用語集「あ」|用語集「あ」なら宮城県仙台市のホットハウス

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アール

アールを付けるなどと使います。円の半径を表す記号「r」に由来して、曲面や曲線を付けることをいいます。

RMBS

Residential Mortgage Backed Securitiesの略。住宅ローンを担保として発行される証券のことで、住宅金融公庫(現在は「住宅金融支援機構」)が発行する貸付債権担保住宅金融公庫債券(現在は「貸付債権担保住宅金融支援機構債券」)や金融機関が発行する住宅ローン債権担保証券がこれにあたります。
証券を買った投資家は、住宅ローンの償還金や利子を受け取ります。その特徴は、多数の住宅ローン債権をまとめてパッケージとして金融商品化することであり、アメリカで発達・拡大した商品です。住宅ローンは超長期固定金利という特性がありますが、債務不履行、繰上げ償還などのリスクがあり、それらのリスクを投資家に分散する手法として、日本でも発行が拡大してきています。

RC

「Reinforced Concrete」の頭文字を取ったもの。「鉄筋コンクリート構造」という意味です。
鉄筋とコンクリートによって、柱・小梁・大梁・スラブ・壁を造り、すべての部分を一体化した構造のことで、鉄筋コンクリートの部材は、引っ張る力にも、圧縮する力にも強いので、地震に対する安全性が高い構造となります。
また、すべての部材がコンクリートで一体化され、部材同士の接合部は剛であるので、建築学上の「ラーメン構造」となっています。
この鉄筋コンクリート構造のデメリットは、自重が大きいため、原則的には大空間建築や高層建築に向かないということです。

RPS制度(固定枠制度)

電気事業者に対して、自らの販売電気量の一定割合(基準利用目標率)について再生可能エネルギーの利用を義務付ける制度をいいます。RPSは、Renewable Portfolio Standardの略語です。
電気事業者は、基準利用目標率を達成するために、自ら再生可能エネルギー源によって発電を行なうか、再生可能エネルギー電気を買い取らなければなりません。その対象となる再生エネルギー源は、風力、太陽光、地熱、水力、バイオマスです。
RPS制度は、基準利用目標率が適切に設定されれば再生可能エネルギー利用の拡大が図られるほか、再生可能エネルギー源のあいだで競争メカニズムが働きその効率的な利用が進むと考えられていましたが、電気事業者による買取量や買取価格の交渉・設定に当たっての片務性などから十分に機能しませんでした。そのため、FIT制度(固定価格買取制度)が導入され、RPS制度は2012年度に廃止されました。

IRR

不動産経営などの投資事業においてその収益性を評価する指標の一つで、事業から得られるキャッシュフローの現在額と投資額が等しくなる割引率をいいます。Internal Rate of Returnの略語。
事業から将来得られるであろう各期間のキャッシュフローを現在価値に換算するには一定の割引率によって減価しなければなりませんが(第n期の収益を(1+割引率)のn乗で除する)、そのようにして算出したキャッシュフローの合計額と投資額とが等しくなるような割引率です。IRRは収益性が高いほど大きな数値となります。事業評価や投資判断などに当たって利用されています。
不動産投資においては、DCF法が収益をベースに資産価格を算出して事業を評価するのに対して、IRRは投資額の回収性に着目して評価することになります。
IRRを利用する場合には、事業規模に左右されない指標であること、事業期間を適切に設定する必要があることなどに注意しなければなりません。

IP電話

インターネットをベースとした格安の音声電話サービスのこと。
IPフォンに加入するためには、利用者が光ファイバー・ADSL・CATVという高速の情報通信サービスに加入していることが必要になります。その上で、利用者が加入している通信事業者(プロバイダなど)がIPフォンサービスを提供している場合には、利用者が申し込むことにより、IPフォンが使用できるようになります。ただし初期費用、月額(定額)使用料が必要です。
現在提供されているIPフォンのサービスでは、既存のアナログ電話機を、IPフォンに対応した特別の機器(IPフォン対応モデムなど)につなぐことにより、IPフォン通話が使用可能になるものが多いです。
IPフォンに加入した場合、IPフォン専用の電話番号が交付されます(既存の電話番号は一般電話回線として引き続き使用できます)。IPフォンへの一般電話・携帯電話からの着信も可能です。
IPフォンの加入者同士の通話は無料となることが多いです。また、一般電話との国内通話・国際通話は格安となります。

IPフォン

IP電話ともいいます。
インターネットをベースとした格安の音声電話サービスのこと。
IPフォンに加入するためには、利用者が光ファイバー・ADSL・CATVという高速の情報通信サービスに加入していることが必要になります。その上で、利用者が加入している通信事業者(プロバイダなど)がIPフォンサービスを提供している場合には、利用者が申し込むことにより、IPフォンが使用できるようになります。ただし初期費用、月額(定額)使用料が必要です。
現在提供されているIPフォンのサービスでは、既存のアナログ電話機を、IPフォンに対応した特別の機器(IPフォン対応モデムなど)につなぐことにより、IPフォン通話が使用可能になるものが多いです。
IPフォンに加入した場合、IPフォン専用の電話番号が交付されます(既存の電話番号は一般電話回線として引き続き使用できます)。IPフォンへの一般電話・携帯電話からの着信も可能です。
IPフォンの加入者同士の通話は無料となることが多いです。また、一般電話との国内通話・国際通話は格安となります。

IVS(国際評価基準)

不動産を含む資産の評価についての国際的な基準をいい、IVSはInternational Valuation Standardsの略語です。国際財務報告基準(IFRS)の採択など企業会計の国際的統一化の動きを背景に、財務諸表における資産評価の国際的基準として、国際評価基準審議会(International Valuation Standards Council)によって策定・提案されています。
IVSは、不動産だけでなくすべての資産や負債を評価の対象とし、市場価格(Market Value)を原価方式(Cost Approach)、比較方式(Market Approach)、収益方式(Income Approach)を基本として、市場参加者の視点から評価する方法を採用しています。従って、日本の不動産鑑定評価基準と比較すれば、評価対象は幅広いが、その基本概念において同一で、手法についても整合的であると考えられています。

IHクッキングヒーター

IHとは、Induction Heaterの頭文字を取ったもので、「電磁誘導加熱器」という意味である。
IHクッキングヒーターは、トッププレート(結晶化ガラスなどの板)の下に、磁力発生用コイルを敷いたものである。
トッププレート上に鉄製の鍋を置いた状態でコイルに電流を流すと、電磁誘導により鍋底に電気抵抗が生じ、電気抵抗により鍋底が加熱される。
このような原理により鍋底全体を直接加熱するので、周囲の空気へ熱が逃げにくく、熱効率が80%以上と高いという特長がある。 2キロワットのタイプのIHクッキングヒーターは、4,000キロカロリーのハイカロリーバーナーに近い火力を持つとされている。
ただし電磁誘導により加熱を行なうため、磁力の影響を受けやすい調理器具(鉄製のフライパン、鉄鍋、18-0のステンレス鍋、鉄ホーロー鍋など)を使用する必要がある。アルミ鍋、銅鍋、土鍋、耐熱ガラス鍋などは使用することができない。また、鍋底が平らでない鍋(中華鍋など)も使用できない。
このため、アルミ鍋・銅鍋・超耐熱ガラス鍋などが使用できるクイックラジエントヒーターとIHクッキングヒーターを組み合わせたタイプの調理用ヒーターが開発され、普及しつつある(詳しくはラジエントヒーターへ)。またIHクッキングヒーターを使用するには、家庭内の分電盤において、IHクッキングヒーターだけに使用する200Vの専用回路を設置する必要がある(ただし予備の回路がある場合、その回路を利用できる)。

アイランド型キッチン

アイランド型キッチンとは、シンクや作業スペースの一部、あるいは全部を壁から離して、部屋の中央に配置したキッチンのことです。
島のような形という意味で、アイランド型と呼ばれています。
周囲を人が歩いたり、多人数での作業がしやすいため、ホームパーティの好きなお宅にはもってこいです。奥行きを広げて片方にカウンター席を設けると、簡易的な食事スペースやホームバーのように使うこともできます。

アウトドアリビング

アウトドアリビングとは、リビングの延長として使用できる庭やテラスのことをいいます。
リビングとの一体感を高めるために、リビングと床の高さを揃え、プライバシーを確保するために、周囲にフェンスなどを設けたものが一般的です。

アウトフレーム工法

マンションの住戸を構造的に支える構法に、「ラーメン構造」と「壁構造」があります。
ラーメン構造は、柱と梁を剛接合するものです。壁構造は壁で荷重を持たせるものでそれぞれ一長一短がありますが、ラーメン構法の場合は、柱や梁が室内側に出っ張り(出隅・入隅)、デッドスペースを生み出してしまいます。
この短所を解消するのがアウトフレーム工法です。柱や梁を住戸の外側に出してしまえば、住戸の室内には柱や梁の出っ張りはなくなるため、部屋を有効に使えます。柱はバルコニー側と開放廊下側にありますが、バルコニー側に出すケースが一般的です。

青色申告

個人が、不動産の貸付け業などの事業を営んでいる場合には「確定申告」を行なう必要がありますが、毎日の取引を正確に記録して、所得や税金の計算を正確に行なっている個人については、国が所得税法上のさまざまなメリットを与えるという制度が設けられています。この制度のことを「青色申告」といいます。

青色申告を行なう個人には、次のような所得税法上のメリットがあります。

1.一定要件を満たす「家族従業員」に支払った適正な給料・賞与(これを青色事業専従者給与という)は、必要経費となる。
2.複式簿記に従って青色申告決算書を完成させることにより、所得から55万円の特別控除を受けることができる。
3.複式簿記によらないで青色申告決算書を完成させた場合には、上記2.に代わって、所得から45万円の特別控除を受けることができる。

なお、青色申告を行なうためには、青色申告を行なおうとする年の3月15日までに、税務署に「承認申請書」を提出することが必要です(ただしその年の1月16日以後に業を開始した場合には、開始した日から2ヵ月以内に「承認申請書」を提出すればよい)。
また、不動産の貸付けから生じる所得(不動産所得)のある個人が、上記1.から3.のメリットを享受するには、不動産の貸付けが「事業的規模」に達していることが必要です。

青色事業専従者給与

不動産所得がある個人が青色申告を行なっているとき、一定の条件を満たす家族従業員について「青色事業専従者給与の届出」をあらかじめ税務署に提出した場合には、家族従業員に対して支払った給与を必要経費とすることができます。
このような給与を「青色事業専従者給与」と呼んでいます。

ただしこの場合には、不動産の貸付けが「事業的規模」に達していることが必要となります。

青田売り

完成する前に宅地や建物を売却すること。新築マンションや戸建分譲住宅の販売手法として広く使われています。
売主は事業リスクを回避し、早期に資金を回収できるなどの利点がありますが、買主には、確実に建物が完成するかどうか、完成物での仕様や品質が予定どおりであるかなど、引渡しまでのあいだ不安が残りやすいです。そこで、宅地建物取引業法では、宅建業者に対して建築確認前の広告や契約の禁止、手付金等の保全義務などを課しています。

青地

登記所に備え付けられている公図において、青く塗られた部分のこと。これは国有地である水路や河川敷を示すものです。

従って、本来青地は国有地であるから、一般の宅地にはならないはずですが、長い年月のうちに水路が事実上廃止されてしまって、青地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくありません。
このような青地を含む敷地を持つ中古住宅を購入する場合には、青地(国有地)を国から払い下げてもらう手続きを踏むのが安全です。

赤地

登記所に備え付けられている公図において、赤く塗られた部分のこと。国有地である道路を示すものです。
従って、本来赤地は国有地であるから、一般の宅地にはならないはずですが、長い年月のうちに道路であることが忘れられてしまい、赤地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくありません。
このような赤地を含む敷地を持つ中古住宅を購入する場合には、赤地(国有地)を国から払い下げてもらう手続きを踏むのが安全です。

赤道

公図上で地番が記載されていない土地(無籍地)の一つで、道路であった土地をいいます。
古くから道路として利用された土地のうち、道路法の道路の敷地とされずにそのまま残った土地がこれに該当し、国有地です。公図に赤色で着色されていることから「あかみち」と呼ばれています。
現に、道路でなくその予定もない赤道の払い下げを受けるには、用途廃止等の所定の手続きが必要になります。

上がり框

玄関に段差が設けられて、腰を下ろせるようになっているとき、その腰を下ろす部分にあたる水平材のこと。
高価な材が用いられることが多いです。

悪意

私法上の概念で、契約などの法律的な行為の際に一定の事実を知っていることをいいます。
逆に知らないことを「善意」といいます。民法などの規定において、事実を知っているかどうかによって行為の効果に違いが生じることがあり、一般に悪意の場合には不利になります。
例えば、AがBに不動産を虚偽で売却したうえで登記をしたときにはAB間の取引は無効ですが、その登記済みの不動産をCが買収した場合に、CがそのAB間の取引が虚偽であることを知っていた(悪意である)ときには、ABはCに対して当該不動産の所有権移転が無効であると主張できます。しかし、Cが知らなかった(善意である)ときには、その主張はできません。悪意の場合には、善意の場合に比べて法的に保護を受ける効果が劣るからです。

アスファルトシングル葺き

アスファルトシングルとは、基材(無機系材料)にアスファルトを塗覆した柔軟性のある板状の材料のことです。
軽量かつ安価で、複雑な屋根でも加工しやすく、防水性、耐震性にも優れています。
このアスファルトシングルで屋根を覆うことを「アスファルトシングル葺き」といいます。
具体的な工法としては、アスファルトシングルを接着剤で下地に張る方法や、釘打ちによる方法があります。

アスベスト

石綿(せきめん・いしわた)のこと。
繊維質であるため紡績することができます。また、耐久力があり、溶融点が1,300度程度と高く、熱絶縁性が大きく、耐薬品性も大きいなど、安価で優れた性質を持つため、さまざまな用途に使用されてきました。建築素材としても、断熱材、保温材、耐火材として大量に利用されました。
しかし、石綿の繊維を肺に吸入すると、肺がんや中皮腫の原因となることがわかり、1975年には吹き付け使用が禁止され、以後、段階的に使用の規制が強化 されて2006年には全面的に輸入・製造・使用等が禁止されました(代替品が確立していない特定の部材については例外的に確立までの間は禁止が猶予されています)。
建物の解体などの際には、使用されていた石綿が飛散するなどの恐れがあり、それに伴う健康被害を予防するため、作業方法などについて一定の基準が定められています。

アセットマネジメント(Asset Management)

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全を行なうことをいいます。
その際に重要なのは、投資目的に沿ってリスクとリターンをコントロールすることであり、資産価値を評価するほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求されます。
また、その業務は多岐にわたり、例えば不動産を組み込んだアセットマネジメントにおいては、投資不動産の選定や売買だけでなく、不動産の収益性を左右する賃料の設定、テナントの選定などの業務にも関与します。
受託の方法として、大きく信託による方法と受委託の契約による方法とがありますが、その業務は、前者は主として信託業法によって、後者は主として金融商品取引法や宅地建物取引業法などによって規制されています。

UPREIT

土地を現物出資して不動産投資信託(REIT)として運用することとし、その後に出資分をREITの投資口(株式と同義)に転換する手法をいいます。
「Umbrella Partnership REIT」の略語であり、土地出資者とREITとがパートナーシップを形成することから名付けられました。アメリカで幅広く活用されている手法です。
UPREITにおいては、出資した土地の簿価が時価よりも低い場合でも、土地所有者に対する時価との差額益(譲渡益)課税は、REITの投資口に転換した時点で行なわれます。つまり、UPREITを活用することによって、土地の含み益を顕在化することなく課税を繰り延べることができるのです。

アティック

屋根裏部屋のこと。アティック(attic、アテカともいう)とは、もともと古代建築の記念門の上部につくられた部屋でしたが、転じて屋根裏部屋の意味になったといわれています。

アトリウム

もともとはローマ時代の中庭や中庭付きの大広間のことですが、現代ではグリーンや池などを設け、人工的な自然環境をつくり出す、建物に囲まれた中庭、吹抜けなどの内部空間を指します。

アパート

英語の「アパートメント(apartment)」を略した言葉。
日本では1階建てもしくは2階建ての共同住宅で、建築構造が木造または軽量鉄骨構造のものを一般的に指しています。
しかし最近では2階建ての共同住宅であっても、重量鉄骨構造のものがあり、また外壁・内壁も軽量気泡コンクリートパネル等としているものもあります。
このため、マンションとアパートの外観上・構造上の区別がつきにくくなってきています。

アプローチ

敷地の入り口や門から建物までの小道(取付き道路)のこと。前面道路から建物までの距離をできるだけ取り、カーポートや前庭を配置することにより、まち並みや景観に配慮するケースが近年増えてきています。

雨どい

屋根面を流れる雨水を地上や下水に導くための溝形や管状の部材のこと。
いわば雨の道で、横方向に流す軒樋(のきどい)、谷樋(たにどい)、縦方向に導くための竪樋(たてどい)、横樋(よこどい)と竪樋をつなぐ呼樋(よびどい)(形状が似ているので鮟鱇=あんこう、ともいう)などがあります。
ちなみに、ボーリング競技でいう「ガータ」は、英語で雨どいのこと。

アルコーブ

マンションにおいて、共用廊下から数m離れた位置に玄関扉を置いた造りのこと。

アレンジャー(Arranger)

不動産の証券化を実現するために各段階の実務を行なう参加者(不動産を所有するオリジネーター、証券を発行・販売する者、投資家など)の間に立ち、調整を行なう者。
その業務に当たっては、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、証券化に必要なSPCの設立、格付の取得、資産管理の具体化、最終的な決済の見届け・確認など広範な仕事を実施し、または関与することが要求されます。特に、利害関係者間の調整が重要で、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範で専門的な知識を要します。
ただし、業務のための特別の資格制度はなく、不動産会社、証券会社、銀行、信託会社、独立の専門コンサルティング会社などがこれに当たっています。

アンカーボルト

布基礎にあらかじめ埋め込んでおく棒状の金物のこと。布基礎と土台を緊結するための重要な金物です。

暗号化

当事者以外には内容が理解できないように文字等の記号を変換することをいいます。
インターネットを通じた情報交換においてはその通信は常に傍受可能であるため、秘密保持を要する記号(例えばクレジットカードの番号、重要な個人情報、企業秘密など)の通信に当たっては、暗号化が必須です。
暗号化は、記号を一定の方法で変換し(その際に使う鍵が暗号化鍵)、変換した記号を伝達し、受け取った記号をもとの記号に復元する(その際に使う鍵が複号化鍵)というプロセスを基本とします。従って、暗号の安全性は、復号化鍵を当事者のみが知っていることによって保たれます。暗号化の最重要課題が第三者による復号化鍵の解読を困難にすることにあるのはそのためです。
古来、さまざまな暗号化の技術が工夫されていますが、インターネットによる取引の安全を確保するためによく使われる暗号化の方法として、「公開鍵暗号」があります。
これは、通常は同一である暗号化鍵と復号化鍵を異なるように設定し、暗号化鍵をあらかじめ公開したうえでその暗号化鍵を用いた暗号を受信する方法です。受け取った暗号は、受信者しか知らない復号化鍵がなければ解読できません。理論上は暗号化鍵から復号鍵を推定できるはずですが、その計算には膨大な時間を要して事実上不可能であるとされます。
また、公開鍵暗号を用いた通信に当たっては送信者を安全確実に特定することが必要ですが、そのための方法として工夫されたのが「電子署名」です。

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