用語集「え」|用語集「え」なら宮城県仙台市のホットハウス

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ALC

「Autoclaved Light Weight Concrete」の頭文字を取ったもの。日本語では「軽量気泡コンクリート」と表記されます。
「軽量気泡コンクリート」は、工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリートです。その特長として軽量にもかかわらず強度があり、耐火性や遮音性にも優れていることが挙げられます。

ALC造

ALC造とは、 ALC製のパネルを使用した建築構造のこと。
以前は高級戸建住宅の外壁や間仕切りをALCとすることが多かったのですが、最近では賃貸マンションにもALC造が多用されるようになりました。

ADR(不動産紛争に関する~)

ADRは、Alternative Dispute Resolution の略語。「裁判外紛争処理」と訳され、裁判によらない紛争解決方法をいいます。
紛争解決のために行政機関や民間機関が行なう斡旋、調停、仲裁などがこれに該当します。そのほか、裁判所で行なわれる民事調停・家事調停、訴訟上の和解もこれに含まれるとされます。
ADRの特徴は、紛争当事者の自主的な努力を尊重し、専門的な知見を反映して、紛争の実情に即した迅速な解決を図ることにあります。
不動産紛争に関しても、いくつかのADR機関がその役割を果たしています。主なものとしては、

1.(独)国民生活センター紛争解決委員会
2.指定住宅紛争処理機関(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)により指定される機関で弁護士会が指定されている)
3.ADR法(裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律)によって認証された民間ADR機関
4.(財)不動産適正取引推進機構による特定紛争処理事業(ただし、紛争当事者が直接に申し立てることはできず、一次処理機関から申請があった紛争が対象)

なお、民間賃貸住宅をめぐって多様な紛争が発生していますが、その円滑な解決のためには専門的な知見が必要となる場合が多いことから、ADRを活用することが有効であると考えられています。

ADSL

通常のアナログ固定電話回線を使用して高速で通信する技術。
Asymmetric Digital Subscriber Line(非対称デジタル加入者線)の略。
通信の方向(上りか下りか)によって通信速度を変えることで通信速度の高速化を実現する手法であり、アナログ通信線にデジタル情報を乗せる方法を取るため特別の配線工事を必要としません。インターネットの利用においては、サイトからのダウンロード(下り)需要のほうが格段に大きいので、ADSLを活用すれば、画像等の大容量データの取り込み時間を容易に短縮できます。
ADSLを活用した商業用サービスは、日本では1999年に開始され、2001年に急速に普及しました。この年をブロードバンド元年というのはそれゆえです。
一方、通信線として光ファイバーを利用する技術(光通信)は、ADSLよりもより高速で安定した通信を可能としますが、敷設のための配線工事が必要であることから、しばらくの間はADSLと光通信との併存が続くと予想されています(08年3月には、光通信加入世帯数がADSL回線加入世帯数を上回るに至りました)。

営業収益(売上高)

企業会計上の概念で、企業の一般的な営業活動から得られた収入をいいます。
商品の売上高、サービスの料金収入などがこれに当たります。
売上げのためには資産が必要であり、営業収益(売上高)の総資産に対する割合(総資本回転率)は、資産の利用効率などを分析するときの基礎データとされます。
なお、営業収益は、営業活動を発生源とすることが営業外収益とは、発生が経常的であることが特別利益とは異なります。

営業保証金

宅地建物取引業者が営業を開始するにあたって、供託所に供託しなければならない金銭。この保証金は、宅地建物取引業者との取引によって生じた債権の履行を担保する機能を果たします。
営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円です。
なお、宅地建物取引業保証協会の社員は営業保証金を供託する必要はなく、代わりに同協会に対して弁済業務保証金分担金を納付しなければならないとされています。分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円です。

営業利益

企業会計上の概念で、企業の一般的な営業活動から生まれた利益をいいます。
当期の損益計算書をもとに、営業収益(売上高)から売上原価を引き(その値が売上総利益)、さらに販売費および一般管理費を差し引いて算出されます。

営業利益=営業収益-売上原価-販売費・一般管理費

この値は、企業の営業活動の成果を示すこととなります。
営業利益の営業収益(売上高)に対する割合が「営業利益率」であり、営業活動を分析するときの基礎データとされます。なお、営業利益がマイナスの場合は営業損失といいます。

永小作権

小作料を支払うことにより、他人の土地で耕作または牧畜をすることができるという権利(民法270条)。
昭和27年以前には、地主が小作人に小作地として土地を使用させる方式がとられていたため、小作人は永小作権者として土地を使用していましたが、昭和27年の農地法制定により、そうした前近代的な地主・小作関係はほとんど姿を消しました。このため今日では永小作権は殆ど残存していません(なお今日では農地の貸与は賃借権によって行なわれています)。

HRC

Hard Reinforced Concrete=高強度コンクリートのこと。
設計基準強度が大きいため、超高層RC、SRC造建築物が可能である。また、高強度化により柱、梁部材の断面を低減しスパンを長く取ることができるため、コストダウンや空間自由度が増大する一方、工期を短縮できるメリットがあります。

液状化(地盤の~)

地震の際に地盤が液体状態となる現象をいいます。
水分をたくさん含んだ砂質の地盤で発生します。
地震による強い振動によって砂粒の間にある水分の圧力(間隙水圧)が高まり、砂粒の動きが自由になるために生じます。その結果、地上構造物の沈下や倒壊、地中構造物の浮き上がり、地盤の水平方向への移動(側方流動)、水と砂の吹き上げ(噴砂)などが起きるのです。
新潟地震(1964)でその発生が確認され、その後、阪神・淡路大震災(1995)や新潟県中越地震(2004)でも発生しました。また、東日本大震災(2011)では、千葉県浦安市をはじめ広範囲に発生し、大きな被害をもたらしました。
なお、液状化あるいはそれによる被害を防ぐための工法が開発されています。

役務提供型契約

私法上の概念で、役務(労働サービス)の提供に関する契約をいい、売買、賃貸借と並ぶ主要な契約類型のひとつ。民法で規定されている雇用、請負、委任、寄託のほか、商法上の仲立、問屋、運送などのための契約がこれに該当します。また、不動産取引の仲介(媒介)契約も役務提供型契約です。
役務提供型契約は、提供する役務・サービスの性質に応じて、有償・無償の別、成果物引渡の要否、報酬請求のあり方などについてさまざまなかたちがあり、発生する権利義務関係も多様です。そのため、民法で規定されている契約(典型契約)の既定によっては十分に対応できないのではないか、当事者間の交渉力等の違いによって利益を害することのないように配慮する必要があるのではないかなどの視点から、役務提供型契約の共通ルールを定めること等の必要性について議論があります。

エクイティ(Equity)

株主資本のこと。その資金は、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達されます。投資家にとっては、返済期限が定められていない資金の供与であり、その資金が利益の拡大に貢献する投資に充当されるよう監視が必要となります。
エクイティに対してデット(Debt)という用語がありますが、デットは、返済期間や金利が定められ、社債発行や銀行借入などにより調達される他人資本です。
不動産の証券化に当たっては、不動産の価値を担保に資金を調達しますが、その際にエクイティとデットをどのように組み合わせるかが重要となります。一般に、エクイティファイナンスのほうがハイリスク・ハイリターンであるといわれています。

エクステリア

本来は、建物の外観や建物の外壁を指す言葉ですがが、わが国の不動産業界・建築業界では、建物の外周りに設置される工作物等を総称して「エクステリア」と呼んでいます。
具体的には、住宅の場合でいえば、門扉、塀、生垣、庭、カーポートなどのことです。

エコハウス

環境への負荷を抑えるための対策を講じた住宅のこと。
対策の目標は、省エネルギーや再生可能エネルギーの使用、資源の再利用、廃棄物の削減などであり、具体的には、屋上緑化や雨水の再利用、太陽光・風力エネルギーの利用、ゴミの減量などが実施されます。
その基準として、例えば(財)建築環境・省エネルギー機構が定めた「環境共生住宅認定基準」がありますが、この基準では、環境負荷の抑制だけでなく、バリアフリー化や室内の空気質の維持(シックハウス対策)なども要求されています。

SRC

「Steel Reinforced Concrete」の頭文字を取ったもの。
「鉄骨鉄筋コンクリート構造」という意味。
鉄筋コンクリートに、鉄骨を内臓させた建築構造。
比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、粘り強さもあるため、高層建築に多用されています。

SI

スケルトンとは骨組ともいえる躯体や共用設備、インフィルは、住戸専有部分の内装・間仕切りや設備。これらを分離させることで、耐久性と可変性が得られます。
また、集合住宅において、インフィル部分を入居者の要望により間取りや使用を自由に構成する方式をスケルトン方式といいます。
集合住宅において、入居者の要望により各住戸の間取りや仕様を構成する方式の住宅。集合住宅においても、生活様式の多様化に対応した注文住宅を実現できるように考えられた手法。スケルトン(骨組ともいえる躯体や共用設備)とインフィル(住戸専有部分の内装・間仕切りや設備)が分離することにより、耐久性と可変性が得られます。

エスクロー(Escrow)

取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービス。
不動産取引の安全を確保するためにアメリカで発達した仕組みであり、最近は電子商取引の決済においても活用されています。
不動産取引の場合には、エスクローサービスを提供する第三者は、売り手からは権利証書等を、買い手からは代金を寄託され、物件の確認、決済、登記、引渡しなどの業務に当たります。もっとも、日本ではあまり広まっていません。取引当事者間に信頼感があること、宅地建物取引業者が包括的なサービスを提供していることなどの事情によるものと考えられます。

ESCO事業(Energy Service Company)

省エネルギーに関する提案やそのために設備等の維持・管理などを包括的に行なう事業をいう。
サービスの提供によって軽減したコスト(光熱費、水道料金など)の一定割合を報酬とすることに特徴がある。つまり、コスト削減が実現しないときには、顧客の負担は生じない。
ESCO事業によるサービスは、ビルの省エネルギー改修事業などにおいても活用されている。

S造

Sは「Steel」のことであり、「鉄骨構造」という意味。鉄骨造とも。
柱と梁を「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」など使用した構造のこと。
主要な構造を形成する鉄骨の種類により「軽量鉄骨構造」と「重量鉄骨構造」に分けることができます。

SPE

Special Purpose Entityの略で、資産(不動産)を証券化するための事業体を総称していいます。
「特別目的事業体」と訳される。資産(不動産)を保有、運用し、収益を得て、それを投資家に配分する役割を果たします。投資収益を投資家に運搬するというイメージから「ビークル(SPV(Special Purpose Vehicle)」といわれることもあります。
特定目的会社(SPC)、投資法人のような特別の法律にもとづく事業体のほか、株式会社、合同会社、任意組合、匿名組合など、その形態はさまざまです。信託もその一つと考えてよい。
SPEがその役割を果たすためには、

1.得た利益をそのまま投資家に配分できること(導管体としての機能)、2.関係者の倒産等の影響が保有・運用する資産(不動産)に及ばないこと(倒産隔離の機能)、3.資産(不動産)の保有・運用におけるリスクとリターンが透明であること

の3つの要件を満たす必要があるとされています。

SPC

Special Purpose Companyの略。特定の資産を担保にした証券の発行など、限定された目的のために設立された会社をいい、一般に「特定目的会社」と訳されています。
不動産の証券化においては、流動化の対象となる不動産を保有・管理し、それを裏付けに資金を調達する役割を果たします。SPCの中心的な機能は、証券化に際して特別の器(例えば二重課税を回避できる組織)としての役割を果たすことであり、会社と称するが実体のないペーパーカンパニーです。通常、SPCが保有する資産の管理処分などの実際の業務は、一定の条件を満たす実務会社に委託されます。
なお、一般的に、不動産の証券化のためのSPCのほか、PFI事業などの責任を限定した特定事業を行なうための会社もSPCといわれます。「資産の流動化に関する法律(資産流動化法)」によって設立される特定目的会社(TMKと略称されることがある)は社団でありますが、広い意味でのSPCは、株式会社などの形を取る場合が多いです。

SPC法

「資産の流動化に関する法律」の略称。 特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するための仕組みを定めた法律(平成10(1998)年6月公布)。
特定目的会社(SPC)や特定目的信託が、不動産などの資産を保有・運用し、その収益を裏付けとして証券や信託受益権を発行する(これにより資産が流動化される)場合の手続きやルールを決めています。
当初、流動化の対象となる資産が限定されていましたが、平成13(2001)年4月の改正で、すべての財産権を対象とした流動化が可能となりました。資産の有効的な活用や、多様な金融商品の開発に当たって重要な役割を果たす法律です。

NOI

Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入(賃料)から、実際に発生した経費(管理費、固定資産税など)のみを控除して求めます。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなります。
例えば、不動産賃貸により得ることのできる純粋な収益額がこれに相当し、資産価値を評価する場合の指標となります。
なお、NOIから資本的な支出を控除したものがNCF(Net Cash Flow)です。

NCF

不動産経営において用いられる概念で、不動産から得る単純なキャッシュフロー収益から資本的な支出を控除した金額をいいます。Net Cash Flowの略語。
不動産経営によって生み出されるキャッシュフロー収益は、家賃収入と管理コスト(減価償却費等のキャッシュフローに影響しない費用、および支払い利息等の金融費用は算入しない)との差額となります。この場合に、管理コストの算定に当たって、修繕費等の資本的支出を考慮し算入するのがNCFです。不動産鑑定評価に当たって収益還元法を用いるときには、このNCFをベースにすることが多いです。
一方、資本的支出を考慮せず単純なキャッシュフローベースで収益を算定するのがNOI(Net Operating Income)です。

NGO

「Non Governmental Organization」の頭文字を取ったもの。
「民間非政府組織」という意味。
民間非政府組織とは、国連に協力する政府以外の非営利の民間団体を指す言葉です(国連憲章第71条)。
一般的には、環境問題や平和問題などに取り組んでいる大規模な非営利の民間団体のことを、「民間非政府組織(NGO)」と呼んでいます。

NPO

「Non Profit Organization」(民間非営利組織)のことで、福祉・医療・教育など不特定で多数のものの利益に寄与することを目的に活動する民間の非営利的な団体をいいます。
民間非営利組織は、社団法人、財団法人など特別の法律によって設立されたもの以外は「権利能力なき社団」として法人格を有することができませんでしたが、1998年に「特定非営利活動促進法」が施行され、設立の認証によって法人格が認められることとなりました。この認証を受けたNPOを、「特定非営利活動法人」といいます。

FIT制度(固定価格買取制度)

電気事業者に対して、再生可能エネルギー電気を固定された価格(固定買取価格)で、一定期間、全量を買い取ることを義務付ける制度をいいます。FITは、Feed-in Tariffの略語です。
買取の対象となる再生可能エネルギー電気は、太陽光、風力、水力、地熱、バイオマスを利用して発電された電気(住宅用太陽光発電の余剰電力を含む)であり、固定買取価格および買取期間は、エネルギー源ごとに毎年度定められます。また、電気事業者の買取費用は賦課金として電気料金に上乗せさられますが、賦課金額の地域間格差等を是正するために費用負担の調整が行なわれます。
この制度は、一定の価格で発電した電気の全量が確実に買い取られるため、再生可能エネルギー事業の推進を促す一方、事業の効率化などに向けた競争メカニズムが働きにくいとされています。太陽光について先行的に導入されたのち、2012年度にすべての再生可能エネルギーを対象とする制度へと拡大されました。

FFO

Funds From Operationsの略。REITを評価するための指標の一つで、純収益に減価償却費と不動産の売買損益を加えて算出します。投資先不動産の運用によって生み出されるキャッシュフローのうち、投資家に配分することが可能な金額に相当します。
株式投資に当たってPERで投資先を評価するように、REITに対する投資評価の際には、FFOをその取引価格で除した価を用いることが一般的です。

MBS

Mortgage Backed Securityの略。不動産を担保とした融資に係る債権を裏付けとして発行された証券で、一般にモーゲージと呼ばれます。
住宅ローン債権を裏付けとする証券がRMBS(Residential Mortgage Backed Securities)、商業用不動産担保ローンを裏付けとする証券がCMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)です。

LCCM住宅

住宅の建設から解体までの間(ライフサイクル)における二酸化炭素排出量がマイナスとなる住宅をいう。Life Cycle Carbon Minus住宅の略。
そのための手法として、

1.断熱性を高め、開口部などの可変性を確保する
2.高効率の設備機器の採用などでエネルギー利用を効率化する
3.太陽光発電などによって住宅自身がエネルギーを生産する
4.建設段階におけるCO2排出量を削減する

ことが有効だとされる。
また、その実現のためには、要素技術だけでなく、ライフサイクルCO2排出量の評価手法、省エネルギーのための環境設備設計手法の開発が必要であると考えられている。

L値

音をどの程度遮るか(遮音性能)を表わす単位をいいます。
衝撃の伝わり方の程度によって測定し、ほとんど気にならない程度の音の伝わり方をL-50として、数値が小さいほど遮音性能が優れるように定められています。

LDK

「リビング・ダイニング・キッチン」のこと。 リビングは「居室」、ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」であり、リビング・ダイニング・キッチンは「居室兼食事室兼台所」という意味です。
不動産広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」では、広告中に「LDK」と表示する場合には、「居室兼食事室兼台所」として使用できるだけの広さと機能を備えていることが必要であるとしています(不動産の表示に関する公正競争規約第15条第25号)。
この場合に、最低必要なLDKの広さの目安は、居室(寝室)数が1部屋のときには8畳、2部屋以上のときには10畳以上とされています。

沿道地区計画

都市計画法第12条の4に規定する4種類の「地区計画等」の一つ。幹線道路の沿道の整備に関する法律に従い、都市計画によって定められます。
沿道地区計画は、幹線道路のうち交通騒音が著しく沿道に相当数の住居が密集している道路(沿道整備道路という)の沿道の地区について、緑地帯などの緩衝帯の整備、沿道の建築物の建築の規制などにより、騒音被害の防止を図ろうとする計画です(幹線道路沿道整備法第9条)。

エントランス

建物の入り口や玄関のこと。マンションや商業ビルでは、その建物の印象に強い影響を及ぼすことが多い。

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