、BB等(他の4社の場合)が用いられているが、これらの指標は相対的なものであり、また、その意味は必ずしも各社共通ではない。

確定申告

確定申告とは、所得を申告するために、税務署に備え付けられている「確定申告書」という書面に必要事項を記入して、住所地の税務署に提出することを指す。
一般の勤労者の場合は、毎月の給料と賞与から所得税が自動的に源泉徴収され、さらに年末調整によって所得税の納税が完了する。
従って通常は、一般の勤労者は所得税の納税について確定申告を自ら行なう必要はない。
しかし、住宅ローン控除を1年目に受ける場合、給与を2ヵ所以上から受けている場合、医療費控除を受ける場合などには、勤労者が自ら住所地の税務署に出向いて、確定申告を行なう必要がある。

確定日付

私文書がその日に存在していたことを証明する、当該日付をいう。
法律の効果として文書の作成日付が重要となることがあり、その必要に応えるために日付を確定し証明するのである。内容証明郵便や公正証書(公証人が私書証書に日付のある印章を押捺したもの)は、確定日付のある文書(証書)である。
例えば、指名債権の譲渡の通知または承諾は確定日付のある証書をもってしなければ、債務者以外の第三者に対抗できないとされている。そのほか、契約や覚書に関して確定日付により紛争の発生を防止することができる。

確認済証(建築確認制度における〜)

建築計画が建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類をいう。
確認は建築工事に着手する前に受けなければならず、確認済証は確認した建築主事が交付する。
宅地建物取引業務においては、工事完了前の建物の売買等について、確認済証の交付を受けた後等でなければその広告をしてはならないとされている。 なお、建築工事完成後には、建築物が建築基準関係規定に適合しているかどうかの検査を受けなければならず、検査により適合が認められたときに交付される書類が「検査済証」である。

隠れたる瑕疵

「瑕疵」とは「きず」「不具合」「欠陥」という意味である。
「隠れたる瑕疵」とは、特定物(新築住宅・中古住宅・土地など)の売買契約を締結した時点において、買主が知らなかった瑕疵であり、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことである。
例えば中古住宅の売買において、屋根の一部に欠陥があったため、引渡し後に雨漏りが発生したとする。
この場合、屋根の欠陥が「瑕疵」に該当する。
そして買主が売買契約当時にこの欠陥があることを知らず、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかったであろう場合には、この欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当するといえる。
民法(第570条)では、特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うものと規定している。
このため、隠れたる瑕疵があるとき、買主は売主に対して原則的に、損害賠償などの請求をすることができる(民法第570条)。

がけ地

傾斜が急なため通常の用途に供することができない土地をいい、一般に傾斜度が30度以上のものを指すが、厳密な定義はない。
不動産鑑定や資産課税において土地を評価する場合には、対象となる土地に占めるがけ地の割合に応じて評価額を減価する補正が適用される。
なお、がけ地とほぼ同様の言葉として「法地」があるが、法地は不動産取引においてよく使われ、土地造成によって作られたがけ地を指すことが多い。

花崗岩

火成岩の一種。産出量が多く、磨耗に強いことなどから、床材・壁材などに多用される。ただし耐火性が小さいという欠点もある。

火災危険度

地震時に発生する出火による建物の延焼被害の危険性をいう。
自治体単位で公表しているもので、東京都は定期的に町丁目ごとに火災危険度を測定し、公表している。
東京都による火災危険度の測定は、東京消防庁による「出火危険度測定」および「延焼危険度測定」の調査結果に基づいて評価算定され、東京都の評価結果は、町丁目ごとに5段階のランク分けして公表されている。
測定された火災危険度は、木造住宅密集地域整備事業、都市防災不燃化促進事業、防火地域の指定、防火規制等の地域の選定、に活用されている。

瑕疵ある意思表示

「内心的効果意思」と「表示行為」は対応しており、一見正常な意思表示であるかのように見えるが、内心的効果意思を形成する際の「動機」に対して他人の強迫や詐欺が関与しているもの。
いい換えれば、内心的効果意思の正常な形成が他人の強迫・詐欺により阻害されている意思表示のことである。瑕疵とは「きず」という意味である。
瑕疵ある意思表示には、詐欺による意思表示と強迫による意思表示の2種類がある。

貸金業法

消費者金融や手形割引などの貸金業について、その運営を規制し、資金需要者等の利益の保護を図るための法律。1983(昭和58)年に制定されたが、多重債務問題への対応などのために2006(平成18)年に大幅に改正され、2010(平成22)年6月から全面的に施行された。
貸金業法が定める規定のうち主なものは次のとおりである。

1.借入残高の総量規制
貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超える場合には、新規の借入れができない。その確認のため、借入れの際に「年収を証明する書類」が必要となるほか、指定信用情報機関による信用情報の収集提供が行なわれる。
2.上限金利
利息制限法による上限金利(10万円まで20%、10万〜100万円18%、100万円超15%)を超える利息(利息には、礼金、割引金、手数料、調査料などの名目を問わず債権者が受け取る元本以外の金銭(公租公課等を除く)を含む)を伴う貸付等を禁止し、その行為を行政処分の対象とする。また、出資法の上限金利(20%)を超える貸付等は刑事罰の対象とする。
3.業務の適正化
1)営業の登録、指定紛争解決機関との契約締結、返済能力の調査等の義務付け
2)断定的判断の提供、過剰貸付け、誇大広告等の禁止
3)営業所ごとの貸金業務取扱主任者の設置 

(参考)貸金業法等の改正による上限金利(金融庁ホームページより)

瑕疵担保責任

1.売買契約における瑕疵担保責任 特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵(かし)」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。
このように、売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる(民法第570条)。
「特定物」とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産(土地・新築建物・中古建物)などのことである。
また「隠れたる瑕疵」とは、買主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「欠陥」のことである。
例えば、中古住宅の売買において、売買契約後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。

このような売主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
1)買主は売主に損害賠償を請求することができる(民法第570条)。
2)瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買主は売買契約を解除できる(民法第570条)。
3)瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
4)損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている(これを「権利行使期間」という)。

なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記3)について特別な規制を設けている(詳しくは「瑕疵担保責任(宅地建物取引業法における〜)」「売り主の瑕疵担保責任(品確法における〜)」へ)。

2.建築請負契約における瑕疵担保責任
特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護している(民法第634条から第640条まで)。

この民法における請負人の「瑕疵担保責任」の具体的内容は次のとおりである。
1)建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥についての損害賠償を請求することができる(民法第634条第2項)。
2)建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥を補修する工事を行なうよう請求することができる(民法第634条第1項)。
3)瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法第638条により「コンクリート造などの建築物では引渡しから10年、木造などの建築物では引渡しから5年」と定められているが、この10年・5年の瑕疵担保責任期間は契約により短縮できる。そのため実際の建築請負契約書では「引渡しから2年」とされることが多い。
4)損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている(民法第638条第1項)。

なお住宅品質確保法で、上記3)について特別な規制を設けて、注文者保護を強化している(詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における〜)」へ)。

瑕疵担保責任(宅地建物取引業法における〜)

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主が負うべき責任を「瑕疵担保責任」という(民法第570条)。
この瑕疵担保責任の規定により、買主は瑕疵の存在を知ったときから1年以内に限り、売主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができる(民法第570条)。
しかし売主の側からすると、この民法570条の規定に従うならば、例えば買主が5年後に瑕疵の存在を知った場合でも、売主は瑕疵担保責任から逃れることができないことになる。こうした点を考慮して、宅地建物取引業法では、次のような規定を設け、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を制限した。

1.宅地建物取引業者が、自ら売主として土地・建物を売却するとき、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」とすることができる。
2.上記1.の場合を除き、宅地建物取引業者が、自ら売主として土地・建物を売却するときには、瑕疵担保責任の内容について民法の規定よりも買主に不利となるような特約をすることはできない。

なお新築住宅の売買契約については、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)により買主保護が強化されている。このため、新築住宅の売買契約に関しては、宅地建物取引業法よりも、品確法のほうが優先される(詳しくは「売り主の瑕疵担保責任(品確法における〜)」へ)。

過失責任主義

損害の発生について損害賠償責任を負うのは、故意・過失がある場合だけであるという私法上の原則。個人の行動の自由を保障するための原則であるとされ、民法はこの考え方を採用している。
しかしながら、事情に応じて損害発生の責任をより厳しく求めなければならない場合もあるとされ、民法の特例として、故意・過失がない場合にも損害賠償責任を負わなければならない(無過失責任)とされていることがある。たとえば、製造物責任については過失責任主義が適用されていないし、瑕疵担保責任も故意・過失がないことをもって免責されない。
なお無過失責任の根拠としては、危険を作り出す者はそれによる損害賠償の責任を負うべき(危険責任)、利益を得る過程で損害を与えた者はその利益を損害賠償に充てるべき(報償責任)、という二つの考え方がある。

過失相殺

損害賠償額から過失相当分を差し引いて損害を負担することをいう。
賠償を受ける者にも過失がある場合に、負担を公平に行なうために適用される。
よく交通事故の損害賠償の際に問題となるが、これに限らず、債務不履行や不法行為による損害賠償について一般的に考慮される。過失相殺の割合は、裁判で確定した事例をもとに判断されるが、「民事交通訴訟における過失相殺率の認定基準」が有名である。

貸主

不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人(または法人)を「貸主」という。
不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用される。
この取引態様としての「貸主」とは、「賃貸される不動産の所有者」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことである。
 貸主は宅地建物取引業免許を取得している場合もあれば、そうでない場合もある。
 なお、不動産を賃貸することのみを業として行なう場合には、 宅地建物取引業の免許を得る必要はない。

瑕疵物件

取引の対象となった不動産の当事者の予想していない物理的・法律的な欠陥(瑕疵)があったときの、当該不動産をいう。
例えば、土壌の汚染、耐震強度の不足などの発見は瑕疵となる恐れが大きい。不動産売買契約締結時に発見できなかった瑕疵が一定期間内に見つかった場合には、買主は契約の解除または損害賠償の請求をすることができる。

瑕疵保証

瑕疵が発見されたときにそれによって生じた損失を補填することを、あらかじめ約束すること。不動産に瑕疵があった場合には、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うのが原則であるが、それを補完するために、第三者が、瑕疵により発生した一定の損害を負担する仕組みがある。これが瑕疵保証である。
例えば、住宅の新築について工事請負人は引き渡しから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分などについて瑕疵担保責任を負うが、住宅の性能を評価する制度を利用すれば、評価者がその瑕疵を保証する仕組みが用意されている。

貸家建付地

建物が存在している土地について、建物所有者と土地所有者が同一であるとき、この土地を「建付地」という。
ある土地が「建付地」であって、建物の種類が貸アパート・貸マンション・貸家などの賃貸用建物であるとき、その土地を「貸家建付地」と呼ぶ。

ガス給湯器

ガスにより瞬間的に湯を沸かし、台所・風呂などのへの給湯を行なうガス機器のこと。
給湯栓の蛇口を開くと同時に燃焼が始まり、水道の水圧を利用して給湯を行なう。大きく分けて「ガス給湯器」「ガス風呂給湯器」の2種類がある。また、浴槽の水を沸かす機能だけに特化したものは「風呂がま」と呼ばれる。
1.ガス給湯器
ガスの燃焼により瞬間的に湯を沸かし、台所・洗面台・風呂・シャワーの給湯栓まで湯を運び、給湯を行なう機器のこと。
かつては水温や通水量により湯温が変化するという問題があったが、近年では電子制御により火力をコントロールすることで安定した湯温が確保されている。

課税取引

課税取引とは、消費税が課税される取引のことである。 本来、消費税はすべての取引に対して課税されるのが原則であるので、物品の販売やサービスの提供は原則的にすべて「課税取引」であるとされている。
しかし、税の性格や社会政策的配慮により消費税を課税しない取引が存在する。これは「非課税取引」と呼ばれている。
具体的には、不動産取引に関連して次のものは「非課税取引」とされている。

1.土地の販売における土地の対価
2.土地と建物を一体として販売する場合における土地部分の対価
3.借地権の譲渡の対価
4.住宅の賃貸借における家賃・共益費・礼金・更新料

注意
・不動産仲介手数料は、たとえ上記1.から4.に関する仲介であっても、課税対象である。
・施設の整備された駐車場の駐車料は課税対象である。
・住宅の賃貸借であっても、その賃貸期間が1ヵ月未満の短期である場合はその家賃は課税対象である。
・住宅の賃貸借において授受される敷金・保証金は預かり金であるので、課税対象とならない。
・住宅の賃貸借において授受される敷金・保証金のうち将来返還を予定しない部分(関西におけるいわゆる「敷引」など)は家賃と同様の扱いであり、非課税である。

課税標準

税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう(税額=課税標準×税率)。
例えば、所得税では所得控除後の所得額、法人税では利益額が課税標準であるというように、税の種類によって算出方法が異なる。
また、所有権移転登記に係る登録免許税や固定資産税については、固定資産台帳に登録された価格が課税標準であるが、住宅用地などに特例措置が適用される場合には固定資産税の課税標準が減額されるなど、特別の措置があるので注意が必要である。

課税標準額

課税において、課税金額を算出する上で基礎となる金額をいう。
税目に応じてそれぞれ一定の方法で算出される。
例えば、固定資産税については固定資産課税台帳に登録された不動産の価格(住宅用地等のように特例措置が適用されるときにはその適用後の価額)を、消費税については課税資産の譲渡等の対価の額(その譲渡等につき課されるべき消費税額および当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を控除したもの)を、それぞれ課税標準額としている。

課税文書

印紙税が課税される対象となる契約書および受取書のことを「課税文書」という(印紙税法第3条第1項)。
具体的には次の1.から6.などが「課税文書」に該当する(印紙税法別表第一)。

1.不動産売買契約書
2.建築工事請負契約書
3.土地賃貸借契約書
4.金銭消費貸借契約書
5.3万円以上の売上代金の領収証
6.3万円以上の売上代金以外の金銭の領収証

(補足)
・建物賃貸借契約書は課税文書ではない。
・不動産の仲介を依頼した場合に作成する「不動産媒介契約書」は課税文書ではない。
・売上代金の領収証とは、「手付金の領収証」「不動産売買代金の領収証」「賃貸料の領収証」「不動産仲介手数料の領収証」などである。
・売上代金以外の金銭の領収証とは「敷金の領収証」などである。

家族従業員

個人が不動産の貸付けを行なうとき、これを手伝う家族が次の要件を満たしていれば、この家族を「家族従業員」と呼ぶ。

1.その個人と手伝う家族とが同一の生計を営むこと
2.手伝う家族が15歳以上であること
3.1年のうち6ヵ月を超える期間、その貸付けの業務に専従していること

青色申告を行なっている場合、家族従業員の給料・賞与を必要経費にすることができる。
また白色申告を行なっている場合には、家族従業員について「専従者控除」を受けることができる。

片手

不動産取引を媒介としたときの宅地建物取引業者の成功報酬の受取り方をいい、取引当事者の双方から受け取る場合を「両手」、一方のみから受け取る場合を「片手」という。
例えば、宅地売買において売り手・買い手の双方から媒介の依頼を受ければ報酬は「両手」で受け取ることができるが、売り手・買い手の媒介依頼先が異なれば、取引には両方の業者が関与することとなって、それぞれの業者が受け取る報酬は「片手」となる。
マルティプル・リスティングによって取引を成立させた場合の報酬は、一般的に「片手」である。

片流屋根

屋根形式の一つで、片側から一方向だけに勾配があるかたちのもの。

合体登記

建物に物理的な変更を加えて、数個の建物を構造上一体の建物にした場合に、それら数個の建物の登記記録を一つにまとめる登記のこと。

活断層

近い時代(おおむね新生代第四紀後期以降とされる)まで変位運動を繰り返していて、今後も活動する可能性のある断層をいう。
活断層は、その活動によって過去に地震の発生源となったことがあり、今後も発生源となる恐れがある。また、活断層の多くは一定の周期で瞬間的に変位する性質があると考えられている。しかし、その活動を評価する手法については、十分に確立しているとは言い難い。
なお日本の地震は、プレートの境界付近で発生する海溝型地震と、陸側のプレート内部で発生する活断層型地震とに大別できるが、土地利用などに当たって活断層の存否が注目されるのは後者との関係である。

勝手口

玄関とは別に設けられた、台所やサービスヤードへの出入りするための出入り口のこと。 茶室で、客が出入りする躙り口(にじりぐち)に対して、亭主が出入りする口(茶道口)のことも勝手口という。

合筆

土地登記簿上で数筆の土地を合併して、一筆の土地とすること。

合筆登記

数筆の土地を合わせて、一筆の土地にするという登記のこと。
合筆登記がされた場合、従来の数筆の土地の登記記録は閉鎖され、閉鎖登記簿へ移行する。
なお合筆登記をするには、地目が違う土地同士の合筆はできない。
また、所有権の登記(所有権の保存の登記または所有権移転登記)がある土地と、所有権の登記がない土地との合筆登記もできない。

割賦販売

売買代金を分割して、一定の期間内に定期的に支払う販売方法をいう。
この場合の目的物の引渡しには、一定額が支払われるまで引渡しを停止する場合と、最初に目的物を引き渡したうえで代金債権の担保措置を講じる場合とがあり、一般的には後者が採用されている。
割賦販売においては、買主を保護するために、一定の割賦販売(宅地建物の割賦販売は該当しない)について、一定期間、無条件で申込みの撤回または契約を解除できる制度(クーリングオフ)が適用される。
なお、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の割賦販売の契約については、賦払金の支払いの義務が履行されない場合に、30日以上の期間を定めて支払いを書面で催告し、期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払いの遅滞を理由として、契約の解除や支払時期の到来していない賦払金の支払いを請求することができないとされている(強行規定)。

合併登記

別個の建物として別々の登記記録が存在している数個の建物を、一個の建物にまとめて登記記録を作る登記のこと。

家庭用燃料電池

家庭に設置して住宅に電力を供給する燃料電池をいう。
燃料電池は電気化学反応によって発電する装置で、水素と酸素を化学反応させてこのとき発生する電気エネルギーを取り出す方法が用いられる。
家庭用燃料電池では、一般的に、燃料となる水素ガスを都市ガスやLPGから生成し、空気中の酸素と反応させて電力を得るとともに、併せてその際に発生する熱を給湯などに利用する方法(コジェネレーション)が採用されている。このようなシステムの統一名称が「エネファーム」である。
燃料電池は、二酸化炭素が発生しない、エネルギー変換において熱が介在しない(効率を高くできる)、比較的小規模な装置で発電できるなどの特徴があるとされるが、家庭用燃料電池も同様である。

可動間仕切り

移動可能な間仕切りのこと。
通常は、展示場や会議場などで使用されるスライド式のパーテーションのことを「可動間仕切り」と呼んでいる。
また最近、住宅で使用されることが多くなったアコーディオン式や引き戸式の間仕切りも「可動間仕切り」と呼ばれることがある(詳しくはフレックスウォールへ)。

角地

正面と側方に路線(道路)がある土地のこと。

角部屋

分譲マンション・賃貸マンション・アパートで、各階の廊下の端にある住戸、または廊下が屈折している場合にその屈折部にある住戸のこと。
各階の廊下の端にある部屋を「端部屋」、屈折部にある部屋を「角部屋」と呼んで区別することもあるが、通常は両者を合わせて「角部屋」と称している。
「角部屋」(端部屋を含む)は日照が良く、隣室の騒音の影響を受けにくいなどの利点があることが多いため、分譲価格・家賃において同じ階の通常の住戸よりも高いことが多い。

矩計図

建物の各部分の標準的な高さや仕様を示すために、軒先を含む代表的な外壁部分の垂直断面を描いたものを矩計とか矩計図という。
平面図とともに建築設計図面の代表的なもの。

金物

建築材の接合部を結合し、補強するために取り付ける部品(その多くが金属製である)を総称して「金物」という。
金物には、くぎ、ボルト、短ざく、かね折り、プレート、アンカーボルト、ホールダウン金物などの多様な種類がある。
特に在来工法の木造建築物では、建築物の安全性・耐震性を確保するために、「筋かいプレート」などの多種多様な金物の使用が必要不可欠である。
このため、国土交通省・農林水産省が設立する「財団法人日本住宅・木材技術センター」では、在来工法の木造建築物で使用する金物について、次のような厳格な認定制度を実施している。

1.Zマーク承認制度
(財)日本住宅・木材技術センターが開発した規格に基づく高品質な金物を製造する業者に「Zマーク(ゼットマーク)」の使用を承認する。
2.Zマーク同等認定制度
金物製造業者が開発した金物について、(財)日本住宅・木材技術センターが同等認定試験を行ない、これに合格した高品質な金物について金物製造業者に「Zマーク同等認定」を付与する。

1.の金物は「Zマーク表示金物」、2.の金物は「Zマーク同等認定金物」と呼ばれている。
両者をまとめて「Zマーク金物」と呼ぶ。
なお、阪神大震災の教訓に基づき、建設省(現国土交通省)では平成12年に建築基準法を改正して、金物について厳しい基準を設けた。
この基準を定める「建設省告示第1460号」(平成12年6月1日施行)は、筋かいの端部の接合部などにおいては、事実上Zマーク表示金物またはZマーク同等認定金物(またはそれと同等以上の性能を有する金物)の使用を義務付けるような内容となっている。

株券電子化

上場された株式の株券(上場投資証券および上場優先出資証券を含む)をすべて廃止して、株主権の管理を特定の口座で管理することで、株式のペーパーレス化を図ることである。
2009(平成21)年1月5日から実施された。
株主権を管理する口座は、証券保管振替機構(略称「ほふり」)および証券会社等に開設され、

1.株式等の売買は証券保管振替機構を通じた口座間の振替えによって
2.議決権、配当受領権などは証券保管振替機構からの通知によって作成される株主名簿に従って

それぞれ管理される。
なお、株券電子化の実施前に株券を証券会社等を通じて証券保管振替機構に預託した株主については、特別の手続きなしにその所有する株券が電子化される。また、株券を自ら保管している株主については、発行会社が株主名簿にもとづいて信託銀行等に自動的に特別口座を開設することによってその株券が電子化される が、売却に当たっては、株主は、証券会社等に新たに口座を開設する必要がある。

かぶり

コンクリート表面から鉄筋までの厚み(あるいは深さ)のことを「鉄筋かぶり」という。
コンクリートにひび割れ(クラック)が生じると、アルカリ性のコンクリートは酸化し、侵入する雨水や外気で鉄筋は錆びてくるが、かぶり厚が大きければ酸化によるコンクリートの劣化も鉄筋の錆びも防ぐことができる。結果、かぶり厚が大きければその分建物の寿命は延びることにもつながる。

壁式鉄筋コンクリート構造

鉄筋コンクリート構造の一つ。
この「壁式鉄筋コンクリート構造」は、「柱」「梁」を設けず、基本的に「壁」だけで荷重を支えるような鉄筋コンクリート構造である。
この「壁式鉄筋コンクリート構造」には、柱・梁がないため、建物の内部空間が広く使用できるというメリットがある。
なお強度を確保するため、壁の中には梁に相当する配筋が作られている。
この「壁式鉄筋コンクリート構造」は、壁が多い中層建物に最適である。しかもコストが安く、空間が広く取れるため、3階建共同住宅などで多用されている。

壁心

建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。「壁芯」と書くこともある。
この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となる。
建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用しているということができる(建築基準法施行令2条1項3号)。
なお、この「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法(うちのり)」がある。

障子の枠を形成する部材のこと。
上辺は「上框」、左右の辺は「たて框」、下辺は「下框」、中央の水平な部材は「なか框」という。
また障子だけでなく、ふすま、板戸、雨戸、和風の玄関戸、ガラス戸、網戸についても上下左右の辺を「框」という。

鴨居

住宅の開口部の上側にある横架材のこと。
通常は、障子・襖・引き戸・引違い戸などをはめ込む溝が2本彫られているが、溝のないもの(無目)、溝が1本のもの(一筋)などある。上部にあるのが鴨居、下部にあるのが敷居(鴫居という説もある)で、鴨という水鳥の名を付けているのは火難除けの願いからといわれている。

茅葺き屋根

茅で葺いた屋根をいう。断熱性に優れているが、耐火性に弱点があり、また定期的に葺き替えなければならない。

がらり

細い板を斜めにして、水平方向に連続的にはめ込んだもの。収納庫の扉などによく使用される。

がらり戸

板戸であって、框の内部に、細い板を斜めにして、水平方向に連続的にはめ込んだもの。 通気性が良いため、押入れなどに使用することが多い。よろい戸ともいう。

仮換地

土地区画整理事業において、正式な換地に先立って行なわれる換地をいう。
土地区画整理事業では、事業によって、区画を変更する前の宅地(従前の宅地)から区画を変更した後の宅地(新しい宅地)へと所有権が変更されるが(これを「換地」という)、その時期は、土地区画整理事業を行なう区域のすべてについて必要な工事が完了した時点とするのが原則である。しかし、工事に長期間を要することが多いため、工事が先に完成した地区において、仮に換地を定めて土地の利用を認めることがある。このようにして仮に換地を定めるのが仮換地である。また、仮換地された土地そのものを仮換地ということもある。
「仮換地」された宅地は、将来、そのまま正式に換地されるのが原則である。

仮差押

債権者が金銭債権を持っているとき、債務者が返済を滞納している等の事情があり、債務者の財産状況が著しく悪化していることが明らかである場合には、債権者は裁判所に対して、債務者の財産(不動産など)の売却等を一時的に禁止することを申請することができる。
裁判所がその申請に相当な理由があると認めた場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令する。この裁判所の命令を「仮差押」と呼んでいる。
債権者から見れば、「仮差押」によって債務者の財産を一時的に凍結することができることになる。

仮差押の登記

債務者の財産を一時的に凍結するための裁判所の命令を「仮差押」と呼ぶ。
この仮差押がなされた場合には、登記簿に「仮差押の登記」が記載され、取引関係者に対して、財産の処分を一時的に凍結していることが公示される。

仮使用

一般建築物は建築後いつでも使用を開始することができ、またリフォーム等の工事をしている最中にも通常の使用を続けることができる。
しかし、特殊建築物等については、その避難設備(廊下・階段・出入口・消火設備・排煙設備等)に関係する工事を行なう場合や、建物を新築する場合には、原則として建築主事から「検査済証」を交付された後でなければ、建築物の使用を開始することができないとされている(建築基準法7条の6)。
これは特殊建築物等では、防災上特に配慮が必要なので、避難設備に関係する工事が進行中の時期や、避難設備そのものがまだできていない時期には、原則として人に使用させないということである。
ただし「検査済証」の交付の前であっても、次の2つのケースでは仮に使用が許される。

1.特定行政庁が防火上・安全上支障がないと認めて承認をした場合
2.建築主が工事完了検査を申し出てから7日間が経過した場合

仮処分

処分禁止の仮処分のこと。
債権者が金銭債権を持っているとき、債務者の財産状況の悪化などの事情がある場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令することができる。
この裁判所の命令を「仮差押」と呼んでいる。
しかしながら、金銭債権以外の債権については、こうした仮差押を行なうことができないので、その代わりに「処分禁止の仮処分」が用意されている。
例えば、A氏が土地をB氏に売却したが、B氏が代金を支払ったにもかかわらず、A氏が土地の登記名義をB氏に移そうとしないというケースでは、B氏が登記名義を取得しない間に、A氏がその土地を第三者に売却してしまう可能性がある。
そこでB氏は、裁判所に対して、当該土地の第三者への売却を一時的に禁止するように申請することができる。
裁判所はB氏に相当な理由があると認めたならば、A氏に対して「処分禁止の仮処分」を命令することができる。
この「処分禁止の仮処分」が行なわれると、A氏は当該土地を第三者に売却することができなくなる(もし第三者に売却したとしても、B氏がA氏に対する裁判で勝訴した場合には、第三者はその土地の取得をB氏に主張することができなくなる)。

仮登記

所有権移転登記などを行なうことが何らかの理由でできない場合に、仮に行なう登記のことを「仮登記」という。
例えば、A社がB氏に融資をした場合に「将来返済がされないときは、B氏所有の土地をA社に引き渡す」という契約を行なったとする。このとき、将来債務が返済されるかどうかは不確定であるので、所有権移転登記を行なうことは当然できない。そこで、A社はB氏所有の土地に対して仮登記を付けておく。
具体的には「所有権移転請求権仮登記、原因:売買予約、権利者:A社」という仮登記を付けておくことで、A社は確実に権利を保全できることとなる。

仮登記担保

金銭債権を返済できない場合には、物を債権者に売却する(または物をもって弁済に代える)ことを債務者が約束し、そのことを仮登記しておくことを仮登記担保という。
例えば、登記の原因を「代物弁済予約」とし、登記の目的を「所有権移転請求権仮登記」として、仮登記を行ない、これによって金銭債権を担保するということである。
このような仮登記担保は、金銭債権が弁済されない場合に、債権者が物の所有権を取得することから、債権者の暴利行為を助長する恐れがある。そこで、昭和54年4月1日に仮登記担保法が施行され、金銭債務の額を物の価額が超える場合には、債権者はその超過部分を債務者に返還する必要があるとされた。こうして現在では、債権者の暴利行為が法律上禁止されている(仮登記担保法第3条)。

過料

行政上の秩序を維持するために、行政法規上の義務違反に対して少額の金銭を徴収するという罰則のこと。行政法学では「行政上の秩序罰」として分類している。
過料は刑罰ではないので、刑法、刑事訴訟法は適用されない。
これに対して「罰金」「科料」は刑罰であり、刑法、刑事訴訟法が適用される(詳しくは財産刑へ)。
特に刑罰である「科料」と行政上の秩序罰である「過料」は混同されやすい。そのため前者を「とがりょう」、後者を「あやまちりょう」と呼んで区別することがある。

瓦葺き

瓦とは、あらかじめ互いに重なり合うような曲面の形状に作られた粘土製等の板のことである。この瓦によって屋根を覆うことを「瓦葺き」という。
瓦には、その素材によって、粘土瓦、厚型スレート瓦などがある。
粘土瓦は、粘土を焼成して成型したもの。耐久性に優れるが、他の屋根材料よりも重く、かつ吸水性が高いという欠点もある。
厚型スレート瓦は、セメントと細骨材から作られた瓦で、粘土瓦よりも軽量・安価である。
瓦の形状には、本瓦、桟瓦、S瓦、スペイン瓦、フランス瓦、波形瓦、平形瓦などの多くの種類がある。
瓦葺きの工法については、かつては瓦の下に土を入れる工法を用いていたが、現在では瓦を銅線や釘で止める乾式工法が一般的である。

瓦葺き屋根

瓦で葺いた屋根をいう。耐火性、耐久性に優れている一方、加重が大きい。
瓦は本来粘土製であるが、金属瓦、セメント瓦、ガラス瓦、コンクリート瓦等が用いられることもある。

簡易課税制度

消費税が課税される取引(これを課税取引という)に基づく売上高を「課税売上高」と呼ぶ。
前々年における課税売上高が5,000万円以下であるとき、その会社または個人事業者は、仕入れにおいて支払った消費税額の複雑な計算をしないで、次のような簡単な計算で消費税額を求めることができる。
「 消費税を除外した課税売上高×(1−みなし仕入率)×5%=消費税の納税額 」
このように簡単な計算方法で消費税の納税額を求める制度のことを「簡易課税制度」と呼んでいる。
この「簡易課税制度」は1989年の消費税導入に際して、仕入れに係る消費税額の計算の事務負担が大き過ぎるという批判によって導入されたものである。
上記計算で使用する「みなし仕入率」は業種ごとに、第一種事業(卸売業)90%、第二種事業(小売業)80%、第三種事業(製造業等)70%、第四種事業(その他の事業)60%、第五種事業(サービス業等) 50%と定められている。不動産業は第五種事業とされている。また、複数の事業を営む場合には、原則として消費税額によって按分してみなし仕入率が適用される。
なお、この「簡易課税制度」を選択する場合には、税務署への届出が必要である。

簡易専用水道

水道事業者から給水される水道水を一旦貯水し、それを配水する方式の水道で、貯水槽の有効容量が10立方メートルを超えるものをいう。マンションや事務所ビルでよく使われている給水方法であり、施設の設置者は、定期的な掃除、点検、水質検査などを行なわなければならないほか、水質等について管理責任を負う。

簡易耐火建築物

建築基準において、主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根、階段)が、準耐火構造と同等の準耐火性能を有するための技術的基準に適合し、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など、火災を遮る設備を有する建築物をいう。
この場合の技術的基準としては、外壁を耐火構造とする方法(外壁耐火型)、または、主要構造部を不燃材料とする方法(不燃構造型)についての要件が定められている。
簡易型耐火建築物は、もともと建築基準の制度上、主要構造部が準耐火構造ではないが耐火性があると認められる建築物として扱われていたが、現在は準耐火建築物の類型の一つとされ、もはや法令上は独立に定義された用語ではない。しかし通称として使用されることがある。また、準耐火建築物の法令上の定義に即して、「ロ準耐」(建築基準法第2条第9号の3ロに該当する準耐火建築物という意味)といわれることもある。

換気

建築基準法によれば、住宅の居室には、換気のために、窓その他の開口部を設けなければならない(建築基準法28条2項)。
この住宅の換気のための開口部の面積は、居室の床面積の20分の1以上でなければならないとされている。
ふすま、障子などの常時開放できるもので仕切られた2つ以上の居室は、1つの居室とみなすこととされている(建築基準法28条4項)。従って、1つの居室には必ず1つの窓が必要というわけではなく、障子で仕切られた2つの居室について1つの窓でもよいということになる。
なお、換気のための換気設備を有効に設けた場合には、上記のような広さの窓などを設ける必要はなくなる(建築基準法28条2項但書)。

環境アセスメント

事業等に伴って生じる環境影響を事前に予測・評価して、意思決定に活かすための仕組みをいう。
環境アセスメントは、次の要素から構成される。

1.意思決定の前に環境影響を調査・予測する
2.より良い意思決定のために代替案等を検討する
3.予測結果等を公開し、公衆からの意見表明を求める
4.予測結果や表明された意見を、最終的な意思決定に反映する

つまり、環境アセスメントは、意思決定の最適性(better decision)を確保する手法である。
このような仕組みを法制化したのが、環境影響評価法であるが、環境アセスメントは、この法律による手続きに限定されないより広範な仕組みであることに注意が必要である。
なお、公有水面の埋立、土地区画整理事業、宅地造成事業などのうち一定の要件に該当するものは、環境影響評価法による環境アセスメントを実施しなければならない。

環境共生住宅

環境への負荷を抑えるための対策を講じた住宅のこと。エコハウスともいう。
対策の目標は、省エネルギーや再生可能エネルギーの使用、資源の再利用、廃棄物の削減などであり、具体的には、屋上緑化や雨水の再利用、太陽光・風力エネルギーの利用、ゴミの減量などが実施される。
その基準として、例えば(財)建築環境・省エネルギー機構が定めた「環境共生住宅認定基準」があるが、この基準では、環境負荷の抑制だけでなく、バリアフリー化や室内の空気質の維持(シックハウス対策)なども要求されている。

環境権

人権の一つで、良好な環境のもとで生活を維持する権利をいう。
公害や環境保護をめぐる裁判において、法的に保護されるべき普遍的な権利として主張されることが多い。

その内容は、
1.良い環境を享受し、かつこれを支配する権利(自由権的な権利)
2.健康で快適な環境の保全を求める権利(社会権的な権利)
の2つを含むと考えられている。

しかし、判例は、環境権を根拠とした妨害排除や損害賠償の請求において、実定法上そのような権利に関する規定がなく、権利の内容が不明確であるなどとして、環境権を私法上の権利としては認めていない。新たな権利を認知しなくても、人格権に基づき不利益等を救済できる場合が多いことがその理由の一つであるとされている。
一方、環境権を、環境の享受に影響を及ぼす行為等について私人が関与することを保障する権利(手続き的権利)であるとし、私法上の権利性を重視しない考え方もある。
なお国際的には、環境権とは、人間環境宣言(国連人間環境会議、1972年ストックホルム)の第1原則に示された「人は、その生活において尊厳と福祉を保つに足る環境で、自由、平等及び十分な生活水準を享受する基本的権利を有する」という考え方であるとされている。

環境税

環境への負荷に対して課する税をいう。

気候変動対策において、化石燃料等に対する課税によって温室効果ガスの排出量を抑制する効果があるとされ、「炭素税」等の導入について議論されているが、これも環境税である。

環境税の経済理論的な背景として、「ピグー税」と「ボーモル・オーツ税」という考え方がある。

1.ピグー税
経済活動に伴う環境負荷などについては、その影響について負担がなされていないため、市場において価格調整メカニズムが適切に機能しないとされる。そこで、課税によって負担を求めることによって市場機能の適正化を図ることができるという考え方がある。このような考え方に基づく政策を外部不経済の内部化といい、そのために課する税がピグー税である。

2.ボーモル・オーツ税
ピグー税を導入することは、外部不経済を具体的に計測することが難しいなど、現実的には極めて困難である。そこで、ピグー税に代わって、汚染物質の排出に対して課税することによって生産コストに介入し、排出量をコントロールするという手法が提案された。そのような役割を果たす税を、ボーモル・オーツ税という。現在導入が議論されている環境税は、このボーモル・オーツ税の性格が強い。

このように、環境税は、単に環境対策のための財源を確保するためのものではない。
なお、環境税を、税収目的で徴収される環境に関わる税金として広く捉える考え方もある。そのような広義の環境税としては、一部の地方公共団体が導入している産業廃棄物税や森林環境税がある。

環境都市

都市ビジョンの一つで、環境価値の創造によって形成される持続可能な都市をいう。 環境価値を創造するには、低炭素、循環、生物多様性、水・大気環境などの価値要素を高めることが必要であるが、そのための取り組みを戦略的に展開することによって持続可能な魅力ある都市を形作ることができるとする。例えば、再生可能エネルギーの導入、住宅・建築物の導入によるゼロエミッション化、電気自動車等の大量導入、情報通信技術を活用したエネルギーマネジメント、集約型都市構造への転換と公共交通の整備などの総合化が考えられている。
環境都市の実現に向けた取り組みは、イノベーションを引き起こすこと、開発した技術を包括的なシステムとして発展途上国へ輸出することなど、経済的な戦略としても有効であるとされ、政府は、環境都市の形成のための施策を集中的に投入する「環境未来都市」を選定している。
なお、環境都市は、環境価値だけでなく、社会的価値(健康、ソーシャルキャピタルなど)や経済的価値(雇用、新産業など)の創造をも担うという考え方もある。

関係人(土地収用における〜)

収用について利害関係を有する者であって、「土地所有者」以外のほぼすべての利害関係者を指す。
土地を収用する場合、関係人は、「土地に関する関係人」と「物件に関する関係人」に分かれる。「土地に関する関係人」は、土地に関し、地上権、賃借権、抵当権、仮登記上の権利、登記された買戻し権、登記された差押債権、登記された仮差押債権を有するものである。
「物件に関する関係人」は、物件に関して、所有権や、土地に関する関係人と同様の権利を有するものである。物件に関する関係人では、建物所有者、工作物所有者、立木所有者、借家人等も含まれることに注意したい。
また土地ではなく、物件のみの収用、地上権等の権利のみの収用なども行なわれることがある。この場合の関係人も、土地を収用する場合と同様である。
なお、関係人に含まれないが、意見書を提出できる者として「準関係人」が定められている(詳しくは「準関係人」へ)。

還元利回り

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。
「キャップレート(Cap Rate)」とも呼ばれる。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。
その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5〜7%、事業用は8〜10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

雁行型

集合住宅の住戸レイアウトのパターンの一つ。雁が飛んでいくときの列の形に似て、住戸がはすかいに続いている形式のものを雁行型という。
箱形、直列型(くの字型も含む)、L字型、ロの字型などと比較すると、一長一短がある。雁行型だと、住戸に3方向に開口部(窓等)を設けることができ、採光性、通風性に優れる反面、冬期は開口部からの熱流出、夏期は日射熱の流入が大きい。また、箱型などと比べると壁面積が大きくなり、コスト的に割高となる。

観光地区

特別用途地区の一つ。温泉その他の観光資源のある地域で、宿泊施設などを建築しやすくし、宿泊施設などに障害となる業種の進出を規制する地区である。市町村が指定する。

乾式壁

水を用いないで施工した建物の壁をいう。代表例は、石膏ボードによって造られた高層マンションにおける隣の住戸との境の壁(戸境壁)である。軽量化等に対応するため、通常、二枚の石膏ボードの間に断熱材・吸音材を入れて施工されている。堅牢性や遮音性を確保する必要がある。
一方、鉄筋コンクリートやモルタルなどでできたものを湿式壁という。

監視区域

地価が急激に上昇し、またはその恐れがある区域において、適正な土地利用の確保が困難となる恐れがあるときは、知事は監視区域を指定することが可能となる(国土利用計画法第27条の6)。
監視区域に指定されると、都道府県の規則によって定められた面積以上の土地を取引しようとする者は、あらかじめ知事に届出を行なうことが必要となる(国土利用計画法27条の7)。
知事は6週間以内に審査を終え、必要な場合には勧告を行なうことができる。取引をしようとする者がこの勧告に従わないときは、知事はその者の氏名・商号等を公表することができる(国土利用計画法第27条の8)。
監視区域はかつてバブル期に全国の都市部で数多く指定され、届出が必要な面積は都道府県規則により100平方メートルとされることが多かったが、現在では監視区域の指定は事実上行なわれていない。

間接照明

人工照明の方式には大別して直接照明と間接照明があり、間接照明は壁や天井に光を反射させるもの。
直接光と比べ間接光は柔らかく、光が織りなす陰の演出でムーディな空間演出を可能にする。

換地

土地区画整理事業によって行なう土地の所有権の変更をいう。
土地区画整理事業においては、土地の区画についてその位置等を変更する必要があるが、そのために行なわれる、区画を変更する前の宅地(従前の宅地)から区画を変更した後の宅地(新しい宅地)への土地の所有権の変更手続が「換地」である。
宅地所有者から見れば、いったん従来の宅地を失い、それと同時に新しい宅地を与えられるということである。また、こうして宅地所有者に与えられる新しい宅地そのものを「換地」と呼ぶこともある。

鑑定評価

不動産の経済価値を判定し、価額で表示すること。その業務は、不動産鑑定士および不動産鑑定士補の独占とされている。
鑑定は不動産鑑定評価基準に従って実施されるが、その方法は原則として、

1.原価法(不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法、積算価格を算出)、2.取引事例比較法(類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法、比準価格を算出)、3.収益還元法(不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法、収益価格を算出)

の3つを併用することとされている。
なお、収益還元法には、純利益を一定率で割り戻して直接に現在価値を求める方法(直接還元法)と、保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られる予想価格を現在価格に割り戻して合算する方法(DCF法、Discounted Cash Flow Methodの略)があるが、不動産の証券化のための評価は原則としてDCF法が適用される。

関東間

主に関東で用いられてきた、日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。京間よりもやや狭い。「田舎間」とも称される。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。関東間とは、この1間を「6尺」(約181.2cm)とする家屋のことである。

(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお、尺の長さは明治24(1891)年の度量衡法で定められたが、昭和33(1958)年に公式の単位としては廃止されている。

監督処分

行政機関が法律にもとづき営業等の行為を規制している場合に、法令違反などがあったときに行政機関が発する命令等をいう。

例えば、宅地建物取引業者に対する監督処分しては、違反行為の内容や程度に応じて、指示、業務の停止命令、免許の取消しがある。
あるいは、宅地建物取引主任者に対しては、指示、事務の禁止、登録の消除が適用される。処分は法律の規定の範囲でしか行なうことができないが、処分に従わないときには罰則が適用される。また、監督処分をしようとするときには、原則として、聴聞の手続きを行なわなければならない。

なお、行政機関が行なう指導、助言、勧告、検査などは、監督処分ではない。

官民境界査定

公共用地などの行政財産とこれに隣接する民有地との境界を確定すること。
確定のためには、行政財産の管理者と隣接民有地の所有者とが立ち会って協議しなければならない。また、協議が不調の場合には、訴訟などによって手続きを進めることになる。

なお、行政財産の管理者に代わって土地家屋調査士などが立会い・協議に当たる、公共嘱託制度がある。

管理委託契約

管理組合がマンション管理会社に対して、分譲マンションの管理を委託する契約のこと。
このとき、マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」であるならば、次のことを行なう義務がある。

1.マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない(マンション管理適正化法第72条)。
2.マンション管理会社は、管理委託契約を締結するときに、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならない(マンション管理適正化法第73条)。

管理会社

不動産所有者の委託により、その所有する不動産の管理業務を行なう企業をいう。

管理業務の内容は、大きく分けて、設備の保守・点検、防火・警備など(作業の実施)、賃料や共益費の徴収、諸料金の支払いなど(経理事務)、テナントの募集、賃料の改定、修繕計画の立案など(経営的業務)がある。このように幅広い業務があり、そのための技術も多様であることから、その一部を受託することが多い。

なお、管理会社は、管理の対象となる不動産の性格に応じて、マンション管理業、ビル管理業、賃貸住宅管理業に大別できる。このうちマンション管理業については、法律に基づき登録する義務がある。また、賃貸住宅管理業については、国土交通省の告示による登録制度がある。

管理規約

区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。
区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。

管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(区分所有法第31条)。

管理規約で定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である(区分所有法第30条)。
一般的には、次のような事柄について管理規約で定めることが多い(下記1.から7.は平成9年に建設省(現・国土交通省)が定めたガイドラインである「中高層共同住宅標準管理規約」から抜粋した)。

1.敷地、建物、付属施設の範囲
2.共用部分の範囲
3.敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4.専用使用権の範囲
5.敷地利用権と専有部分の分離処分の可否
6.使用細則(使用に関する詳細な規則)の設定
7.管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項

なお、管理規約は集会の特別決議で設定されるべきものであるが、次の4つの事項に限っては、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している時点において公正証書で定める場合に限り、集会を経ずに、マンション分譲業者が単独で管理規約を設定することができるとされている(区分所有法第32条)。

1.規約敷地
2.規約共用部分
3.敷地利用権の共有持分の割合
44.専有部分と敷地利用権の分離処分の可否

管理規約の変更

分譲マンションなどの区分所有建物では、管理組合は、区分所有者どうしの関係を定めるルールである管理規約を設定する。

この管理規約を設定するためには、集会における特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)で可決する必要がある。

このようにして特別多数により決議されて設定された管理規約であっても、時代の変化や入居者の状況の変化に応じて、内容を変更する必要に迫られる場合がある。特に最近ではペット飼育が一般化しつつあるため、管理規約の変更が議論されることが多くなっている。

このような管理規約の変更について、区分所有法では次の2つの要件を定めている。

1.管理規約を変更するには、区分所有者数および議決権の各4分の3以上の多数によって集会で決議する必要がある(区分所有法第31条)。
2.管理規約を変更しようとする場合に、その管理規約の変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」は、その一部の区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することができない(区分所有法第31条)。
まず上記1.のように、管理規約の変更には4分の3以上の特別多数の賛成が必要である。
また、たとえ4分の3以上の賛成を得ることができたとしても、その管理規約の変更により、一部の区分所有者だけが不利益を受ける可能性があるときは、上記2.によりその不利益を受けるであろう区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することはできない。

このように厳しい要件が定められているので、管理規約の変更には困難が伴うことが多い。
なお使用細則の変更については、原則として過半数の賛成で行なうことができるが、建物および敷地の管理に関する基本的な事項に関わる部分の変更には、4分の3以上の賛成が必要と考えられている(詳しくは使用細則へ)。

管理業務主任者

マンション管理法にもとづき、国土交通大臣が毎年実施する「管理業務主任者試験」に合格し、管理事務に関し2年以上の実務経験またはそれと同等以上の能力を有すると認められて、国土交通大臣の登録を受け、管理業務主任者証の交付を受けた者のことである(マンション管理適正化法第57条、第58条、第59条、第2条)。

マンション管理業者は、その事務所ごとに、30の管理組合の事務を委託されるごとに1名の割合で、専任の管理業務主任者を置く義務がある(マンション管理適正化法第56条)。

例えば、あるマンション管理業者が2つの事務所を持ち、A事務所では40組合、B事務所では10組合の事務の委託を受けていたとすれば、A事務所で2名、B事務所で1名、計3名の専任の管理業務主任者を置く必要がある。

また、管理組合との間で、管理委託契約を締結する際には、マンション管理業者は、契約締結前の重要事項説明を管理業務主任者に行なわせる義務がある(マンション管理適正化法第72条)。また契約成立時に交付する書面(通常は管理委託契約書を指す)には、管理業務主任者が記名押印する必要がある(マンション管理適正化法第73条)。

さらにマンション管理業者は毎年、管理組合等に報告を行なう義務があるが、この際にも管理業務主任者によって報告を行なう必要がある(マンション管理適正化法第77条)。

管理組合

分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が建物および敷地等の管理を行なうために区分所有法にもとづいて結成する団体のこと(ただし区分所有法上では「管理組合」という言葉を使用せず、「区分所有者の団体」と呼んでいる)。

区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、当然にこの「管理組合」に加入することとされているので、区分所有者の任意で管理組合から脱退することはできない(区分所有法第3条)。

このような管理組合は、集会(いわゆる管理組合の総会)を開き、管理に関するさまざまな事項を議決し、管理規約を定める。

また管理組合の通常業務を執行するために、管理規約にもとづいて複数の理事が選出され、この理事によって構成される理事会が業務を行なう。

また管理組合は、法人になることができる。法人になった管理組合は「管理組合法人」と呼ばれる。

管理組合総会

集会ともいう。

分譲マンションのような区分所有建物において、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催される区分所有者の集会のこと。

区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となる。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」である。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用している。

区分所有法では、「管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない」と定めている(同法第34条第1項・第2項)。ここでいう管理者とは通常は、管理組合の理事長のことである。また年に1回以上定期的に開催される集会は、一般的には「通常総会」と呼ばれている。

このほかに、特定の議案を審議するために区分所有者の一定数以上の請求により臨時的に集会を開催することも可能であり、こうした集会は「臨時総会」と呼ばれている(区分所有法第34条第3項から第5項)。

集会を開催する場合、管理者(理事長)は、開催日より1週間以上前に、開催日時・開催場所・議案の概要を各区分所有者に通知する必要がある(区分所有法第35条)。ただし区分所有者全員が同意した場合に限り、こうした招集手続を省略することも可能である(区分所有法第36条)。

集会が開催されると、原則として管理者(理事長)が議長となり、あらかじめ通知された議案が審議される。議案を議決する方法としては、普通決議と特別決議がある。

区分所有者は集会に自ら出席して、議案を審議するのが原則であるが、出席できない場合には、書面によって議決を行なうことができ、また代理人を選任して代理人を出席させることも可能である(区分所有法第39条第2項)。

書面による場合には、あらかじめ各議案についての賛成・反対の意見を表明した書面(議決権行使書という)を、管理者(理事長)に提出しておく。また代理人を選任する場合には、その代理人を選任したことを証明するための書面(委任状)を管理者(理事長)に提出する。

集会の議事の内容については、議長が議事録を作成しなければならない(区分所有法第42条)。この議事録は管理者(理事長)が保管し、関係者の請求があった時、管理者はいつでもこの議事録を閲覧させる必要がある(区分所有法第42条・第33条)。

このように集会は、区分所有者の最高の意思決定機関であるが、日常的な管理組合の運営については集会の下部機関として管理規約にもとづき「理事会」が組織されており、さまざまな業務を執行している。

管理組合法人(区分所有法における~)

区分所有建物の管理組合のうち、法人格を有するものをいう。

管理組合は、集会の特別決議(区分所有者数および議決権の各4分の3以上)により、管理組合法人となることができるとされ、その名称に必ず「管理組合法人」という文字を使用し、その名称と事務所所在地、理事の住所氏名等を登記所に登記することが必要がある。

管理組合法人の業務執行機関は理事で、管理組合法人を代表する。管理組合の理事長が管理組合法人の理事に就任することが通例である。

管理者

管理者とは、分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者全員の代表者として、建物および敷地等の管理を実行する者のことである。

通常の場合、管理組合の理事長がこの「管理者」である。マンション管理会社はここでいう「管理者」ではない(ただし管理者は必ずしも管理組合の理事長である必要はなく、区分所有者以外の第三者でもよい)。

管理者は、通常の場合、管理規約の定めに従って、管理組合の理事会において、理事の互選により選ばれる(ただし区分所有法(第25条)上は別の選任方法でもよい)。

管理者は、区分所有者全員の代表者として、集会で決議された事項を実行し、また管理規約において与えられた職務権限を行使することができる(区分所有法第26条)。

管理者の職務としては次のものを挙げることができる。

1.集会(管理組合の総会)の招集・議事運営・議事録作成 (区分所有法第34条・第41条・第42条)
2.管理規約の保管と閲覧への対応(区分所有法第33条)
3.義務違反者に対する訴訟の提起(区分所有法第57条から第60条)
4.そのほか管理規約・使用細則で管理者の職務とされた事項(理事会の運営・日常的な業務の執行など)

管理者管理方式(マンションにおける)

マンションの管理をマンション管理組合以外の第三者が行なう仕組みをいう。

マンションの管理は、一般的には、区分所有者が管理組合を組織し、管理の実務は管理組合が管理会社に委託する方法が採用されている。しかし、多様な居住者の合意形成が困難であったり、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって管理組合の運営が困難となったり、管理組合の役員に過重な負担がかかるなど、管理組合がマンションの管理に責任を負う方法が、常に円滑に機能するとは限らないという実態がある。そこで、管理組合以外の者が管理責任を担う方法が提案されている。

提案されている方法は、大きく2つある。

1.建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者(管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる)として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法

2.区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法

この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1.の方法のみを指すこともある。

マンション管理の方法をめぐっては、管理組合や管理者管理方式のあり方を含めて、区分所有者、マンション管理業者、マンション販売業者、マンション管理士などの関係者の意見がさまざまに錯綜しているのが現状である。

管理所有(マンションにおける~)

マンションの共用部分を、特定の者が管理することをいう。
一般に共用部分の管理は区分所有者が共同で行なうが、マンション管理規約で定めることによって共用部分の管理をマンション管理業者等に委ねることができ、管理所有はそのための方法である。従って、共用部分の所有者(管理所有者)は、それを区分所有者全体の利益のために管理しなければならない。

共用部分の所有について権利の登記はできず、管理所有者が共用部分の重大変更行為などを行う場合には管理組合集会の議決等を要する。また、管理所有されている共用部分の管理費用は区分所有者が負担することになる。

管理費(賃貸物件の~)

賃貸マンション・アパート、貸家において、借主が貸主に対して毎月支払う金銭であって、賃貸物件の管理のために必要とされる費用のこと。
「共益費」と呼ばれることもある。

管理費(分譲マンションの~)

分譲マンションにおいて、区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、共用部分や建物の敷地などの管理に要する経費に当てるために消費される金銭のこと。

具体的には、管理会社に対する管理委託費や管理組合の運営費用などの経費に充当される。

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