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EBITDA

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortizationの略。利益指標の一つで、税引前の利益に支払利息と減価償却費を加算して算出します。
利益の水準は、一般的に、利息負担、税制、会計基準などに左右されるため、その国際的な比較に当たっては注意が必要ですが、EBITDAはその違いを最小限に抑えて利益を把握できる指標とされています。
国際的な企業で子会社を管理するための指標として活用されている他、株価の評価に当たってEBITDAに対する企業価値(EV、負債プラス株式時価総額)の比率(EV/EBITDA)を比較したり、有利子負債の返済能力を見るための利益水準としてEBITDAを評価するなどの活用例があります。

遺言

死後の法律関係を定めるための最終意思の表示をいい、日常用語として、「ゆいごん」と読むことが多いです。
その最大の役割は、遺産の処分について被相続人の意思を反映させることで、遺言がない場合は民法の規定に従って相続が行なわれます(法定相続)が、遺言を作成しておくと、遺産の全体または個々の遺産を誰が受け継ぐかについて自らの意思を反映させることができます。
また、遺贈の方法により、相続人以外の者に遺産を与えることも可能です。ただし、それが有効であるためには、民法に定められた方法で行なわなければなりません。一般的には、遺言書の全文(日付と氏名を含む)を遺言者が自筆で記述して押印する自筆証書遺言、遺言内容を公証人に確認してもらってから公正証書にする公正証書遺言、遺言内容を秘密にして公正証書にする秘密証書遺言のどれかの方法によります。
また、手続きを円滑に進めるため遺言執行者を指定することができ、遺言執行者は相続人の代理人とみなされます。遺言の執行は、弁護士、司法書士、行政書士、信託会社などが手がけています。

遺産分割

相続財産を相続人が分けることをいいます。
遺言により各相続人の取得する財産が具体的に記されている場合を除いて、相続人全員で協議して、誰が、どの財産を、どの方法で、どれだけ取得するかを決めなければなりません。
遺産分割の協議は、民法で「遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする」とされています。遺産分割協議に相続人全員が参加していなかった場合は、その遺産分割協議は無効となります。
また、協議は相続人間での任意の話合いであり、相続人全員で協議し、全員が賛成すれば、遺言や法定相続分に関係なく財産をどのように分けることも自由です。なお、協議ができないときや不調のときには、家庭裁判所で決めてもらうこととなります。
具体的な分割の方法としては、遺産そのものを現物で分ける現物分割、相続分以上の財産を取得するときにその代償として他の相続人に金銭を支払う代償分割、遺産を売却して金銭に変換したうえでその金額を分ける換価分割があります。

意思能力

法律行為を行なったときに、自己の権利や義務がどのような変動するかを理解するだけの精神能力のこと。民法上明文の規定はありませんが、このような意思能力を持たない者(=意思無能力者)の行なった法律行為は無効とされています(判例)。
意思無能力者とは、具体的には小学校低学年以下に相当する精神能力しか持たない者と考えられます。
通常、法律行為が無効であれば、その無効は契約等の当事者の誰からでも主張することが可能とされており、意思無能力者の行なった法律行為も同様です。
ただし、意思無能力者の法律行為が無効とされるのは、意思無能力者を保護する趣旨であるので、意思無能力者が無効を主張しない場合(契約等の効力の存続を希望する場合)には、契約等の相手方から無効を主張することは許されない、とする有力な学説があります。

意思表示

一定の法律効果を欲するという意思を外部に表示すること。
意思表示は次の3つの部分から構成されています。

1.内心的効果意思
具体的にある法律効果を意欲する意思のこと。例えば、店頭で品物を買おうと意欲する意思が内心的効果意思。

2.表示意思
内心的効果意思にもとづいて、その意思を表示しようとする意思のこと。 例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を伝えようとする意思。 (なお、表示意思を内心的効果意思に含める考え方もあります)

3.表示行為
内心的効果意思を外部に表示する行為のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を告げること。

なお、内心的効果意思のもととなった心意は「動機」と呼ばれます。例えば、品物を家族にプレゼントしようという意図が「動機」です。しかし、現在は判例・通説では「動機」は原則として、意思表示の構成要素ではないとされています。

意思無能力者

意思能力を持たない人のこと。

イ準耐

準耐火建築物の一つで、「建築基準法第2条9号の3イ」に規定されている建築物のこと。
主要構造部のすべてを準耐火構造にすると同時に、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)を防火戸等とした建築物です。

遺跡台帳

貝塚・古墳・住居跡などの遺跡について、その時代・種類・所在地・面積・主な出土品などを記載した台帳のこと。
文化財保護法第95条の規定にもとづき、原則として市町村教育委員会が作成する台帳であり、一般の閲覧が可能とされています。なお、遺跡の区域を明示した地図は遺跡地図と呼ばれています。

遺跡地図

貝塚・古墳・住居跡などの遺跡の区域を示す地図のこと。文化財保護法第95条の規定にもとづき、原則として市町村教育委員会が作成する地図であり、一般の閲覧が可能とされています。
この遺跡地図に登載された遺跡の区域は「周知の埋蔵文化財包蔵地」となるので、土木工事等の目的で発掘しようとする者は、事前に文化庁長官に届出をする義務が生じます(同法第93条)。

遺贈

民法に定める方式の遺言により、特定の者に財産を贈与すること。
民法では、民法に定める方式による遺言のみを認めており、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言、特別方式による遺言が定められています(民法第967条、第976条から979条)。
これらの遺言において、遺言をする者が、特定の者に対して財産を贈与する意思表示をすることを「遺贈」といいます。
特定の者に財産の何分の一を与えるというような抽象的な意思表示を「包括遺贈」、この家を与えるというような具体的な意思表示を「特定遺贈」と呼んで区別しています(民法第964条)。
「包括遺贈」には、民法の「相続」の規定の大部分が適用されますが、代襲相続・遺留分減殺請求権の規定は適用されません(民法第990条)。

位置指定道路

特定行政庁から道路位置指定を受けた私道を、一般に「位置指定道路」と呼んでいます(建築基準法第42条第1項第5号)。
位置指定道路は「建築基準法上の道路」であるので、位置指定道路に面する土地では、建築物を建築することができます。

一団地の総合的設計

2以上の敷地等で形成されている一団の土地の区域に1または2以上の建築物を総合的な設計によって建築する場合に、その一団の土地の区域を建築物の一つの敷地とみなして建築規制(接道義務、容積率制限、斜線制限、日影規制等の規制)を適用する制度をいいます。
この制度の適用を受けるには、特定行政庁によって、建築物の位置および構造の設計について、安全上、防火上および衛生上支障がないと認定されなければなりません。
この制度を活用することによって、隣接する敷地等の間で容積率を移転することができます。

一括競売

土地の競売に当たって、土地に対する抵当権の設定後にその土地に建物が築造された場合に、土地とともにその建物をあわせて競売することをいいます。民法によって認められています。
なお、建物に対して抵当権が設定されていない場合や建物所有者が債務者と異なる場合にも当該建物を競売できますが、優先弁済の対象となるのは土地の対価についてのみであるほか、建物所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有している場合は建物の競売はできません。

逸失利益

損害賠償において請求することのできる損失の一つで、本来得られるべきであるにもかかわらず得られなかった利益のこと。
「得べかりし利益」とか「消極的利」ともいわれます。
例えば、事故による入院中に得ることのできなかった収入や、後遺障害によって生じる減収はこれに当たります。現実に生じた損失(「消極的利益」に対して「積極的利益」といわれる)に比べて、額の算定に当たって幅が生じやすいのです。
なお、慰謝料とは異なることに注意。

一般承継人

他人の権利義務を一括して承継する人のことで、包括承継人ともいわれます。たとえば被相続人の財産等を包括的に承継する場合の相続人がこれに当たります。承継するのは一身専属権(譲渡が禁止されている債権など)を除くすべての権利義務です。
なお、個別の権利を承継する人を特定承継人といい、たとえば売買によって所有権を取得する者がこれに該当します。

一般建築物

建築基準法において、特殊建築物と、大規模建築物とのどちらにも該当しない建築物のこと。

一般財団法人

法律(一般社団法人及び一般財団法人に関する法律)に基づく準則に従って設立された財団法人をいいます。
従うべき主な準則は、

1)目的、設立者が拠出する財産及びその価額、評議員の選任・解任の方法などを定めた定款を作成すること
2)定款中に、理事又は理事会が評議員を選任・解任する旨、及び設立者に剰余金又は残余財産の分配を受ける権利を与える旨の定めが無いこと
3)評議員、評議員会、理事、理事会、監事を一定の手続きによって設置・運営すること(大規模一般財団法人については会計監査人が必置)
4)一定の方法によって会計を処理すること
です。 一般財団法人は、主たる事務所の所在地において、準則に適合するかどうかのみの審査を経て設立の登記をすることによって成立し、名称中に「一般財団法人」という文字を独占的に使用します。

一般社団法人

法律(一般社団法人及び一般財団法人に関する法律)に基づく準則に従って設立された社団法人をいいます。
従うべき主な準則は、
1)目的、社員資格の得喪に関する規定などを定めた定款を作成すること
2)定款中に、社員に剰余金又は残余財産の分配を受ける権利を与える旨の定めが無いこと
3)社員総会その他の機関を一定の手続きによって設置・運営すること(社員総会及び理事は必置であり、理事会、監事、会計監査人は定款により設置を選択できる)
4)一定の方法によって会計を処理すること
です。
一般社団法人は、主たる事務所の所在地において、準則に適合するかどうかのみの審査を経て設立の登記をすることによって成立し、名称中に「一般社団法人」という文字を独占的に使用します。

一般定期借地権

借地借家法(平成4年8月1日施行)により創設された3種類の定期借地権のうちの一つ。
「一般定期借地権」とは次の3つの契約内容を含む定期借地権のことです。
1.更新による期間の延長がない。
2.存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない。
3.期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない。
なお、「一般定期借地権」の存続期間は少なくとも50年以上としなければならない。

一般媒介契約

媒介契約の一つの類型。 一般媒介契約とは、次の1.および2.の特徴を持つ媒介契約のこと。
1.依頼者(すなわち売主等のこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
2.依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。
なお、依頼者が、「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて依頼する場合において、その「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に通知するかどうかにより、一般媒介契約はさらに次の2つの類型に分かれます。
1)明示型の一般媒介契約
明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知する義務があるとする媒介契約のこと。
2)非明示型の一般媒介契約
非明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知しなくてよいとする媒介契約のこと。

一筆の土地

土地登記簿において、一個の土地を指す単位を「筆」といいます。
従って、「一筆の土地」とは「土地登記簿上の一個 の土地」という意味です。

移転登記

所有権移転登記のこと。
所有権移転登記とは、不動産の売買取引において、不動産の所有権が売主から買主に移転したことを公示するための登記のことです。

移動等円滑化経路協定

バリアフリー化するための経路の整備、管理に関する協定をいいます。「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」に基づき、土地所有者等の全員の合意によって締結され、市町村長の認可を得て公告されます。
移動等円滑化経路協定は、高齢者、障害者等が生活上利用する旅客施設、官公庁施設、福祉施設などが所在し、バリアフリー化のための整備を進めるべく指定される一定の地区(重点整備地区)内の一団の土地について締結され、経路案内設備、エレベーター、エスカレーター等の整備、管理などに関して定められます
。 この協定の効力は、新たに該当土地の所有者等となった者に承継されます。また、この制限は、宅地建物取引の営業における重要事項説明の対象とされています。

囲繞地通行権

ある土地が他の土地に囲まれているために、公道に出るには他の土地を必ず通行しなければならない場合、この土地は袋地と呼ばれます。
また、この袋地を囲んでいる他の土地は、囲繞地と呼ばれます。
民法では、このような袋地と囲繞地との関係において、袋地の所有者に対して、囲繞地を当然に通行することができるという権利を与えています。この権利を「囲繞地通行権」と呼びます(民法第210条)。
なお袋地の所有者は、囲繞地を通行するためには、囲繞地の所有者に対して相応の金銭を支払うことが必要とされています(民法第212条)。
ただし、広い土地を細かく遺産分割した結果として、袋地が発生してしまった場合には、袋地の所有者は、無償で囲繞地を通行することができます(民法第213条)。

委任契約

民法上の典型契約の一つで、法律行為の実施を委託する契約をいいます。労務供給契約でありますが、雇用契約と違い受任者の裁量で実施すること、請負契約と異なり結果の完成が必須ではないことに特徴があります。 宅地建物取引業における媒介契約は法律行為の実施を委任するものではないから民法上の委任契約ではありませんが、準委任契約として委任契約の規定(民法643~655条)が適用されることとなります。ただしその適用においては、特別法である宅地建物取引業法の規定が優先します。

居抜き

店舗や工場などを、その内部の商品、設備、什器備品などを設置したままの状態で売買・賃貸すること。
従って、居抜きで購入もしくは借りた場合は、以前のままの内装や設計設備等が付帯するので、比較的早期で営業にこぎつけることができます。

違反建築物

建築基準法や都市計画法などに違反している建築物。建築後に増改築や用途変更を行なった結果、違法となる場合もあります。
なお、法令の改正や都市計画の変更によって違法となった建築物は、「既存不適格建築物」であって違反建築物とはいいません。
特定行政庁は、違反建築物を発見した場合には、建物の取り壊し、改築、修繕、使用禁止などの是正命令を出し、違反事実を公示できます。また緊急の場合は、特定行政庁が任命した建築監視員が工事施工の停止を求めることができます。

違約金

不動産の売買契約では、当事者の一方が債務を履行しない場合には、債務の履行を確保するために、その債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払わなければならないと定めることがあります。 このような金銭を「違約金」と呼んでいます。
「違約金」と「損害賠償額の予定」とは、債務を履行しない当事者が支払う金銭という意味ではよく似た概念です。 しかし「違約金」は、実際に損害が発生しない場合でも支払いの義務が生じるという点で、「損害賠償額の予定」とは大きく異なっています。
ただし実際の売買契約においては、「違約金」という言葉を「損害賠償額の予定」と同じ意味で使用していることも多いです。 さらに民法(第420条)では、違約金という言葉の意味について、売買契約書でその意味を明示していない場合には、違約金は「損害賠償額の予定」の意味であるものと一応推定されると定めています。
このように「違約金」は、「損害賠償額の予定」と同じ意味であると解釈されるケースも実際には多いのです。 そのため売買契約書において本来の意味での「違約金」を定める場合には、その意味を明記しておくことが望ましいといえます。
なお、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約においては、「損害賠償額の予定」と「違約金」との合計額は売買代金の2割を超えてはならないと定めています(宅地建物取引業法第38条)。
これは売買取引に精通していない一般の買主が不利にならないように特に保護している強行規定です。 宅地建物取引業者同士の売買取引については、この宅地建物取引業法第38条は適用されません。

違約手付

手付の一種で、債務不履行が発生した場合には、手付が没収される(または手付の倍額を償還する)という手付のこと。
例えば、売買契約において買主が違約手付1万円を交付したとき、買主に債務不履行(代金支払義務の不履行)が発生すれば、その1万円は没収されます。反対に、売主に債務不履行(引渡し義務の不履行)が発生すれば、売主は買主に2万円を償還しなければならなりません。
このような違約手付は、損害賠償額の予定と解されます。
日本では、手付とは原則として解約手付とされていますが、解約手付であると同時に違約手付であってもよいとされています。

入会権

村落の住民が山林や河川において伐採・採草・漁労などを行なう権利(民法第263条、第294条)。
民法上は、こうした山林河川の天然資源を利用する住民共同の権利は入会権と呼ばれ、その入会権は共有(民法第263条)あるいは地役権(民法第294条)として構成されていますが、実態はむしろ総有に近いものとして理解されています。入会権は山林では次第に消滅しつつありますが、河川ではなお慣習的権利として存続しています。

入母屋屋根

屋根形式の一つで、上部が切妻屋根(両側に勾配のある屋根)、下部が寄棟屋根(四方に勾配のある屋根)のかたちのもの。

遺留分

被相続人の兄弟姉妹以外の相続人に対して留保されなければならない相続財産の割合をいいます。
原則として相続財産は被相続人が自由に処分でき、推定相続人の相続への期待は権利として保障されませんが、相続が相続人の生活保障の意義を有すること、被相続人名義の財産には相続人の潜在的持分が含まれていることが多く、これを顕在化させる必要があることなどから、相続財産の一定割合について相続人に権利を認めています。遺留分は、相続開始1年前に贈与された遺産などを合算して、直系尊属のみが相続人の場合は遺産の3分の1、それ以外の場合は全体で遺産の2分の1とされています。

印鑑証明(会社の~)

株式会社・有限会社等の法人が、売買等の契約を行なう場合には、契約書に代表者印を押印するのが通例です。
このような代表者印について、その代表者印が、登記所に対して印鑑届けを行なった正式なものであるということを、登記所が公的に証明した書面のことを「印鑑証明」と呼んでいます。

印鑑証明(個人の~)

個人があらかじめ市区町村役所において印鑑登録を行なった実印について、その実印が印鑑登録された正式なものであるということを、市区町村長が公的に証明した書面のことを「印鑑証明」と呼んでいます。

印紙税

契約書、受取書、証書、通帳などを作成する際に課税される国税のこと。印紙税法に定められている20種類の文書(課税文書)が課税の対象となります。たとえば、不動産売買契約書、建築工事請負契約書、土地賃貸借契約書、代金領収書などは課税文書ですが、建物賃貸借契約書や不動産媒介契約書は課税文書ではありません。 印紙税の納付方法は、課税対象となる文書に収入印紙を貼り、その収入印紙に消印を押すことによって納税が完了します。この場合に、契約等において両当事者が文書を2通作成するときにはその2通についてそれぞれ印紙税を納付しなければなりません。 印紙税を納めなかった場合には、印紙そのものを貼付しないときは納付すべき金額の3倍(自ら申告したときは1.1倍)、消印をしないときは消印をしない印紙と同額の「過怠税」が課税されます。 印紙税額は、文書の種類および文書に記載された契約金額等に応じて定められています。 なお、不動産の譲渡に関する契約書および建設工事の請負に関する契約書については、平成9(1997)年4月1日から平成30(2018)年3月31日の間に作成されるものに対する税率の引き下げが措置されています(平成26(2014)年4月1日以後に作成される文書に対する特例税率は、それまでの特例税率よりも低い)。

インテリア

本来は、建物の内部空間の全体を指す言葉。
住宅の場合でいえば、室内の天井・壁・床の内装材と、家具・調度品のすべてが「インテリア」です。
また一般的には、家具と調度品のみを「インテリア」と呼ぶことも多いです。

インテリアコーディネーター

家具や住宅設備などのインテリアを選択し、住む人にとって快適な住空間を作るために適切な提案を行なう専門家。インテリア商品の知識を提供するだけでなく、顧客と相談しながら、空間のデザイン、性能、快適性などを考え、費用を考慮して住空間を具体化することが求められます。
その知識、技能を認定する試験として(社)インテリア産業協会が実施するインテリアコーディネーター資格試験があります。

インテリジェントビル

高付加価値のオフィスビルのことで、高度情報化建築物といわれることもあります。
はっきりした定義があるわけではありませんが、空調、電気、セキュリティなどの設備を自動的に制御し、建物内に情報通信ネットワークを構築して、オフィスオートメーションやテレコミュニケーションに対応できることなどが特徴です。省エネ、省コストに資するともいわれます。
英語ではスマートビルと称することが多いです(英語で、インテリジェントIntelligentは「賢い」、スマートSmartは「気の利いた」という意味)。

インフラ長寿命化

インフラストラクチャー(社会資本)の維持管理や更新を戦略的に推進し、その機能を確保する政策が進められています。「インフラストラクチャー」の略語が「インフラ」です。
インフラは、治山治水等の国土保全基盤、道路・鉄道・港湾・空港等の社会経済活動基盤、上下水道・公園・学校等の生活基盤などで構成されていますが、過去から蓄積されてきたそれらについて、その機能の劣化を防止し、社会経済状況の変化を含めた中長期的なニーズに応えることが求められています。そこで、政府が主導して、インフラの寿命を長期化するための施策が展開されています。
主な施策は次の通りです。
1)インフラを安全・強靱に維持・確保するために、センサー、ロボット、非破壊検査技術等による点検・補修の高度化、新材料の実用化などを推進する。
2)インフラを総合的・一体的に管理するために、メンテナンスサイクルの構築、予防保全型維持管理の導入、維持管理の容易な構造の選択などを推進する。
3)メンテナンス産業を育成するべく、新技術の開発・導入、市場の創出・拡大などを推進する。

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