用語集「ほ」|用語集「ほ」なら宮城県仙台市のホットハウス

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ポータルサイト

インターネットの入り口となるWebサイトをいう。

そのサイトでは、通常、各種情報源へのリンクが設定されているほか、検索エンジン、各種の情報提供、Webメールなどの付帯的なサービスが提供されることが多い。インターネットは各サイトが網の目のように連結されているため、必要なサイトに直接アクセスすることは困難で、一般的には、アクセスのためにポータルサイトを経由することとなる。

ポータルサイトは、利用者数が増えるほど、広告や電子商取引サービスなどによる収入が期待できるため、付帯的なサービスの向上を競っている。一方、Webを活用した顧客獲得などのためには、そのWebサイトへのアクセスを容易することが有効であるから、ポータルサイトでの露出度を高めるような工夫が必要である。不動産の販売や不動産サービスの広告にもWebサイトが活用されているが、そのサイトへのアクセスの大部分はポータルサイトを経由したものと考えてよい。

ポータルサイトとして有名なものは「Google」や「Yahoo!」であるが、これらはポータルサイトの持つ可能性を切り開き、Webを活用したビジネスを先導してきた検索エンジン系のサイトである。

ポーチ

建物の入り口部分で、建物の屋根とは別の庇(ひさし)を持ち、建物の外壁から突き出している部分を「ポーチ」という(建築用語では庇型ポーチという)。

ただし、建物の外壁に大きなくぼんだ空間を造り、そのくぼみの内側に玄関ドアを設けた場合もその空間を「ポーチ」ということがある(建築用語では寄り付き型ポーチという)。

ポーチの面積

一戸建て住宅の場合、ポーチの面積は、建築基準法では次のように扱われる。

1.床面積の計算
庇型ポーチ、寄り付き型ポーチのどちらでも、主に通行専用の用途である限りは、建築基準法上の「床面積」に含まないこととされている。
しかしポーチが通行専用ではなく、例えば車庫や作業場として使用される場合には、建築基準法上の「床面積」に含める必要がある。

2.建築面積(いわゆる建坪)の計算
庇型ポーチ、寄り付き型ポーチのどちらでも、建築面積に含める必要がある。

ただし庇型ポーチで、庇を支える柱がない場合には、庇が外壁から突き出した長さが1m以下であれば建築面積から除外される。

ポートフォリオ(Portfolio)

投資家が保有する投資資産の集合をいう。

株式、債券、投資信託、不動産などはいずれも投資資産であり、投資家はこれらを全体として管理する。

リスクとリターンはトレードオフ関係にあるから、性格の異なった複数の資産や銘柄に分散して投資することによって安定的で高い収益を上げることができるとされている。

このように、投資資産の組合せに配慮した運用をポートフォリオ運用と呼ぶ。

ホーム・エクイティー・コンバージョン・モーゲージ

米国の住宅都市開発省(HUD)が1989年に開発したリバースモーゲージ商品のこと。住宅資産転換融資と訳される。また頭文字を取ってHECMと略称される。

HECMでは、融資主体は各民間金融機関であり、連邦政府は高齢者の返済を保証するなどの形で融資契約に関与している。

民間金融機関にとっては、リバースモーゲージを高齢者に対して行なう際には、一括返済の最終的な期限が高齢者の死亡時とされるので、高齢者が長生きをすれば、その長い年月において担保不動産の価格が下落し、一部返済不能に陥る危険性が高くなる。

HECMでは、このような民間金融機関の抱える不動産値下がりによる損失の可能性をなくすために、国が高齢者に代わって返済不能部分の返済を肩代わりするという保険の仕組みが設けられている。この保険は、FHA(連邦住宅庁)保険と呼ばれている。
このFHA保険などによってHECMは最も安全なリバースモーゲージ商品となり、米国のリバースモーゲージの利用者全体の約3分の2がこのHECMの利用者となっている。

ホームインスペクション

住宅インスペクションを参照。

ホールダウン金物

布基礎にあらかじめ埋め込んでおく棒状の金物で、アンカーボルトよりも長い。
ホールダウン金物は、1階の床組の水平材(これを土台という)にあけておいた穴にとおして、柱の側面にボルトで締めて緊結する。つまりホールダウン金物は、柱と布基礎を緊結するものである。

特に3階建て住宅などでは、水平方向の力がかかるときに柱が土台から浮き上がることがあるが、ホールダウン金物はこの浮き上がりを防止する効果がある。

保安林

農林水産大臣等の指定により伐採・開発行為等が規制される森林をいう。

保安林の指定の目的は、水源のかん養、土砂の流出・崩壊防備、風水害防備などであるが、保安林においては、立木の伐採、土地の形質の変更等について許可・届出が必要となる。

日本全国の森林の4割弱が保安林に指定されている。また、指定目的が消滅したときや公益上の理由が生じたときには指定が解除される。

ボイド

意識的につくられた構造物がない空間をいい、例えば建物の吹抜けがこれに当たる。

ボイドを設けることは、建築デザインにおける技法の一つであり、ビルディングだけでなく、戸建て住宅でも採用されることがある。

ボイドのある建物は開放感があるが、一方で空調や照明に特別の注意が必要であるとされる。

ボウウィンドウ

ベイウィンドウの形状の一つで、弓形のものをボウウィンドウという。bowとは弓(弓形)のこと。

防火構造

建物の外壁や軒裏について、建物の周囲で火災が発生した場合に、外壁や軒裏が延焼を抑制するために一定の防火性能を持つような構造のことである(建築基準法2条8号)。
このため、防火構造は一般に「外壁・軒裏防火構造」と呼ばれることも多い。

よく似た言葉として「耐火構造」「準耐火構造」があるが、「耐火構造」「準耐火構造」は建物内部で火災が起きた際にも、当該建物自体の倒壊や周囲への延焼を防ぐような構造を指している。
これに対して、防火構造は、建物の周囲で火災が起きたときに、当該建物が火災に巻き込まれないために必要とされる外壁や軒裏の構造のことである。

具体的には、防火構造の詳しい内容は告示(平成12年建設省告示1359号)で規定されている。例えば木造建築物の場合には、その外壁において屋外側を鉄網モルタル塗り、屋内側を石膏ボード張りとすることにより、防火構造とすることができる。

建築物を防火構造としなければならないのは次のようなケースである。

1.防火地域の一定の付属建築物
防火地域で、平屋建ての付属建築物(延べ面積が50平方メートル以下のものに限る)を建てる場合は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。しかしこの場合には、当該建築物は防火構造とする必要がある(建築基準法61条)。

2.準防火地域の地上1階または地上2階の建築物
準防火地域では、地上1階または地上2階の建築物(延べ面積が500平方メートル以下のものに限る)は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。
しかし、そうした場合でも、その地上1階または地上2階の建築物が木造等である場合には、外壁・軒裏を防火構造としなければならない(建築基準法62条2項)。

3.準防火地域の3階建て建築物
準防火地域では、3階建ての建築物(延べ面積が500平方メートル以下のものに限る)は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。
しかし、そうした場合には「3階建て建築物の技術的基準」に適合する必要があるとされている(建築基準法施行令136条の2)。
この「3階建て建築物の技術的基準」では、3階建て建築物の外壁と軒裏は必ず防火構造としなければならないとされている。

防火地域

防火地域は、都市計画で指定される地域であり、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域である(建築基準法61条)。

防火地域での建築規制は次の通りである。

1.すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」としなければならない。

2.次の1)または2)の建築物は必ず「耐火建築物」としなければならない。
1)階数が3以上の建築物
2)延べ面積が100平方メートルを超える建築物
ここで「階数が3以上」とは、地下の階数も含む。従って、防火地域内の地上2階地下1階の建物は耐火建築物とする必要がある。
延べ面積が100平方メートルちょうどであれば、上記2.には該当しないことにも注意したい。

なお、建築基準法61条では、防火地域であっても次の建築物は「準耐火建築物」としなくてもよいという緩和措置を設けている。

ア.平屋建ての付属建築物で、延べ面積が50平方メートル以下のもの。
イ.門、塀
ただし上記ア.に関しては、外壁・軒裏を防火構造とし(建築基準法61条)、屋根を不燃材料でふき(建築基準法63 条)、開口部に防火設備を設ける(建築基準法64条)ことが必要とされている。

包括承継人

他人の権利義務を一括して継承する者をいい、例えば相続人や合併会社がこれに当たる。ただし、一身専属権は継承されない。
包括継承は一般継承ともいわれる。これに対して、個別の権利を承継する者を特定承継人という。

包括継承人は、被継承人が有していた債権債務関係も継承し、これに拘束される。従って、相続に当たっては、必要に応じて相続放棄や限定承認の意思を表明することができる。

防災街区整備事業

都市計画に定める市街地開発事業の一つで、密集市街地において防災機能を確保することを目的に実施される事業をいう。

都市計画で定められた特定防災街区整備地区内の土地など一定の要件を満たす区域において、耐火性に劣る建築物の除却、防災機能を備えた建築物やオープンスペースの整備などによって、建築基準を満たさない建物が密集した地区の防災機能を高める役割を担う。

事業手法としては、原則として、従前の権利を、事業により新たに建設された防災性能が高い建物(防災施設建築物)に対する相応の権利に変換する方法(権利変換方式)を用い、例外的に、整備後の土地への権利変換を認めることとされている。
従前の権利が輻輳(ふくそう)している場合が多いので、事業推進のためには柔軟な権利変換によって対応する必要があるからである。

なお、事業の仕組みは「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」に規定されている。

防災街区整備地区計画

都市計画法第12条の4に規定する4種類の「地区計画等」の一つ。密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律に従い、都市計画によって定められる。

防災街区整備地区計画は、火事・地震が発生した場合に延焼防止・避難確保のために支障をきたしている地区について、公共施設などの防災機能を整備しようとする計画である。

防災街区整備地区計画を定めるための条件は、特定防災機能(火事または地震が発生した場合に延焼防止・避難確保のために必要とされる機能)を確保するだけの公共施設がないこと、特定防災機能に支障をきたしていること、用途地域が定められていること、である(密集市街地防災街区整備促進法第32条)。

防災集団移転促進事業

災害が発生した地域や災害危険区域のうち、居住に適当でないと認められる
区域内にある住居を集団的に移転する事業をいう。原則として市町村が移転促進区域を設定し、移転先住宅地の用地取得と造成、移転者の住宅建設・土地購入に対する助成、住宅団地の公共施設の整備、移転促進区域内の農地等の買い取りなどを行なうが、その費用の一部に対して国が補助することとされている。

なお、東日本大震災復興のための防災集団移転促進事業については、事業経費の全額が事業施行者に交付されることになっている。

報酬額の制限

宅地建物取引業者による媒介または代理によって、宅地建物の売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は、媒介契約または代理契約にもとづき、依頼者から所定の報酬を受け取ることができる。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約にもとづき、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定されるものである。
またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国土交通大臣が告示で定めるものとされており(法第46条第1項)、宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはならないという制限がある(法第46条第2項)。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて、昭和45年に建設省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件」(いわゆる報酬告示)が告示されている(最終改正平成16年2月18日)。報酬額の制限の概要は次のとおり。

1.報酬が発生する場合
宅地建物取引業者の媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができる(法第46条第1項)。
しかし、宅地建物取引業者自らが売主または貸主として売買・交換・貸借が成立した場合には、その売主または貸主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場にあるので、買主または借り主に報酬を請求することはできない。 またこの報酬は成功報酬と解釈されており、原則として売買・交換・貸借が媒介または代理により成立した場合にのみ報酬請求権が発生するとされている(標準媒介契約約款の規定等による)。

2.売買の媒介における報酬額の上限
売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである(報酬告示第二)。

1)売買に係る代金の価額(ただし建物に係る消費税額を除外する)のうち200万円以下の部分について…5.25%
2)200万円を超え400万円以下の部分について…4.2%
3)400万円を超える部分について…3.15%

例えば、売買に係る代金の価額(建物に係る消費税額を除外)が1,000万円の場合には、200万円の5.25%、200万円の4.2%、600万円の3.15%で、10.5万円・8.4万円・18.9万円の合計として37万8,000円が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる(ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含む)。

3.交換の媒介における報酬額の上限
交換の媒介の場合には、交換する宅地建物の価額に差があるときは、いずれか高いほうを「交換に係る宅地建物の価額(ただし、建物に係る消費税額を除外する)」とする(報酬告示第二)。
例えば、A社がX氏と媒介契約を結んでX氏所有の800万円(消費税額を除外後)の宅地建物を媒介し、B社がY氏と媒介契約を結んでY氏所有の1,000万円(消費税額を除外後)の宅地建物を媒介して交換が成立したとすれば、A社の報酬額の上限は800万円でなく、1,000万円をもとに計算する。従って、A社の報酬額の上限は37万8,000円である(ただし、この額には報酬に係る消費税相当額を含む)。

4.貸借の媒介の場合
宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者双方から受けることのできる報酬額の上限は、合計で借賃(借賃に係る消費税額を除外する)の1月分の1.05倍である(この額には報酬に係る消費税相当額を含む)。ただし、居住の用に供する建物の賃貸借については、依頼者の一方から受け取ることのできる報酬は、媒介依頼の際に当該依頼者の承諾を得ている場合を除いて、借賃の1月分の0.525倍以内でなければならない(報酬告示第四)。

なお、宅地または非居住用の建物(店舗・事務所など)の賃貸借において、権利金が授受されるときは、その権利金の額を上記2.の「売買に係る代金の額」とみなして、売買の媒介の場合と同様に報酬額の上限を算出することができる(報酬告示第六)。

5.代理の場合
売買・交換・貸借の代理において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬額の上限は、上記2.3.の2倍である(報酬告示第三)。

また、賃借の代理においては、一方から受け取ることのできる報酬額の上限は借賃の1月分の1.05倍であり、取引の他方からも媒介等の報酬を得る場合には、両者からの報酬の合計額はこの額を超えてはならない(報酬告示第五)。

なお、双方代理は、民法で原則として禁止されていることに注意が必要である。

6.複数の宅地建物取引業者の関与
複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の媒介・代理に関与する場合には、報酬額の上限の規定は、それらの業者の受ける報酬額の合計額について適用する。

7.特別の依頼に係る広告費用
依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額は、上記の1.~6.のほかに、宅地建物取引業者が依頼者から受けることができる(報酬告示第七)。

法人

私法上の概念で、自然人以外で、法律上の権利・義務の主体となることを認められた団体・財産をいう。

法人の設立は、法律の規定によらなければならないとされている。

例えば、一般社団法人、一般財団法人、株式会社、学校法人、宗教法人、管理組合法人などはすべて法人である。

法人格

法人の権利能力のことを法人格という。

法人は権利能力を有している(換言すれば法人格を有している)ので、権利義務の主体となることができる。
例えば、法人が法人名義で財産を取得したり、財産を法人名義で登記したり、契約を法人として締結することが可能である。

法人税

国税の一つで、法人の所得金額などを課税標準として課される税金をいう。

納税義務を負うのは、すべての国内法人(ただし、公益法人等や人格のない社団等については、収益事業を営む場合などに限る)および国内源泉所得がある外国法人である。

課税の対象となるのは、原則として各事業年度の法人の所得であり、益金と損金の差を一定の規則に従って算出して求めることとされている。その算出のための経理が税務会計であるが、連結の扱い、圧縮記帳などの特例、各種特別控除等々、税技術的な詳細な規定に従わなければならない。

また、税率は原則として一律(34.5%)であるが、一部特例がある。

法人の権利能力・行為能力

民法は、「法人は法令の規定に従い、定款又は寄附行為に定められた目的の範囲内において、権利を有し義務を負う」と規定している。
この規定は、法人の権利能力の範囲を制限し、それと同時に法人の行為能力の範囲をも定めた規定であると解されている(判例、通説)。

すなわち、定款または寄附行為に記載された目的を超えた行為を法人の代表者(理事など)が行なった場合には、その代表者の行為は、法人の権利能力(および行為能力)の範囲を超えるので、その代表者の行為は法人に帰属しないという趣旨である。

しかしながら、実際には代表者が一見「目的の範囲」を超える行為を行なうことは多く見られるので、これをどのように解釈すべきかが問題となる。

1.目的の範囲を一見超えていると見られる代表者の行為
定款には記載のない種類の行為を代表者が行なった場合について、判例では「目的の範囲」を極力拡大して解釈することにより、代表者の行為を法人の行為として法人に帰属させている(例えば、会社の政治献金を「目的の範囲内」と解釈する)。

2.代表者の不法行為
代表者が「職務を行うについて」第三者に損害を与えた場合には、法人がその不法行為について損害賠償責任を負う。この場合にも、判例は、代表者の職務を広く解釈し、法人の損害賠償責任の範囲を広くしている(詳しくは法人の不法行為責任へ)。

法人の不法行為責任

一般社団法人および一般財団法人に関する法律は、「法人は、代表理事その他の代表者がその職務を行うについて第三者に加えた損害を賠償する責任を負う」と規定している。

この規定について、法人実在説の立場からは、法人が社会的実在である以上、法人自身が不法行為を行なうことは当然にあり得るので、目的の範囲内で法人は損害賠償責任を負うのが当然であると解釈されている(ただし、法人擬制説・法人否認説では代表者の不法行為について、法人に責任を負わせた特例的な規定であると解釈されている)。

法人の不法責任については、「その職務を行うについて」という部分の解釈が重要である。もし代表者の職務執行の範囲を厳格に解釈するならば、職務執行に「不法行為」が含まれることは稀であるから、判例では、理事の職務執行の範囲が広く解釈されている。たとえば判例は、「外形上、理事の職務行為と認められるもの、および社会通念上その職務行為に関連するもの」を理事の職務執行とし(これを外形理論という)、法人と取引をする相手方を保護している。

なお、法人が不法行為責任を負う場合でも、理事個人も個人として不法行為責任を負うものとされている(判例)。

防水パン

洗濯機を置くための皿状の台のこと。洗濯機パンともいう。

法第15条第1項の国土交通省令で定める場所

宅地建物取引業法では、その第15条第1項で、一定の場所には、成年で専任の宅地建物取引主任者を置かなければならないと定めている。
この専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所のことを、宅地建物取引業法では「事務所等」と表現している。

「事務所等」とは具体的には次の2種類の場所を指す言葉である。

1.「事務所」
原則的には本店・支店を「事務所」と呼ぶ。ただし、本店・支店以外であっても、継続的に業務を行なうことができる施設に宅地建物取引業に係る支店長や支配人を置いていれば、その施設は「事務所」に含まれることになる(宅地建物取引業法施行令第1条の2)。

2.「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」
これは上記1.の事務所以外であって、専任の宅地建物取引主任者を置かなければならない場所のことである。この場所は宅地建物取引業法施行規則第6条の2において具体的に規定されている。
この規則第6条の2の内容は複雑なので、概略だけをまとめれば「事務所以外で継続的に業務を行なう施設を有する場所」「10区画以上または10戸以上の一団地の宅地建物を分譲する場合の案内所」「他の宅地建物取引業者が分譲する10区画以上または10戸以上の一団地の宅地建物の代理または媒介をする場合の案内所」「宅地建物取引業者が展示会その他の催しをする場所」という4種類の場所であって、契約の締結または契約の申込みの受付をする場所が、この規則第6条の2の場所である。

なお「事務所等」という言葉は、上記のとおり宅地建物取引業法第15条第1項で定義されている。しかし、宅地建物取引業法第37条の2(クーリングオフ)においてもやはり「事務所等」という言葉が使用されている。両者は異なる内容を指しているので注意したい。

法定講習

宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者が、宅地建物取引主任者証の交付を申請する際に、主任者証の交付を申請する日が宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「講習」を受講する義務が生じる(宅地建物取引業法第22条 の2第2項)。
この宅地建物取引業法第22条の2にもとづく講習を「法定講習」と呼ぶ。

また、宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を希望する場合にも、この「法定講習」を有効期間満了の前に受講することが義務付けられている。
「法定講習」を実施するのは都道府県知事であるが、実際には知事が指定した実施機関が講習を実施している。
どのような機関が実施機関となるかは各都道府県により異なっているので、法定講習を受講する際には、各都道府県の宅地建物取引業法を所管する課や、宅地建物取引業の業界団体へ問い合わせる必要がある。

法定更新

借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいう。

借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるが、これが法定更新である。このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされる。

また、家主がする契約を更新しない等の通知は、正当な事由がなければすることができないとされている。さらに、期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申入れができるが、この場合にも正当事由が必要である。

法定更新は強行規定であるため、それについて借家人に不利となるような特約を定めても無効となる。

なお、同様に、借地契約についても法定更新が適用されることがある。すなわち、借地契約において、契約期間終了時に建物が残っている場合には、借地人が契約更新を請求すれば、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされる。この場合、更新後の契約期間は、最初の更新時が20年、以後の更新時が10年である。

また、地主は契約更新の請求に異議を述べることができるが、正当な事由がなければすることができないとされている。さらに、法定更新に関して借地人が不利となるような特約を結んでも無効であることは、借家契約と同様である。

法定敷地

区分所有建物が必ず必要とする敷地をいう。

区分所有建物を所有するためにはその敷地に対して権利(所有権、借地権など)を必要とするが、その権利の対象となる敷地が法定敷地である。

区分所有建物の専有部分を所有するための土地に対する権利を敷地利用権(専有部分の所有者が共有する権利とされる)という。このとき、必ず敷地利用権が必要となる土地が法定敷地である。
一方、法定敷地以外の土地で、管理組合の規約によって区分所有建物の敷地であると定めたものを「規約敷地」という。

法定代理

本人・代理人の意思に関係なく、法律の規定にもとづいて発生する代理権のこと。

具体的には、子に対する親権者の権限、成年被後見人に対する成年後見人の権限などが法定代理である(詳しくは法定代理人へ)。

法定代理人

「法定代理人」とは、法律の規定によって定められた代理人という意味である。
これに対して、当事者同士の合意によって定められた代理人は「任意代理人」と呼ばれる。

具体的には、民法にもとづく法定代理人には次の3種類がある。

1.親権者
2.未成年後見人
3.成年後見人

1.および2.は、未成年者の法定代理人である。
また3.は、成年被後見人の法定代理人である。

このような法定代理人には、未成年者・成年被後見人の財産を管理し、法律行為を代理するという大きな権限が与えられている(民法824条、859条)。

法定地上権

土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、民法などの規定により建物のために地上権が自動的に発生することとされている。このように土地建物が強制的に分離処分される際に、法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」と呼ぶ。

民法第388条では、抵当権の実行(いわゆる任意競売)により、土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また民事執行法第81条では、競売(いわゆる強制競売)の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また、租税徴収法では租税滞納による物件売却(いわゆる公売)の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定している。

このように、各法律で法定地上権を規定している理由は、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権(法定地上権)を付与するという趣旨である。

法務局

法務省の地方支分部局の一つで、登記、公証、人権などに関する事務を担当する。

法務局は全国に8ヵ所設置されている。また、その他の県庁所在地等には地方法務局(全国で42ヵ所)が置かれている。さらに、法務局、地方法務局は、所管する地域内にその支局および出張所を置いていて、全体では全国で約500ヵ所の事務所が存在する。

事務所の種類等によってその扱う事務の範囲が異なるが、不動産登記および供託に関する事務は、すべての事務所で取り扱われるため、事務所を一般的に「登記所」と呼ぶ(商業登記は、原則的に法務局または地方法務局のみで扱う)。

なお、法務局以外の事務所を含めて、登記を扱う事務所を単に「法務局」と呼ぶ習慣もあるので注意が必要である。

法律行為

法律関係を変動させようとする意思にもとづく行為のこと。

具体的には、契約、単独行為、合同行為が法律行為である。
なお、意思表示は法律行為の主要な要素であるとされている。

保管口座(マンション管理における~)

マンション管理業者が管理組合等から受領した管理費用等を分別して管理するための口座の種類をいう。管理の目的に応じて収納口座、保管口座の二つに分類される。

保管口座は、受領した修繕積立金及び収納口座から移し換えられた費用を預貯金として管理するための口座で、名義人は管理組合等である。マンション管理業者は、保管口座に係る管理組合等の印鑑や預貯金の引出用のカードなどを管理してはならないとされている。

保管振替制度

株券等の有価証券を保管振替機関が集中的に保管し、株券等の売買や配当金の受取りなどを口座の記載・記録によって行なう制度をいう。

しかし、株券電子化によってこの制度は発展的に廃止され、2009(平成21)年1月5日からはすべての株券等は口座によって管理され、振替機関による口座間の振替えによって売買されることとなった(「株券電子化」を参照)。

保管振替制度は、顧客が株券等を証券会社等に預託し(保護預り)、証券会社等は、顧客の承諾を得て預託された株券等をさらに保管振替機関に預託するという仕組みによって運営されていた。保管振替機関は、唯一、証券保管振替機構(ほふり)のみが指定されていたが、株券等電子化後の振替機関も証券保管振替機構のみ指定を受けている。

保管振替制度のもとでは、各顧客は顧客口座簿によって管理され、

1.株券等の売買は口座簿の記載内容の変更によって
2.配当、議決権などの権利行使は口座簿に従って顧客名が株式会社等に通知されること(実質株主等の通知)によって

なされていた。株券電子化は、このような制度の活用が大幅に進展した結果実現したのである(08年3月末には、全株券の84%が証券保管振替機構によって管理されている)。

なお、この制度の対象となる有価証券は、金融商品取引所に上場されている株式、新株予約権、新株予約権付社債、投資口、優先出資、投資信託受益権およびそれらに準ずるものであって、発行者の同意を得たものとされている。

保護預り契約

証券会社等が顧客の株券等を預り管理する契約のことであるが、株券電子化によって、このような契約は不要となった。

会社法上、株券は「株券の所持人」が「適法な所持人」とみなされるなど、株券等の保管には十分な注意が必要であったため、証券会社等は、取引口座を開いている顧客からその株券等を預って管理するのが一般的であった。そのための契約が保護預り契約である。しかし、株券電子化によって株券が無効となり、すべての株式が口座で管理されることとなったため、保護預りの必要はなくなったのである。

保佐人

被保佐人に対して、保佐開始の審判のときに、家庭裁判所が職権で選任する保佐人のことである(民法876の2条)。

保佐とは「たすける」という意味である。
保佐人は、重要な財産行為について同意する権限を持つ(民法12条)。

補償基準(用地補償における~)

公共事業に必要な土地等を取得・使用することに伴って生じる損失に対して補償する場合の基準をいう。「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年(1962)6月29日閣議決定)として明文化されている。
その基本的な原則は、補償の対象は財産権の損失に限定する、補償は損失を被る者に対して個別に行なう、金銭で補償する(代替地提供などの現物補償は原則的として行なわない)の3つである。

補償基準では、土地を取得する場合は正常な取引価格によって補償することとし、その価格は、近傍類地の取引価格を基準として価格形成上の諸要素を比較考量して算定するとされる。そのほか、移転料等、立木補償、営業補償、農業補償、漁業権等の補償、残地補償など各種の損失補償について、その算定基準を規定している。

この基準はすべての公共事業について適用される。また、補償基準によって補償額を算定するのは、用地交渉によって契約で土地等を取得・使用する場合であるが、土地収用法による収用裁決で土地等を取得・使用する場合の損失補償に当たっても、補償基準とほぼ同様の考え方が採用されている。

補償基準は、公的な土地取引などに当たっての価格算定基準等として機能しているが、私的な不動産取引においても参考となるほか、補償額の算定手法などにおいて不動産鑑定基準と共通するところが多い。

補償金の支払請求

事業認定の告示があったときに、土地所有者や土地に関する関係人が、補償金の前払いを請求できるという制度のこと。

土地所有者または土地に関して権利を有する関係人(先取特権・質権・抵当権・差押債権・仮差押債権の権利者を除く)は、事業認定の告示の日以後に、補償金の支払請求をすることができる(土地収用法第46条の2)。

ただし、収用者(起業者)が収用の裁決の申請をしていない場合には、収用の裁決の申請の請求(土地収用法第39条第2項)と一緒に、補償金の支払請求しなければならない(土地収用法第46条の2)。

起業者は、補償金の支払請求を受けたとき、2ヵ月以内に、自己の見積りによる補償金を支払わなければならない(土地収用法第46条の4)。なお、このときの支払額と、収用の裁決による補償金額のずれについては、権利取得裁決で清算されることになっている。

権利取得裁決では、補償金の支払請求がされた土地の算定方法は、事業認定の告示を基準とした相当な価格に、補償金の支払請求の支払期限(土地収用法第46条の4)までの物価変動率を乗じたものとされている。

保証金の保管替え

宅地建物取引業の主たる事務所を移転した場合に、移転前の事務所最寄りの供託所に供託していた営業保証金を、移転先事務所最寄りの供託所に移管することをいう。

金銭のみで供託していた場合に限って認められ、移管の請求は移転前の供託所に対して行なう。

なお、有価証券を含む供託の場合は、移転先最寄りの供託所に新たに営業保証金を供託した後、移転前の供託所から供託金の返還を受ける必要がある。

保証債務

主たる債務者の債務を、別の者が保証したとき、この保証人の債務を「保証債務」という。

例えばAがBから借金をし、Aの友人であるCがその借金の保証人になったとしよう。このときAは主債務者、Bは債権者、Cは保証人、AB間の債務は「主債務(しゅさいむ)」、BC間の債務は「保証債務」と呼ばれる。

保証債務とは、正確には「主債務者Aが債務を履行しない場合に、保証人CがAの代わりに債務を履行するという保証人Cの債務」である(民法446条)。従って保証人Cは、主債務者Aが借金を返済しない場合にのみ借金返済の義務を負うことになる。

つまり、債務履行の責任はまず主債務者にあり、保証人は補充的に債務を履行するだけである。このような保証債務の性質を「補充性」と呼んでいる(ただし連帯保証には補充性がない)。保証債務の主な特徴は次のとおりである。

1.附従性にもとづく抗弁権
保証債務は主債務を保証するものであるので、主債務自体が消滅すれば、保証債務もまた消滅する。このように主債務と保証債務が連動することを「附従性(ふじゅうせい)」という(民法第448条)。
こうした保証債務の附従性により、保証人は主債務の消滅などの理由を債権者に主張することができる。例えば、主債務者Aの主債務が当初1,000万円であったが、主債務者が200万円を弁済したことにより主債務が800万円にまで縮減したとする。このとき、債権者Bが保証人Cに対して1,000万円を返済するように請求したとしても、保証人Cは債務が800万円であることを債権者Bに対して主張することができる。これを附従性にもとづく抗弁権という。 (なお債権の消滅時効と保証の関係については時効の援用、時効利益の放棄参照)

2.補充性にもとづく抗弁権
前述のように保証債務は補充性を有するので、保証人は債権者に対し、先に主債務者から弁済を受けるように主張することができる。具体的には催告の抗弁権(民法452条)、検索の抗弁権(民法第453条)が保証人に与えられている。

3.保証人の求償権
保証人は主債務者に代わって債務を弁済した場合には、その弁済した金額を保証人が主債務者に請求することができる(民法第459条)とされており、これを保証人の求償権という。
ただし、保証人が主債務者に代わって債務を弁済する際には、弁済の前と弁済の後に主債務者に通知をするべきである。これは、保証人が弁済した後で主債務者が弁済すること(二重弁済)などを避けるためである(民法第463条、第443条)。

なお、保証の特殊な形態として、保証人の責任を大幅に強化した「連帯保証」があり、実際の契約ではこの連帯保証が用いられることが多い(詳細は「連帯保証」へ)。

保証書(不動産登記における)

所有権移転登記を申請しようとする売主が、登記済証を紛失している場合に、登記済証の代わりに作成する書類のこと。通常はこの保証書の作成は、不動産の売主が司法書士に依頼する。

保証書は、不動産の売主がその不動産の真正な所有者であるということを2名の保証人が保証するという内容の書面である。
2名の保証人は、いずれかの登記所(問題となっている不動産を管轄する登記所でなくてもよい)で登記を受けている成年者であることが必要である。

なお、保証された者が実は真正な所有者でなかった場合には、保証人は損害を受けた者に対して民事上の賠償責任を負うことになるので注意が必要である。

保証人

債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う者をいう。

債権の回収を確実にするための方法は、財産への請求権を確保する方法(物的担保)と、債務者以外の人への請求権を確保する方法(人的担保)があり、保証人は人的担保の仕組みである。

保証人の責任は、保証人が債権者と書面で保証契約を結ぶことによって効力が生じる。保証する債務は、特約のない限り、主たる債務(債務者が元々負っていた債務)のほか、利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのものを包含するとされている。例えば、借家人の保証人は、借家人が滞納した家賃だけでなく、明渡しに際しての原状回復などについても責任を負うことになる。

なお、保証人は、法的に能力者であって、かつ、弁済の資力がなければならない。

補助人

被補助人に対して、補助開始の審判のときに、家庭裁判所が職権で選任する補助人のことである(民法876の7条)。

補助人は、家庭裁判所が必要と判断した場合には、特定の重要な財産行為について同意する権限を持ち、代理する権限を持つ(民法16・120条・876条の9)。

補正(不動産登記における~)

不動産登記の申請後において、申請情報・添付情報に不備があったことが判明した場合に、登記官は、申請人に電話等で連絡して不備を直すように指示することができる。このようにして申請後に申請人が不備を直すことを「補正」という。

オンライン申請の場合には、補正もオンラインで行なうこととされている(窓口に出頭しても補正できない)。
書面申請のまたは郵送申請の場合には、登記所の窓口に出頭して補正することとされている。
なお、郵送申請の場合には、補正を郵送ですることはできず、必ず登記所の窓口に出頭して補正する必要がある。

舗装(土壌汚染対策法の~)

汚染土壌について、土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。

汚染土壌との接触を遮断するため、汚染土地に厚さ10cm以上のコンクリート舗装または厚さ3cm以上のアスファルト舗装などを施すことである(環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした)。

保存登記

所有権の保存の登記のことで、初めてする所有権の登記のこと。登記記録上では、権利部の甲区に「所有権保存 所有者A」のように記載される。

所有権の保存の登記をすることができるのは、原則として、表題部所有者である(不動産登記法第74条)。

ほふり

証券保管振替機構(株)の略称。

上場株券等の保管・受渡しを合理化するために、1991(平成3)年に「保管振替制度」が創設された。証券保管振替機構(ほふり)は、そのための組織として同年に財団法人として設立され、2002(平成14)年4月に株式会社に移行した。

保管振替制度においては、株券等は保管振替機関に預託されることとなるが、「ほふり」は日本国内で唯一そのための機関として指定され、08年3月末現在で、全上場株券のうち84%を保管するに至った。

株券電子化によって保管振替制度は廃止され、株券等は口座に電子的に記録されてその売買は口座振替のみによって行なうこととなったが、「ほふり」は、そのための振替えを行なう機関(振替機関)に唯一指定されている。

保留床

市街地再開発事業において、権利変換後に事業施行者に帰属することとなる事業によって建築された建物(施設建築物)の敷地・床をいう。

市街地再開発事業では、事業前に存在する権利の所有者に対しては、原則としてその権利に応じて施設建築物の敷地・床(権利床)が与えられるが(これを「権利変換」という)、保留床は、権利者に与えられずに残された敷地・床である。

保留床は、いわば事業によって新しく生み出された不動産価値が具体的な形になったものであると考えることができる。 事業施行者は、帰属した保留床を処分して事業資金に充当することが一般的である。

保留地

土地区画整理事業を実施した際に、事業主体が取得する宅地のことを「保留地」という。

土地区画整理事業では、事業が施行される区域内のすべての宅地は、従来の宅地所有者に交付される新しい宅地(換地)となるのが原則である。
しかし、事業にかかる費用を捻出する等の目的のために、施行区域内の一部の宅地は換地とせず、その土地を事業主体が取得することができるとされている。このような土地を「保留地」という(土地区画整理法第96条)。

保留地は、将来的には事業主体が一般人に売却して、その売却代金を事業費用に充てることが多い。

ホルムアルデヒド

揮発性有機化合物(VOC)の一つで、アルデヒド基(-CHO)を持つ化合物の代表とされる。化学式はCH2O。メタナールまたは酸化メチレンともいう。

無色で刺激臭のある気体で、毒性が強く、水に溶けたものはホルマリンといわれる。フェノール樹脂、尿素樹脂などの原料となるほか、安価なために、接着剤、塗料、防腐剤などとして広く用いられている。

建材や家具に使用されるホルムアルデヒドが原因となってシックハウス症候群を発症することがあるため、その濃度について指針がある他、建築物への使用が規制されている。例えば、ホルムアルデヒドを含む建材の使用面積が制限されている。また、家具や建材からのホルムアルデヒドの発散に対応するため、マンションなど特に気密性の高い住宅においては、原則として常時換気が可能な構造の機械換気設備等の設置が義務付けられている。 

ホワイエ

劇場の談話室、休憩室を表すフランス語。ホテルなどではラウンジ、ロビーと称するが、ホワイエも同意である。

ボンエルフ

歩行者の快適性を考慮しながら、歩行速度程度の自転車や低速自動車の通行を可能にした歩車融合型のコミュニティ道路。車の速度を歩行者と同じ程度まで低下させるために、通行部分の蛇行やハンプ(路上の凹凸)を設置している。オランダ語で「生活の庭」の意。

本下水

下水道が完備されている区域を「下水道の処理区域」という。

下水道の処理区域では、汚水を各住戸の浄化槽で浄化する必要がなく、汚水をそのまま公共の下水道管(汚水管)へと放流することができる。
このことを不動産業界では、公共の下水道管(汚水管)が完備しているという意味で、「本下水」と呼んでいる。

ただし、不動産販売のパンフレット等では「下水:公共下水道へ直接放流」のように表記するほうが一般に理解しやすいと思われる。

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