用語集「ふ」|用語集「ふ」なら宮城県仙台市のホットハウス

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フーチング

基礎の底部を幅広くした構造のこと。 断面は「T」の字を逆さまにしたような形状となる。

このフーチングを地盤面の下に埋め込むことにより、基礎全体を水平方向に安定させると同時に、地盤の支持力を高めている。

ファサード

建物(主に店舗)を正面から見た場合の外観のこと。
パラペットの看板と店頭部分の両方をまとめて「ファサード」と呼ぶ。

ファンド・オブ・ファンズ(Fund of Funds)

複数の投資信託を組み合わせて一つの投資信託にまとめたものをいう。

投資信託はもともと分散投資によって運用されているが、投資方針の異なる投資信託を組み合わせることにより、リスクのいっそうの分散や商品の多様化を図ろうというものである。REITが組み込まれたものも現れてきている。

例えば、確定拠出年金の運用において、時間の経過とともにリスクの取り方を変えて、若年期・中年期・老年期と順次リスクを下げていくというようなことに活用されるなど、その利用が拡大している。一方で、投資先が細分化され、商品構成が複雑で運用実態が見えにくくなるなど、投資家がリスクを把握することが困難となる恐れもある。

また、ファンドの運用が二重となるので、運用手数料も二重に必要となる。

ファンドマネジャー(Fund Manager)

金融資産を継続的に運用する専門家をいう。

運用対象は、株式、債券、不動産、為替、商品相場等々、ファンドの性格に応じて多様である。投資顧問業として業務に携わることもある。

通常、運用実績を評価するための基準(ベンチマーク)が設定されていて、それを上回る成果を上げなければならない。一般的には、日経平均やTOPIXをベンチマークとすることが多い。

VOC

英語のVolatile Organic Compoundsの頭文字を並べたもの。常温で揮発する有機化合物(揮発性有機化合物)のことで、代表的なVOCとしては、ホルムアルデヒド、クロルピリホス、トルエン、キシレン、ベンゼン、スチレンなどがある。
これらのVOCは、建材や家具の塗料・接着剤・樹脂として、また防虫剤・防蟻剤として現在広く利用されている。

VOCは空気中の濃度が一定以上になるとごく微量であっても臭気、目・鼻・喉への刺激、めまい、頭痛などを引き起こすものであり、化学物質過敏症の原因になるとも考えられている。高濃度になると発ガン性を持つとされる。シックハウス症候群の主要な原因物質である。

こうしたVOCに関して厚生労働省医薬局審査管理課化学物質安全対策室では、現時点で入手可能な毒性についての知見から、人がその濃度の空気を一生涯にわたって摂取しても健康への有害な影響は受けないであろうと判断される値(濃度指針値)を次のように定めて公表している。

ホルムアルデヒド:1立方メートル当たり0.1mg(濃度に換算して0.08ppm)以下
トルエン:1立方メートル当たり0.26mg(濃度に換算して0.07ppm)以下
キシレン:1立方メートル当たり0.87mg(濃度に換算して0.20ppm)以下
パラジクロロベンゼン:1立方メートル当たり0.24mg(濃度に換算して0.04ppm)以下
エチルベンゼン:1立方メートル当たり3.8mg(濃度に換算して0.88ppm)以下
スチレン:1立方メートル当たり0.225mg(濃度に換算して0.05ppm)以下

こうした人体に悪影響を与えるVOCの実態を把握するため、国土交通省では平成12年度に全国約4,500戸の住宅を対象とする実態調査を行なった。その結果は次のとおりであった。

1.ホルムアルデヒド(濃度指針値0.08ppm)の平均濃度は0.071ppm。指針を超える住宅は約27.3%あった。
2.トルエン(濃度指針値0.07ppm)の平均濃度は0.038ppm。指針を超える住宅は約12.3%あった。
3.キシレン(濃度指針値0.20ppm)の平均濃度は0.005ppm。指針を超える住宅は約0.13%あった。
4.エチルベンゼン(濃度指針値0.88ppm)の平均濃度は0.008ppm。指針を超える住宅はなかった。

このような実態調査等にもとづき、国では平成14年7月12日に建築基準法を改正・公布し、居室(住宅だけでなく職場・学校等を含む)におけるVOCの規制を開始することとなった。

風致地区

風致地区は「都市の風致を維持するために定める地区」である(都市計画法第9条)。

風致地区は、都市の内部にありながら公園・庭園・寺院・神社などを中心として緑豊かな環境が残っているエリアについて、環境の保護のために指定されることが多い。

風致地区では、地方公共団体の条例によって、建築物の高さ、建ぺい率などが厳しく規制され、緑豊かでゆとりのある環境が維持されている(都市計画法第58条)。

付加一体物

抵当権の効力は「不動産に付加してこれと一体を成したる物」に及ぶとしており、これを通常「付加一体物」と呼んでいる(民法第370条)。
この付加一体物とは、具体的には、土地の附合物、建物の附合物、建物の従物、土地の従物である。

1.附合物
附合物とは不動産に附合した動産をいう(民法第242条)。

具体的には、分離できない造作は建物の附合物であり、取外しの困難な庭石は土地の附合物である。従って、附合物は「構成部分」といい換えることもできる。
なお、権原のある者が附合させた物は、附合物であっても、抵当権の効力は及ばない。

2.従物
主物に附属せしめられた物のことを「従物」という(民法第87条第1項)。

例えば、建物に対する畳・建具、宅地に対する石灯籠・取外し可能な庭石などが従物である。
従物は、本来、付加一体物に含まれないと考えられていたが、不動産の与信能力を高めようとする社会的要請から、次第に従物も付加一体物に含めるとする解釈が主流となり、現在に至っている。 なお、抵当権設定後に付加された従物については、かつて判例は抵当権の効力が及ばないとしていたが、最近では抵当権の効力が及ぶとする判例も見られるようになっている。

3.従たる権利
借地上の建物に対する土地賃借権のように、主物に附属せしめられた権利を「従たる権利」と呼んでいる(詳しくは従たる権利へ)。判例は、抵当権の効力は当然にこの従たる権利にも及ぶとする。

不完全履行

債務不履行の一つ。債務の履行がなされたが、債務者の故意または過失により、その履行が完全なものでないことをいう。

吹抜け

2つ以上の層にまたがって設けられる室やスペースのこと。

階段室は言うまでもなく吹抜けだ。風や熱の吹抜けが容易で、また遮蔽するものがないために、開放的で快適な空間を生み出す。冷暖房効果を高めるために、天井扇を付けることが望まれる。

復元(建築物の)

建物等の欠損している部分を補って元の構造やデザインを取り戻すこと。この場合、どのような状態が元の構造やデザインであるのか、どの程度手を加えるのが適切かなどが問題となるのは、絵画など芸術作品の保存・修復における困難な問題(保存、予防、保護、補修、復元等の選択問題)と同様である。

用語上議論があるものの、「復元」は元のかたちに戻すのを目的とするのに対して、現状を維持するのが「保存」、新たなものの付加を伴う場合が「修復」である。

復代理

代理人がその代理権限の範囲内で、さらに代理人を選任することを「復代理」という。この場合に選任された代理人は「復代理人」という(民法第104条から第107条)。

1.任意代理の場合
任意代理では、代理人が復代理人を選任するには、本人の許諾またはやむを得ない事情があることが必要である。代理人は、復代理人の選任・監督について責任を負う。

2.法定代理の場合
法定代理では、代理人はいつでも復代理人を選任できるが、その反面、代理人は原則として復代理人の行為のすべてについて責任を負う(ただし、やむをえない事情あったときは選任・監督の責任のみを負う)。

3.復代理人と本人の関係
復代理人は代理人と同様に、復代理権の範囲内において、直接本人を代理する。

復代理人

代理人は、本人から与えられた権限内の行為の全部または一部を、他の者を選任して行なわせることができる。
このとき、代理人から選任された他の者を「復代理人」という。

1.復代理人の代理権の範囲
復代理人の権限は、本来の代理人(原代理人という)から与えられた範囲に限定される。このため、原代理人が与えた権限の範囲を復代理人が逸脱した場合には、復代理人の行為は無権代理となる。また、原代理人の代理権が消滅すれば、復代理人の代理権も消滅するものと解されている。

2.復代理人の代理行為の効果
復代理人の代理行為については、その法律効果は、直接、本人に帰属することとされている。つまり復代理人は、原代理人を代理するのではなくて、本人を直接的に代理するものとされている(民法第107条第1項)。

3.復代理人がいるときの原代理人の地位
復代理人を選任した後においても、原代理人が本人を代理することには何ら変化がない。原代理人の代理権は従来のとおり存続する。

4.原代理人(任意代理人)による復代理人の選任と監督責任
本人と原代理人の関係が「任意代理」である場合は、本人は原代理人を特別に信任しているため、原代理人が復代理人を選任することは原則的に許されない。選任できるのは「本人の許諾があるとき」と「やむを得ない事情があるとき」に限られる(民法第104条)。
こうして復代理人を選任した場合には、原代理人は選任したことの反面として、復代理人の非行(例えば義務違反)に対して、原代理人が責任を負わなければならない(民法105条第1項)。ただし「本人の許諾があるとき」は、原代理人の責任は軽減されている(民法第105条第2項)。

5.原代理人(法定代理人)による復代理人の選任と監督責任
本人と原代理人の関係が「法定代理」である場合は、原代理人は法律上当然に代理人となったのであり、その代理権の範囲も広範・多岐にわたる。そのため、原代理人が復代理人を選任することは自由とされている(民法第106条)。 こうして復代理人を選任した場合には、原代理人は選任したことの反面として、復代理人の非行(例えば義務違反)に対して、原代理人が責任を負わなければならない(民法105条第1項・第106条)。なお、原代理人の責任を軽減する民法第105条第2項の規定は、法定代理人である原代理人には適用されない(民法第106条)。

袋地

ある土地が他の土地に囲まれているために、公道に出るには他の土地を必ず通行しなければならない場合には、この囲まれている土地のことを「袋地」という。

附合物

不動産(または動産)に附合した動産のことを「附合物」という(民法第242条)。
具体的には、分離できない造作は建物の附合物であり、取り外しの困難な庭石は土地の附合物である。従って附合物は「構成部分」と言い換えることもできる。

附合物は不動産の構成部分であるから、不動産を売買すれば当然に附合物を売買したことになり、また不動産に抵当権を設定すれば、当然に抵当権の効力は附合物に及ぶことになる(詳しくは付加一体物へ)。

なお、権原のある者が附合させた物は、附合物であっても、抵当権の効力は及ばないとされている(民法第242条但書)。

不在者の財産管理

不在者とは、住所または居所を去って、容易に帰ってくる見込みがない者をいう。

不在者は失踪宣告を受けた者を含み、失踪宣告を受けた者よりも広い概念である(詳しくは失踪宣告へ)。

このような不在者に対しては、その財産を保護する必要があることから、国家が財産管理制度を設置している(民法第25条から第29条)。なお本人に法定代理人があるときは、法定代理人が財産を管理することとなり、下記1.2.は適用されないことに注意。

1.本人の生死が不明でない場合
本人の生死が不明でない(生存していることが確実である)ときは、本人が委任した財産管理人がいない場合には、家庭裁判所は利害関係人または検察官の請求により、財産管理人を選任し、財産目録の作成や財産の保存に必要な行為を財産管理人に行なわせることとなる(民法第25条1項前段、第27条、第28条前段)。
また、不在者が置いた財産管理人の権限が消滅した(例えば管理契約が終了した)場合も、上記と同様である(民法第25条1項後段、第27条、第28条前段)。

2.本人の生死が不明の場合
この場合には、本人の財産を保護する必要性が高いので、家庭裁判所は不在者が置いた財産管理人が権限を有している場合であっても、利害関係人または検察官の請求により、財産管理人を改任し、適切な財産管理人を新たに選任することができる。
また家庭裁判所は、利害関係人または検察官の請求により、既存の財産管理人(不在者が委任した財産管理人)に対して、財産目録の作成や財産の保存に必要な行為を行なわせることができる(民法第26条、第27条、第28条後段)。

不実告知

取引の勧誘などにおいて客観的事実と異なる説明をすること。

消費者契約(宅地建物の販売・賃貸契約もこれに当たる、ただし事業のためのものは除く)においては、重要事項について不実告知がなされて消費者が誤認した場合には、契約を取り消すことができる。

また、宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が重要事項等の説明において不実告知をした場合には、国土交通大臣又は都道府県知事は業務停止等を命令できるとしている。

付属建物

建物に付属した建物のこと。主たる建物に付属した小屋・勉強部屋・作業部屋・物置・便所などであり、建物登記簿上は表題部に「付属建物」として登記される(未登記の場合も多い)。

付属建物は、通常は建物の従物であると考えられるので、建物が売買されれば附属建物も同時に売買されることになる(ただし、当事者で異なる合意をすることは可能)。

また、付属建物は、通常は建物の従物であると考えられるので、建物が登記されれば、附属建物が未登記であっても、登記の対抗力は附属建物に及ぶとされるし、建物に抵当権を設定した場合には、付属建物にも抵当権の効力が及ぶとされる。
(詳しくは付加一体物へ)

負担水準

土地の固定資産税課税標準額を決定する際に用いられる数値をいい、その土地の課税標準額が固定資産税評価額との比較から見てどの程度の水準にあるかを示す指標である。

具体的には、次の算式によって算出される。

「負担水準=前年度の固定資産税課税標準額 ÷ (今年度の固定資産税評価額×課税標準の特例率)×100」

負担水準が低い場合には、固定資産税額が急激に増加しないように一定の調整がなされる(「固定資産税額の据え置き」を参照)。

負担調整率

地価上昇による負担の急増を調整するために土地の固定資産税課税標準額を前年度の課税標準額に一定の率を乗じて決定する方法を採用する場合の、当該率をいう。

負担水準に応じて、負担水準が低いほど負担調整率が大きくなるように定められている(「固定資産税額の据え置き」を参照)。

負担付贈与

受贈者が一定の給付をなすべきことを特約した贈与のこと(民法第553条)。

贈与は無償契約であるが、負担付贈与は負担(受贈者がなすべき給付のこと)の範囲内では有償契約に近いということができる。
そのため負担付贈与では、贈与者は、その負担の限度において、売主の担保責任と同じ責任を負わなければならない(民法第551条)。

普通決議

分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、通常の議案について過半数の賛成により可決することを「普通決議」という。

この反対に、特に重要な議案について4分の3以上の賛成などの特別多数の賛成により可決することは「特別決議」と呼ばれる。

区分所有法では、「集会での議案の議決は、原則として区分所有者数の過半数および議決権の過半数の賛成で可決する」という旨を定めている(区分所有法第39条第1項)。
従って、通常の議案については、区分所有者数の過半数と議決権の過半数の賛成があれば可決できることになり、こうした決議方法を「普通決議」と呼んでいる。

ただし実際には、管理組合の集会において、区分所有者の出席が少なく(かつ書面による権利行使や代理人の選任も行なわれず)、上記のような過半数の決議要件を満たすことが困難なケースもある。こうした場合に備えて、管理組合が管理規約において、普通決議の要件を「過半数」よりもあらかじめ緩和しておくことも可能とされている(区分所有法第39条第1項)。

普通失踪

人が居所を去った後、その生死が7年間にわたって不明である場合には、家庭裁判所は利害関係人の請求によって、失踪の宣告をなすことができる。これを「普通失踪」という(民法第30条)。

普通借地権

借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、平成4年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。

この新借地借家法(平成4年8月1日施行)にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。

これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。

普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがある。

1.旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物(木造を指す)については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていた。
しかし、普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年とした。
2.旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていた(旧借地法第2条、第5条)。しかし、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がない。

このようにいくつかの相違点があり、しかも現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しているため、不動産広告等では両者の違いを明記することが多い。

復旧(区分所有法における~)

区分所有建物が、地震・火災・爆発などにより損害を受けた場合に、その損害を受けた部分を元の建物の状態に戻すことをいう。

専有部分の損害については、区分所有法および民法によれば、各区分所有者が専有部分を単独で所有しているので、原則的には区分所有者が単独で(集会の決議等を経ないで)専有部分の復旧を行なうことができるのであるが、実際には管理規約の定めにより、専有部分を復旧するには理事長の承認等の手続きを必要としているケースがほとんどである。なお専有部分の復旧工事にかかる費用は、その専有部分の区分所有者の自己負担となる。

次に、共用部分の損害については、「小規模滅失」と「大規模滅失」により取扱いが異なる。

1.小規模滅失の場合
損害を受けて効用を失った建物の部分(専有部分と共用部分の両方)の価格が、建物全体の価格の2分の1以下に相当する場合を「小規模滅失」という。 この小規模滅失の場合には、区分所有法の規定によれば、それぞれの区分所有者が単独で(集会の決議等を経ないで)、損害を受けた共用部分を復旧することができる(区分所有法第61条第1項)。しかし実際には、管理組合の集会の普通決議を経ることがほとんどである(区分所有法第61条第3項・第4項)。
共用部分の復旧工事にかかる費用は、共用部分の持分割合に応じて区分所有者全員が費用を分担する(区分所有法第61条第2項)。

2.大規模滅失の場合
損害を受けて効用を失った建物の部分(専有部分と共用部分の両方)の価格が、建物全体の価格の2分の1を超える場合を「大規模滅失」という。
この場合には、復旧を行なうためには、区分所有者の集会の特別決議(区分所有者数の4分の3以上および議決権の各4分の3以上の賛成)により可決した場合にのみ、共用部分の復旧を行なうことができる(区分所有法第61条第5項)。
このように大規模滅失については、復旧にかかる費用が巨額であること、建物自体の建替えも検討する必要があること等により、特別多数の賛成が要件とされている。

なお、大規模滅失における復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、復旧決議に賛成した区分所有者に対して、自己の所有する建物および敷地に関する権利を、時価で買い取るように請求することができる(区分所有法第61条第5項・第8項)。
これは復旧に参加する意思のない区分所有者が、速やかに区分所有建物の権利関係から離脱できるように配慮した規定である。

なお、上記の「小規模滅失」および「大規模滅失」のどちらについても、集会における区分所有者数の5分の4以上および議決権の5分の4以上の賛成により、区分所有建物の「建替え決議」を可決して、建物全部を建て替えることも可能である(区分所有法第62条)。

物権

物を直接に支配する権利をいう。

その典型は所有権である。

そもそも財産を支配する権利には、「物権」と「債権」の2つの類型がある。物権は、すべての人に対して権利を主張できる絶対的な財産支配権であるのに対して、債権は、特定の人にある要求をする権利であって第三者には権利を主張できない相対的な請求権である。このように、物権の基本的な性格は、その絶対的排他性にある。

絶対的排他性を確保するため、物権には、

1.後に成立した物権や内容が抵触する債権に優先する効力(優先的効力、ただし借地借家の賃借権(債権である)などの例外がある)

2.物権の内容の円満な実現が妨げられ、または妨げられる恐れがある場合に、妨害を除去・予防するため必要な行為を請求する権利(物権的請求権または物上請求権と呼ばれる。具体的には、返還、妨害排除、妨害予防の請求権)

が与えられている。また、排他性の帰結として、同一物に対して同一内容の物権は一つしか成立しない(一物一権主義、だからこそ、土地を筆に分けて各筆をそれぞれに一物とするのである)。

また、すべての人に対する権利であることから、物権の変動は公示しないと第三者に対抗できないとされる(公示の原則)。対抗要件は、不動産に関する権利変動については「登記」、動産に関する物権譲渡については「引渡し」である。

さらには、物権は、法律で定められた以外のものを新たに創設することはできないとされている(物権法定主義)。民法で定められているのは、所有権のほか、地上権(他人の土地を借りて使用できる権利)、地役権(他人の土地を自己の土地のために供し得る権利)、抵当権(優先的に弁済を受ける権利)、占有権(物に対する事実上の支配により認められる権利)などである。また、慣習法上の物権も判例により認められており、温泉権や流水利用権はこれに当たる。

物権関係

人が物を支配するという関係を「物権関係」という。

この物権関係に適用される最も基本的な法律が、民法第二編「物権」(民法第175条から第398条122まで)であり、一般的に物権法と呼ばれている。

物件の収用

収用では、収用の対象になるのは原則として土地だけである。土地上に物件が存在する場合は、その物件を他所へ移転させなければならない。このとき、物件の移転料を起業者が支払う必要がある。この損失補償を「移転料の補償」という(土地収用法第77条)。

しかしながら、物件の移転自体が著しく困難であるときは、その物件の所有者は、その物件の収用を請求できるとされている(土地収用法第78条)。

また、物件を移転することにより、従来の物件の使用目的を継続することが著しく困難になる場合も、同様に物件の収用を請求できる(土地収用法第78条)。

また物件の移転料が、物件そのものの価格を超えるときは、移転料が多額であることを理由として、起業者の側から、物件の収用を請求することができる(土地収用法第79条)。

復興特別区域

東日本大震災で被災した区域であって、東日本大震災復興特別区域法に基づき、震災復興を円滑迅速に推進するために作成される計画の対象とされている区域をいう。「復興特区」と略称されることもある。

復興特別区域を定めて復興を図る計画には、復興推進計画、復興整備計画、復興交付金事業計画の3つがある。

1)復興推進計画
産業の集積・活性化、居住の確保、社会福祉等の課題解決等による復興の促進を図るための計画。この計画で定めた事業については、建築基準法、農地法、工場立地法などによる各種規制の特例、所得税、法人税、地方税等に関する課税の特例、利子補給金の支給などが適用・措置される。
2)復興整備計画
市街地の整備、農業基盤の整備等による土地利用の再編を推進するための計画。この計画で定めた事業については、都市計画、農用地利用計画等の土地利用に関する計画の変更等の特例、都市計画法、農地法等による土地利用に係る許認可等の特例、環境影響評価法の特例などが適用・措置される。
3)復興交付金事業計画
地域の特性に即して、創意工夫を発揮して自主的かつ主体的に復興を進めるための計画で、この計画で定めた各種の事業に対しては、弾力的な運用が可能な復興交付金が交付される。

実際の復興は、これら3つの計画が重なり合い、複合的に推進されている。従って、計画の対象区域もおおむね重なっている。

なお、東日本大震災時に発生した原子力発電所事故によって被災した区域については、別途の措置が定められている。 

物上代位

私法上の概念で、担保物権の効力が、その目的物に代わる物や金銭に及ぶことをいう。

担保物権の目的物が売却、賃貸、滅失、破損等により金銭債権等に転化した場合に、それに対しても優先弁済の効力を及ぼすことによって目的物の価値の減少を防ぐという意味がある。

先取特権、質権、抵当権について認められているが、留置権については認められない。

例えば、抵当権を設定した建物が火災で滅失した場合には、建物所有者に支払われる火災保険金に対して抵当権の効力が及ぶ。これが物上代位である。

物上保証

ある人(A)が他の人(B)に対して債権を有している場合に、Aがその債権を担保する手段の一つとして、「第三者(C)の財産に対してAが抵当権をつける」ことがある。
これは第三者Cが、Cの財産をBのために差し出すということであり、このような方法による債権の担保を「物上保証」という。

物上保証人

ある人(A)が他の人(B)に対して債権を有している場合に、Aが債権を保全する手段の一つとして、「第三者(C)の財産に対してAが抵当権を付ける」ことがある。
これは第三者Cが、Cの財産をBのために差し出すということであり、このような方法による債権の担保を「物上保証」という。また、このときのCを「物上保証人」という。

物納

税金を金銭以外のもので納入する方法をいう。

税金は金銭で納付することが大原則であるが、相続税についてのみ例外的に相続財産による物納が認められる。その際には、延納(納税の延期)によって金銭で納付することが困難である事由と、税務署長の許可が必要である。

物納できる財産として、

1.国債・地方債、2.不動産・船舶、3.社債・株式・証券投資信託または貸付信託の受益証券、4.動産

の順序が認められているが、管理・処分に不適当な財産は除外される。その評価額は、相続税課税の際の評価によるとされ、納められた財産は、通常、競売に付され換金される。

なお、税の滞納などの際に財産が差し押さえられることがあるが、これは物納とはまったく違う手続き・方法である。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

不動産価格指数

不動産価格の動向を示すべく指数化した統計データ。国土交通省が2012年8月から公表している。

これは、金融・経済危機を背景に、IMF等からG20諸国に対して国際的に共通の指針に基づいて不動産価格の動向を迅速、的確に把握・公表すべきとの勧告がなされ、それを受けて作成・公表されるものである。

不動産価格指数は、同勧告によって作成された国際指針(Residential Property Price Indices Handbook)に従って、実際の取引価格情報をもとに、物件の立地や特性による影響を除去するなどの統計的な操作を加えて作成されている。公表されるのは、住宅に関する、更地・建物付土地・マンション別、全国・ブロック・都市圏別の毎月の指数である(速報値)。また、現地調査の結果を加味した確報値も公表されている。

地価公示は地点単位での土地の正常な価格水準を把握するのに対して、不動産価格指数は広域的な不動産取引の趨勢(時間的変化)を把握するという違いがある。

なお、作成・公表されているのは住宅に関する指数であるが、商業用不動産に関する指数についても開発が進められている。

不動産鑑定

不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号)にもとづき、不動産鑑定士または不動産鑑定士補が不動産の経済価値を判定することをいう。

不動産の経済価値を判定する方法としては、金融機関による担保評価や、不動産会社による簡易査定などがあるが、不動産鑑定は公式かつ最も信頼性の高い方法であるといえる。

地価公示における標準地の評価や、都道府県地価調査における基準地の評価は、不動産鑑定によって行なわれる。

また民事裁判において、相続された不動産の評価や、金融機関が担保とする不動産の評価が問題になるケースでは、不動産鑑定士または不動産鑑定士補に依頼し、不動産鑑定を行なうのが一般的である。

不動産鑑定士

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験のすべてに合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士という。

不動産鑑定士の登録を受けるには、不動産鑑定士試験の3次試験に合格し、2年以上の実務経験があることが必要である。

不動産鑑定士は職務上高度な倫理が求められるので、法律(不動産の鑑定評価に関する法律)の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。

また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも知事または国土交通大臣に対して調査等を行なうように要求することができる(不動産の鑑定評価に関する法律第42条)。

不動産鑑定士補

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験の一部に合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士補という。

不動産鑑定士補の登録を受けるには、不動産鑑定士試験の2次試験に合格し、2年以上の実務経験があることが必要である。

不動産鑑定士補は職務上高度な倫理が求められるので、法律(不動産の鑑定評価に関する法律)の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。

また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも知事または国土交通大臣に対して調査等を行なうように要求することができる(不動産の鑑定評価に関する法律第42条)。

不動産鑑定事務所

不動産鑑定を専門とする事務所のこと。法律(不動産の鑑定評価に関する法律)上の名称は「不動産鑑定業者」である。

不動産鑑定事務所は、少なくとも1名以上の不動産鑑定士を雇用しなければならない。ただし不動産鑑定事務所の代表者は不動産鑑定士でなくともよい。 不動産鑑定事務所は知事または国土交通大臣への登録を受けなければならず、毎年1回、事業の実績を知事または国土交通大臣へ報告する義務がある。

法律(不動産の鑑定評価に関する法律第31条)の規定により、この事業実績の報告書は、都道府県庁または国土交通省で一般人が閲覧することができる。

不動産公正取引協議会

不動産広告の適正化を目的として、全国9ブロックで設立されている不動産会社の団体のこと。例えば、首都圏ブロックでは「公益社団法人首都圏不動産公正取引協議 会」が設立されている。

不動産公正取引協議会には、そのブロックのほとんどすべての不動産会社が加盟しており、加盟する不動産会社が広告規約に違反した広告を行なった等の場合に は、不動産公正取引協議会が警告を行ない、さらには最大で500万円以下の違約金を徴収することができるとされている。

不動産小口化商品

不動産の所有権を多数の持分権に分割(小口化)した金融商品をいう。

不動産の流動化手法の一つとして活用されている。

小口化の方法として最も単純なのは、

1.不動産を多数者の共有とし、不動産賃料等をそれぞれの共有者に帰属させる(その共有持分権が取引される)手法

である。さらにその発展として、

2.特定の不動産を信託し、その受益権を分割する手法(小口化された受益権が取引される)、3.出資を受けた一定の者が不動産の取引を行ないその利益を分配する手法(出資口が取引される)

が開発された。

このうち、3.の手法は、「不動産特定共同事業法」によって仕組みが法定され、現在販売されている不動産小口化商品の大多数は、不動産特定共同事業によって生み出されたものである。

なお、不動産小口化商品は一般的に金融商品と類似した性格を持っていて、その取引に当たっては、金融商品の取引と同様のルールに従って行なうべきであるとされているが、一方で、不動産としての性格を帯びることもあり、この場合には、不動産の取引ルールと同じような配慮も必要である。

不動産質

不動産に質権を設定することを不動産質という。

不動産質権を取得した債権者(=不動産質権者という)は、不動産を使用収益して利益を上げることができるが、その反面、債権の利息を債務者に請求することができないという特徴がある。ただし、当事者がこれと異なる特約をした場合には特約が優先する(民法第356条から第359条)。

また、不動産質権の存続期間は10年以内とされており、存続期間終了時には10年以内の期間で更新することができる(民法第360条)。

不動産収入

不動産収入とは、家賃収入、管理費収入、共益費収入、礼金収入、駐車場使用料収入などのことである。

不動産の貸付けから発生する収入は、所得税法においては、事業収入ではなく、不動産収入に分類されることとなっている。

従って、個人が賃貸住宅や駐車場を経営している場合には、不動産収入が発生し、不動産所得を得ていることになる。

ただし、退去の際に全部または一部を返還するような金銭(敷金・保証金)については、返還しない部分だけが不動産収入に加算される。

不動産取得税

不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことである。
不動産の所在地の都道府県が課税の主体となるので、実際の徴収事務は都道府県が行なうこととされている。

不動産取得税の税率は原則的に「不動産の固定資産税評価額の4%」とされている。

ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3%」とされている(地方税法附則第11条の2)。
ちなみにここでいう「住宅」には別荘を含まない。ただし、週末を過ごすため郊外に購入した2つめの住宅や、勤務地の近くに購入した2つ目の住宅といったいわゆる「セカンドハウス」はここでいう「住宅」に含まれる。

なお、一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられている。

不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税される(地方税法第73条の2第1項)。 ただし、新築によって建物を取得した場合には「最初に使用された日」または「譲渡された日」が「取得の日」とみなされて、その日における所有者が納税義務を負うケースがある(地方税法第73条の2第2項)。具体的には次の通りである。

1.「最初に使用された日」が「取得の日」となるケース
賃貸業を行なう個人が、建築業者に賃貸建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初に借家人が使用した日が「取得の日」となる。
また、一般の個人が建築業者に自己の居住用の建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初にその個人が入居した日が「取得の日」となる。
2.「譲渡された日」が「取得の日」となるケース
建売分譲業を行なう会社が、建築業者に建売住宅を新築させた場合には、新築の日ではなく、建売住宅が販売された日に課税される。このとき納税義務者は建売住宅の購入者となる。

なお、上記1.2.の場合において、新築の日から6ヵ月を経過しても、最初の使用や譲渡が発生しない場合には、その6ヵ月を経過した日が「取得の日」とみなされる。

不動産取得税の軽減措置(住宅の建物部分)

一般国民の住宅取得を促進するため、住宅の建物部分に係る不動産取得税については軽減措置が実施されている。 具体的には次の要件を満たす住宅の建物部分について、次のような軽減措置が設けられている。

1.要件
・住宅の種類は、一戸建て、共同住宅のいずれでも可
・住宅は取得者が自ら居住するものだけでなく、賃貸用のものでもよい
・一戸建ての場合には、住宅の登記簿上の床面積は50平方メートル以上
・自己の居住用の共同住宅の場合には、1住戸の登記簿上の床面積は50平方メートル以上であること
・ 賃貸用の共同住宅の場合には、1住戸の床面積は40平方メートル以上であること
(賃貸共同住宅の場合、共用廊下などの共用部分の面積を各戸の床面積に応じて配分し、配分後の1住戸の床面積が「40平方メートル」以上であることが必要とされる)
・中古住宅の場合には、木造その他の構造では建築後20年以内、鉄骨造や鉄筋コンクリート造では建築後25年以内であること

2.軽減措置
1)新築による取得や新築住宅の購入の場合
住宅の建物部分の固定資産税評価額から1,200万円を差し引き、3%の税率を乗じたものが不動産取得税額となる。
従って、新築住宅の場合、建物部分の固定資産税評価額が1,200万円以下ならば、実際の不動産取得税額はゼロとなる
2)中古住宅の購入の場合
住宅の建物部分の固定資産税評価額から一定の金額(建築年が新しいほど大きく、最大で1,200万円)を差し引き、3%の税率を乗じたものが不動産取得税額となる。

不動産取得税の軽減措置(住宅用地)

住宅用地の取得に対する不動産取得税の課税を軽減する措置をいう。

軽減措置は次の2つから成る。

1.軽減税率の適用
税率を3.0%に軽減する(本則は4.0%)。
2.課税標準の特例
1)税額から、次のいずれか多いほうの額を控除する。
a)150万円×税率
b)床面積の2倍(200平方メートルが限度)の土地価格×税率
2)課税標準を2分の1に減額する。 

不動産所得

不動産の貸し付けによる不動産収入がある場合において、次の計算式で求めた金額のことを「不動産所得」と呼ぶ。

「 不動産収入-不動産所得の必要経費=不動産所得 」

このような不動産所得がある場合には、必ず確定申告を行なう必要がある。

なお不動産所得で赤字が生じた場合には、その赤字の全部または一部は、給与所得の黒字と相殺することができる(詳しくは「損益通算の特例」)。

不動産所得の必要経費

不動産の貸し付けによる収入がある人が、不動産所得を計算する際に、不動産収入から差し引くことができる金額のことを「不動産所得の必要経費」という。

具体的には、実際に支出した管理費、共益費、修繕費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、借入金の利息、建物の減価償却費などが「不動産所得の必要経費」である。

なお、青色申告を行なう場合には、家族従業員の給与を必要経費とすることができるなどのメリットがある。

不動産適正取引推進機構

不動産の取引をめぐる紛争の防止を図り、特定の紛争を処理することなどを目的に昭和59(1984)年に設立された財団法人(現在は一般財団法人)。紛争事例の収集・分析、特定紛争の処理等のほか、宅地建物取引主任者資格試験を実施する機関でもある。

特定紛争処理とは、不動産の取引をめぐる苦情・紛争のうち、都道府県や事業者団体等の窓口(第一次処理機関)において解決のつかない紛争で、宅地建物取引業者が関与するトラブルについて、専門の紛争処理委員が公平かつ迅速な解決を図る仕組みである。
特定紛争処理は第一次処理機関の申請によって開始されるが、申請にあたっては紛争当事者の同意が必要である。紛争処理は当事者の主張の聴取、証人の証言、鑑定などを経て行なわれ、調整案が提示されるが、和解が成立する場合のほか、仲裁に移行する場合、不調で調整を打ち切る場合がある。

なお、特定紛争処理のように裁判所の外で行なわれる紛争処理を、裁判外紛争処理(ADR、Alternative Dispute Resolution)といい、迅速で低コストな紛争処理方法としてその活用が広がっているが、不動産適正取引推進機構の行なう特定紛争処理は、早い時期に開始されたADRの一つである。

不動産登記制度

不動産に関する所有権等の権利の取得・消滅を、第三者に対して公示するために、登記記録を作成し、登記記録を登記所に備え付けて一般に公開する制度のこと。

この制度により不動産の物的状況・権利関係が一般に公示され、不動産の取引を安全に行なうことが可能となっている。

不動産登記簿

不動産の物的状況や権利関係を公示するために、登記所(法務局、地方法務局、出張所など)に備え付けられた書類をいう。

不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、どちらもその不動産を管轄する登記所に保管されている。

それぞれの登記簿は、表題部、甲区、乙区に区分されていて、表題部には土地または建物の所在地番、面積などが、甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外の権利(抵当権、地上権、賃借権等)に関する事項が記載されている。登記簿は、従前は書類の形でバインダーに綴られていたが、1988年から電磁的に記録されることとなった(コンピュータ化という)。

不動産登記簿に記録されている事項は、何人も自由にその記録内容を証明した書面(登記事項証明書)の交付を受けることができる。なお、登記情報は、インターネットを利用して取得することもできる。

不動産投資インデックス

不動産の収益性を一般的に示すための指標をいう。

個別の不動産についての収益性ではなく、不動産市場全体の動向を収益性の視点から把握できる指標でなければならないとされる。

不動産の収益性は、大きく、

1.期間中に得られる純収益(賃料等と管理費用等の差、インカムゲイン)

2.期間中の資産価値の増減(キャピタルゲイン)

に分かれるが、不動産投資インデックスは、両者を総合化したもののほか、それぞれを独立させて指標化する場合もある。

また、不動産の特徴から、地域性や不動産の種類に応じた収益性の把握が可能でなければならないほか、他の投資商品と比較可能であること、十分な頻度と継続性が確保されていること、豊富なデータによる信頼性の高い算出方法であることなどが要求される。特に、不動産取引データの多くは非公開であるため、不動産投資インデックスの作成には困難が伴うとされている。現実にもいくつかの試みはあるものの、現在のところ標準的な不動産投資インデックスは存在しない。

なお、地価の動向など不動産市場の一般的な動向を、収益性に限定せずに把握する指標を「不動産インデックス」とよぶことがある。

不動産投資顧問業

不動産投資について委託を受け、投資の助言、投資の判断、取引の代理などを行なう者をいう。

その業務は大きく、

1.不動産投資の判断に対する助言等の業務(投資助言)

2.投資判断とともにそれにもとづく取引を委任される業務(投資一任)

に分かれ、2.の業務を行なうには、宅地建物取引業の免許が必要である。

不動産投資顧問業者は国土交通省の登録簿に登録することができるが、その登録には、1.の業務のみを行なう「一般不動産投資顧問業」と、1.および2.の業務を行なう「総合不動産投資顧問業」の別がある。

不動産投資信託

投資信託のうち、不動産を運用の対象とするものをいう。

アメリカではREIT(Real Estate Investment Trust)、日本ではその日本版という意味でJREITと称される。

不動産投資信託は、不動産の証券化手法の一つであり、その仕組みとして、

1.資金を信託したうえでその資金を不動産投資として運用する方法(契約型)

2.投資家が特定の法人を設立して不動産投資を行なう方法(会社型)

とがある。実際に日本で行なわれている不動産投資信託の大部分は会社型であり、その担い手を投資法人と呼ぶ。

投資信託によって得る利益の原資は、投資対象となる不動産の賃料等から得られる収益である。また、不動産の証券化に当たっては、倒産隔離、導管体機能などを確保することが必要となるが、投資信託は、制度的にこれらの要請を満たしている。

不動産投資信託は、日本では平成12(2000)年に解禁された。また、会社型の不動産投資信託は証券取引所に上場することができるとされ(銘柄は投資法人、上場して取引されるのは投資口である)、初めて上場したのは平成13(2001)年9月10日である。

不動産特定共同事業法

出資等を受けて不動産取引を行ない、その収益を分配する事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」という。

平成6(1994)年に制定された。

不動産特定共同事業は、宅地建物取引業の特別な形態であって、これを営むには国土交通大臣等の許可が必要で、宅地建物取引業の免許を受けていること、法人であることなどの要件を満たさなければならないとされる。
また業務に関して、不動産の適正かつ合理的な利用の確保に努め、投機的取引の抑制を図るよう配慮すること、広告・勧誘等についての一定の規制・制限を遵守すること、契約に当たって一定の説明を書面で行なうことなどが定められている。

この法律の制定により、不動産小口化商品等の開発・販売を円滑に進めるためのルールが明確となり、不動産の流動化が促進されることとなった。

不動産特定番号(不動産登記における~)

土地、建物に付与されている番号をいう。

この番号は、すべての土地建物に付与されている。

不動産の時価評価

会計において、不動産価格を現在時点で評価することをいう。

従来日本では、会計上、保有する不動産を取得時の価額で計上する方法(取得原価主義による取得簿価会計)が一般的であった。しかし、資産価値の変化を会計に適切に反映できないという弊害があり、また、国際会計基準では、資産を時価で評価して会計に反映させる考え方(時価主義)が標準とされていることから、2000年から販売用不動産について時価での評価が義務付けられるなど、時価評価の適用が拡大されてきた。そして、05年度からは、企業会計原則において、全面的に不動産の時価評価が導入された。

時価評価の方法としては、一般的に、

1.資産から得られるであろう収益を算定する方法(この方法によって算定した価額が帳簿価額を下回る場合に、その損失を帳簿価額に反映する手続きが減損会計である)

2.現時点での取引価格で算定する方法(この方法で算定した結果生じる資産価額減を、損失として計上する手続きが時価会計である)

の2つがある。企業が保有する不動産については、原則として1.の方法で評価し、減損会計が適用される。

時価評価を実施することにより、不動産の含み益や含み損が開示されて企業の財務等の透明化が進むとされるが、一方で、企業経営が不動産価格の変動に大きく左右されやすくなるという問題も指摘されている。保有する不動産を証券化などによって会計上切り離して(ノンリコース化)、価格変動のリスクを避けようとする動きがあるのはそのためである。

不動産の証券化

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。

その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。

1.流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者(オリジネーター)から不動産が切り離され、不動産そのものの価値(収益力・リスク等)が明確になる。

2.SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益(インカムゲインとキャピタルゲイン)を裏づけとして証券(出資口・信託受益権等)を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。

3.証券を流通させる。

これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。

このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1.の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2.の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3.の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。

不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)

不動産の広告に関する不動産業界の約束事であり、政府(公正取引委員会)が正式に認定したものを「不動産の表示に関する公正競争規約」という。

不動産業界では一般的に「表示規約」または「広告規約」と呼んでいる。

この表示規約が最初に作られたのは昭和38年のことであり、その後、10回以上も改正されて、不動産の広告に関する最も詳細な規制として、不動産会社に広く遵守されている。

この表示規約の改正作業や、表示規約に違反した不動産会社への警告などを行なっているのは、全国各地に設立されている「不動産公正取引協議会」である。

不動産の流動化

不動産の取引が容易になるように工夫する手法の一つで、

1.不動産の価値を物理的なモノから分離独立させること、2.取引の単位を細分化すること

を特徴とする。

その有力な方法が不動産の証券化(不動産の価値を有価証券に転嫁すること)であるが、それにとどまらず幅広い手法が工夫されている。それらの手法を類型化すれば、次の表のようになる。

不動産ファンド

投資家から資金を集めて運用し、その収益を出資額に応じて配分する仕組みのなかで、不動産投資を主とするものをいう。

投資に係るリスクとリターンはすべて投資家に帰属する。「不動産投資信託」と呼ばれることもある。

狭い範囲の投資家を対象に資金を集めるもの(私募ファンド)、不動産特定共同事業として実施するもの、信託制度を活用するものなど、形は多様である。運用の対象については、株式投資などと組み合わせる場合、特定の種類の不動産のみを対象とする場合などさまざまであり、運用に関しても、インカムゲインを重視するかキャピタルゲインを期待するかという違いがある。しかしどのようなものであれ、投資によって生じた損失は、投資家が一身に引き受けることはファンドに共通する性質である。

不動産保存の先取特権

「不動産保存の先取特権」は民法第326条に定められた権利である。
不動産に関する権利の保存費用を負担した人がいる場合に、その人がその旨を登記すれば、先取特権が発生し、不動産を競売して保存費用を取り戻せるという権利である。

実際には、建物新築を請け負う建設会社が、棟上げを終えると同時に、この「不動産保存の先取特権」を登記し、棟上時から完成時までの間の建築費を「不動産保存費」として確保することが多い。

この「不動産保存の先取特権」を登記すると、それ以前に登記された抵当権よりも優先するとされている(民法第339条)。

そのため、建設会社が金融機関に対抗する有力な法的手段として多用されている。

不動産流通近代化センター

不動産業の近代化を推進するための組織で、昭和55(1980)年に設立された公益財団法人。

その主要な業務は、

1.不動産流通市場の整備・近代化に対する支援(レインズの開発、価格査定マニュアル等の策定・普及、調査研究など)

2.協業化のための借入れに対する債務保証

3.不動産業に従事する人材の育成(宅建試験合格者のための登録実務講習、不動産コンサルティング技能試験・登録、初任従業者研修などの実施)

である。また、不動産流通4団体((公社)全国宅地建物取引業協会連合会、一般社団法人不動産流通経営協会、(社)全日本不動産協会、

一般社団法人日本住宅建設産業協会)が参加する不動産物件の検索サイト「不動産ジャパン」の運営も担当している。

不同沈下

建物荷重や外力の作用によって、場所によりむらがある沈み方で地盤下に沈下する現象。

傾斜や地盤の状況、基礎の形状等が原因となり、地震時に軟化現象等を引き起こすことによって起きる。建築物の構造に障害を引き起こす可能性のある場合は、地盤改良、基礎形状の見直し等有効な対策を講じる必要がある。

歩留まり

製品を加工する場合の、原材料に対する出来高の割合。例えば、材木から柱を加工する場合、鋼材から金属製品を加工する場合などの加工効率を示す。

また、多数の製品を製造する場合の、製造数に対する検査合格製品数の割合(品質検査合格率)を意味することもある。

さらに意味を広げて、例えば、アンケート調査の歩留まり(回収率)、ダイレクトメールの歩留まり(返信率)、広告の歩留まり(問い合わせ率)などのように使われることも多い。

不法行為

私法上の概念で、他人の権利・利益を侵害し、それによって生じる損害を賠償する責任(債務)が生まれる行為をいい、民法に規定されている。

不法行為責任が生じるのは、1)故意・過失を伴うこと(特定の行為については無過失でも責任が生じる)、2)保護すべき他人の権利を侵害したこと、3)損害が発生したこと(発生の恐れがある場合に行為の差し止めを命ぜられることがある)、4)行為と損害との間に因果関係があること、5)責任能力があること(責任無能力者の行為における監督責任などを含む)という要件を満たす場合であるとされている。一方、これらの要件を満たしていても、正当防衛、緊急避難等一定の場合には、責任を負う必要はないとされる。

不法行為があった場合には、被害者は加害者に対して損害賠償請求権を得る。賠償の対象となる損害には、財産的損害だけでなく精神的な損害も含まれ、また、賠償は、金銭支払によるのが原則であるが、名誉毀損においてはその回復措置としての謝罪広告による賠償も認められている。

なお、使用者責任、工作物責任、製造物責任など、不法行為の成立について特別の扱いが適用される場合がある。

不溶化埋め戻し

汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。 当該土地から掘削した汚染土壌を特定有害物質が水に溶出しないように性状を変更し、当該土地に埋め戻すことである。

不溶化埋め戻しは、汚染土壌がその場所にある状態で不溶化により法定基準以下の土壌とするものであるが、法定基準に適合する状態となっただけであって特定有害物質が除去されているわけではない。従って「汚染土壌の掘削による土壌汚染の除去」には該当しない。

また、シートによる覆い、覆土、舗装等、地表面からの飛散等の防止のため何らかの措置が必要となる。

なお、不溶化埋め戻しを行なう際には、掘削した汚染土壌を一旦指定区域(土壌汚染対策法の~)の近傍の土地に仮置きし、仮置きした場所で不溶化を施してそれを埋め戻すこととなる(環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした)。

扶養控除

所得税の課税に当たって、配偶者以外に扶養親族(子や親、配偶者の親など)がいる場合に所得から一定額を控除することをいう。

扶養控除の額は、子供手当の創設、高校の実質無償化に伴い、平成23(2011)年分以降は次の通りである。

1.16歳未満     控除なし
2.16歳以上19歳未満 38万円
3.19歳以上23歳未満 63万円
4.23歳以上70歳未満 38万円
5.70歳以上     48万円(同居老親等については58万円)

なお、扶養親族に収入がある場合には、扶養控除の額が減額されることがある。

また、地方税についても同様の制度があるが、控除額は異なる。

プライベートファンド

私募ファンドのこと。

投資家から資金を募って運用する事業のなかで、資金を募る対象者が狭く限定されているものをいう。

通常、募集対象が50人未満のものを指すが、特に対象を適格機関投資家に限った「プロ私募」による事業も私募ファンドの一つである。また、募集対象者を選別するような私募ファンドもある。

一般的に、ハイリスク・ハイリターンの運用をめざすことが多く、通常、不動産投資が組み込まれる。オポチュニティファンドと似た性格を帯び、運用者の裁量の範囲が大きい。

プラスター

鉱物性の粉末と水その他の材料を練り合わせ液体状の材料で、時間の経過とともに硬化するもの。左官材料などに用いられる。
英語では「plaster」と表記する。

プラスターボード

石膏ボードのこと。

石膏を心材とし、両面をボード用原紙で被覆した板のこと。
施工が簡単で、温度・湿度による変化が非常に少ないことから、壁材、天井材(あるいは壁・天井の下地材)として多用されている。

フラット35

住宅ローンのひとつで、民間金融機関と(独)住宅金融支援機構が連携して提供する長期固定金利のものをいう。民間金融機関が住宅資金を融資したうえでその債権を住宅金融支援機構に譲渡し、機構はその債権を証券化して資金を調達するというしくみによって運営される。

フラット35の融資期間は最長35年でその間の金利は固定されている。また、融資の対象となる住宅は、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していなければならない。住宅を建築する場合のほか、新築住宅の購入、中古住宅の購入、借り換えの場合にも利用できる。

フラット35S

フラット35の利用において、省エネルギー性能や耐震性・バリアフリー性などに優れた住宅の取得については借入れ金利を一定期間引き下げる制度をいう。

省エネルギー性能等に優れた住宅を取得する場合の「フラット35Sエコ」と、耐震性・バリアフリー性等に優れた住宅を取得する場合の「フラット35Sベーシック」の二つの種類がある。なお、優良性の基準は複数あり、それに応じて、金利の引下げ期間、金利引下げ幅、融資率が異なる。

フリープラン

宅地分譲の際に一定期間内に住宅を建設することを条件とする方法(建築条件付宅地分譲)の一つで、その建築する住宅の設計が自由な形の販売をいう。

宅地の購入者が建築主となって、設計・発注するが、工事の請負業者はあらかじめ決められていることが多い。

このような方法によって宅地を購入する場合には、工法等まで自由なのか、いくつかの住宅プランから選択しなければならないのかなど、どの程度の自由度があるのかを十分に確認しておく必要がある。

フリーレント

建物等の賃貸契約において、一定期間賃料を無料とすることをいう。

賃料相場等への影響を避けながら実質的に賃料を割安にする手法であり、販売促進の方法の一つである。

主として事務所ビルの賃貸に際して採用されることがあるが、住宅賃貸においても採用する例が現れている。

不利益事実の告知

取引の勧誘などにおいて相手の不利益となるであろう客観的事実を説明すること。

消費者契約(宅地建物の販売・賃貸契約もこれに当たる、ただし事業のためのものは除く)においては、重要事項について利益となることを告げ、かつ、その重要事項について不利益事実を故意に告知しなかったことによって消費者が誤認した場合には、契約を取り消すことができる。

また、宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が重要事項等の説明において故意に事実を告げなかった場合には業務停止等を命令できるとしている。

プレイロット

おおまかには、都市における幼児対象の幼児公園のこと。

砂場やブランコ、滑り台などの静的な遊具を設けて、幼児のための遊び場とする。特に、団地やマンション等の敷地内における、乳児用を対象とした簡単な遊び場のことをいう。

プレキャストコンクリート

英語表記は「Precast Concrete」。 工場であらかじめ製作された鉄筋コンクリートパネルのことである。

現場で鉄筋コンクリートの壁等を製作するには時間と費用がかかるが、プレキャストコンクリートを使用することによって建築に要する時間とコストを大幅に削減することが可能となった。

フレックスウォール

建築物の内部空間を区画するために設けられる開閉可能な間仕切りのこと。可動間仕切りとも呼ばれる。

フレックスウォールは、一つの部屋を必要に応じて2つに仕切ることができる。
フレックスウォールには、アコーディオン式(折り戸式)のものや、引き戸式のものなどさまざまなな種類がある。

また小窓のついた家具調のものや、床から天井まで隙間なく覆う壁のようなものなど、形状もさまざまである。

プレハブ住宅

現場での施工の前に、あらかじめ工場で部材の加工、組立てを行ない、それを現場で組み立てる住宅。

生産性の向上、質の均一性、精度の向上を目的とし、現場作業を軽減させることから工期も短縮できる。また、工場生産により価格が抑えられることなどの特徴がある。

ブローカー(Broker)

売買の仲介人をいう。

一般に、株式や不動産の取引を仲介する者をさす。

仲介とは、取引当事者の間に立って、両当事者の取引について、その成立のために斡旋・助言等の活動をすることであり、自らが取引当事者の立場に立つことはない。いったん物件を買って他者に転売する活動(自己売買)をする者は、「ディーラー(Dealer)」と呼ばれて区別される。

仲介人が、その仲介活動の過程で取引当事者になる(自分が買主または売主になる)ことは、取引の公正を阻害する恐れがあり、金融商品取引法はそのような行為を禁止している(向かい呑みの禁止)。不動産取引については、法令の明文で禁止されているわけではないが、信義則(信義誠実の原則)に照らせば同様に避けるべき行為である。

フローリング

木板や木質材料による床板のことを一般に「フローリング」という。

フローリングには、単層フローリング(無垢材(一枚の厚い天然木単板)を多数敷き詰めたもの)と、複合フローリング(単板を重ねて表面に天然木単板を接着した板材を多数敷き詰めたもの)の2種類がある。

近年では、コストが安く、変形・伸縮が少ない複合フローリングが主流となっている。

フローリングには下階に床衝撃音が響くという短所がある。これを克服するには、フローリングとクッション材を複合した商品(複層フローリング)を使用することが有効である。

風呂がま

浴槽に溜めた水をガスで瞬間的に加熱し、風呂を沸かす機器のこと。「ガス風呂がま」ともいう。

風呂がまは、ガス給湯器の一種ではあるが、台所・洗面台への給湯機能は持たず、風呂の湯沸し機能・追いだき機能・沸かし直し機能だけを持つ。また、シャワー機能を備えている機種とそうでない機種がある。

風呂がまは設置場所により次の3タイプに分かれる。

1.浴室内設置タイプ(これを特に「バランスがま」という)
2.浴室外屋外設置タイプ(浴室に隣接した戸外に設置するタイプのこと)
3.浴室外屋内設置タイプ(浴室に隣接した室に設置するタイプのこと)

浴室内設置タイプは、浴室内の浴槽の脇に設置する風呂がまであり、排気筒を浴室から戸外へ通じるように設ける必要がある。

浴室外屋外設置タイプは、浴室に隣接した戸外に設置し、排気筒を設けないものである。
浴室外屋外設置タイプは、浴室に隣接して風呂がま用の小さなスペースを屋内に設けて、そのスペースに設置するものであり、排気筒を戸外へ通じるように設ける必要がある。

なお近年では、台所・風呂等への給湯と、風呂の追いだき・沸かし直しを1台で行なうことができる「ガスふろ給湯器」が普及しつつある。

ブログ(blog)

日々更新される日記的なWebサイトをいい、「weblog」の略称。

一般に、記事の時系列化、他の記事への参照(トラックバック)、コメント記入などの機能を備えており、あるテーマに関して複数の人々と議論を展開できるところが単なる日記とは異なる。また、Webサイトを本格的に運営する場合に比べて、技術的に手軽で、情報更新も容易であるなどの利点がある。

不動産業においても、営業活動の手段としてブログを活用する例が見られる。

プロパティマネジメント(Property Management)

委託を受けて不動産の管理・運用を行なう業務をいうが、特に収益性の確保・向上をめざした業務をさすことが多い。

その業務は、大きく、運用計画の立案、賃料の設定、テナントの募集・契約などの運用業務と、不動産や設備の維持・保全、予算・収支の管理などの管理業務に分けられるが、両者を総合化して、当該不動産から得られる収益を最適化することが最も重要であるとされる。不動産の証券化などにおいて、その能力が問われる業務でもある。

プロムナード

遊歩道、散歩道のこと。タイル舗装したり、洒落たストリートファニチャーを設置したり、植裁を施したりして、商店街の活性化を図り、またビルの間道をやすらぎ空間として利用する事例が増えてきている。

文化財保護法

文化財を保存・活用することを目的とし、従来の「国宝保存法」「史跡名勝天然記念物保存法」などを統合して1950(昭和25)年に制定された法律。

文化財保護法は、文化財を「有形文化財」「無形文化財」「民俗文化財」「記念物」「文化的景観」「伝統的建造物群」の6種類に分けて定義している。 そして、文化財のうち重要なものを、「国宝」「重要文化財」「重要無形文化財」「重要有形民俗文化財」「重要無形民俗文化財」「史跡」「名勝」「天然記念物」等として国が指定し、特に保護することとしている。 そのほか、主に明治以降の建造物を「登録有形文化財」として登録し保護する、市町村が決定した「伝統的建造物群保存地区」について特に重要なものを国が「重要伝統的建造物群保存地区」に選定する、などの制度を定めている。

土地に埋蔵されている文化財(埋蔵文化財)については、周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等の目的で発掘しようとする場合には、着手する日の60日前までに文化庁長官へ届け出なければならない、と定めてその保護を図っている(文化財保護法第93条)。そして各市町村では、その周知の徹底を図るため、「遺跡地図」「遺跡台帳」の整備などに努めている。

さらに、埋蔵文化財に関連して、土地の所有者・占有者は、出土品の出土等により貝塚・古墳・住居跡などの遺跡を発見した場合には、その現状を変更することなく、遅滞なく文化庁長官に対して届け出なければならない、とされている(同法第96条)。

なお、地方公共団体は、条例を制定して、区域内に存する文化財のうち重要なものを指定して、その保存および活用のため必要な措置を講じている(同法第182条)。

分割登記

一個の建物を数個の建物に分ける登記のこと。

建物に付属建物(離れなど)がある場合、分割登記により別々の建物として登記記録を作ることができる。

文教地区

特別用途地区の一つ。
教育施設の周囲や通学路において、教育上好ましくない業種(例えばパチンコ店や風俗店など)の進出を規制するという地区である。

市町村が指定する地区であり、建築規制の内容は市町村ごとの条例で定められる(建築基準法第49条)。

従って、文教地区の詳細を知りたい場合には、市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。

分電盤

配電盤より配電された幹線を、分岐する箇所に設置する装置。分岐配線するという役目だけではなく、保守点検を行ないやすくするという利点も兼ね備えている。

分配金

不動産投資信託の投資法人において、利益の分配として投資家に対して支払われる金銭のこと。通常の株式会社でいえば「配当金」に類似する。

分配金は、投資法人の会計期間の終了後に支払われる。不動産投資信託の投資法人の会計期間は通常6ヵ月に設定されているので、不動産投資信託の購入者(すなわち投資主)は、通常、年2回「分配金」を受け取ることができる。

分配金の原資となるのは原則として、投資法人の「当期純利益」である。当期純利益とは、その会計期間中の所得(税引前当期利益)から、法人税等を差し引いた後に残る、最終的な利益を指している。

また分配金の原資に関しては、出資総額(通常の会社でいえば資本金・資本準備金に相当)を原資に充てることも法律上は可能である。これは「出資の払い戻し」と呼ばれる。ただし現在のところ、上場されている不動産投資信託では出資の払い戻しは行なわれていない。

ところで、投資法人には投資法人の課税の特例(租税特別措置法第67条の15)により、法人税が事実上ほぼ免除されるという特長がある。
すなわち投資法人では、税引前当期利益(税法上の所得)の90%超に相当する額を、投資主へ分配金として支払うならば、その分配金に相当する額を法人税法上の「経費」として計上することができる。

具体的には、例えばある投資法人の1会計期間(6ヵ月)の税引前当期利益(税法上の所得)が100億円、分配金が99億円、法人税等の税率が40%であったとしよう。
この場合、分配金を損金(経費)扱いできるので、投資法人が支払うべき法人税等は(100億円-99億円)×40%=4,000万円となる。その結果、当期純利益は100億円から4,000万円を差し引いた残額、すなわち99億6,000万円となる。

このような「投資法人の課税の特例」により、法人税等が事実上ほぼ免除されるので、投資法人では「税引前当期利益」、「分配金」、「当期純利益」がほぼ等しいという現象が起きる。上記の設例でいえば、税引前当期利益は100億円、分配金は99億円、当期純利益は99億6,000万円である。

実際に、上場されている不動産投資信託では、税引前当期利益(税法上の所得)の100%近くを分配金に充てていることが多い。

なお、分配金の金額は、会計期間終了後2ヵ月以内に投資法人の役員会で正式に決定される。
上場された不動産投資信託の過去の実績を見ると、投資口価格(いわゆる株価に相当)に対して3~5%に相当する金額が、(投資口1口当たりの)分配金の1年間の合計として支払われている。

分筆

土地登記簿上で一筆の土地を、数筆の土地へと分割すること。

分筆登記

一筆の土地を分割して数個の土地にするという登記のこと。

分離課税

他の所得と合算しないで課税することをいう。

源泉分離課税(源泉徴収によって納税が完了)と申告分離課税(確定申告において分離して税額を計算)とがある。

所得税についてみれば、それぞれ次のような所得が分離課税の対象とされている。

1.源泉分離課税
退職所得、利子所得(総合課税の対象となるものを除く)、特定目的信託のうち社債的受益権の収益の分配に係る配当、私募公社債等運用投資信託の収益の分配に係る配当、懸賞金付預貯金等の懸賞金等、一定の金融類似商品の補てん金等、一定の割引債の償還差益

2.申告分離課税
山林所得、土地建物等の譲渡による譲渡所得、株式等の譲渡所得等および一定の先物取引による雑所得等、上場株式等の配当所得(申告分離課税を選択した場合)

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