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A・B・C・D・E・F・G

アセットマネジメント(Asset Management)

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全を行なうことをいう。

その際に重要なのは、投資目的に沿ってリスクとリターンをコントロールすることであり、資産価値を評価するほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求される。
また、その業務は多岐にわたり、例えば不動産を組み込んだアセットマネジメントにおいては、投資不動産の選定や売買だけでなく、不動産の収益性を左右する賃料の設定、テナントの選定などの業務にも関与する。

受託の方法として、大きく信託による方法と受委託の契約による方法とがあるが、その業務は、前者は主として信託業法によって、後者は主として金融商品取引法や宅地建物取引業法などによって規制されている。

アティック

屋根裏部屋のこと。アティック(attic、アテカともいう)とは、もともと古代建築の記念門の上部につくられた部屋であったが、転じて屋根裏部屋の意味になったといわれている。

アレンジャー(Arranger)

不動産の証券化を実現するために各段階の実務を行なう参加者(不動産を所有するオリジネーター、証券を発行・販売する者、投資家など)の間に立ち、調整を行なう者。

その業務に当たっては、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、証券化に必要なSPCの設立、格付の取得、資産管理の具体化、最終的な決済の見届け・確認など広範な仕事を実施し、または関与することが要求される。特に、利害関係者間の調整が重要で、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範で専門的な知識を要する。

ただし、業務のための特別の資格制度はなく、不動産会社、証券会社、銀行、信託会社、独立の専門コンサルティング会社などがこれに当たっている。

EBITDA

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortizationの略。利益指標の一つで、税引前の利益に支払利息と減価償却費を加算して算出する。

利益の水準は、一般的に、利息負担、税制、会計基準などに左右されるため、その国際的な比較に当たっては注意が必要だが、EBITDAはその違いを最小限に抑えて利益を把握できる指標とされている。

国際的な企業で子会社を管理するための指標として活用されている他、株価の評価に当たってEBITDAに対する企業価値(EV、負債プラス株式時価総額)の比率(EV/EBITDA)を比較したり、有利子負債の返済能力を見るための利益水準としてEBITDAを評価するなどの活用例がある。

ALC

「Autoclaved Light Weight Concrete」の頭文字を取ったもの。日本語では「軽量気泡コンクリート」と表記される。

「軽量気泡コンクリート」は、工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリートである。その特長として軽量にもかかわらず強度があり、耐火性や遮音性にも優れていることが挙げられる。

ALC造

ALC造とは、 ALC製のパネルを使用した建築構造のことである。

以前は高級戸建住宅の外壁や間仕切りをALCとすることが多かったが、最近では賃貸マンションにもALC造が多用されるようになった。

ADSL

通常のアナログ固定電話回線を使用して高速で通信する技術をいう。

Asymmetric Digital Subscriber Line(非対称デジタル加入者線)の略。

通信の方向(上りか下りか)によって通信速度を変えることで通信速度の高速化を実現する手法であり、アナログ通信線にデジタル情報を乗せる方法を取るため特別の配線工事を必要としない。インターネットの利用においては、サイトからのダウンロード(下り)需要のほうが格段に大きいので、ADSLを活用すれば、画像等の大容量データの取り込み時間を容易に短縮できる。

ADSLを活用した商業用サービスは、日本では1999年に開始され、2001年に急速に普及した。この年をブロードバンド元年というのはそれゆえである。

一方、通信線として光ファイバーを利用する技術(光通信)は、ADSLよりもより高速で安定した通信を可能とするが、敷設のための配線工事が必要であることから、しばらくの間はADSLと光通信との併存が続くと予想されている(08年3月には、光通信加入世帯数がADSL回線加入世帯数を上回るに至った)。

エクイティ(Equity)

株主資本のこと。その資金は、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達される。投資家にとっては、返済期限が定められていない資金の供与であり、その資金が利益の拡大に貢献する投資に充当されるよう監視が必要となる。

エクイティに対してデット(Debt)という用語があるが、デットは、返済期間や金利が定められ、社債発行や銀行借入などにより調達される他人資本である。

不動産の証券化に当たっては、不動産の価値を担保に資金を調達するが、その際にエクイティとデットをどのように組み合わせるかが重要となる。一般に、エクイティファイナンスのほうがハイリスク・ハイリターンであるといわれている。

エスクロー(Escrow)

取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービスをいう。

不動産取引の安全を確保するためにアメリカで発達した仕組みであり、最近は電子商取引の決済においても活用されている。

不動産取引の場合には、エスクローサービスを提供する第三者は、売り手からは権利証書等を、買い手からは代金を寄託され、物件の確認、決済、登記、引渡しなどの業務に当たる。もっとも、日本ではあまり広まっていない。取引当事者間に信頼感があること、宅地建物取引業者が包括的なサービスを提供していることなどの事情によるものと考えられる。

ESCO事業(Energy Service Company)

省エネルギーに関する提案やそのために設備等の維持・管理などを包括的に行なう事業をいう。

サービスの提供によって軽減したコスト(光熱費、水道料金など)の一定割合を報酬とすることに特徴がある。つまり、コスト削減が実現しないときには、顧客の負担は生じない。

ESCO事業によるサービスは、ビルの省エネルギー改修事業などにおいても活用されている。

FIT制度(固定価格買取制度)

電気事業者に対して、再生可能エネルギー電気を固定された価格(固定買取価格)で、一定期間、全量を買い取ることを義務付ける制度をいう。FITは、Feed-in Tariffの略語である。

買取の対象となる再生可能エネルギー電気は、太陽光、風力、水力、地熱、バイオマスを利用して発電された電気(住宅用太陽光発電の余剰電力を含む)であり、固定買取価格および買取期間は、エネルギー源ごとに毎年度定められる。また、電気事業者の買取費用は賦課金として電気料金に上乗せされるが、賦課金額の地域間格差等を是正するために費用負担の調整が行なわれる。

この制度は、一定の価格で発電した電気の全量が確実に買い取られるため、再生可能エネルギー事業の推進を促す一方、事業の効率化などに向けた競争メカニズムが働きにくいとされる。太陽光について先行的に導入されたのち、2012年度にすべての再生可能エネルギーを対象とする制度へと拡大された。

FFO

 Funds From Operationsの略。REITを評価するための指標の一つで、純収益に減価償却費と不動産の売買損益を加えて算出する。投資先不動産の運用によって生み出されるキャッシュフローのうち、投資家に配分することが可能な金額に相当する。

株式投資に当たってPERで投資先を評価するように、REITに対する投資評価の際には、FFOをその取引価格で除した価を用いることが一般的である。

エントランス

建物の入り口や玄関のこと。マンションや商業ビルでは、その建物の印象に強い影響を及ぼすことが多い。

キャップレート(Cap Rate)

還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。

資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

キャピタルゲイン(Capital Gain)

資産の価格変動に伴って得る利益をいう。

株式や不動産などの売買差益はこれに当たる。

資産から得られる利益の種類で、その保有により得る利益をインカムゲイン、その価格変動に伴って得る利益をキャピタルゲイン(損失はキャピタルロス)という。株式の配当、不動産の賃料、預金の利子などはインカムゲイン、株式や不動産などの売買差益はキャピタルゲイン(譲渡益、資本利得ともいう)である。

両者は税務上の取扱いなどが異なるため、投資に当たっても両者の性格の違いを十分に認識しておくことが重要である。
もっとも、両者は無関係ではなく、資産の価格はそれから得ることのできる利益を現在価格に還元したものの総額に等しいとされているため、例えばインカムゲインが増大すれば資産価格が上昇して、キャピタルゲインを得る機会となる。ただし、資産価格は期待や予想に左右されやすいことに注意が必要である。

CATV

通信ケーブルによってテレビ番組を各家庭へ送るサービスをいう。

もともとは難視聴地域対策として開始されたが、既存の番組を配信するだけでなく、ケーブルテレビ会社が独自に番組を作成・配信したり、通信ケーブルを利用した高速インターネット接続サービスを提供するなど、事業の範囲が拡大してきている。

テレビ放送と異なり、双方向の通信が可能なことが特徴である。

GIS

Geographic Information Systemsの略で、地理情報を総合的に管理し、視覚的に表示し、高度な分析や迅速な判断を可能にする技術をいう。

「地理情報システム」と訳される。

GISを活用することによって、位置・空間に関する情報を含む各種のデータを地図データとして統合し、加工・分析することができる。阪神・淡路大震災において、関係機関が保有していた情報を効果的に活かすシステムがなかったことへの反省等をきっかけに、GISの活用を促進する取組みが始まった。

CMBS

Commercial Mortgage Backed Securitiesの略。商業用不動産ローン担保証券などと呼ばれることもある金融商品の一つである。事務所、ショッピングセンター、ホテルなど非居住用不動産に対するノンリコース(求償権を担保物権以外には遡及しない)の貸付債権を担保にして発行される。

通常、複数のローン債権をプールし、しかもリスクとリターンの大きさに応じて切り分けたうえで(切り分けられたローンの固まりをトランシェという)証券化されるため、住宅ローン債権を担保とするRMBS に比べて、複雑な金融商品となる。

CCS(二酸化炭素回収貯留、Carbon Capture and Storage)

大規模な排出源から分離・回収した二酸化炭素を、地層や海洋に貯留・吸収することをいう。

これによって、排出される二酸化炭素が大気から隔離され、二酸化炭素濃度の安定化を図ることができるとされる。

例えば、回収した二酸化炭素を油田に封入することによって、大気からの隔離とともに、油田の内圧を高めて採掘効率を上げる試みがなされている。ただし、技術的な安全性やCCS事業に伴う環境影響についてなお検証が必要であるとされ、CCSによる貯留量は京都議定書で定める削減量として認められていない他、CCS事業は排出量取引における排出削減プロジェクトとしても認知されていない。

GPS

Global Positioning Systemの頭文字を取ったもの。「地球測位システム」と訳される。

人工衛星から電波を発信し、電波を発信した時刻とその電波を受信した時刻との差を計算することによって、受信者と人工衛星との距離を割り出し、さらに複数の人工衛星について同様に距離を割り出すことにより、受信者の現在位置を知ることができるという位置測定技術。もともとは冷戦時代に米国国防総省が開発した軍事技術である。そのため民生用に使用されている人工衛星の電波は精度が低く、位置測定において最大100mの誤差が生じるといわれている。

こうしたGPSの精度の問題点を克服するため、1997年12月にわが国の科学技術庁(現・文部科学省)航空科学研究所では「リアルタイム・キネマティック」方式という新しいGPS技術を開発した。この方式は頭文字を取って、RTK-GPSとも呼ばれている。
RTK-GPSでは、あらかじめ位置が正確にわかっている位置基準点と、移動可能な受信機が、ともにGPS衛星からの電波を受信する。それと同時に、位置基準点から受信機へと無線により補正用のデータが送信される。こうして、受信機側では位置のずれを自動的に修正し、受信機の正確な位置を高精度で測定することができる。その誤差はわずか数cmで、精度は通常のGPSのおよそ1,000倍に達する。
そのため、土木・建築の測量においても、RTK-GPS受信機を使用することにより、カーナビのような感覚での精密測量が可能となる。また、RTK-GPSはリアルタイムで高精度の位置情報が得られることから、高度道路交通システム(ITS)への応用が期待されている。

こうしたRTK-GPSを活用するには、RTK-GPS用の受信機が普及すると同時に、あらかじめ位置が正確に分かっている位置基準点が多数整備されることが必要である。この点について、国土交通省国土地理院は2002年度から3年計画で、RTK-GPSに対応する「電子基準点」の整備を進めている。電子基準点は高さ約5mのステンレス製の塔で、アンテナ、受信機および通信用機器で構成される。電子基準点の位置は毎日精密に測定され、地殻変動によるずれが補正されている。このような電子基準点の位置情報をリアルタイムで提供するサービス(「GPS民間活用基盤」という)も、一部地域ですでに稼動している。

こうしたRTK-GPSの実用化に伴って、95年から各省庁が連携して検討を進めてきたGIS(Geographic Information Systems:地理情報システム)の推進にも拍車がかかるものと予想される。
GISでは「世界測地系」に準拠した地図情報の集積が必要となるが、RTK-GPSは「世界測地系」に準拠したデータシステムである。しかも、RTK-GPSでは前述のように高精度の測量が可能となるので、これまで困難とされてきた各種の地図情報を統合するデータベースの構築が進展するものと期待されている。

事業継続計画(BCP)

事業組織が脅威にさらされた場合に、その影響を予防・軽減し、事態の回復を図るための計画をいう。

危機管理手法の一つで、BCP(Business Continuity Planning)と略称される。
想定する脅威としては、震災、水害などのほか、情報通信網の故障、取引先の事故・喪失、破壊的攻撃なども含まれる。

BCPの作成においては、各脅威の影響を分析評価するほか、優先業務を特定してその復旧プロセスを確定すること、代替的な業務継続方法を準備すること(例えばオフサイトの設置、データ等のバックアップ措置)などが重要な課題となる。

東日本大震災やバンコクの洪水(いずれも2011年)などの際には、製造業を中心にサプライチェーンの断絶が生じ生産困難に陥る例が目立った。また、首都直下地震においては中核的業務機能の喪失が予想される。BCPはそのような事態への対応方策として有効であると考えられている。

石綿

蛇紋石・角閃石など繊維状ケイ酸塩鉱物の総称。英名アスベスト(Asbestos)。

繊維質であるため紡績することができる。また、耐久力があり、溶融点が1,300度程度と高く、熱絶縁性が大きく、耐薬品性も大きいなど、安価で優れた性質を持つため、さまざまな用途に使用されてきた。建築素材としても、断熱材、保温材、耐火材として大量に利用された。

しかし、石綿の繊維を肺に吸入すると、肺がんや中皮腫の原因となることがわかり、1975年には吹き付け使用が禁止され、以後、段階的に使用の規制が強化されて2006年には全面的に輸入・製造・使用等が禁止された(代替品が確立していない特定の部材については例外的に確立までの間は禁止が猶予されている)。

建物の解体などの際には、使用されていた石綿が飛散するなどの恐れがあり、それに伴う健康被害を予防するため、作業方法などについて一定の基準が定められている。

DK

ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」であり、ダイニング・キッチンは「食事室兼台所」という意味である。

不動産広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」では、広告中に「DK」と表示する場合には、「食事室兼台所」として使用できるだけの広さと機能を備えていることが必要であるとしている(不動産の表示に関する公正競争規約第15条第25号)。

この場合に、最低必要なDKの広さの目安は、居室(寝室)数が1部屋のときには4.5畳、2部屋以上のときには6畳以上とされている。」

地域継続計画(DCP)

大震災時に、業務地区等において被災者や帰宅困難者を支援するための計画をいう。DCP(District Continuity Planning)と略称される。

その主要な内容は、非常食の備蓄、避難場所の確保、交通情報等の伝達提供などで、JR東京駅の周辺地区、丸の内地区等において検討されている。
DCPは、被災者や帰宅困難者を支援する役割を果たすだけでなく、救援活動や物資輸送などを円滑に実施することにも資すると考えられている。

なお、内閣府・中央防災会議の推計では、首都直下地震が発生した場合の帰宅困難者は最大で約650万人にのぼるとされる。

DCF法

不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法(収益還元法)の一つ。
対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を資産価格とする方法のことである。

DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。日本語では、「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。

DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

ディスポーザー

生ゴミを細断・破砕する装置。流しの排水口下部に取り付け、流れ落ちてくる生ゴミをカッターで破砕、水とともに下水道に流す。ガーベジ・クラッシャー(gabage crusher)ともいう。

デットとエクイティ(Debt・Equity)

資本調達の区分をいい、デットは、社債発行や銀行借入などにより調達する他人資本、エクイティは、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達する株主資本という違いがある。
デットによる資金調達は、返済期間や金利が定められているのに対して、エクイティは、返済期限が定められていない資金の供与であり、通常、投資先の支配権を伴う(議決権なしの株式など、その例外もある)。

不動産の証券化に当っては、デットとエクイティの組合せによって資金を調達するのが一般的で、収益の配分に当ってはデット部分が優先される。一方、エクイティ部分に対する収益の配分は、ハイリスク・ハイリターンになりやすい。

DEN

一般的には書斎のこと。趣味を楽しむための部屋としても使用され、要するに動物の巣のようなプライバシーの高い室。

広さ・形の基準はなく、間取り図にDENと表示されることが多い。

ビオトープ

野生生物の棲息できる最小空間を表すドイツ語。都市から失われる自然を回復するための対策として、自然環境を積極的に整備・育成するため、緑地帯や人工池、河川をつくったりする工夫が施されている。

近年では特定の生物種に限定せず、多様な野生生物が棲息できる生態系としての湖沼、湿地、草地、雑木林などをビオトープと呼ぶようになっている。残った自然を保全する保全型ビオトープや、壊された自然を復元する復元型ビオトープなどが全国各地で実践されている。

ファンド・オブ・ファンズ(Fund of Funds)

複数の投資信託を組み合わせて一つの投資信託にまとめたものをいう。

投資信託はもともと分散投資によって運用されているが、投資方針の異なる投資信託を組み合わせることにより、リスクのいっそうの分散や商品の多様化を図ろうというものである。REITが組み込まれたものも現れてきている。

例えば、確定拠出年金の運用において、時間の経過とともにリスクの取り方を変えて、若年期・中年期・老年期と順次リスクを下げていくというようなことに活用されるなど、その利用が拡大している。一方で、投資先が細分化され、商品構成が複雑で運用実態が見えにくくなるなど、投資家がリスクを把握することが困難となる恐れもある。

また、ファンドの運用が二重となるので、運用手数料も二重に必要となる。

ファンドマネジャー(Fund Manager)

金融資産を継続的に運用する専門家をいう。

運用対象は、株式、債券、不動産、為替、商品相場等々、ファンドの性格に応じて多様である。投資顧問業として業務に携わることもある。

通常、運用実績を評価するための基準(ベンチマーク)が設定されていて、それを上回る成果を上げなければならない。一般的には、日経平均やTOPIXをベンチマークとすることが多い。

ブローカー(Broker)

売買の仲介人をいう。

一般に、株式や不動産の取引を仲介する者をさす。

仲介とは、取引当事者の間に立って、両当事者の取引について、その成立のために斡旋・助言等の活動をすることであり、自らが取引当事者の立場に立つことはない。いったん物件を買って他者に転売する活動(自己売買)をする者は、「ディーラー(Dealer)」と呼ばれて区別される。

仲介人が、その仲介活動の過程で取引当事者になる(自分が買主または売主になる)ことは、取引の公正を阻害する恐れがあり、金融商品取引法はそのような行為を禁止している(向かい呑みの禁止)。不動産取引については、法令の明文で禁止されているわけではないが、信義則(信義誠実の原則)に照らせば同様に避けるべき行為である。

ブログ(blog)

日々更新される日記的なWebサイトをいい、「weblog」の略称。

一般に、記事の時系列化、他の記事への参照(トラックバック)、コメント記入などの機能を備えており、あるテーマに関して複数の人々と議論を展開できるところが単なる日記とは異なる。また、Webサイトを本格的に運営する場合に比べて、技術的に手軽で、情報更新も容易であるなどの利点がある。

不動産業においても、営業活動の手段としてブログを活用する例が見られる。

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